Kısa süreli kiralamalar ve VvE: tapu senedinin izin verdiği hususlar

Dairenizi kısa süreli konaklamalar için kiraya verip veremeyeceğinize öncelikle tapu senedi (splitsingsakte) karar verir, belediye veya site kuralları değil. Tapu senedi özel birimleri konut olarak tanımlıyorsa veya ticari kullanımı yasaklıyorsa, mahkemeler genellikle daireyi ticari fiyatlarla ve temizlik veya nevresim gibi hizmetlerle tekrar tekrar kiraya vermenin konut kullanımı olmadığına karar verir. Başlıca istisna: tapu senedinin kendisi açıkça kısa süreli kullanıma izin veriyorsa, mal sahipleri derneği (Vereniging van Eigenaars, VvE) bunu durduramaz. Kısa süreli konaklamaya izin verilmiyorsa, VvE gerekirse, devam eden ihlalin her günü için ceza ödemesiyle geçici tedbir işlemleri yoluyla kiralamayı sona erdirebilir. Belediye izni bunu değiştirmez: kamu hukuku ve tapu senedi birlikte uygulanır.

Kısa süreli konaklama olarak ne sayılır?

Kısa süreli kiralama, belirli bir gruba, pratikte yaklaşık bir ila altı ay arasında değişen sınırlı bir süre için yapılan geçici kiralamadır. Tatil amaçlı kiralama ile normal konut kiralaması arasında yer alır ve bu konum, mahkemelerin ve vergi makamlarının buna nasıl yaklaştığını şekillendirir.

Hollanda yasalarında kısa süreli kalış için tek bir yasal tanım bulunmamaktadır. Uygulamada üç kategori kullanılmaktadır ve her birinin farklı yasal sonuçları vardır:

• Tatil veya turistik amaçlı kiralama: Misafirlerin değişimi için genellikle geceler veya haftalar gibi çok kısa süreler kullanılır. Belediyeler bunu konut yönetmelikleriyle düzenler.
• Kısa süreli konaklama: Yabancı uyruklular, öğrenciler, geçici çalışanlar veya bir projede çalışanlar gibi belirli bir gruba yaklaşık bir ila altı ay süreliğine geçici kiralama.
• Sıradan konut kiralama: Hollanda kira hukuku kapsamında tam kiracı koruması sağlayan, kalıcı bir işgal hakkı.

Bu ayrım önemlidir çünkü kısa süreli konaklama diğer ikisinin arasında yer alır. Vergi makamları ve mahkemelerin gözünde, giderek konuttan ziyade ticari bir hizmet gibi görünmektedir. Bu, kiracılar hakkında bir yargı değildir. Kiralamanın nasıl organize edildiğinden kaynaklanmaktadır. Sürekli olarak pazarlanan, hemen taşınmaya hazır mobilyalı, temizlik, nevresim veya faturalar dahil olarak sunulan ve bir dizi farklı kişi tarafından kullanılan bir daire, evden ziyade konaklama yeri gibi işlev görür. Tek bir konaklamanın süresi sadece bir faktördür ve nadiren belirleyici faktördür.

Kim karar veriyor: arazi bölme senedi mi yoksa ev kuralları mı?

Bölüşme senedi belirleyicidir. Ev kuralları ve toplantı kararları yalnızca tapu senedinde belirtilenleri düzenleyebilir; kendi dairenizi nasıl kullanacağınıza dair yeni bir kısıtlama getiremezler.

Bir apartman binasının belirli bir kurallar hiyerarşisi vardır. Bunu bilmek, çoğu anlaşmazlığı başlamadan önce çözer. En üstte, kamu sicillerine kayıtlı noter onaylı bir belge olan kat mülkiyeti tapusu bulunur. Genellikle geçerli olan örnek kat mülkiyeti yönetmeliklerinden birini belirtir; en güncel olanı 2017 modelidir. Bunun altında, mal sahipleri toplantısı tarafından kabul edilen apartman kuralları (huishoudelijk reglement) yer alır. Bunun altında ise toplantının olağan kararları bulunur.

Bu hiyerarşiden kaynaklanan kural katıdır. Kiralama yasağı veya bir kiralama biçimine getirilen yasak, dairenin kullanımını kısıtlar. Bu nedenle, tapu senedinde yer almalıdır. Ev kurallarında çoğunluk kararıyla kısa süreli konaklamayı yasaklayan bir karar zayıf bir zemine dayanmaktadır. Bir mal sahibi olarak, bu tür bir kararı iptal ettirmek için alt bölge mahkemesine (kantonrechter) başvurabilirsiniz. Hollanda Medeni Kanunu'nun (BW) 5:130. maddesinin 2. fıkrasına göre, kararı öğrendiğiniz veya öğrenebileceğiniz günden itibaren bir ay içinde bunu yapmalısınız. Yüksek Mahkeme (Hoge Raad), 21 Haziran 2019 tarihli kararında (ECLI:NL:HR:2019:1022) bu ayın ne zaman başladığını açıklamıştır. Kararların duyurulması alışılmış bir durum değilse, mal sahiplerinin toplantıdan sonra bir hafta içinde başvuruda bulunmaları beklenir. Süre katıdır, bu nedenle tutanakları beklemeyin.

Bunun tersi de doğrudur. Tapu senedinde zaten konut tahsisi veya ticari kullanım yasağı varsa, VvE'nin bunu uygulamak için yeni bir karara ihtiyacı yoktur. Yasak zaten mevcuttur ve her mal sahibini ve her kiracıyı bağlar. Çoğu örnek yönetmelik ayrıca, daireyi başkasının kullanmasına izin veren mal sahibinin, o kullanıcının bir beyanname imzalamasını da gerektirir. Bu beyannamede, kullanıcı tapu senedine ve ev kurallarına uymayı taahhüt eder. Bu da derneğe kiracı üzerinde doğrudan bir kontrol sağlar.

Tapu senedi, mal sahibinin lehine de işleyebilir. 8 Şubat 2022 tarihli bir kararda (ECLI:NL:GHAMS:2022:336), Amsterdam Temyiz Mahkemesi, Zandvoort'taki dairelerin kısa süreli kiraya verilmesinin yasal olduğuna karar verdi. Tapu kayıtlarında daireler konut olarak belirtilmişti, ancak sahiplerinin daireyi iki aydan kısa sürelerle başkalarına kiraya vermelerine de açıkça izin veriliyordu. Mahkeme, derneğin iç belgelerine değil, yalnızca kamu kayıtlarında yer alanlara baktı. Bu durum, kendi tapu kaydınızın tam metninin herhangi bir genel kuraldan neden daha önemli olduğunu göstermektedir.

Mahkemeler, kullanımın konut amaçlı olup olmadığına nasıl karar veriyor?

Mahkemeler, dairenin sadece sözleşmeye veya gece sayısına değil, fiilen nasıl kullanıldığına da bakar. Konut amaçlı kullanım, belirli bir kalıcılık derecesini ima eder; sürekli kiracı değişimi ise istismara işaret eder.

Tekrarlanan soru, "konut olarak kullanılmak üzere tasarlanmış" gibi bir tanımlamanın gerçekte ne anlama geldiğidir. Hollanda içtihat hukukunda kabul edilen çizgi, bir yerde yaşamanın süreklilik anlamına geldiğidir. Kiracı orada yaşar, ana ikametgahı oradadır ve kullanım, kiracıların değişmesine göre düzenlenmemiştir. Mahkemeler, kira sözleşmesinin lafzına veya takvimdeki gün sayısına bakmazlar. Dairenin gerçekte nasıl kullanıldığına bakarlar. Amsterdam Örneğin, Temyiz Mahkemesi, 21 Ekim 2025 tarihli kararında (ECLI:NL:GHAMS:2025:2788), kalıcı ve geleceğe yönelik bir kullanımın eksikliğini vurgulamıştır. Söz konusu tapu, her daireyi bir aileyle sınırlıyordu ve dört ayrı öğrenciden oluşan dönüşümlü bir grup bu şartı karşılamıyordu.

Yargılamalarda tekrar eden faktörler şunlardır:

• Konut sakinlerinin ne sıklıkla değiştiği;
• Dairenin nasıl ve kime pazarlanacağı;
• Temizlik veya nevresim değişimi gibi ek hizmetlerin sağlanıp sağlanmadığı;
• Kira bedelinin, bölgedeki sıradan kiralama fiyatlarına kıyasla ticari düzeyde belirlenip belirlenmediği;
• Daire sahibinin bu daireyi daha geniş bir portföyün parçası olarak yönetip yönetmediği.

Düzenleme ne kadar profesyonel konaklama hizmeti gibi görünürse, mahkeme bunu dairede yaşamak yerine daireyi sömürmek olarak değerlendirme olasılığı o kadar artar. Ayrıca, konut statüsüyle ve ticari kullanım yasağıyla da çelişme olasılığı daha yüksektir.

İki pratik sonuç ortaya çıkıyor. Birincisi, uzun süreli konaklama otomatik olarak konut kullanımı anlamına gelmez: ardı ardına gelen yabancılara dört aylık kiralamalar yine de kısa süreli kiralama olarak değerlendirilebilir. İkincisi, dairenin tamamını gerçekten orada yaşayan bir aileye bir kez kiralamak, süre sabit ve sınırlı olsa bile, genellikle konut kullanımıdır. Önemli olan bireysel sözleşme değil, genel durumdur.

Belediyeden alınacak bir izin bu sorunu çözer mi?

Hayır. Belediye kuralları, kamu hukukunun ayrı bir katmanıdır. Bunlar, tapu senedindeki özel hukuk kurallarının yerini almaz ve bir izin belgesi sizi VvE'ye karşı korumaz.

Ev sahipleri genellikle belediye izninin yeterli olduğunu varsayarlar. Ancak bu yeterli değildir. Belediyeler, kiralama işlemlerini kamu hukuku yoluyla düzenler: 2014 Konut Yasası (Huisvestingswet 2014) ve yerel konut yönetmeliği. Bunlar, bir konutu konut stokundan çıkarmak, odalara dönüştürmek veya tatil amaçlı kiralamak için izin gerektirebilir. Büyük şehirlerde ayrıca turistik kiralama için kayıt numaraları ve gece sınırlamaları da getirirler. İmar planının yerini alan çevre planı (omgevingsplan), bir konutun konaklama amacıyla kullanılmasını ayrı olarak yasaklayabilir. Belediye bu kuralları idari emirler ve ceza ödemeleri yoluyla uygular.

Öte yandan, VvE (İlçe Mülkiyet İdaresi), bölüştürme senedine dayalı olarak özel hukuk kapsamında faaliyet gösterir. İki sistem birbirinden bağımsız ve aynı anda uygulanır. Belediyenin gerektirdiği tüm izinlere sahip olsanız bile, derneğin talebi üzerine hukuk mahkemesi tarafından kiralamayı durdurmanız ve sözleşme cezasını ödemeniz emredilebilir. Bunun tersi de geçerlidir: Belediyeden izin almadıysanız, kiralamaya izin veren bir senet size yardımcı olmaz.

Son dönemde yaşanan iki gelişme, kamu hukuku katmanını daha da sıkılaştırdı. 1 Ocak 2026'dan itibaren konaklama (logies), indirimli %9 oranı yerine genel %21 KDV oranında vergilendiriliyor. Bu durum, kısa süreli kiralama maliyetini artırıyor. Bu tür anlaşmazlıklar için, vergi açısından da bu tür kiralamaların konut yerine ticari bir hizmet olarak değerlendirildiği teyit ediliyor. Ayrıca, 20 Mayıs 2026'dan itibaren, kısa süreli kiralama hizmetleri için veri toplama ve paylaşımına ilişkin AB Yönetmeliği 2024/1028 yürürlüğe giriyor. Kayıt sistemi mevcutsa, kayıt numarası listede gösterilmelidir. Platformlar bunu kontrol etmeli ve ev sahipleri ve rezervasyonlarla ilgili verileri yetkililerle paylaşmalıdır. Bu nedenle, uyumlu olmayan kiralamalar belediye ve dernek için çok daha görünür hale geliyor.

Bir VvE (Victoria Vévée), kısa süreli konaklama yasağını nasıl uygular?

Aşamalar halinde: önce yazılı uyarı, ardından sözleşmesel ceza, gerekirse geçici tedbir işlemleri. Bir aşamayı atlayan dernekler genellikle bunun bedelini yasal masraflarla öderler.

İcra süreci yazılı bir uyarı ile başlar. Uyarıda, sözleşmenin veya yönetmeliklerin ilgili maddesi belirtilir, davranış açıklanır ve bir süre sınırı belirlenir. Kiralama devam ederse, dernek sözleşmesel cezayı uygulayabilir. Bunun için sözleşmede veya örnek yönetmeliklerde zaten mevcut olan bir yasaklama ve yönetmeliklerdeki prosedürün izlenmesi gerekir. Mahkemeler, bu tür cezaların hem dayanağını hem de orantılılığını inceler. BW 6:94 maddesi uyarınca, mahkeme, adaletin açıkça gerektirdiği durumlarda cezayı azaltabilir.

Kiralama devam ederse, geçici tedbir davası açmak genellikle başvurulan yoldur. Dernek, birkaç hafta içinde kiralamayı durdurma emri alabilir ve her gün veya her ihlal için ceza ödemesi talep edebilir. Ciddi ve ısrarlı durumlarda, çoğu site yönetim yönetmeliği, yazılı bir uyarıdan sonra, daire sahibinin veya kiracının daireyi daha fazla kullanmasını engelleme yetkisi verir. Mahkemeler bu kapsamlı önlemi yakından inceler. Dernek ayrıca masraflarını ve kiralama ortak alanlara zarar vermişse, bu zararın tazminini de talep edebilir.

Dernek tutarlı davranmalıdır. Üç mal sahibinin yıllarca kısa süreli oturmasına müsamaha gösterip ardından dördüncüye karşı harekete geçmek, derneğin durumunu zayıflatır. Benzer durumları farklı şekilde ele alan bir karar, makuliyet ve adalete aykırı olduğu gerekçesiyle itiraz edilebilir. Uygulamak isteyen bir VvE (Veterans vétée), öncelikle toplantıya net bir politika sunmalı, bunu herkese uygulamalı ve tutanaklara kaydetmelidir. Dernek bunun yerine pasif kalırsa, bireysel mal sahiplerinin durumu, bir VvE'nin görevlerini yerine getirmemesi durumunda ne yapabileceğinizle ilgili makalemizde açıklanmıştır.

Bir işletme sahibi olarak ne gibi riskler alıyorsunuz?

Genellikle kira gelirinden daha fazladır. İhtiyati tedbir kararı, günlük cezalar, yasal masraflar ve sigorta kapsamındaki boşluklar, kira gelirini hızla aşabilir.

İhtiyati tedbir kararı, kiralamayı derhal sona erdirir ve bu da sizi evi terk etmek zorunda kalan kiracılarla karşı karşıya bırakır. Ceza ödemeleri günlük olarak birikir ve icra edilebilir. Bu davalardaki masraf kararları önemli miktarlarda olabilir.

Sigorta, mal sahiplerinin sıklıkla göz ardı ettiği bir risktir. Apartman yönetimleri tarafından yaptırılan bina sigorta poliçeleri, ticari kullanım veya konut dışı kullanım nedeniyle oluşan hasarları kapsam dışı bırakabilir veya sınırlayabilir. Bazıları, kullanım değişikliğinin önceden bildirilmesini şart koşar. Sözleşmeye aykırı olarak ticari amaçla kiraya verilen bir dairede yangın veya su kaçağı çıkarsa, sigortacı teminatı azaltabilir veya tamamen reddedebilir. Sonuçlar sadece ilgili mal sahibiyle sınırlı değildir: apartman yönetimi ve diğer mal sahipleri de zarar görebilir. Kişisel sorumluluk durumunuz için de aynı durum geçerlidir, bu nedenle ilk kiralamadan önce kontrol edin, sonrasında değil. Apartman binalarındaki hasarların kim tarafından karşılandığına dair genel bakışımız , bu kayıpların nasıl bölündüğünü açıklamaktadır.

Kira hukuku, lehinize veya aleyhinize çalışabilecek başka bir katman daha ekler. Doğası gereği gerçekten kısa süreli bir kiralama, kiracı korumasına ilişkin olağan kuralların (BW 7:232. madde, paragraf 2) dışında kalır. Ancak bu istisna dar bir şekilde yorumlanır. Tarafların niyetine ve dairenin gerçekte nasıl kullanıldığına bağlıdır. 1 Temmuz 2024'te yürürlüğe giren Sabit Süreli Kira Sözleşmeleri Kanunu (Wet vaste huurcontracten) ile birlikte, sınırlı yasal istisnalar dışında, bağımsız konutlar için sabit süreli kira sözleşmeleri prensipte artık mümkün değildir. Kısa süreli bir sözleşmenin kararlaştırılan tarihte otomatik olarak sona erdiğini varsayarsanız ve yanılıyorsanız, kolayca tahliye edilemeyen bir kiracı ve aynı zamanda kiralamaya itiraz eden bir ev sahibiyle karşılaşabilirsiniz. Bu arada, ev sahibinin yükümlülükleri tam olarak geçerlidir.

Mülk sahipleri ve site yönetimleri ne yapmalı?

Mülk sahipleri kiralama veya satın alma işleminden önce tapu senedini okumalıdır. Site yönetimleri belgelerini düzenlemeli ve ev kuralları aracılığıyla doğaçlama yapmak yerine tutarlı bir şekilde uygulamalıdır.

Mülk sahipleri için adımlar kısa. Herhangi bir şeye karar vermeden önce, satın almadan önce de dahil olmak üzere, tapu senedini ve geçerli örnek yönetmelikleri okuyun. Özel birimlerin belirlenmesi ve ticari kullanıma ilişkin herhangi bir yasak belirleyicidir ve bunları kamu kayıtlarında bulabilirsiniz. Derneğin gerçekte hangi politikayı uyguladığını görmek için ev kurallarını ve son toplantı tutanaklarını inceleyin. Ardından, adres için belediye kurallarını kontrol edin. Ancak bundan sonra, doğru danışmanla vergi ve kira sonuçlarını inceleyin. Hollanda mülk hukuku tuzakları hakkındaki notumuz , satın almadan önce kontrol etmeniz gereken diğer şeyleri de kapsamaktadır.

Dernekler için öncelik, belgeleri düzenlemektir. Tapu senedinde herhangi bir hüküm yoksa veya belirsizlik varsa, geçerli olmayacak iç kurallara güvenmek yerine, tapu senedinde değişiklik yapmayı düşünün. BW 5:139 maddesine göre, bir değişiklik tüm mal sahiplerinin işbirliğini veya toplantıda en az beşte dört oy çoğunluğuyla (veya tapu senedi gerektiriyorsa daha büyük bir çoğunlukla) alınan bir kararı ve ardından noter tasdikini gerektirir. Bir uygulama politikası oluşturun, tutarlı bir şekilde uygulayın, sigorta durumunu sürekli olarak gözden geçirin ve kararları uygulanabilecek kadar açık bir şekilde kaydedin. Mal sahipleri arasındaki ilişkiler sertleşmiş ancak binanın yine de işlev görmesi gerekiyorsa, arabuluculuk genellikle mahkeme duruşmasından daha fazla sonuç verir.

Kat mülkiyeti derneklerine ve apartman sahiplerine, tapu devri sözleşmesi, örnek yönetmelikler, uygulama, cezai şartlar ve kısa süreli kiralama ile ilgili işlemler konusunda danışmanlık hizmeti veriyoruz. Binanızda kısa süreli kiralamaya izin verilip verilmediği veya bir ihtiyati tedbire veya cezaya nasıl yanıt verileceği, tapu devri sözleşmesinin dikkatlice incelenmesiyle başlar. Gayrimenkul avukatlarımız tapu devri sözleşmesini ve durumunuzu değerlendirir ve size gerçekçi olanı söyler.

Özetle

• Bina tapusu, binanızda kısa süreli konaklamaya izin verilip verilmeyeceğini belirler; bina kuralları yeni bir yasak ekleyemez.
• Mahkemeler, fiili kullanım biçimine bakarlar: sık sık personel değişimi, ticari fiyatlandırma ve hizmetler, yaşamı değil, sömürüyü işaret eder.
• Belediyeden izin ve tapu devri ayrı şartlardır; ikisine de ihtiyacınız var.
• Bir VvE, uyarı, sözleşmesel ceza ve gerekirse günlük cezalarla geçici tedbir süreçleri yoluyla yaptırım uygular.
• VvE kararına itiraz etmek için, BW 5:130 maddesi uyarınca bir ayınız vardır.

Sık Sorulan Sorular

Durumunuzdan emin değil misiniz? Bize durumunuzu anlatın. Size seçeneklerinizi bir iş günü içinde bildireceğiz.

Ne kadar Law & More Bu konuda size nasıl yardımcı olabileceğimiz, sayfamızda açıklanmıştır. kira avukatı sayfamızı ziyaret edin.