Ticari mekanlarının kira sözleşmesini feshetmek isteyen veya ev sahibi tarafından feshedilme riskiyle karşı karşıya kalan herkes, öncelikle kira sözleşmesinin hangi rejime girdiğini bilmelidir. Bu serinin ilk bölümünde belirtildiği gibi, 7:290 ticari alan (mağazalar, konaklama, el sanatları işletmeleri) ve 7:230a ticari alan (ofisler, depolar, uygulama odaları) için temelde farklı kurallar geçerlidir. Bu fark, fesih söz konusu olduğunda en belirleyici hale gelir.
7:290 ticari alan için, ev sahibi kira sözleşmesini yalnızca çok sayıda yasal gerekçeyle feshedebilir ve katı şekil şartları geçerlidir. 7:230a ticari alan için ise ev sahibinin eşiği çok daha düşüktür: fesih prensip olarak şekil şartı gerektirmez ve herhangi bir gerekçe gerektirmez. Bu makale her iki durumu da ele almaktadır.
7:290 ticari alanın sonlandırılması
Resmi gereksinimler
7:290 ticari alanın feshi, katı şekil şartlarına tabidir. Fesih, taahhütlü mektup veya icra memuru emriyle yazılı olarak yapılmalıdır. Minimum bildirim süresi bir yıldır. Bu şartları karşılamayan bir fesih geçersizdir ve hiçbir yasal etkisi yoktur. Kira sözleşmesi bu durumda olduğu gibi devam eder.
Kira sözleşmesinin feshi, mevcut kira döneminin bitiminden önce kiracıya bildirilmelidir. Fesih işlemini çok geç yapanların kira sözleşmesi otomatik olarak bir sonraki döneme uzatılacaktır.
Ev sahibi için sözleşmeyi feshetme gerekçeleri
7:290 ticari alanın sahibi, yalnızca kanunda ayrıntılı olarak belirtilen gerekçelerle kira sözleşmesini feshedebilir. İlk dönemin (ilk beş yıl) sonunda fesih için yalnızca iki gerekçe geçerlidir: kiracının iyi bir kiracı gibi davranmaması (sürekli kötü kiracılık) veya sahibinin kiralanan mülke kişisel kullanım için acilen ihtiyaç duyması. İlk dönemden sonra üçüncü bir gerekçe eklenir: sahibinin fesihteki çıkarları ile kiracının devam etmedeki çıkarlarının tartılması; bu durumda sahibinin zorlayıcı bir menfaati olduğunu kanıtlaması gerekir.
Fesih nedenlerinin ayrıntılı bir şekilde ele alınması ve bunlara ilişkin içtihatlar için, bu web sitesinde yer alan 'Ticari Kiracılık (7:290 DCC): Perakende Alanının Korunması ve Fesih Nedenleri' başlıklı makaleye bakınız.
Kira sözleşmesini uzatmak isteyen kiracı
7:290 numaralı ticari alanın kiracısı, sözleşmenin feshedildiğini bildiren ancak kalmak isteyen kişi, fesih bildirimini aldıktan sonra altı hafta içinde yazılı olarak itiraz etmelidir. Aksi takdirde, kira sözleşmesi bildirilen tarihte sona erer. İtiraz ederse, ev sahibi fesih kararını alt bölge mahkemesine sunmalıdır. Sadece mahkeme fesih kararını onaylarsa kira sözleşmesi sona erer. O zamana kadar sözleşme devam eder.
7:230a ticari alanının sonlandırılması
Ana kural: gerekçe gösterilmeden fesih
7:230a ticari alan için yasa, ev sahibine karşı çok daha hoşgörülüdür. Kira sözleşmesi, sözleşmede kararlaştırılan bildirim süresine uyularak veya bu süre yoksa yasal süreye uyularak feshedilir. Fesih için bir gerekçe gerekmez. Ev sahibinin fesih nedenini açıklaması gerekmez. Kiracının prensip olarak devam etme hakkı yoktur.
Tahliyeye karşı koruma: mahkeme yoluyla erteleme
7:230a numaralı ticari alanın kiracısının kira sözleşmesinin uzatılması hakkı olmamasına rağmen, tahliyeye karşı korunma hakkı vardır. Bu şu anlama gelir: Kira sözleşmesi feshedildikten ve ev sahibi tahliye bildiriminde bulunduktan sonra, kiracı tahliye tarihinden itibaren iki ay içinde asliye mahkemesinden tahliye süresinin uzatılmasını talep edebilir. Mahkeme her iki tarafın da menfaatlerini değerlendirir. Talep başına azami uzatma bir yıl olup, toplamda en fazla üç yıla kadar uzatılabilir.
Dolayısıyla tahliyeye karşı koruma, kira sözleşmesinin devamlı kullanımına ilişkin bir hak değil, sadece bir ertelemedir. Azami süre dolduktan sonra, mülk boşaltılmalıdır.
Erken fesih ve fesih seçeneklerinin rolü
Hem 7:290 hem de 7:230a ticari alanlar için sözleşme, taraflara kira sözleşmesini erken feshetme hakkı veren bir fesih maddesi içerebilir. 7:290 ticari alanlar için bu tür bir madde, yasanın kiracıya sağladığı korumaya orantılı olmalıdır; ev sahibine herhangi bir zamanda feshetme hakkı veren bir hüküm, rejimin zorunlu niteliğiyle çelişebilir.
Sözleşmede fesih maddesi kullanan herkes, kesin prosedür şartlarına uymalıdır: doğru süre, doğru şekil (tescilli veya yazılı bildirimle) ve fesih tarihinin doğru olması. Bir gün bile geç fesih, fesih hükmünün geçersiz kalmasına ve kira sözleşmesinin bir sonraki dönem için devam etmesine neden olur.
Zımni yenileme de dikkat edilmesi gereken bir noktadır. Kira sözleşmesi sona erdiğinde ve taraflardan hiçbiri feshetmezse, sözleşme metnine bağlı olarak, çoğu durumda sözleşme orijinal sürenin tamamı veya süresiz olarak zımni olarak yenilenir. Yenilemenin istenip istenmediğini önceden kontrol edin.
İşten çıkarma sürecinde sık yapılan hatalar
Uygulamada, ticari binaların feshedilmesinde tekrar eden hatalar görüyoruz:
- Sözleşmeyi çok geç feshetmek, böylece bir yıllık bildirim süresinin aşılması ve kira sözleşmesinin otomatik olarak bir sonraki dönem için devam etmesi anlamına gelir.
- Yasal olarak gerekli olan usule uygun şekilde değil de (taahhütlü mektup veya yazılı emir yerine sıradan e-posta veya telefon yoluyla) feshetmek, feshi geçersiz kılar.
- Ev sahibi olarak, 7:290 ticari alan için geçerli bir gerekçe olmaksızın kira sözleşmesini feshetmek, kiracının alt bölge mahkemesine başvurması ve fesih işleminin iptal edilmesi anlamına gelir.
- Kiracı olarak, 7:290 ticari alanın feshedilmesine zamanında itiraz etmemek, devam etme hakkının ortadan kalkmasına neden olur.
- Teslim yükümlülüğünü unutmak: Fesih geçerli olsa bile, kiracı, mülkün sözleşmede kararlaştırılan durumda iade edilmemesinden kaynaklanan zararlardan sorumlu olabilir.
- 7:230a ticari alanı için, tahliyeye karşı koruma talebinde bulunmak için iki aylık sürenin kaçırılması durumunda, bu hak kesin olarak ortadan kalkar.
Sonuç
Ticari gayrimenkulün kira sözleşmesinin feshi basit gibi görünse de, yakından incelendiğinde sayısız biçimsel ve esaslı tuzak içerir. İster kiracı ister ev sahibi olun: prosedürdeki bir hata, istemediğiniz bir kira ilişkisinin devam etmesine veya kullanabileceğiniz koruma haklarınızın kaybına yol açabilir. Fesih bildirimi göndermeden veya almadan önce her zaman süreleri, gerekli formu ve geçerli rejimi zamanında kontrol edin.
kira hukuku avukatları Law & More Fesih prosedürünün tüm aşamalarında, ilk mektuptan alt bölge mahkemesindeki işlemlere kadar size yardımcı oluyoruz. Herhangi bir yükümlülük altına girmeden görüşmek için bizimle iletişime geçin.
Sık Sorulan Sorular
Ticari binalar için ihbar süresi ne kadar?
7:290 ticari alan için yasal asgari bildirim süresi bir yıldır. Fesih, taahhütlü mektup veya icra memuru emriyle yazılı olarak yapılmalıdır. 7:230a ticari alan için sözleşmede kararlaştırılan süre geçerlidir; yasal bir asgari süre yoktur.
Bir ev sahibi, dükkanın kira sözleşmesini istediği zaman feshedebilir mi?
Hayır. 7:290 ticari alan için ev sahibi, yalnızca kanunda ayrıntılı olarak listelenen gerekçelerle, örneğin acil kişisel ihtiyaç veya sürekli kötü kiracılık durumu gibi nedenlerle sözleşmeyi feshedebilir. Tanınmış bir gerekçe olmaksızın yapılan fesih hiçbir yasal etkiye sahip değildir.
7:230a kapsamında tahliyeye karşı koruma nedir?
Kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından, 7:230a numaralı ticari alanın kiracısı, tahliye süresinin uzatılması için alt bölge mahkemesine başvurabilir. Bu talep, tahliye bildirim tarihinden itibaren iki ay içinde yapılmalıdır. Toplam uzatma süresi en fazla üç yıldır.
Kira sözleşmesinde fesih maddesi nedir?
Fesih maddesi, taraflardan birine veya her ikisine kira sözleşmesini vadesinden önce feshetme hakkı veren sözleşmesel bir hükümdür. 7:290 ticari alan için bu tür maddeler, kiracının zorunlu yasal korumasıyla uyumlu olmalıdır.
Ticari kira hukuku hakkındaki bu serinin devamı.
Bu makale, ticari kira hukuku üzerine üç bölümden oluşan serimizin bir parçasıdır. Diğer bölümleri de okuyun:
