Hollanda'da gayrimenkul satın alırken ödenen devir vergisi ve alıcı masrafları

Hollanda'daki hemen her ev "kosten koper" (maliyet size ait) olarak ilan edilir : fiyat evin fiyatıdır ve devir masrafları size aittir. Bu masrafların en büyüğü, satın aldığınız şeye ve onu ne için kullanacağınıza bağlı olarak %2, %8 veya %10.4 oranında uygulanan devir vergisidir. Bu sayfa, üç oranı ve bunların nereden geldiğini, başlangıç ​​muafiyetini, pratikte önemli olan indirimleri ve bütçenize dahil etmeniz gereken diğer masrafları açıklamaktadır. Bu, genel yasal bilgilerdir, kendi satın alımınızla ilgili vergi veya finansal tavsiye değildir; belirli bir işlemin vergi uygulaması için bir vergi danışmanına danışın.

"Kosten koper" ne anlama gelir ve "vrij op naam"dan farkı nedir?

Kk ( kosten koper , "alıcıya ait masraflar"), ilan edilen fiyatın devir masraflarını içermediği anlamına gelir; bu masrafları ayrıca ödersiniz. Von ( vrij op naam , "adınıza tescilli"), fiyatın mülkün adınıza tescil edilmesi masraflarını zaten içerdiği anlamına gelir. Bu ayrım büyük ölçüde ikinci el ve yeni yapılar arasında farklılık gösterir: mevcut evler genellikle kosten koper , müteahhitten alınan yeni evler ise vrij op naam olarak satılır , çünkü devir vergisi yerine KDV uygulanır ve müteahhit bunu fiyata dahil eder.

Kosten koper kapsamında alıcı normalde şunları taşır:

• transfer vergisi (fazla çekme);
• Tapu devir senedi için noter ücreti (leveringsakte);
• Tapu Sicili (kadastro) söz konusu tapu kaydının tescili için ödenecek ücret;
• Ve ipotek durumunda, ipotek senedi için noter ve kadastro ücretleri.

Bu, satıcının ödediği satış temsilcisinin komisyonunu, kendi alım temsilcinizin masraflarını, ekspertiz, değerleme veya ipotek danışmanlığını kapsamaz. Ayrıca "vrij op naam" hiçbir masrafın olmayacağı anlamına da gelmez : yeni inşa edilmiş bir konut için yapılan ipoteklerde, tapu ve tescili size aittir.

Transfer vergisi (overdrachtsbelasting): üç oran

Hollanda'da taşınmaz mal edinimi ve bu mallar üzerindeki uzun süreli kira ( erfpacht ) ve yapılaşma hakkı ( opstal ) gibi hakların edinimi üzerinden transfer vergisi alınır. Oranlar, Gayrimenkul Vergilendirme Kanunu'nun (Wet op belastingen van rechtsverkeer) 14. maddesinde belirtilmiştir.

Yapı 1 Ocak 2026'da değişti. 2025 yılının sonuna kadar, alıcının ikamet etmeyeceği konutlar için ayrı bir vergi oranı yoktu: bunlar %10.4'lük genel vergi oranına tabiydi. Bu tarihten itibaren, 14. madde, konut edinimi için %8'lik ayrı bir vergi oranı içeriyor; bu oranın %2'si, konutta ana ikametgah olarak yaşayacak alıcı için ayrılıyor ve %10.4'lük oran ise diğer her şey için genel vergi oranı olarak kalıyor. Vergi oranları kanunda yer alıyor ve yıllık Vergilendirme Planı ile değiştiriliyor, bu nedenle Parlamento bunları değiştirene kadar geçerli kalıyor; Vergilendirme Dairesi, herhangi bir tarihte geçerli olan oranı yayınlıyor.

Hala %10.4'ten bahseden eski özetler

Üç oran belirlenmiştir: Alıcının ana ikametgahı olarak kullanacağı konut için %2, alıcının kullanmayacağı konut için %8 ve konut dışı mülkler için genel oran olarak %10.4. %8'lik oran nispeten yeni olduğundan, eski özetler ve danışman sayfaları bazen hala kiralık konut, ikinci ev veya tatil evi için %10.4 oranını vermektedir; bu oran 2025 sonuna kadar geçerliydi, ancak bu tarihten sonraki alımlar için geçerli değildir.

Vergi dairesinin (Belastingdienst) vergi oranları sayfaları geçerlidir. Tapu devir tarihinizdeki durumu kontrol edin ve imzalamadan önce noterinizden vergi oranını teyit etmesini isteyin.

Başlangıç ​​izni (startersvrijstelling)

Tüm koşulları yerine getiren bir alıcı, hiçbir devir vergisi ödemez. Muafiyet, 15. maddede (Wet op belastingen van rechtsverkeer) ve 15a. maddede (parent required in matter 15a) belirtilmiştir. Aşağıdakilerin tümünün yerine getirilmesi gerekmektedir:

• Yaş. Alıcı, tapu imzalandığı sırada 18 yaşını doldurmuş ve 35 yaşından küçük olmalıdır. Bu şart her alıcı için geçerlidir: iki ortak alıcıdan biri 35 yaş ve üzerindeyse, yalnızca bu şartı sağlayan alıcının payı muaf tutulur.
• Sadece bir kez. Alıcının daha önce bu muafiyetten yararlanmamış olması gerekmektedir. Daha önce ev sahibi olmak sizi diskalifiye etmez; ancak bu muafiyetten yararlanmış olmak diskalifiye eder.
• Ev sahibi tarafından kullanılan konut. Alıcı, konutu geçici kullanım dışında ana ikametgahı olarak kullanmalıdır. Kiraya vermek, tadilat yapıp yeniden satmak veya ikinci ev olarak satın almak bu şartı karşılamaz.
• Değer eşiği. Konutun ve eklentilerinin toplam değeri, belirtilen miktarı aşmamalıdır. kazanç sınırlarıBu eşik her 1 Ocak'ta endekslenir ve Belastingdienst tarafından yayınlanır, bu nedenle tapu işleminizin yapıldığı yıl için bu bilgiyi kontrol edin. Bu bir eşik değil, bir uçurumdur: bir euro bile fazla olursa muafiyet tamamen ortadan kalkar ve fazlalık üzerinden değil, tüm değer üzerinden %2 vergi ödenir.

Eşik değer endekslidir ve her 1 Ocak'ta değişir, bu nedenle limite yakın bir satın alma işleminde tamamlanma tarihi bile sonucu değiştirebilir.

Yazılı beyan ve yanlış olması durumunda neler olacağı

Ne %2'lik vergi oranı ne de başlangıç ​​vergi muafiyeti otomatik olarak uygulanmaz. Madde 15a, alıcının, konutu geçici olarak değil, esas ikametgahı olarak kullanacağını açık, kesin ve çekincesiz bir şekilde yazılı bir beyanla belirtmesini ve başlangıç ​​vergi muafiyeti için de daha önce kullanmadığını belirtmesini gerektirir. Belastingdienst standart formlar yayınlar ve imzalı beyanın devirden önce notere ulaşması gerekir.

Beyan, edinim anındaki niyetinizi ilgilendirir, hiçbir şeyin değişmeyeceğine dair bir söz değildir: eğer gerçekten orada yaşamayı niyet ediyorsanız ve daha sonra koşullar sizi taşınmaya veya kiraya vermeye zorlarsa, vergi indirimi geriye dönük olarak kaybedilmez. İzin verilmeyen şey, sahip olmadığınız bir niyeti beyan etmektir. Beyan yanlış çıkarsa, Vergi İdaresi fark artı faiz için ek bir vergi tahakkuku ( naheffingsaanslag ) düzenleyebilir ve mükellefin kusurlu olduğu durumlarda ceza uygulayabilir. Yanlış veya eksik beyan için cezalar, AWR'nin 67d ve 67e maddelerinde belirtilenlerdir; prensip olarak iki yıl içinde yapılan gönüllü bir düzeltme bu tür bir cezayı önler.

Vergiden kim sorumlu ve vergi nasıl ödeniyor?

Tapu devir vergisi alıcıdan alınır ; satıcı sorumlu değildir. Vergi beyanı alıcı tarafından yapılır, ancak normal bir satın alma işleminde kendiniz herhangi bir beyanname vermezsiniz: Tapu kayıtlı mülkler için zorunlu olduğu üzere, devir noter senedi ile yapılıyorsa, noter sizin adınıza dijital olarak beyanname verir ve ödemeyi yapar. Bu nedenle vergi, noterin tamamlama belgesinde görünür: Tamamlamadan önce tutarın tamamını noterin üçüncü şahıs hesabına aktarırsınız ve noter vergiyi, kadastro ücretlerini ve kendi ücretini bu tutardan karşılar. Sadece noter senedi olmadığı durumlarda alıcı, mülk sahibi olduktan sonra bir ay içinde şahsen beyanname vermeli ve ödeme yapmalıdır; ödemeden sonra altı hafta içinde itirazda bulunulabilir.

Pratikte önem taşıyan muafiyetler ve kolaylıklar

Önceki bir satın almanın hemen ardından yapılan satın alma

Madde 13, aynı mülkün bir başkası tarafından daha önce edinilmesinden sonraki altı ay içinde tekrar edinilmesi durumunda vergi indirimi sağlar . İkinci edinimin vergi matrahı, ilk edinimde tahsil edilen devir vergisi veya indirilemeyen KDV tutarı kadar azaltılır, böylece ikinci alıcı yalnızca değer artışı üzerinden vergilendirilir.

Bu durum, yakın zamanda mülk satın almış birinden alım yapan alıcı için avantajlıdır ve bir tüccar veya geliştirici tarafından kısa vadeli yeniden satışın uygulanabilir olmasını sağlayan şeydir. Vergi indirimi, mülke ve altı aylık süreye uygulanır, satıcının kimliğine değil; bu nedenle satıcının ne zaman mülkü edindiğini sorun.

Aile içi devirler, boşanma ve miras

Miras yoluyla veya evlilik birliği hukuku kapsamında edinilen mallar vergilendirilebilir bir edinim değildir; bu nedenle, bir evi miras yoluyla edindiğinizde veya evlilik birliği yoluyla size mülk geçtiğinde devir vergisi doğmaz; bunun yerine miras vergisi doğabilir. Boşanma durumunda, evlilik birliğinin veya eski eşler arasında ortak mülkiyetin paylaşımı, 15. maddedeki muafiyetler kapsamındadır; bu nedenle, aile evi bir eşe tahsis edildiğinde devir vergisi ödenmez. Evli olmayan birlikte yaşayanlar için durum daha dardır ve ortak mülkiyetin nasıl ortaya çıktığına bağlıdır.

Yaygın inanışın aksine, aile üyeleri arasındaki devirler genellikle vergiden muaf değildir . Bir ebeveynin çocuğuna satış yapması normal vergi rejimine tabidir: Çocuk orada yaşayacaksa %2, başlangıç ​​vergisini ödeyecekse vergi alınmaz. 15. maddedeki aile muafiyeti, aile konutunu değil, işletme devrini hedeflemektedir. Bir konutun piyasa değerinin altında bir fiyata akrabaya satılması durumunda da bağış vergisi doğabilir ve devir vergisi matrahı, kararlaştırılan fiyat değil, piyasa değeridir.

Yeni inşa edilmiş gayrimenkul: Devir vergisi yerine KDV

Yeni inşa edilen yapılar iki kez vergilendirilmez. Tedarikin KDV'ye tabi olduğu durumlarda (genel olarak, ilk kullanım tarihinden önce veya sonraki iki yıl içinde teslim edilen yeni bir bina ve arsa), 15. maddedeki bir muafiyet devir vergisini ortadan kaldırır, bu nedenle alıcı %21 KDV öder, %2 veya %8 değil. Bu, samenloopvrijstelling'dir.

Bu nedenle yeni inşa edilen binalar için "vrij op naam" (vergisiz) ibaresi kullanılır : %21'lik vergi, müteahhidin fiyatının içinde yer alır, üstüne eklenmez. Alıcının KDV'yi geri alabileceği durumlarda muafiyet geçerli değildir, bu nedenle yatırımcılar ve şirketler ayrı ayrı danışmanlık almalıdır. Ayrıca, arsa bir konut değildir: tapu devri vergisi bir eve değil de arsaya uygulandığında oran %10.4'tür.

Diğer alıcının maliyetleri

Noter ücretleri kanunla sabitlenmemiştir ve ofisler ile şehirlere göre değişiklik gösterir, bu nedenle iki veya üç yerden fiyat teklifi alın. Kadastro kayıt ücreti sabittir ve noter bunu maliyetine yansıtır.

Hangi giderler vergi indirimine tabidir, hangileri değildir?

Ayrım çizgisi basittir: mülkü edinme maliyetleri düşülemez, kredi düzenleme maliyetleri ise düşülebilir. 2001 tarihli Gelir Vergisi Kanunu'nun 3.120. maddesine göre, kendi eviniz için ipotek kredisi için yapılan tek seferlik finansman maliyetleri (ipotek senedi, tescili, danışman, kredi değerlemesi ve NHG ücreti) gerçekleştiği yılda düşülebilir. Tapu devri vergisi, tapu devri senedi, tescili, alım temsilciniz ve ekspertiz raporu ise herhangi bir indirimden yararlanamaz.

Ulusal İpotek Garantisi ( Nationale Hypotheek Garantie ) isteğe bağlıdır ve yalnızca belirli bir azami kredi tutarına kadar geçerlidir. NHG, kredi tutarının küçük bir yüzdesi olan tek seferlik garanti ücretini ( borgtochtprovisie ) ve enerji tasarrufu önlemlerinin ipotekle finanse edildiği durumlarda daha yüksek olan azami tutarı belirler. Her ikisi de yıllık olarak belirlenir ve Voorwaarden en Normen'de yayınlanır; ipotek teklifi verildiği tarihte yürürlükte olan versiyon geçerlidir, bu nedenle tamamlanma yılı yerine teklifinizin verildiği yılın rakamlarını kontrol edin. Kredi verenler genellikle karşılığında daha düşük bir faiz oranı sunar, bu nedenle garanti genellikle kendini amorti eder.

Tapu tescili için Kadaster ücreti, Kadastro Tarifeleri Kanunu (Tarievenregeling Kadaster) tarafından belirlenir ve tapu devri ile ipotek senedi için aynıdır. Tarifeler Kadaster tarafından yıllık olarak belirlenir ve Devlet Gazetesi'nde (Staatscourant) yayınlanır. Basit bir ev satın alımı için olağan yol olan, Kadaster'in otomatik olarak işleyebileceği bir biçimde elektronik başvuru, kağıt tapudan daha ucuzdur. Teklifte güncel tutarları isteyin; noter bunları maliyetine yansıtır.

Bütçeye neleri dahil etmeli: yaklaşık bir taslak

Aşağıdaki rakamlar yalnızca bilgilendirme amaçlıdır : yukarıdaki bileşenlerden oluşturulmuş bir taslak olup, kesin bir fiyat teklifi değildir. Yalnızca vergi unsuru kanunen sabittir.

• İlk kez ev sahibi olacak ve belirlenen eşik değerin altında bir eve sahip olmak şartı aranıyor: kabaca 1.5% 3.5% için — Devir vergisi yok, dolayısıyla noter ve kadastro masrafları, finansman masrafları ve istediğiniz herhangi bir acente veya ekspertiz masrafı da yok.
• Ev sahibi olarak oturanlar %2 vergi ödüyor: kabaca 4% 6% için“Üstüne yaklaşık %5 eklemek” şeklindeki genel kural bu durum için geçerlidir ve sadece bu durum için geçerlidir.
• Evi satın alıp oturmayacak olan alıcı, %8 oranında ödeme yapacak: kabaca 10% 12% için — 2026 öncesindeki aynı satın alma işlemine kıyasla daha düşük; o dönemde faiz oranı %10.4 idi.
• Konut dışı mülklerin oranı %10.4: kabaca 12% 14% içinGenellikle daha fazladır, çünkü durum tespiti daha kapsamlıdır.
• New-build, vrij op naam: %21 KDV zaten fiyata dahil, bu nedenle bütçenize sadece ipotekle ilgili masrafları dahil edin.

Eğer sadece maliyetini değil, satın alma işleminin kendisini de ele alıyorsanız, Hollanda'da ev satın alma rehberimiz sözleşmeyi, cayma süresini ve koşullarını ayrıntılı olarak açıklıyor.

İki uyarı. Hollandalı kredi kuruluşları genellikle alıcının masraflarını finanse etmezler, çünkü kredi mülkün değerine göre sınırlandırılmıştır, bu nedenle alıcının masrafları genellikle tasarruflarından karşılanır. Ayrıca, başlangıç ​​kredisi almayan biriyle ortak alım yapıyorsanız, her pay için vergiyi ayrı ayrı hesaplayın.