Haklarınız Nelerdir?

Her kiracının iki önemli hakkı vardır: yaşamdan yararlanma hakkı ve kira koruma hakkı. Kiracının ilk hakkı ile bağlantılı olarak tartıştığımız yer ev sahibinin yükümlülüklerikiracının ikinci hakkı ayrı bir blogda geldi kira koruması.

İşte bu yüzden bu blogda bir başka ilginç soru tartışılacak: Kiracının başka hangi hakları var? Yaşama hakkı ve kira koruma hakkı, kiracının ev sahibine karşı sahip olduğu tek haklar değildir. Örneğin, kiracı, kirayı çaprazlamayan mülkün devri ve alt kiralama bağlamında da bir dizi hakka sahiptir. Her iki hak da bu blogda sırayla tartışılmaktadır.

Mülkün devri kirayı aşmaz

Hollanda Medeni Kanununun konut ve ticari alan kiracıları için geçerli olan 1: 7. Maddesinin 226. paragrafı aşağıdakileri belirtir:

"Kira sözleşmesinin ilgili olduğu mülkün (…) ev sahibi tarafından devri, ev sahibinin hak ve yükümlülüklerini kira sözleşmesinden devralana devreder".

Kiracı için bu madde, her şeyden önce, kiralanan mülkün mülkiyetinin, örneğin ev sahibinin başkasına satması yoluyla devredilmesinin, kira sözleşmesini sona erdirmediği anlamına gelir. Ayrıca, kiracı, artık bu yasal halef ev sahibinin hak ve yükümlülüklerini üstlendiği için, ev sahibinin yasal halefine karşı hak iddia edebilir. Kiracının tam olarak hangi hak taleplerine sahip olduğu sorusu için, öncelikle ev sahibinin hangi hak ve yükümlülüklerinin yasal halefine geçtiğini tespit etmek önemlidir.

Medeni Kanun'un 3:7. maddesinin 226. fıkrasına göre, bunlar özellikle kiracının ödeyeceği bir bedel karşılığında kiralanan taşınmazın kullanımıyla doğrudan ilgili olan ev sahibinin hak ve yükümlülükleridir, yani kira. Bu, kiracının ev sahibinin yasal halefine karşı ileri sürebileceği taleplerin, prensip olarak, en önemli iki hakkıyla ilgili olduğu anlamına gelir: Yaşama hakkı ve kira koruma hakkı.

Ancak çoğu zaman kiracı ve ev sahibi kira sözleşmesinde başka içerikler açısından başka anlaşmalar da yapar ve bunları maddelere kaydeder. Yaygın bir örnek, kiracının öncelikli satın alma hakkıyla ilgili bir maddedir. Kiracıya teslimat hakkı vermese de, ev sahibinin teklif etme yükümlülüğünü ima eder: ev sahibi, kiralanan mülkü başka bir yasal halefe satılabilmesi için önce kiracıya satışa sunmak zorundadır.

Sonraki ev sahibi de kiracıya karşı bu maddeye bağlı kalacak mı? Dava göz önüne alındığında hukuk, durum böyle değildir. Bu, kiracının öncelikli satın alma hakkının kira ile doğrudan ilişkili olmadığını, dolayısıyla kiralanan mülkün satın alma hakkıyla ilgili hükmün ev sahibinin yasal halefine geçmediğini belirtir. Bu, yalnızca kiracıdan bir satın alma opsiyonu söz konusu olduğunda farklıdır ve ev sahibine periyodik olarak ödenecek tutar, nihai edinim için bir tazminat unsuru da içerir.

Devir

Ayrıca Medeni Kanunun 7: 227. maddesi kiracının haklarıyla ilgili olarak şunları belirtmektedir:

"Kiracı, kiraya verenin diğer kişinin kullanımına makul itirazları olacağını varsaymak zorunda kalmadıkça, kullanımda olan mülkü kısmen veya tamamen başka birine verme yetkisine sahiptir."

Genel olarak, bu maddeden kiracının kiralanan taşınmazın tamamını veya bir kısmını başka bir kişiye alt kiraya verme hakkına sahip olduğu açıktır. Ancak, Medeni Kanun'un 7:227. maddesinin ikinci kısmı göz önüne alındığında, kiracı, ev sahibinin buna itiraz edeceğinden şüphelenmek için nedenleri varsa alt kiraya veremez. Bazı durumlarda, örneğin kira sözleşmesine alt kiraya verme yasağı eklenmişse, ev sahibinin itirazı açıktır. Bu durumda, kiracının alt kiraya vermesine izin verilmez.

Kiracı yine de bunu yaparsa, karşılığında bir para cezası olabilir. Bu para cezası daha sonra kira sözleşmesindeki alt kiralama yasağına bağlanmalı ve azami bir miktara bağlanmalıdır. Örneğin, bir Air B&B'den bir odanın alt kiralanması bu şekilde kira sözleşmesinde yasaklanabilir ve sıklıkla böyle olur.

Bu bağlamda, Medeni Kanun'un 7:244. maddesi de yaşam alanının alt kiralanması için önemlidir; burada yaşam alanı kiracısının tüm yaşam alanını kiraya vermesine izin verilmemektedir. Bu, bir yaşam alanının bir kısmı, örneğin bir oda için geçerli değildir. Başka bir deyişle, kiracı prensip olarak bir yaşam alanını kısmen bir başkasına alt kiraya verme özgürlüğüne sahiptir.

Prensip olarak, alt kiracı da kiralanan mülkte kalma hakkına sahiptir. Bu, kiracının kiralanan mülkü kendisi boşaltması gerektiğinde de geçerlidir. Sonuçta, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:269. maddesi, ana kira sözleşmesi sona ermiş olsa bile, ev sahibinin kanun gereği alt kiraya vermeye devam edeceğini öngörmektedir. Ancak, bu maddenin amaçları için aşağıdaki koşulların karşılanması gerekir:

• Bağımsız yaşam alanı. Başka bir deyişle, mutfak ve banyo gibi kendi erişimi ve kendine ait temel olanaklara sahip bir yaşam alanı. Sadece bir oda bu nedenle bağımsız bir yaşam alanı olarak görülmez.
• Alt kira sözleşmesi. Medeni Kanun Madde 7: 201'de açıklanan kira sözleşmesi gerekliliklerini karşılayan kiracı ve alt kiracı arasında bir anlaşma olması.
• Kira sözleşmesi yaşam alanı kiralamasına ilişkindir. Diğer bir deyişle, kiracı ile ev sahibi arasındaki ana kira sözleşmesi, yasal yaşam alanı hükümlerinin uygulandığı yerin kirası ve kirası ile ilgili olmalıdır.

Yukarıdaki hükümlere uyulmaması durumunda, kiracı ile ev sahibi arasındaki ana kira sözleşmesi feshedildikten sonra, kiracı, ev sahibinden kiralanan mülkte kalma hakkını talep etme hakkına veya hakkına sahip değildir. onun için kaçınılmaz. Kiralayan, koşulları karşılıyorsa, ev sahibinin kiraya vermenin sona ermesi ve kiranın tahliyesi için altı ay sonra kiraya verene karşı dava başlatabileceği gerçeğini dikkate almalıdır.

Yaşam alanı gibi, ticari alan da kiracı tarafından alt kiraya verilebilir. Ancak, kiracı bunu yapmaya yetkili değilse veya kiralanan mülkü boşaltmak zorundaysa, bu durumda alt kiracı ev sahibiyle nasıl ilişki kuracaktır? 2003 için net bir ayrım vardı: ev sahibinin alt kiracıyla hiçbir ilgisi yoktu çünkü alt kiracının kiracıyla yalnızca yasal bir ilişkisi vardı. Sonuç olarak, alt kiracının da hiçbir hakkı yoktu ve dolayısıyla ev sahibine karşı bir iddiası vardı.

O zamandan beri bu noktada kanun değişti ve kiracı ile ev sahibi arasındaki ana kira sözleşmesi sona ererse, kiracının alt kiracının çıkarlarını ve konumunu gözetmesi gerektiğini, örneğin alt kiracıyı ev sahibiyle olan davaya dahil etmesi gerektiğini hükme bağladı. Ancak ana kira sözleşmesi davadan sonra da feshedilirse, alt kiracının hakları da sona erecektir.

Kiracı mısınız ve bu blogla ilgili sorularınız mı var? Sonra iletişim Law & More. Avukatlarımız, kira hukuku alanında uzmandır ve size tavsiyelerde bulunmaktan mutluluk duyar. Ayrıca, kira anlaşmazlığınızın yasal işlemlerle sonuçlanması durumunda size yasal olarak yardımcı olabilirler.