Kısa süreli kiralamalar ve VvE: tapu senedinin izin verdiği hususlar

Bir apartman sahibinin dairesini kısa süreli konaklamalar için kiraya verip veremeyeceğine öncelikle belediye veya apartman kuralları değil, tapu senedi (splitsingsakte) karar verir. Tapu senedi, özel birimlerin konut olarak kullanılmasını öngörüyorsa veya ticari amaçlı kullanımını yasaklıyorsa, Hollanda mahkemeleri, dairenin ticari fiyatlarla ve temizlik veya nevresim gibi hizmetlerle birlikte, sürekli olarak değişen kiracılara kısa süreliğine kiraya verilmesinin konut kullanımı olmadığına karar vermektedir. Bu durumda, bir apartman sahipleri derneği (Vereniging van Eigenaars - VvE), gerekirse, ihlalin devam ettiği her gün için ceza ödemesi içeren ihtiyati tedbir yoluyla kiralamayı durdurabilir. Belediye izni bunu değiştirmez: kamu hukuku ve tapu senedi birlikte işler.

Kısa süreli konaklama olarak ne sayılır?

Kısa süreli konaklama için tek bir yasal tanım bulunmamaktadır, ancak pratikte tutarlı bir şekilde kullanılan ve farklı yasal sonuçlar doğuran üç kategori vardır. Tatil veya turistik kiralama, genellikle gece veya hafta gibi çok kısa süreleri kapsar ve değişen misafirlere yöneliktir; belediyeler tarafından konut kuralları aracılığıyla düzenlenir. Kısa süreli konaklama, pratikte yaklaşık bir ila altı ay süren, yabancılar, öğrenciler, geçici profesyoneller veya bir projede çalışanlar gibi belirli bir gruba yönelik geçici kiralamayı kapsar. Olağan konut kiralaması ise, Hollanda kira hukuku kapsamında tam kiracı korumasıyla birlikte kalıcı işgali kapsar.

Bu ayrım önemlidir çünkü kısa süreli konaklama ikisi arasında yer alır ve hem vergi makamlarının hem de mahkemelerin gözünde giderek konut olmaktan ziyade ticari bir hizmete daha çok benzemektedir. Bu, kiracılar hakkında bir değer yargısı değildir; kiralamanın nasıl organize edildiğinden kaynaklanmaktadır. Sürekli olarak pazarlanan, mobilyalı ve hemen taşınmaya hazır, temizlik, nevresim veya faturalar dahil olarak sunulan ve ardı ardına farklı kişiler tarafından kullanılan bir daire, ev gibi değil, konaklama yeri gibi davranır. Tek bir konaklamanın süresi sadece bir faktördür ve nadiren belirleyici faktördür.

Mülkiyet paylaştırma belgesi belirleyicidir, ev kuralları değil.

Bir apartman binasının sabit bir kurallar hiyerarşisi vardır ve bunu bilmek, çoğu anlaşmazlığı başlamadan önce çözer. En üstte, kamu kayıtlarına kayıtlı noter onaylı bir belge olan ve geçerli olan örnek bölme yönetmeliklerinden birini (en son 2017 modeli) beyan eden bölme senedi bulunur. Bunun altında, mal sahipleri toplantısı tarafından kabul edilen huishoudelijk reglement (ev kuralları) yer alır. Bunun altında ise toplantının olağan kararları bulunur.

Bu hiyerarşiden çıkan kural katıdır: ev kuralları ve toplantı kararları, tapuda zaten belirtilenleri belirleyebilir ve detaylandırabilir, ancak özel birimlerin kullanımına yeni bir kısıtlama getiremezler. Kiralama yasağı veya belirli bir kiralama biçimine ilişkin yasak, dairenin kullanımını kısıtlar ve bu nedenle tapu senedinde yer almalıdır. Ev kurallarında sadece çoğunluk kararıyla kısa süreli kiralama yasağı getiren bir mülk sahibi, zayıf bir zemindedir ve bu karara itiraz etmek isteyen bir mal sahibi, kararın iptali için kantonrechter'e (alt bölge mahkemesi) başvurabilir. Bu başvuru, mal sahibinin karardan haberdar olduğu günden itibaren bir ay içinde yapılmalıdır ve bu süre oldukça esnektir.

Bunun tersi de aynı şekilde doğrudur. Tapu senedinde konut tahsisi veya ticari kullanım yasağı bulunuyorsa, VvE'nin bunu uygulamak için yeni bir karara ihtiyacı yoktur: yasak zaten mevcuttur ve her mal sahibini ve her kiracıyı bağlar. Çoğu örnek yönetmelik ayrıca, daireyi başka birinin kullanmasına izin veren mal sahibinin, o kullanıcının tapu senedine ve ev kurallarına uyacağına dair bir beyanname imzalamasını gerektirir; bu da derneğe kiracı üzerinde doğrudan bir kontrol sağlar.

Mahkemelerin bir yapının konut olarak kullanımını nasıl yorumladığı

Tekrarlanan soru, "konut olarak kullanılmak üzere belirlenmiş" gibi bir tanımlamanın gerçekte ne anlama geldiğidir. Hollanda içtihat hukukundaki görüş, konut kullanımının bir dereceye kadar süreklilik gerektirdiğidir: Kiracı orada yaşar, ana ikametgahı oradadır ve kullanım, kiracıların değişimine göre düzenlenmemiştir. Mahkemeler, kira sözleşmesinin lafzına veya takvimdeki gün sayısına bağlı kalmaz; dairenin gerçekte nasıl kullanıldığına bakarlar.

Yargılamalarda tekrar eden faktörler arasında, kiracıların ne sıklıkla değiştiği, dairenin nasıl ve kime pazarlandığı, ek hizmetlerin sağlanıp sağlanmadığı, kiranın bölgedeki normal kiralamaya kıyasla ticari düzeyde belirlenip belirlenmediği ve mal sahibinin daireyi daha geniş bir portföyün parçası olarak işletip işletmediği yer almaktadır. Düzenleme ne kadar profesyonel konaklama arzına benziyorsa, dairede yaşamak yerine dairenin sömürülmesi olarak nitelendirilmesi ve konut olarak belirlenmesi ve ticari kullanım yasağıyla bağdaşmadığı yönünde karar verilmesi olasılığı o kadar artar.

İki pratik sonuç ortaya çıkıyor. Birincisi, uzun süreli konaklama otomatik olarak kullanımı konut amaçlı hale getirmez: ardı ardına gelen yabancılara yapılan dört aylık kiralamalar yine de kısa süreli sömürü olarak değerlendirilebilir. İkincisi, dairenin tamamının gerçekten orada yaşayan bir aileye tek seferde kiralanması, süresi sabit ve sınırlı olsa bile, genellikle konut amaçlı kullanım olarak kabul edilir. Burada önemli olan bireysel sözleşme değil, kullanım modelidir.

Belediye kuralları ayrı bir katmandır, bir ikame değildir.

Ev sahipleri genellikle belediye izninin meseleyi çözeceğini varsayarlar. Ancak durum böyle değildir. Belediyeler, kiralama işlemlerini kamu hukuku yoluyla düzenler: 2014 tarihli Konut Kanunu (Huisvestingswet 2014) ve yerel konut yönetmeliği, bir konutun konut stokundan çıkarılması, odalara dönüştürülmesi veya tatil amaçlı kiralanması için izin gerektirebilir ve büyük şehirlerde turistik kiralama için kayıt numaraları ve gece sınırlamaları getirir. Çevre planı (imar planının yerini alan belediye çevre planı) ayrıca bir konutun konaklama amacıyla kullanılmasını yasaklayabilir. Burada uygulama, belediye tarafından verilen idari emirler ve para cezaları yoluyla sağlanır.

Öte yandan, VvE (İlçe Mülkiyet ve Emlak Dairesi), özel hukuk kapsamında, bölme senedine dayanarak hareket eder. İki sistem bağımsız ve kümülatif olarak uygulanır. Bu nedenle, bir mal sahibi belediyenin gerektirdiği tüm izinlere sahip olabilir ve yine de derneğin talebi üzerine hukuk mahkemesi tarafından kiralamayı durdurması ve sözleşme cezasını ödemesi emredilebilir. Bunun tersi de geçerlidir: kiralama izni veren bir senet, belediye izni olmayan bir mal sahibine yardımcı olmaz.

İki gelişme, kamu hukuku katmanını daha da sıkılaştırdı. 1 Ocak 2026'dan itibaren konaklama hizmeti, indirimli oran yerine genel KDV oranında vergilendiriliyor; bu da kısa süreli kiralama maliyetini artırıyor ve daha da önemlisi, bu anlaşmazlıklar açısından, vergi açısından konut değil ticari bir hizmet olarak değerlendirildiğini teyit ediyor. Ayrıca, 20 Mayıs 2026'dan itibaren kısa süreli kiralama hizmetleri için veri toplama ve paylaşımına ilişkin Avrupa yönetmeliği uygulanıyor: bir kayıt sistemi mevcutsa, kayıt numarası listede gösterilmeli ve platformlar bunu doğrulamalı ve ev sahipleri ve rezervasyonlarla ilgili verileri yetkililerle paylaşmalıdır. Uyumlu olmayan kiralamalar, hem belediye hem de dernek için çok daha görünür hale geliyor.

Bir VvE (Etkinlik ve Denetim Kurumu) yasağı nasıl uygular?

İcra süreci belirli bir sırayı takip eder ve bir adımı atlayan dernekler genellikle bunun bedelini masraflarla öder. Süreç, sözleşmenin veya yönetmeliklerin ilgili maddesini belirten, davranışı açıklayan ve bir son tarih belirleyen yazılı bir uyarı ile başlar. Kiralama devam ederse, dernek, sözleşmede veya örnek yönetmeliklerde zaten mevcut olan bir yasağa uygun şekilde dayandırılması ve yönetmeliklerdeki prosedürün izlenmesi koşuluyla, sözleşmesel cezayı uygulayabilir. Mahkemeler, bu tür cezaların hem dayanağını hem de orantılılığını inceler ve açıkça aşırı olan bir cezayı hafifletebilir.

Kiralamanın devam etmesi durumunda, geçici tedbir davası açmak genellikle başvurulan yoldur. Dernek, kiralamayı durdurma emri alabilir ve bu emir, her gün veya her ihlal için ceza ödemesiyle desteklenebilir; bu işlem birkaç hafta içinde tamamlanabilir. Ciddi ve ısrarlı durumlarda, çoğu site yönetim yönetmeliği, yazılı bir uyarıdan sonra, mal sahibinin veya kiracının özel birimi daha fazla kullanmasını engelleme yetkisi verir; bu, mahkemelerin yakından incelediği geniş kapsamlı bir önlemdir. Dernek ayrıca masraflarını ve kiralamanın ortak alanlara zarar vermesi durumunda bu zararın tazminini de talep edebilir.

Dernek tutarlı davranmalıdır. Üç mal sahibinin yıllarca kısa süreli kiralama yapmasına müsamaha gösterip ardından dördüncüye karşı harekete geçmek, davayı zayıflatır; çünkü benzer durumları farklı şekilde ele alan bir karar, makuliyet ve adalet gerekliliklerine aykırı olarak eleştirilebilir. Uygulamak isteyen bir VvE (Veterans vétésée), öncelikle toplantıya açık bir politika sunmalı, bunu herkese uygulamalı ve tutanaklara kaydetmelidir. Derneğin uygulayıcı taraf değil de pasif taraf olduğu durumlarda, bireysel mal sahiplerinin durumu, bir VvE'nin görevlerini yerine getirmemesi durumunda ne yapılması gerektiği hakkındaki makalemizde açıklanmıştır.

Sahibinin karşı karşıya olduğu riskler

Çoğu mülk sahibi için mali risk, kira gelirinden daha büyüktür. İhtiyati tedbir kararı, kiralamayı derhal sona erdirir; bu da mülk sahibinin, evi terk etmek zorunda kalan kiracılara karşı sorumlu kalması anlamına gelir. Ceza ödemeleri günlük olarak birikir ve icra edilebilir. Bu davalardaki masraf kararları önemli miktarlarda olabilir.

Sigorta, sıklıkla göz ardı edilen bir risktir. Apartman yönetimleri tarafından yaptırılan bina sigorta poliçeleri, ticari amaçlı kullanımdan veya konut dışında bir kullanımdan kaynaklanan hasarları sıklıkla kapsam dışı bırakır veya sınırlar ve bazıları kullanım değişikliğinin bildirilmesini gerektirir. Eğer bir yangın veya su kaçağı, sözleşmeye aykırı olarak ticari amaçla kiraya verilen bir dairede meydana gelirse, sigortacı teminatı azaltabilir veya reddedebilir ve sonuçlar sadece ilgili mal sahibiyle sınırlı kalmaz: apartman yönetimi ve diğer üyeleri de zarar görebilir. Aynı durum mal sahibinin kişisel sorumluluk durumu için de geçerlidir ve ilk kiralamadan önce, sonrasında değil, gözden geçirilmesi önemlidir. Apartman binalarındaki hasarların kim tarafından karşılandığına dair genel bakışımız , bu kayıpların nasıl paylaştırıldığını açıklamaktadır.

Kira hukuku, hem mal sahibi lehine hem de aleyhine işleyen ek bir katman daha ekler. Doğası gereği gerçekten kısa süreli bir kiralama, kiracı korumasına ilişkin olağan kuralların dışında kalır, ancak istisna dar bir şekilde yorumlanır ve tarafların niyetine ve dairenin gerçekte nasıl kullanıldığına bağlıdır. 1 Temmuz 2024'te Hollanda kira hukukunda yapılan reformdan bu yana, sınırlı yasal istisnalar dışında, bağımsız konutlar için sabit süreli kiralamalar prensip olarak artık mümkün değildir. Kısa süreli bir sözleşmenin kararlaştırılan tarihte otomatik olarak sona ereceğini varsayan ve yanılan bir mal sahibi, kolayca tahliye edilemeyen bir kiracı ve aynı zamanda kiralamaya itiraz eden bir kiracıyla karşı karşıya kalır. Bu arada, ev sahibinin yükümlülükleri tam olarak geçerlidir.

Mülk sahipleri ve site yönetimleri ne yapmalı?

Bir mülk sahibi için izlenecek yol kısadır. Herhangi bir şeye karar vermeden önce, satın almadan önce de dahil olmak üzere, tapu senedini ve geçerli örnek yönetmelikleri okuyun: özel birimlerin belirlenmesi ve ticari kullanıma ilişkin herhangi bir yasaklama belirleyicidir ve bunlar kamu kayıtlarında görülebilir. Derneğin gerçekten uyguladığı politikayı öğrenmek için ev kurallarını ve son birkaç toplantının tutanaklarını kontrol edin. Ardından, adres için belediye kurallarını kontrol edin ve ancak ondan sonra ilgili danışmanla vergi ve kira sonuçlarını inceleyin. Hollanda mülk hukukundaki tuzaklar hakkındaki notumuz , satın almadan önce başka neleri doğrulamanız gerektiğini de kapsamaktadır.

Bir dernek için öncelik, doğaçlama yapmaktan ziyade belgeleri düzene koymaktır. Tapu senedi sessiz veya belirsiz ise, noter onayı gerektiren ve kanunun öngördüğü çoğunluk oyu ile yapılacak bir değişiklik düşünülmelidir; bu, geçerli olmayacak iç kurallar yoluyla sorunu çözmeye çalışmaktan daha iyidir. Bir uygulama politikası oluşturun, tutarlı bir şekilde uygulayın, sigorta durumunu sürekli gözden geçirin ve kararları uygulanabilir olacak kadar açık bir şekilde kaydedin. Mal sahipleri arasındaki ilişki sertleşmiş ancak binanın işlevini sürdürmesi gerekiyorsa, arabuluculuk genellikle bir duruşmadan daha fazla sonuç verir.

Law and More Kat mülkiyeti derneklerine ve apartman sahiplerine, kısa süreli kiralama ile ilgili olarak tapu devri sözleşmesi, örnek yönetmelikler, uygulama, cezai şartlar ve yasal işlemler konusunda danışmanlık hizmeti veriyoruz. Binanızda kısa süreli kiralamaya izin verilip verilmediğini öğrenmek veya bir ihtiyati tedbir veya ceza ile karşı karşıya kalmak istiyorsanız, bizimle iletişime geçin. emlak avukatları Tapu senedini ve durumunuzu değerlendirecek ve size gerçekçi olanı söyleyecektir.

SSS