Hollanda'da kiracı hakları: uluslararası ziyaretçiler için bir rehber

Hollanda kira hukuku, uluslararası kiracıların çoğunun beklediğinden çok daha fazla koruma sağlar ve bu korumanın büyük bir kısmı sözleşmeyle ortadan kaldırılamaz. Hollanda'da bir yaşam alanı kiralıyorsanız, ev sahibi genellikle bildirimde bulunarak kira sözleşmenizi sona erdiremez ve yasal minimumdan daha az hak tanıyan herhangi bir sözleşme maddesi, imzalamış olsanız bile genellikle geçersizdir. Bu kılavuz, sahip olduğunuz sözleşmeyi, ev sahibinin ne zaman sona erdirebileceğini, ne tür ücretler ödeyebileceğinizi ve bir sorun çıktığında nereye başvurmanız gerektiğini açıklamaktadır.

Ev sahibiniz, kiracı olarak haklarınızdan feragat etme hakkına sahip mi?

Hayır, önemli olanların çoğu için değil. Hollanda'da yaşam alanları için kira hukuku büyük ölçüde yarı zorunlu hukuktur: taraflar sizin için daha iyi olan şartlar üzerinde anlaşabilirler, ancak size yasal minimumdan daha azını veren bir madde , imzalamış olsanız da olmasanız da genellikle geçersizdir. Madde 7:242 BW, kusurlar, onarımlar ve kira indirimi ile ilgili kuralları; Madde 7:265 BW ise kira ve diğer masraflarla ilgili kuralları korur.

Sıklıkla başarısız olduğunu gördüğümüz maddeler şunlardır:

• “Kiracı kira korumasından feragat eder” veya “sözleşme bitiş tarihinde daireyi boşaltacaktır.”
• “Kiracı başvuruda bulunmayabilir.” Huurkomisisi".
• “Tüm bakım ve onarım masrafları kiracıya aittir.”
• "Ev sahibi dilediği zaman mülke girebilir."
• “Kiracı altı ay önceden bildirimde bulunmalıdır.”

Geçersiz bir madde, sözleşmenin tamamını geçersiz kılmaz: sözleşmenin geri kalanı geçerliliğini korur ve yasal kural devreye girer. Ancak, geçersiz olduğunu düşündüğünüz bir maddeyi görmezden gelmeyin. Kontrol ettirin, çünkü geçersiz sayılan hususlar maddeye ve kira sözleşmesi türüne göre değişir.

Ne tür bir kira sözleşmeniz var ve bunun önemi nedir?

Korunmanız, sahip olduğunuz sözleşmeye bağlıdır. 1 Temmuz 2024'te yürürlüğe giren Wet vaste huurcontracten'den bu yana, süresiz sözleşmeler ( onbepaalde tijd ) yeniden norm haline gelmiştir; bir zamanlar özel piyasanın varsayılanı olan sabit süreli sözleşmelere artık yalnızca belirli kategorilerde izin verilmektedir.

Belirsiz süreli bir sözleşme size tam kira koruması sağlar. İzin verilen belirli süreli kategoriye giren bir kiracılık sözleşmesi, sözleşmenin bitiş tarihinde sona erer ve korumanız daha zayıftır. İzin verilen istisnalar kapsamına girmeyen belirli süreli bir sözleşme genellikle belirsiz süreli olarak kabul edilir ve tam koruma sağlar: süreyi sınırlama girişimi başarısız olur. İzin verilen istisnalar, Madde 7:271 BW'ye dayanmaktadır ve öğrenci ve belirli hedef gruplara yönelik kiralamaları kapsayan "Besluit vaste huurcontracten"da ayrıntılı olarak listelenmiştir. Bu listede yer almayan bir kategori mevcut değildir.

Paylaşımlı konutlarda her şeyi belirleyen tek bir ayrım vardır: ev sahibinden mi yoksa başka bir kiracıdan mı kiraladığınız. Ev sahibiyle kendi sözleşmeniz sizi sıradan bir kiracı yapar; ana kiracıdan kiralanan bir oda ise sizi alt kiracı yapar ve konumunuz ana kiracılığın devam etmesine bağlıdır. "Kısa süreli konaklama" veya "yabancı uyruklu sözleşmesi" gibi etiketlerin kendi başlarına yasal bir geçerliliği yoktur.

Ev sahibiniz size sadece bir bildirimde bulunarak kira sözleşmenizi sona erdirebilir mi?

Hayır. Bir ev sahibi, sadece bildirimle konut kiracılığını sona erdiremez: Kiracılık, siz yazılı olarak onay verene veya mahkeme tarafından feshedilene kadar kanunen devam eder (Madde 7:272 BW). Altı hafta içinde onay vermezseniz, ev sahibiniz asliye mahkemesine başvurmak zorundadır.

İhtarname, icra memuru emri veya taahhütlü mektup yoluyla tebliğ edilmeli, gerekçe belirtilmeli ve kabul edip etmediğiniz sorulmalıdır (Madde 7:271 BW); bu şartları taşımayan bir ihtarname geçersizdir. Ev sahibinizin ihtar süresi en az üç aydır ve orada yaşadığınız her yıl için bir ay daha uzatılarak en fazla altı aya kadar çıkabilir.

Mahkemenin bir davayı sona erdirebileceği gerekçeler sınırlıdır ve Madde 7:274 BW'de listelenmiştir. Özetle:

• İyi bir kiracı gibi davranmadınız: ciddi rahatsızlık, düzenli ödeme yapmama, kötüye kullanım.
• Ev sahibiniz, kira sözleşmesinin devam etmesi halinde imkansız olan tadilat da dahil olmak üzere kişisel kullanım için mülke acilen ihtiyaç duyuyor. Mahkeme, her iki tarafın da çıkarlarını değerlendirir ve taşınma tazminatı ödenmesine karar verebilir.
• Yeni bir anlaşmaya ilişkin makul bir teklifi reddettiniz; bu, kira artışını zorla kabul ettirmek için kullanılabilecek bir gerekçe değildir.
• Geçerli bir imar planı (varış planı) uygulanacaktır.
• Öğrenci ve hedef kitle konutları ile ev sahibinizin aynı binada yaşadığı durumlar için belirli şartlar geçerlidir.

“Satmak istiyorum”, “birisi daha fazla ödeyecek” ve “sözleşmenizde iki yıl yazıyor” gibi ifadeler sözleşmeyi feshetme gerekçesi değildir. Kira anlaşmazlığı da öyle: ev sahibiniz, kirayı sorguladığınız için sözleşmeyi feshedemez.

Ne kadar süre önceden haber vermeniz gerekiyor?

Sizin durumunuz çok daha avantajlı. İhbar süreniz, kira ödeme aralığınıza eşittir (aylık kira için bir ay), yasal olarak en az bir ay ve en fazla üç aydır (Madde 7:271 BW). Daha uzun bir süre öngören bir madde geçersizdir ve herhangi bir gerekçe göstermenize gerek yoktur. İhbarı taahhütlü mektupla gönderin. Gerçek bir sabit süreli sözleşmede, genellikle erken ayrılabilirsiniz, ancak ev sahibiniz bitiş tarihine bağlı kalır.

Kira bedeliniz düzenlemeye tabi mi, orta piyasa fiyatına mı yoksa serbest sektör fiyatına mı?

Yaşam alanı kirası sınırsız değildir. Her konut, yüzey alanı, enerji etiketi, sıhhi tesisat, dış mekan ve WOZ değeri için puan veren konut değerleme sistemi ( woningwaarderingsstelsel , WWS) kapsamında değerlendirilir ve bu da yasal azami kira bedelini belirler.

1 Temmuz 2024'ten beri yürürlükte olan Uygun Fiyatlı Kira Yasası ( Wet betaalbare huur ), düzenlemeyi yukarı doğru genişletti. Artık üç segment var: düşük düzenlenmiş segment, 186 puana kadar olan orta piyasa segmenti ( middenhuur ) ve bunun üzerindeki serbest sektör. Belediyeler bunu 1 Ocak 2025'ten beri uygulamaya koydu. Düzenlenmiş ve düzenlenmemiş başlangıç ​​kirası arasındaki ayrım çizgisi, 186 puana karşılık gelen kiradır, bu nedenle serbest sektör 187 puandan başlar (madde 2 Konut Kira Fiyatları Yönetmeliği). Bu değerlendirme, kiracılığın başlangıcında yapılır: Kiracılığın başlangıcında kirası sınırın üzerinde olan bir ev, daha sonra WOZ puanları düşse bile düzenlenmiş hale gelmez. Bu puan sınırı için kira tavanı, konuttan sorumlu Bakan tarafından her yıl endekslenir ve Devlet Gazetesi'nde (Staatscourant) yayınlanır, bu nedenle kiracılığınızın başladığı tarihteki geçerli rakamla çalışın, bugünkü rakamla değil.

Kira yardımı ( huurtoeslag ) limitleri, segment sınırlarından ayrı bir konudur. Yardım talep edilebilecek azami kira, yirmi bir yaşın altındaki kiracılar için yirmi bir yaş ve üstü kiracılara göre daha düşüktür; ancak engelli genç kiracılar için yasal bir istisna mevcuttur (Kira Yardımı Kanunu Madde 13). Bu tavanın altında, hane büyüklüğüne bağlı olan kalite indirimi limiti ( kwaliteitskortingsgrens ) ve üst sınır limitleri ( aftoppingsgrenzen ), kiranın ne kadarının gerçekten geri ödeneceğini belirler. Bu tutarlar her yıl 1 Ocak'tan itibaren endekslenir ve Vergi Dairesi (Belastingdienst) tarafından yayınlanır, bu nedenle ilgili yıla ait rakamları kullanın.

Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren altı ay içinde, kiracı komisyonundan başlangıç ​​kira bedelinin belirlenmesini talep edebilirsiniz (madde 7:249 BW). Bu, uluslararası bir kiracının sahip olduğu en değerli haklardan biridir ve en sık gözden kaçırılan haktır.

Kira bedeliniz artırılabilir mi ve ne kadar artırılabilir?

Kira artışı, yürürlüğe girmesinden en az iki ay önce yazılı olarak önerilmeli ve mevcut kira bedeli, değişiklik, yeni kira bedeli ve yürürlük tarihi belirtilmelidir (Madde 7:252 BW). Düzenlenmiş ve orta gelirli kesimlerde artış yıllık olarak sınırlandırılmıştır; serbest sektörde ise, orada geçerli olan yasal azami sınır dahilinde, sözleşme geçerlidir. Azami yüzdeler her kesim için farklılık gösterir, her yıl konuttan sorumlu Bakan tarafından ücret ve enflasyon formülü kullanılarak "Besluit huurprijzen woonruimte" (Kira Kiraları Yönetmeliği) kapsamında belirlenir ve yürürlüğe girmeden önce "Staatscourant"ta (Devlet Resmi Gazetesi) yayınlanır; sosyal ve orta gelirli kesimlerde de artışlar yılın farklı tarihlerinde başlar. Düzenlenmiş kesimde, ev sahibi bunun yerine, yine o yıl için belirlenen düşük bir kira bedeline sabit bir nakit artışı uygulayabilir. Artışın yasa dışı olduğunu düşünüyorsanız, ödemeyi durdurmak yerine, yürürlük tarihinden önce yazılı olarak itiraz edin.

Ev sahibiniz depozito olarak ne isteyebilir ve hizmet bedelleri nasıl karşılanır?

1 Temmuz 2023'ten beri yürürlükte olan Wet goed verhuurderschap (İyi Ev Sahipliği Yasası) uyarınca , depozito, hizmet bedelleri hariç, evin kullanımına ilişkin kira bedelinin iki katını aşamaz. Ev sahibiniz, kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra makul bir süre içinde, ödenmemiş kira, ödenmemiş hizmet bedelleri veya hasar nedeniyle usulüne uygun olarak alıkonulan herhangi bir miktar düşüldükten sonra depozitoyu iade etmelidir; herhangi bir kesinti, durum raporuyla karşılaştırabileceğiniz yazılı bir açıklama gerektirir (madde 7:261b BW). Ev sahibi, depozitoyu kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren on dört gün içinde iade etmelidir (madde 7:261b(3) BW).

Hizmet bedelleri ( servicekosten ) gerçek maliyetleri yansıtmalıdır. Ev sahibiniz, muhasebe yılının bitiminden itibaren altı ay içinde ayrıntılı bir yıllık beyanname sunmak zorundadır (madde 7:259 BW) ve siz de ilgili belgeleri inceleyebilirsiniz. Kira, faturalar ve hizmetleri bir araya getiren "her şey dahil" kira, sizin değil, ev sahibinizin düzenlemesi gereken bir konudur: Kira Komisyonu bunu ayrıntılı olarak açıklayabilir.

Arızalar ve onarımlardan kim sorumludur?

Prensip olarak, ev sahibiniz mülkün yaşanmaya elverişli olmasından ve kusurların giderilmesinden sorumludur; siz ise günlük küçük onarımları kendiniz halledersiniz.

Gebrek ( kusur ), 7:204 BW maddesinde geniş anlamda tanımlanan, beklemeye hakkınız olan keyfi sizden mahrum bırakan herhangi bir durumdur: nem ve küf, arızalı bir kombi, akan bir çatı. Bildirildikten sonra, ev sahibiniz bunu gidermekle yükümlüdür (7:206 BW maddesi). Aksi takdirde, mahkemeden ev sahibinizin masrafları karşılığında işin onaylanmasını isteyebilir, kusurun devam ettiği süre için kira indirimi talep edebilir (7:207 BW maddesi) veya ev sahibinizin kusurlu olduğu durumlarda tazminat talep edebilirsiniz (7:208 BW maddesi). Kendi yükümlülüğünüz, Besluit kleine herstellingen'de belirtilen küçük onarımları kapsar (7:217 BW maddesi) : ampuller, tıkanmış giderlerin açılması, küçük bahçe bakımı. Yapısal bakımı size yükleyen bir madde geçersizdir.

Kusurları yazılı olarak bildirin: kira indirimi talebi, bildirim tarihine bağlıdır. Düzenlemeye tabi ve orta ölçekli işletmelerde, Kira Komisyonu (Huurcommissie), ciddi kusurlar için mahkemeden daha hızlı ve daha ucuz bir şekilde geçici indirim emri verebilir. Kirayı asla tek taraflı olarak ödemeyi durdurmayın; bu, ev sahibinize sözleşmeyi feshetme gerekçesi verir.

Ev sahibiniz eve girebilir mi veya sizden tadilatı kabul etmenizi isteyebilir mi?

Mülkün münhasır kullanım hakkına sahipsiniz. Ev sahibinizin genel giriş hakkı yoktur ve bu hakkı tanıdığı iddia edilen bir madde, rahatsız edilmeden mülkten yararlanma hakkınızı geçersiz kılmaz: siz dışarıdayken içeri giremezler, girişinizi kameralarla gözetleyemezler. Acil işler, gerekli onarımlar ve denetimler için makul zamanlarda ve makul bir süre önceden haber verilerek erişime izin vermelisiniz (madde 7:220 BW). Kural, randevudur, sürpriz değildir. Tekrarlanan habersiz ziyaretler veya ayrılmanız için baskı, Wet goed verhuurderschap kapsamında yasaklanan ve belediyeye bildirilmesi gereken bir tehdit unsuru olabilir.

Ev sahibi tadilat yapmak istiyorsa size yazılı bir teklif sunmak zorundadır ve teklif makul ise siz de işbirliği yapmalısınız (Madde 7:220 BW). Makullük, her iki tarafın da çıkarlarına bağlıdır: işin gerekliliği, aksama, sunulan tazminat, kira sonuçları ve olası geçici konut değişikliği. Tadilat, kiracılığınızı sona erdirmez; çalışmalar devam ettiği sürece kiracılık devam eder. Bir teklifi makul bulmuyorsanız, gerekçeleriyle birlikte yazılı olarak belirtin. Bir sitedeki kiracıların çoğunluğu teklifi kabul etmişse, teklif makul kabul edilir ve buna karşı çıkmak için hızla mahkemeye başvurmanız gerekir.

Kiralama piyasasında ayrımcılık yapmak yasalara aykırı mı?

Evet. Milliyet, etnik köken, din, cinsiyet, cinsel yönelim ve engellilik gibi nedenlere dayalı ayrımcılık, genel eşit muamele yasası kapsamında yasa dışıdır. Wet goed verhuurderschap (İyi Kiracılık Yasası) bunu kiralama konusunda daha da netleştirmiştir: Bir ev sahibi veya emlakçı şeffaf bir seçim prosedürü yürütmeli, objektif kriterler uygulamalı ve kaydetmeli ve reddedilen bir adaya neden başka bir adayın seçildiğini açıklamalıdır.

Bu, özellikle "sadece Hollanda vatandaşları", "yabancı uyruklular kabul edilmez" gibi ibarelerden veya bir gösterimden sonra açıklanamayan retlerden orantısız bir şekilde etkilenen uluslararası kişiler için doğrudan faydalıdır. Kriterleri ve seçim nedenini yazılı olarak isteyin ve bunu belediyeye bildirin; belediye para cezası uygulayabilir ve lisanslama sisteminin geçerli olduğu yerlerde kiralama hakkını geri alabilir.

Evinizi kiraya verebilir misiniz veya Airbnb'ye ilan verebilir misiniz?

İzin olmadan olmaz. Genel kural, ev sahibinizin izni olmadan üçüncü bir şahsa mülkün kullanımını veremeyeceğinizdir (Madde 7:244 BW). Müstakil bir evde yaşıyorsanız, bir oda gibi bir bölümünü alt kiraya verebilirsiniz, ancak evin tamamını alt kiraya vermek veya kısa süreli kiralama platformunda listelemek, kiracılığı kaybetmenin en açık yollarından biridir: mahkemeler, izinsiz alt kiralamayı düzenli olarak iyi bir kiracı gibi davranmama olarak değerlendirir ve elde edilen tüm kârlar geri alınabilir. Çoğu belediye ayrıca tatil amaçlı kiralamayı ayrı olarak, izin şartları ve kendi cezalarıyla düzenler. Alt kiracı olarak, konumunuz ana kiracılıktan kaynaklanır: eğer o sona ererse, prensip olarak sizin de kiracılığınız sona erer.

Mülk satılırsa kiracılığınız nasıl etkilenir?

Koop breekt geen huur : satış kira sözleşmesini bozmaz (madde 7:226 BW). Ev sahibiniz satarsa, alıcı kanunen ev sahibinin yerine geçer ve kiracılığınız, kira ödemeniz ve haklarınız değişmeden devam eder. Yeni bir şey imzalamanıza gerek yoktur ve satışın şartı olarak sunulan ve haklarınızı sessizce azaltabilecek "yeni bir sözleşmeye" karşı dikkatli olmalısınız.

Makul gösterimlere müsamaha göstermelisiniz, ancak satışın kendisi bir fesih nedeni değildir. Yeni mal sahibi, acil kişisel kullanım gerekçesiyle hemen taşınamaz: önceki mal sahibinin yerine geçen bir ev sahibi, size yeni bir ev sahibiniz olduğu yazılı olarak bildirildikten sonra üç yıl geçene kadar bu gerekçeyle başarılı olamaz (madde 7:274 BW).

Adresinizde kayıt yaptırmanız gerekiyor mu?

Evet. Hollanda'da yaşıyorsanız, adresinizi Kişisel Kayıtlar Veritabanına ( Basisregistratie Personen , BRP) kaydettirmeniz gerekmektedir. Kayıt, ev sahibiniz tarafından sağlanan bir lütuf değil, yasal bir yükümlülüktür ve BSN numarası, banka hesabı ve sağlık sigortası için gereklidir.

Kira sözleşmesinin imzalanmasını reddeden bir ev sahibi, genellikle kiralama işleminin ipotek, sigorta veya belediye konut kurallarını ihlal etmesi, evin gerekli izin olmadan kiraya verilmesi veya gelirin beyan edilmemesi nedeniyle bir uyarı işaretidir. Bunların hiçbiri yasal olarak sizin sorununuz değil, ancak hepsi kiracılığınızın istikrarsız bir zeminde olduğunu gösterir. "Burada kayıt yaptıramazsınız" ifadesini, ayrılmak için bir neden olarak değerlendirin.

Bir sorun çıktığında nereye başvurmalısınız?

Üç farklı rota mevcut ve doğru olanı seçmek zaman kazandırır.

• Belediye raporlama noktası (raporlama noktası): Düzenlenmiş ve orta ölçekli konut segmentlerinde ayrımcılık, yıldırma, yazılı sözleşme veya gerekli bilgileri vermeyi reddetme, yasa dışı ücretlendirme ve aşırı kira gibi ev sahibi davranışları için uygulanır. 2024 yılının başından beri her belediyede bu uygulama mevcuttur. Ücretsizdir, ancak size para ödemek yerine kamu yararına yaptırım uygular.
• Huurcommissie (Kira Mahkemesi)Başlangıç ​​kiraları, yıllık zamlar, hizmet bedeli ödemeleri, her şey dahil kiralar ve kusurlardan kaynaklanan kira indirimleri için, düzenlenmiş ve orta ölçekli piyasa segmentlerinde kullanılır. Hızlı, düşük maliyetli ve bağlayıcıdır, ancak depozito, tahliye veya hasar işlemlerini kapsamaz.
• Alt bölge mahkemesi (alt bölge mahkemesi): fesih de dahil olmak üzere diğer her şey için tahliyeDepozito iadesi, tazminat, sözleşme ihlali ve serbest sektör anlaşmazlıkları. Avukata gerek yoktur, ancak karşı tarafın genellikle bir avukatı olacaktır.

Bazı süreler oldukça kısa: başlangıç ​​kirasına itiraz için altı ay, kira artışına itiraz için geçerlilik tarihi, fesih bildirimine yanıt vermek için altı hafta. Bunları kaçırmak, aksi takdirde güçlü bir davayı batırabilir.

Pratik kontrol listesi

İmzalamadan önce

• Sözleşme türünü ve eğer belirli süreli ise hangi izin verilen kategoriye girdiğini belirleyin.
• Kira ödemesine karar vermeden önce puanların hesaplanmasını sağlayın.
• Depozitonun iki aylık kira bedelini aşmadığından emin olun.
• Hizmet bedellerinin ayrıntılı olarak belirtildiğinden, "her şey dahil" bir rakam olarak paketlenmediğinden emin olun.
• BRP'ye orada kayıt yaptırabileceğinizi yazılı olarak teyit edin.
• Emlakçının sizden ücret talep edip etmediğini sorun: Emlakçının hem ev sahibi hem de kiracı adına hareket ettiği durumlarda kiracıdan ücret talep etmesi genellikle yasaklanmıştır.
• Teslimat anındaki durumu tarihleyerek fotoğraflayın.

Bir şeyler ters gittiğinde

• Her şeyi yazılı olarak belgeleyin; fesih ve ödeme gecikmeleri için taahhütlü posta kullanın.
• Yetkili bir kurum kira bedelini düşürmediği sürece ödemeye devam edin.
• Ev sahibinize harekete geçmesi için bir süre tanıyın ve harekete geçmemesi durumunda neler olacağını belirtin.
• Hangi güzergahın uygun olduğunu belirleyin ve her şeyden önce son teslim tarihini kontrol edin.
• Size bir ihtarname tebliğ edilirse veya imzalamanız ya da ayrılmanız için baskı yapılırsa, erkenden hukuki danışmanlık alın.

Özetle

• Hollanda'daki kira hukuku çoğunlukla yarı zorunlu niteliktedir: size yasal minimumdan daha az bir miktar veren bir madde, imzalamış olsanız bile genellikle geçersizdir.
• 1 Temmuz 2024'ten itibaren süresiz sözleşme norm haline geldi; izin verilen kategorilerin dışında kalan belirli süreli sözleşmeler genellikle süresiz sözleşmeye dönüştürülür.
• Ev sahibiniz, sadece ihtarname ile kira sözleşmenizi sona erdiremez; bunun için ya yazılı onayınıza ya da mahkeme kararına ihtiyaç duyar; sizin ihbar süreniz ise bir ila üç aydır.
• Kira, depozito ve hizmet bedelleri yasal sınırlara tabidir ve Huurcommissie'den altı ay içinde başlangıç ​​kira bedelini belirlemesini isteyebilirsiniz.
• Süreler genellikle kısa olduğundan, yazılı olarak hareket edin ve bir anlaşmazlık başladığında erken aşamada danışmanlık alın.

Durumunuzdan emin değil misiniz? Bize durumunuzu anlatın. Size seçeneklerinizi bir iş günü içinde bildireceğiz.

Ne kadar Law & More Bu konuda size nasıl yardımcı olabileceğimiz, sayfamızda açıklanmıştır. kira avukatı sayfamızı ziyaret edin.