Ayrılık veya boşanma, ipotek olmadan bile yeterince zordur. Hollanda'da çoğu ortak "müştereken ve müteselsilen" sorumludur; bu da bankanın, kredi veren kişi bir isim verene kadar ikinizden de tam ödeme talep edebileceği anlamına gelir. Taşınmak bu sorumluluğu sona erdirmez ve şimdi vereceğiniz kararlar kredi notunuzu, vergilerinizi ve tekrar ev satın alma olanağınızı etkileyecektir. Çocuklarınız varsa, istikrar ve zamanlama bir başka aciliyet katmanı daha ekler.

İyi haber şu ki: net bir yol var. İster bir ortak evi elinde tutsun, ister siz satsın, ister bir süre ortak mülk sahibi olarak kalsın, süreç pratik adımları takip eder: Evin mülkiyetini nasıl elde ettiğinizi ve hangi evlilik mal rejiminin geçerli olduğunu teyit edin, değerleme yaptırın, öz sermayeyi (overwaarde) veya açığı (restschuld) hesaplayın, adil bir satın alma konusunda anlaşın, diğer ortağın ibrası için kredi kuruluşunun onayını alın, noter tasdikli paylaştırma senedini geçirin ve vergisel sonuçları (faiz indirimi, bijleenregeling, NHG) yönetin. Yazılı anlaşmalar ve doğru sıralama, riski ve maliyeti azaltır.

Bu kılavuz, Hollanda yasalarına göre seçenekleriniz ve yükümlülükleriniz konusunda sizi adım adım yönlendirir: mülkiyet ve sorumluluk, bir yol seçme (satın alma, satış veya geçici ortak mülkiyet), rakamların hesaplanması, karşılanabilirlik ve kredi verenlerin gereklilikleri, noter işlemleri, vergi noktaları, ara dönemin yönetimi, iş birliği bozulursa ne yapılması gerektiği, özel durumlar (NHG, negatif öz sermaye, yeni bir ortak ekleme), zaman çizelgeleri, maliyetler, belgeler ve ne zaman hukuki yardım alınması gerektiği. Başlayalım.

Adım 1. Evin mülkiyetinin size ait olduğunu ve hangi evlilik malı hukukunun geçerli olduğunu teyit edin

Eski ve ipotek sorusunda - evi kimin tutacağı - tapuda kimin ve hangi kişinin olduğunu doğrulayın. evlilik mal rejimi 1 Ocak 2018'den sonra evli veya kayıtlı partnerler, evlilik öncesi sözleşmede aksi belirtilmedikçe sınırlı mal ortaklığına tabidir; daha önceki veya yabancı evlilikler farklılık gösterebilir. Yurt dışında evlendiyseniz, Hollanda evlilik hukuku geçerli olmayabilir; yönetim rejimini belirlemek için bir medeni hukuk noterine danışın.

Adım 2. İpoteğinizi, sigortalarınızı ve yükümlülüklerinizi (müşterek ve müteselsil sorumluluk, NHG) haritalayın

Evi kimin alacağına karar vermeden önce, mevcut yükümlülüklerinizin net bir resmini çekin. Hollanda'da, müşterek borçlular, kredi veren taraflardan biri resmi olarak açıklayana kadar "müştereken ve müteselsilen" sorumludur. Müzakerelerin ve kredi verenle yapılan görüşmelerin tahminlere değil, gerçeklere dayanması için şimdiden somut veriler toplayın.

• İpotek temelleri: Mevcut bakiye, faiz oranı, sabit faizli kredinin bitiş tarihi ve ipotek senedi/kredideki isimler.
• Kredi verenin koşulları: Bankanızın eski eşinizin ibrası için talep ettikleri (gelir testi, belgeler, zamanlama); güncel bir hesap özeti ve orijinal şartları talep edin.
• NHG kontrolü: Kredinin Ulusal İpotek Garantisi olup olmadığını teyit edin; belirli koşullar altında NHG, satıştan sonra kalan borcu affedebilir.
• Bağlantılı sigortalar: İpoteğe bağlı vadeli hayat sigortasını (lehdarlar, mülkiyet, teminat) yeni duruma uyacak şekilde gözden geçirin ve güncelleyin.

Adım 3. Rotanızı seçin: satın alın, satın veya geçici olarak ortak sahibi olarak kalın

Elinizdeki verilerle, evi kimin elinde tutacağı sorusuna, konut ihtiyaçları, öz sermaye ve kredi verenin gerçekliğini dengeleyerek nasıl cevap vereceğinize karar verin. Hollanda uygulamasında, neredeyse her davayı kapsayan üç yol vardır. Pratik olun: Bir devralma veya satış tamamlanana kadar, orada kimin yaşadığına bakılmaksızın, her ikiniz de müştereken ve müteselsilen sorumlu kalırsınız.

• Satın alma/devralma: Ortaklardan biri evi elinde tutar. Banka, evin uygunluğunu test eder ve onaylanması halinde, noter tasdikli bir taksim senediyle diğerini sorumluluktan kurtarır. Satın alma işlemi genellikle her ortağın öz sermaye payına (overwaarde) göre yapılır. Değerleme, noter, danışman ve banka yönetim masraflarını göz önünde bulundurun; ipotek tutarını artırmanız gerekebilir.

• Mülkü sat: İpotek önce ödenir; anlaşmanız uyarınca kârı veya kalan borcu (restschuld) bölüşürsünüz. NHG ile kalan borç, koşullar altında affedilebilir. Her iki malikin de rızası gerekir; biri işbirliği yapmazsa arabuluculuk veya mahkemeye başvurun.

• Geçici ortak mülkiyet: Her ikisi de tapu ve kredide kalır. Kullanım, ödemeler, zaman çizelgesi ve çıkış tetikleyicileri konusunda net anlaşmalar yapın. Bu risklidir, genellikle sonraki adımları engeller ve kredi veren, ödenmemiş ödemeler için ikinizden birini takip edebilir.

Adım 4. Değerleme alın ve öz sermayeyi veya borcu hesaplayın (overwaarde veya restschuld)

Savunulabilir bir değer, herhangi bir satın alma veya satışın dayanağıdır. Müzakereler için WOZ değerine bakabilirsiniz, ancak kredi verenler ve noterler genellikle güncel bir değerlemeyle (vergilendirme) çalışır. Bu rakamı, öz sermayeniz (overwaarde) veya açığınız (restschuld) olup olmadığını hesaplamak için en son kredi veren hesap özetiyle karşılaştırın.

• Bir değerlendirme sipariş edin: Yakın zamanda bir vergi komisyonu oluşturun; WOZ'u yalnızca ön görüşmelerde kullanın.
• Bir getiri rakamı alın: Bankanızdan mevcut ipotek bakiyenizi talep edin; tahliye edilene kadar her ikiniz de sorumlu kalırsınız.
• Rakamları çalıştıralım:
  • equity (overwaarde) = appraised value – outstanding mortgage
  • shortfall (restschuld) = outstanding mortgage – (sale price or appraised value for buyout)
• Negatif Adalet: Kalan borcun nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşmaya varın; NHG ile, şartlar karşılanırsa satıştan sonra kalan borç affedilebilir.
• Kaydedin: Uzlaşma sözleşmeniz ve noter dosyanız için değerleme ve hesaplamaları saklayın.

Adım 5. Satın alma tutarını ve ödeme koşullarını hesaplayın

İşte tam bu noktada "eski eş ve ipotek: evi kim alacak?" ifadesi bir sayı ve bir plan haline geliyor. Hollanda uygulamasında, ortaklardan biri evi elinde tutarsa, diğerinin hissesini satın alır (overwaarde); açık varsa (restschuld), nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşabilirsiniz. Daha sonra anlaşmazlıklardan kaçınmak için her koşulu yazılı hale getirin.

• Temel hesaplama: buyout = ex’s share × equity (overwaarde) (normalde evlilik öncesi sözleşme/ortaklık/birlikte yaşama sözleşmesinde aksi belirtilmediği sürece 50/50).
• Negatif Adalet: Herhangi bir şeyin nasıl bölüneceği konusunda anlaşın restschuld; NHG ile satış sonrası kalan borçlar şartlara bağlı olarak affedilebilir.
• Finansman ve zamanlama: Satın alma bedelini nakit olarak veya artırılmış ipotek yoluyla ödeyin; noterde taksim senedinde anlaşın ve ödemeyi ayrılan ortağın borç veren tarafından ibra edilmesine bağlayın.
• Kim ne ödüyor: Ekspertiz, banka yönetimi, danışman ve noter masraflarını tahsis edin; işgal/anahtar teslim tarihini belirleyin ve bağlantılı vadeli hayat sigortasını güncelleyin.

Adım 6. Transfer veya yeni kredi için uygunluğu ve kredi verenin onayını kontrol edin

Birisi evi almadan önce, kredi verenin ipoteği tek bir kişiye devretmeyi veya yeni bir kredi vermeyi kabul etmesi gerekir. Bu inceleme, yeni ipotek başvurusuve ayrılık sonrası harcanabilir gelir genellikle borçlanma gücünüzü azaltır. Banka ayrılan ortağı resmen serbest bırakana kadar, her ikiniz de müştereken ve müteselsilen sorumlu kalırsınız. Ödeme gücünüz yetersiz kalırsa, tapuya yeni bir ortak ekleyebilirsiniz; unutmayın ki o zaman birlikte müştereken sorumlu olursunuz.

• Kredi verenlerin değerlendirdiği hususlar: Kredibilite ve gelirin tek başına tüm krediyi karşılayabilecek düzeyde olması.
• Temel belgeler: Boşanma/ayrılık sözleşmesi, işveren beyanı, son yıllık beyan ve güncel ipotek beyanı.
• Değerleme: Piyasa değerini ve öz sermayeyi kanıtlamak için yakın tarihli bir değerleme (vergilendirme).
• NHG durumu: Uygunsa koşulları onaylayın; açık senaryoları için önemli olabilir.
• Olası sonuçlar: Noter tasdikli taksim senedi ile tasdik ve ibra, veya red, bu durumda satış veya geçici ortak mülkiyetinde kalma şartları açıktır.

Adım 7. Anlaşmaları yazılı hale getirin (boşanma sözleşmesi veya ayrılık anlaşması)

Her anlaşmayı kağıda dökün. Borç verenler ve noterler imzalanmış bir sözleşmeye güvenir. boşanma sözleşmesi veya ipotek devralma ve fesih değerlendirmesinde ayrılık sözleşmesini kullanın. Bu sözleşmeyi yazmak beklentileri uyumlu hale getirir, bankanıza net bir temel sağlar ve daha sonra masraflı anlaşmazlıkların önlenmesine yardımcı olur.

• Sonuç: evi kim tutar, kim satar.
• Şartlar: satın alma/devralma veya restschuld bölünmesi; ödeme tarihi; ipotek/sigorta/hizmetler/bakım masraflarını kim ödeyecek; işgal/anahtarlar; maliyetler (değerleme, noter); son tarihlerle arabuluculuk/temerrüt maddesi.

Adım 8. Mülkiyetin devri: Ortak sorumluluğun kaldırılması ve noterde bölünme senedi düzenlenmesi

Borç vereniniz bir ismi devretmeyi kabul ettiğinde, devir işlemi medeni hukuk noterinde gerçekleşir. Noter, paylaştırma senedini ve gerekirse yeni veya değiştirilmiş bir ipotek senedini hazırlar. Bu belgelerin imzalanması, hem evi kimin alacağını kayıt altına alır hem de en önemlisi, ipotek borcu kaydını güncellerken müşterek ve müteselsil sorumluluğun kaldırılmasını sağlar.

• Önkoşul: Kredi verenin onayı ve satın alma ve maliyet paylaşımı ile imzalanmış boşanma/ayrılık anlaşmanız.
• İmzalama: Bölünme senedi; ayrıca satın almanın finansmanı sağlanıyorsa yeni/artırılmış bir ipotek senedi. Yeni bir ortak, ortak imza atar ve müştereken sorumlu olur.
• Yerleşme: Noter, satın alma işlemini ve tamamlanma aşamasında kararlaştırılan maliyetleri halleder.
• Etkisi: Noter onayı ve alacaklının ibrası sonrasında ayrılan ortak kredi borcundan kurtulur; kalan ortak bu tarihten itibaren tek başına sorumludur.

Adım 9. Vergileri ve faydaları yönetin (faiz indirimi, vergi düzenlemesi, kalan borç)

Vergiler, "Eski eş ve ipotek: evi kim tutacak?" sorusunun cevabını lehinize çevirebilir veya çevirmeyebilir. Satın alma, satış veya devralma işlemlerinin ipotek faiz indiriminizi tehlikeye atmaması veya tekrar ev aldığınızda sürprizlerle karşılaşmamanız için erkenden plan yapın.

• İpotek faizi kesintisi (eigenwoning): Kişisel ev satın alma borcunuz için geçerlidir. Bu borç kişiseldir ve devredilemez; devralma sonrası herhangi bir "yeni" kısım, indirimin korunması için yıllık gelir/doğrusal olmalıdır (2013 sonrası kurallar).

• Bijleenregeling (özsermaye kullanılarak): Eğer hisse senedini satıp daha sonra satın alırsanız, bu hisse senedini yeniden yatırmamak gelecekteki faiz indirimini sınırlayabilir. Hisse senedini ve her ortağın ne kadar aldığını belgeleyin.

• Kalan borç (restschuld): Satış geliri krediyi karşılamazsa, ortak sorumluluk size aittir. NHG ile kalan tutar koşullar altında affedilebilir; aksi takdirde, vergi uygulamaları ve geri ödeme konusunda bir mali danışmanla görüşün.

• Kanıtları saklayın: Ekspertiz raporunu, kredi verenin beyanlarını ve imzalanmış anlaşmayı saklayın; bunlara vergi beyannamenizde ve faiz indirimi taleplerinizi desteklemek için ihtiyacınız olacak.

Adım 10. Ara dönemi yönetin (ödemeler, doluluk ve risk)

Borç veren imzalayana ve noter paylaştırma senedini kaydedene kadar, her ikiniz de müştereken ve müteselsilen sorumlu kalırsınız. Bu ara dönemi bir proje gibi ele alın: ödemelerin kaçırılmasını önleyin, yeni anlaşmazlıklardan kaçının ve satmak veya devretmek üzere olduğunuz varlığı koruyun. Kısa ve pratik kuralları kağıda dökün ve bunlara uyun.

• Ödemeler: İpoteği, sigortaları, vergileri, faturaları ve bakımı kim ödüyor? Ne zamana kadar?
• Mesken/anahtarlar: Orada kimin yaşadığı, erişim kuralları, görüntülemeler (eğer satılacaksa) ve net bir taşınma tarihi.
• kararlar: Yazılı izin olmadan büyük masraflar yapılmaz veya fiyat değişikliği yapılmaz (satış durumunda).
• Risk kontrolü: Sigortaları aktif tutun, sayaç okumalarını/arızaları belgelendirin ve anlaşmaları takip etmek için yazılı iletişim kurun.

Adım 11. İşbirliği bozulursa arabuluculuk veya mahkeme seçeneklerini kullanın

Görüşmeler tıkanırsa, ödenmeyen ödemeler ikinize de zarar vermeden önce harekete geçin. Rakamları (değerleme, öz sermaye, ödemeler) satış veya satın alma, işgal, teslim tarihleri ​​ve bir yedek plan konusunda net taahhütlere dönüştürmek için arabuluculukla başlayın. Bu başarısız olursa, hedefli yasal adımlarla süreci hızlandırın.

• Önce arabuluculuk: Daha hızlı, daha ucuz ve kontrolü elinizde tutar; tüm anlaşmaları kayıt altına alın.
• Mahkemenin satış izni: Eğer eski eşiniz işbirliği yapmazsa, bir avukat mahkemeden onun rızası olmadan satış izni isteyebilir.
• Kredinizi koruyun: Bir devralma veya satış tamamlanana kadar, müştereken ve müteselsilen sorumlu kalırsınız; ödemeleri güncel tutun.

Adım 12. Özel durumlar: NHG, negatif öz sermaye veya yeni bir ortak ekleme

Bazı uç durumlar, "eski eş ve ipotek: evi kim alacak?" sorusuna her şeyden daha fazla karar verebilir. NHG'nin geçerli olup olmadığını, negatif özsermayeyle karşı karşıya olup olmadığınızı ve ipoteğe yeni bir ortağın katılıp katılmayacağını hızlıca kontrol edin. Her birinin farklı kredi veren, noter ve uzlaşma etkileri vardır; satın alma müzakerelerini yapmadan önce bunları planlayın.

• NHG (Nationale Hypotheek Garanti): Teminatı onaylayın. Satışta bakiye borç kalırsa, NHG koşullar altında bu borcu silebilir; ödemeleri tasfiyeye kadar güncel tutun.
• Negatif öz sermaye (restschuld): Açığı orantılı olarak bölüştürün. Eğer biri kalırsa, ayrılan ortağın eksik değerden kendi payını nasıl ödediğini belgelendirin.
• Yeni bir ortak ekleme: İpotek senedini birlikte imzalarlar ve müştereken sorumlu olurlar. Banka, ödeme gücünü yeniden değerlendirir; noter, tapu ve ipotek senetlerini günceller.

Adım 13. Zaman çizelgesi, maliyetler ve ihtiyaç duyacağınız belgeler

Pratik ve aşamalı bir süreç bekleyin: değerleme, kredi verenin kararı ve noter onayı. Her iki kredi dosyanızı da korumak için ödemelerinizi güncel tutun. Basit durumlarda, her şeyi ayarlamak genellikle yaklaşık iki ay sürer; karmaşık gelir, negatif öz sermaye veya iş birliği yapmama bu süreyi uzatabilir.

• Tipik zaman çizelgesi: Ekspertiz ve dosya hazırlığı → kredi veren değerlendirmesi ve ibra kararı → noter onayı (paylaşım senedi ve yeni ipotek). Genellikle ±2 ayda tamamlanır, ancak davaya göre değişir.

• Ortak maliyetler:

  • Değerleme (vergilendirme)
  • Banka yönetim ücreti (serbest bırakma/yeniden ipotek)
  • Noter (bölünme senedi; gerekirse ipotek senedi)
  • Danışman ücretleri (ipotek/finansal)
  • İsteğe bağlı: işbirliği başarısız olursa arabuluculuk/yasal yollara başvurulur

• Temel belgeler:

  • Boşanma/ayrılık anlaşması ve varlık bölümü terimleri
  • Güncel ipotek beyanı/koşulları
  • Gelir kanıtı (işveren beyanı ve/veya yıllık beyan)
  • Son değerleme raporu (taxatie)
  • NHG onayı (uygunsa)

Adım 14. Hollanda'da hukuki yardım ne zaman alınır?

İş birliği sekteye uğradığında veya riskler arttığında Hollandalı bir avukata başvurun. Tipik tetikleyiciler: satın alma/devralma veya restschuld konusunda anlaşmazlık, satışı reddetme veya kredi veren/noter belgelerini imzalamama, karmaşık düzenlemeler (evlilik öncesi sözleşme, yabancı evlilik), evi kimin işgal edebileceği konusunda anlaşmazlıklar, NHG/negatif özsermaye sorunları veya acil ödeme temerrütleri. Bir avukat şartları resmileştirebilir, satış için mahkemeden izin alabilir veya son tarihler belirleyebilir ve sizi müşterek ve müteselsil sorumluluk risklerinden koruyabilir.

Anahtar teslim paketler

Evi kimin elinde tutacağı dört faktöre bağlıdır: mülkiyet/evlilik rejiminiz, öz sermaye hesabı, kredi verenin ödeme gücü ve iş birliği. Banka bir isim açıklayana kadar, her iki taraf da müteselsilen sorumlu kalır. Net bir sıralama - değerleme, ödeme koşulları, kredi verenin onayı, noter onayı - kredi ve vergi durumunuzu korur.

• Hukuki çerçeveyi onaylayın: Tapu ve evlilik rejimi (evlilik/kayıtlı ortaklık/evlilik öncesi sözleşme/yabancı evlilik).
• Riskleri ve teminatları haritalayın: İpotek gerçekleri, ortak sorumluluk, bağlantılı sigortalar ve NHG statüsü.
• Rotayı seçin: Satın alma, satış veya geçici ortak mülkiyet—güncel bir değerleme ve overwaarde/restschuld'a dayalı.
• Önce kağıda dök: İmzalanmış bir anlaşmaya şartları koyun; ardından borç verenin onayını alın ve sorumluluğu ortadan kaldırmak için noter tasdikli bölünme senedini geçirin.
• Vergileri izleyin: Faiz indirimi kişiseldir; kalan borçla ilgili bijleenregeling ve NHG kurallarını göz önünde bulundurun.
• Eğer sıkıştıysanız: Arabuluculuk veya mahkemeye başvurun; ödemelerinizi güncel tutun. Tipik ödeme süreleri yaklaşık iki aydır.

Kişiye özel Hollanda hukuki desteğine mi ihtiyacınız var? Ekibimizle görüşün: Law & More.