Hollanda'da kiracı hakları: uluslararası ziyaretçiler için bir rehber

Hollanda kira hukuku, Avrupa'nın en kiracı dostu hukuklarından biridir ve burada kirada oturan birçok uluslararası kişi, ne kadar korumaya sahip olduklarının farkında değildir. Kurallar esas olarak Hollanda Medeni Kanunu'nun ( Burgerlijk Wetboek , BW) 7. Kitabında yer almaktadır ve birçoğu sözleşmeyle ortadan kaldırılamaz. Bu kılavuz, alanı genel hatlarıyla ortaya koymaktadır: hangi sözleşmeye sahipsiniz, ev sahibi ne zaman sözleşmeyi feshedebilir, ne kadar ücretlendirilebilirsiniz ve bir sorun çıktığında nereye başvurmalısınız.

Bilmeniz gereken en faydalı şey: yasaların çoğu zorunludur.

Hollanda'da konut kiracılığına ilişkin hukuk büyük ölçüde yarı zorunlu hukuktur. Kanun bir taban belirler: Taraflar kiracı için daha iyi şartlar üzerinde anlaşabilirler, ancak kiracıya yasal minimumdan daha azını veren bir madde genellikle geçersizdir. İmzalamış veya okumuş olmanızın bir önemi yoktur.

Madde 7:242 BW, kusurlar, onarımlar ve kira indirimi ile ilgili kuralları; Madde 7:265 BW ise kira ve diğer masraflarla ilgili kuralları korur. Bu ortak hükümler bu nedenle çoğu zaman uygulanamaz:

• “Kiracı kira korumasından feragat eder” veya “sözleşme bitiş tarihinde daireyi boşaltacaktır”.
• “Kiracı başvuruda bulunmayabilir.” Huurkomisisi".
• “Tüm bakım ve onarım masrafları kiracıya aittir.”
• "Ev sahibi dilediği zaman mülke girebilir."
• “Kiracı altı ay önceden bildirimde bulunmalıdır.”

Geçersiz bir madde, sözleşmenin tamamını geçersiz kılmaz: geri kalan kısmı geçerliliğini korur ve yasal kural onun yerini alır. Ancak, geçersiz olduğunu düşündüğünüz bir maddeyi görmezden gelmeyin; kontrol ettirin, çünkü sınırlar maddeye ve kira sözleşmesi türüne göre değişir.

Yaşam alanları için kiralama türleri

Korunma haklarınız, sahip olduğunuz sözleşme türüne bağlıdır. 1 Temmuz 2024'te yürürlüğe giren Wet vaste huurcontracten'den bu yana, süresiz sözleşmeler ( onbepaalde tijd ) norm haline gelmiştir; özel piyasanın varsayılan türü olan sabit süreli sözleşmelere ise yalnızca belirli kategorilerde izin verilmektedir.

Belirsiz süreli bir sözleşme, tam kira koruması sağlar. İzin verilen sabit süreli bir kategoriye giren bir sözleşme, sözleşmenin bitiş tarihinde sona erer ve korumanız daha zayıftır. Önemli olan, izin verilen istisnalar kapsamına girmeyen sabit süreli bir sözleşmenin genellikle belirsiz süreli olarak kabul edilmesi ve tam koruma sağlamasıdır; süreyi sınırlama girişimi başarısız olur. İzin verilen istisnalar, Madde 7:271 BW'ye dayanmaktadır ve öğrenci ve tanımlanmış hedef gruplara yönelik kiralamaları kapsayan Besluit vaste huurcontracten'da ayrıntılı olarak listelenmiştir; bu listede yer almayan bir kategori mevcut değildir.

Paylaşımlı konutlarda her şeyi belirleyen tek bir ayrım vardır: ev sahibinden mi yoksa başka bir kiracıdan mı kiraladığınız. Ev sahibiyle yaptığınız kendi sözleşmeniz sizi sıradan bir kiracı yapar; ana kiracıdan kiraladığınız bir oda ise sizi alt kiracı yapar ve konumunuz ana kiracılığın devam etmesine bağlıdır. "Kısa süreli konaklama" veya "yabancı uyruklu sözleşmesi" gibi etiketlerin yasal bir geçerliliği yoktur.

Kira koruma ve fesih

Bu durum neredeyse tüm uluslararası kiracıları şaşırtıyor. Bir ev sahibi, sadece bildirimle konut kirasını sona erdiremez: Kira sözleşmesi , siz yazılı olarak onay verene veya mahkeme tarafından feshedilene kadar kanunen devam eder (Madde 7:272 BW). Altı hafta içinde onay vermezseniz, ev sahibi asliye mahkemesine başvurmak zorundadır.

İhtarname, icra memuru emri veya taahhütlü mektup yoluyla tebliğ edilmeli, gerekçe belirtilmeli ve kabul edip etmediğiniz sorulmalıdır (Madde 7:271 BW); bu şartları taşımayan ihtarname geçersizdir. Ev sahibinin ihtar süresi en az üç aydır ve orada yaşadığınız her yıl için bir ay uzatılarak en fazla altı aya kadar uzatılabilir.

Mahkemenin bir davayı sona erdirebileceği gerekçeler sınırlıdır ve Madde 7:274 BW'de listelenmiştir. Özetle:

• Kiracı iyi bir kiracı gibi davranmadı; ciddi rahatsızlık verdi, düzenli ödeme yapmadı, mülkü kötüye kullandı.
• Ev sahibi, kiracılığın devam etmesi halinde tadilatın mümkün olmadığı kişisel kullanım için mülke acilen ihtiyaç duymaktadır. Mahkeme her iki tarafın da çıkarlarını değerlendirir ve taşınma tazminatı ödenmesine karar verebilir.
• Kiracı, yeni bir kira sözleşmesi için yapılan makul teklifi reddetti; bu da kira artışının zorunlu kılınması için yeterli bir gerekçe değil.
• Geçerli bir imar planı (varış planı) uygulanacaktır.
• Öğrenci ve hedef grup konutları için özel gerekçeler ve ev sahibinin binada ikamet etmesi.

“Satmak istiyorum”, “birisi daha fazla ödeyecek” ve “sözleşmenizde iki yıl yazıyor” gibi ifadeler sözleşmeyi feshetme gerekçesi değildir. Kira anlaşmazlığı da öyle: ev sahibi, kirayı sorguladığınız için sözleşmeyi feshedemez.

Kendi ihbar süreniz

Sizin durumunuz çok daha avantajlı. İhbar süreniz, kira ödeme aralığınıza eşittir; aylık kira için bir ay, yasal olarak en az bir ay ve en fazla üç aydır (Madde 7:271 BW). Daha uzun bir süre öngören bir madde geçersizdir ve herhangi bir gerekçe göstermenize gerek yoktur. İhbarı taahhütlü mektupla gönderin. Gerçek bir sabit süreli sözleşmede, genellikle erken ayrılabilirsiniz, ancak ev sahibi bitiş tarihine bağlıdır.

Düzenlemeye tabi ve orta ölçekli pazar segmentleri

Yaşam alanı kirası ücretsiz değildir. Her ev, yüzey alanı, enerji etiketi, sıhhi tesisat, dış mekan ve WOZ değeri için puan veren konut değerleme sistemi ( woningwaarderingsstelsel , WWS) kapsamında değerlendirilir ve bu da yasal azami kira bedelini belirler.

1 Temmuz 2024'ten beri yürürlükte olan Uygun Fiyatlı Kira Yasası ( Wet betaalbare huur ), düzenlemeyi yukarı doğru genişletti. Artık üç segment var: düşük düzenlenmiş segment, 186 puana kadar olan orta segment ( middenhuur ) ve bunun üzerindeki serbest sektör. Belediyeler bunu 1 Ocak 2025'ten beri uygulamaya koydu. Düzenlenmiş ve düzenlenmemiş başlangıç ​​kirası arasındaki ayrım çizgisi, 186 puana karşılık gelen kiradır, bu nedenle serbest sektör 187 puandan başlar (madde 2 Konut Kira Fiyatları Yönetmeliği). Bu değerlendirme, kiracılığın başlangıcında yapılır: Kiracılığın başlangıcında kirası sınırın üzerinde olan bir ev, daha sonra WOZ puanları düşse bile, daha sonra düzenlenmiş hale gelmez. Bu puan sınırına karşılık gelen kira tavanı, konuttan sorumlu Bakan tarafından her yıl endekslenir ve Devlet Gazetesi'nde (Staatscourant) yayınlanır, bu nedenle bugün geçerli olan rakam yerine kiracılığınızın başladığı tarihteki geçerli rakamı kullanın.

Kira yardımı ( huurtoeslag ) limitleri, segment sınırlarından ayrı bir konudur. Yardım talep edilebilecek azami kira, yirmi bir yaşın altındaki kiracılar için yirmi bir yaş ve üstü kiracılara göre daha düşüktür; ancak engelli genç kiracılar için yasal bir istisna mevcuttur (Kira Yardımı Kanunu Madde 13). Bu tavanın altında, hane büyüklüğüne bağlı olan kalite indirimi limiti ( kwaliteitskortingsgrens ) ve iki üst sınır ( aftoppingsgrenzen ), kiranın ne kadarının gerçekten geri ödeneceğini belirler. Bu tutarların tamamı her yıl 1 Ocak'tan itibaren endekslenir ve Vergi Dairesi (Belastingdienst) tarafından yayınlanır; ilgili yıl için geçerli olan rakamları kullanın.

Yeni bir kiracı, kira sözleşmesinin başlamasından itibaren altı ay içinde kira bedelinin belirlenmesi için Kira Komisyonu'na başvurabilir (madde 7:249 BW) — bu, uluslararası bir kiracının sahip olduğu en değerli haklardan biridir ve en sık göz ardı edilen haktır.

kira artışları

Kira artışı, yürürlüğe girmesinden en az iki ay önce yazılı olarak önerilmeli ve mevcut kira bedeli, değişiklik, yeni kira bedeli ve yürürlük tarihi belirtilmelidir (Madde 7:252 BW). Düzenlemeye tabi ve orta gelirli kesimlerde artış yıllık olarak sınırlandırılmıştır; serbest sektörde ise, geçerli olan yasal azami sınır dahilinde, sözleşme esas alınır. Azami yüzdeler her kesim için farklılık gösterir, her yıl konuttan sorumlu Bakan tarafından ücret ve enflasyon formülüne göre "Besluit huurprijzen woonruimte" (Kira Kiraları Yönetmeliği) kapsamında belirlenir ve yürürlüğe girmeden önce Devlet Gazetesi'nde (Staatscourant) yayınlanır; sosyal ve orta gelirli kesimlerde de artışlar yılın farklı tarihlerinde başlar. Düzenlemeye tabi kesimde, ev sahibi bunun yerine düşük bir kira bedeline sabit bir nakit artışı uygulayabilir, bu artış da o yıl için belirlenen tutar üzerinden yapılır. Artışın yasa dışı olduğunu düşünüyorsanız, ödemeyi durdurmak yerine yürürlük tarihinden önce yazılı olarak itiraz edin.

Depozito ve hizmet bedelleri

1 Temmuz 2023'ten beri yürürlükte olan Wet goed verhuurderschap (İyi Ev Sahipliği Yasası) uyarınca , depozito, aylık kira bedelinin iki katını aşamaz (hizmet bedelleri hariç, evin kullanım bedeli) ve kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 14 gün içinde iade edilmelidir (madde 7:261b BW). Ev sahibi ödenmemiş kira, ödenmemiş hizmet bedelleri veya hasar bedelini mahsup ederse, bakiye 30 gün içinde ödenmelidir ve herhangi bir kesinti yazılı olarak belirtilmelidir.

Hizmet bedelleri ( servicekosten ) gerçek maliyetleri yansıtmalıdır. Ev sahibi, muhasebe yılının bitiminden itibaren altı ay içinde ayrıntılı bir yıllık beyanname sunmalıdır (madde 7:259 BW) ve siz de ilgili belgeleri inceleyebilirsiniz. Kira, faturalar ve hizmetleri içeren "her şey dahil" bir kira paketi, sizin değil, ev sahibinin sorunudur: Kira Komisyonu bunu ayrıntılı olarak inceleyebilir.

Bakım, arızalar ve kira indirimi

Prensip olarak, ev sahibi mülkün yaşanmaya elverişli olmasından ve kusurların giderilmesinden sorumludur; kiracı ise günlük küçük onarımları üstlenir.

Gebrek ( kusur ), 7:204 BW maddesinde geniş anlamda tanımlanan, beklemeye hakkınız olan keyfi sizden mahrum bırakan herhangi bir durumdur; örneğin nem ve küf, arızalı bir kombi, akan bir çatı. Bildirildikten sonra, ev sahibi bunu gidermekle yükümlüdür (7:206 BW maddesi). Aksi takdirde, mahkemeden ev sahibinin masrafları karşılığında işin onaylanmasını isteyebilir, kusurun devam ettiği süre için kira indirimi talep edebilir (7:207 BW maddesi) veya ev sahibinin kusurlu olduğu durumlarda tazminat talep edebilirsiniz (7:208 BW maddesi). Kendi yükümlülüğünüz, Besluit kleine herstellingen'de belirtilen küçük onarımları kapsar (7:217 BW maddesi) : ampuller, tıkanmış giderlerin açılması, küçük bahçe bakımı. Yapısal bakımı size yükleyen bir madde geçersizdir.

Kusurları yazılı olarak bildirin: kira indirimi talebi, bildirim tarihine bağlıdır. Düzenlemeye tabi ve orta ölçekli işletmelerde, Kira Komisyonu (Huurcommissie), ciddi kusurlar için mahkemeden daha hızlı ve daha ucuz bir şekilde geçici indirim emri verebilir. Kirayı asla tek taraflı olarak ödemeyi durdurmayın; bu, ev sahibine sözleşmeyi feshetme gerekçesi verir.

Erişim, gizlilik ve ev sahibinin giriş hakkı

Mülkün münhasır kullanım hakkına sahipsiniz. Ev sahibinin genel giriş hakkı yoktur ve bu hakkı tanıdığı iddia edilen bir madde, sizin rahatsız edilmeden mülkten yararlanma hakkınızı geçersiz kılmaz: siz dışarıdayken içeri giremezler, girişinizi kameralarla gözetleyemezler. Acil işler, gerekli onarımlar ve denetimler için makul zamanlarda ve makul bir süre önceden haber verilerek erişime izin vermelisiniz (madde 7:220 BW). Kural, randevudur, sürpriz değildir. Tekrarlanan habersiz ziyaretler veya ayrılmanız için baskı, Wet goed verhuurderschap kapsamında yasaklanan ve belediyeye bildirilmesi gereken bir tehdit unsuru olabilir.

Yenileme ve makul teklif

Ev sahibi tadilat yapmak istiyorsa size yazılı bir teklif sunmalı ve teklif makul ise iş birliği yapmalısınız (Madde 7:220 BW). Makullük, her iki tarafın da çıkarlarına bağlıdır: işin gerekliliği, aksama, sunulan tazminat, kira sonuçları ve olası geçici konut değişikliği. Tadilat, kiracılığınızı sona erdirmez; çalışmalar devam ettiği sürece kira sözleşmeniz sürer. Bir teklifi makul bulmuyorsanız, gerekçeleriyle birlikte yazılı olarak belirtin. Bir apartman kompleksindeki kiracıların çoğunluğu kabul etmişse, teklifin makul olduğu varsayılır ve derhal mahkemeye başvurmanız gerekir.

Kiralık konut piyasasında ayrımcılık

Genel eşit muamele yasası uyarınca, milliyet, etnik köken, din, cinsiyet, cinsel yönelim ve engellilik gibi nedenlere dayalı ayrımcılık yasa dışıdır. Wet goed verhuurderschap (İyi Kiracılık Yasası) bunu kiralama konusunda daha da netleştirmiştir: Ev sahibi veya emlakçı şeffaf bir seçim prosedürü yürütmeli, objektif kriterler uygulamalı ve kaydetmeli ve reddedilen adaya neden başka bir adayın seçildiğini açıklamalıdır.

Bu, özellikle "sadece Hollanda vatandaşları", "yabancı uyruklular kabul edilmez" gibi kısıtlamalardan veya gösterim sonrası açıklanamayan retlerden orantısız bir şekilde etkilenen uluslararası kişiler için doğrudan faydalıdır. Kriterleri ve seçim nedenini yazılı olarak isteyin ve bunu belediyeye bildirin; belediye para cezası uygulayabilir ve lisanslama sisteminin geçerli olduğu yerlerde kiralama hakkını geri alabilir.

Alt kiralama ve Airbnb

Genel kural, üçüncü bir şahsa izinsiz olarak mülkün kullanımını vermemenizdir (Madde 7:244 BW). Bağımsız bir evde yaşayan kiracı, evin bir bölümünü - bir odayı - alt kiraya verebilir, ancak evin tamamını alt kiraya vermek veya kısa süreli kiralama platformunda listelemek, kiracılığı kaybetmenin en açık yollarından biridir: mahkemeler, izinsiz alt kiralamayı düzenli olarak iyi bir kiracı gibi davranmama olarak değerlendirir ve elde edilen kârlar geri alınabilir. Çoğu belediye ayrıca tatil amaçlı kiralamayı ayrı olarak düzenler ve izin şartları ve kendi cezaları vardır. Alt kiracı olarak, konumunuz ana kiracılıktan kaynaklanır: eğer o sona ererse, prensip olarak sizin kiracılığınız da sona erer.

Eğer mülk satılırsa: satış, kira sözleşmesini feshetmez.

Koop breekt geen huur — satış kira sözleşmesini bozmaz (madde 7:226 BW). Ev sahibiniz satarsa, alıcı kanunen ev sahibinin yerine geçer ve kiracılığınız, kiranız ve haklarınız değişmeden devam eder. Yeni bir şey imzalamanıza gerek yoktur ve satışın bir koşulu olarak sunulan ve haklarınızı sessizce azaltabilecek "yeni bir sözleşmeye" karşı dikkatli olmalısınız.

Makul gösterimlere müsamaha göstermelisiniz, ancak satış bir fesih gerekçesi değildir. Yeni sahibin hemen taşınma isteği de aynı şekilde geçerli değildir: önceki sahibinin yerine geçen bir ev sahibi, kiracıya yeni bir ev sahibi olduğu yazılı olarak bildirildikten sonra üç yıl geçmeden acil kullanım gerekçesiyle davayı kazanamaz (madde 7:274 BW).

BRP'ye kayıt

Hollanda'da yaşıyorsanız, adresinizi Kişisel Kayıtlar Veritabanına ( Basisregistratie Personen , BRP) kaydettirmeniz gerekmektedir. Kayıt, ev sahibinin bir iyiliği değil, yasal bir yükümlülüktür ve BSN numarası, banka hesabı ve sağlık sigortası için gereklidir.

Kira sözleşmesinin ihlali durumunda kayıt yaptırmayı reddeden bir ev sahibi, genellikle ipotek, sigorta veya belediye konut kurallarını ihlal ettiği, evin gerekli izin olmadan kiraya verildiği veya gelirin beyan edilmediği için bir uyarı işaretidir. Bunların hiçbiri yasal olarak sizin sorununuz değil, ancak hepsi kiracılığınızın istikrarsız bir zeminde olduğunu gösterir. "Burada kayıt yaptıramazsınız" ifadesini, ayrılmak için bir neden olarak değerlendirin.

Bir şeyler ters gittiğinde nereye başvurulmalı?

Üç farklı rota mevcut ve doğru olanı seçmek zaman kazandırır.

• Belediye raporlama noktası (raporlama noktası) — Ev sahibi davranışları için: ayrımcılık, yıldırma, yazılı sözleşme veya gerekli bilgileri vermeyi reddetme, yasa dışı ücretler ve düzenlenmiş ve orta ölçekli pazar segmentlerinde aşırı kira. 2024 başından beri her belediyede bu uygulama mevcut. Ücretsizdir, ancak size para ödemek yerine kamu yararına yaptırım uygular.
• Huurcommissie (Kira Mahkemesi) — Düzenlenmiş ve orta ölçekli piyasa segmentlerinde başlangıç ​​kiraları, yıllık zamlar, hizmet bedeli ödemeleri, her şey dahil kiralar ve kusurlardan kaynaklanan kira indirimleri için geçerlidir. Hızlı, düşük maliyetli ve bağlayıcıdır, ancak depozito, tahliye veya hasar işlemlerini kapsamaz.
• Alt bölge mahkemesi (alt bölge mahkemesi) — diğer her şey için: fesih ve tahliyeDepozito iadesi, tazminat, sözleşme ihlali ve serbest sektör anlaşmazlıkları. Avukata gerek yoktur, ancak karşı tarafın genellikle bir avukatı olacaktır.

Bazı süreler kısa – başlangıç ​​kirası için altı ay, kira artışı itirazının yürürlüğe girme tarihi, fesih bildirimine yanıt vermek için altı hafta – ve bunları kaçırmak güçlü bir davayı batırabilir.

Pratik kontrol listesi

İmzalamadan önce

• Sözleşme türünü ve eğer belirli süreli ise hangi izin verilen kategoriye girdiğini belirleyin.
• Kira ödemesine karar vermeden önce puanların hesaplanmasını sağlayın.
• Depozitonun iki aylık kira bedelini aşmadığından emin olun.
• Hizmet bedellerinin ayrıntılı olarak belirtildiğinden, "her şey dahil" bir rakam olarak paketlenmediğinden emin olun.
• BRP'ye orada kayıt yaptırabileceğinizi yazılı olarak teyit edin.
• Emlakçının sizden ücret alıp almadığını sorun; emlakçının hem ev sahibi hem de kiracı adına hareket ettiği durumlarda kiracıdan ücret alması genellikle yasaklanmıştır.
• Teslimat anındaki durumu tarihleyerek fotoğraflayın.

Bir şeyler ters gittiğinde

• Her şeyi yazılı olarak belgeleyin; fesih ve ödeme gecikmeleri için taahhütlü posta kullanın.
• Yetkili bir kurum kira bedelini düşürmediği sürece ödemeye devam edin.
• Ev sahibine harekete geçmesi için bir süre tanıyın ve aksi takdirde ne olacağını belirtin.
• Hangi güzergahın uygun olduğunu belirleyin ve her şeyden önce son teslim tarihini kontrol edin.
• Eğer size ihtarname tebliğ edilirse veya imzalamanız ya da ayrılmanız için baskı yapılırsa, erkenden danışmanlık alın.