Hollanda'da kiralık evde oturan neredeyse her uluslararası kişi depozito öder ve birçoğu kira süresinin sonunda depozitoyu geri alıp alamayacakları konusunda endişelenir. 1 Temmuz 2023'te yürürlüğe giren Wet goed verhuurderschap (İyi Ev Sahipliği Yasası) ile kurallar daha net hale geldi: Depozito için bir üst sınır, geri ödeme için bir son tarih ve alıkonulan her şeyin yazılı olarak açıklanması zorunluluğu getirildi. Bu makale, depozitolar, hizmet bedelleri ve emlakçı ücretleri hakkında yasanın ne dediğini ve bir anlaşmazlık durumunda her iki tarafın neler yapabileceğini açıklamaktadır.
Depozito: Ev sahibi ne kadar talep edebilir?
Hollanda Kira Kanunu'nun (Wet goed verhuurderschap) 2. maddesindeki genel davranış kurallarına ve Hollanda Medeni Kanunu'nun ( Burgerlijk Wetboek ) 7. Kitabının 261b maddesine eklenen hükme göre, bir ev sahibi, kira bedelinin iki katından fazla bir depozito ( waarborgsom ) talep edemez . "Kira bedeli" ( kale huur ), hizmet bedelleri, faturalar ve mobilya ek ücretleri hariç, konutun kendisinin kirasıdır.
Tavan sınırlaması 1 Temmuz 2023 tarihli Kanun ile getirilmiş olup, eski sözleşmeler kapsamında kararlaştırılan daha büyük depozitolar pratikte hala karşılanmaktadır. Bu tür bir sözleşmeye sahip bir kiracı, miktarın itiraz edilemez olduğunu varsaymamalıdır. Tavan sınırlaması yürürlüğe girmeden çok önce, alt bölge mahkemeleri, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7. Kitabının 264. maddesi uyarınca aşırı depozitoları makul olmayan bir menfaat olarak değerlendirerek iptal ediyordu: Rechtbank Noord-Holland, 5 Ağustos 2015'te (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660) aylık kiranın iki katından fazla bir depozitonun makul olmadığına hükmederek altı aylık bir depozitoyu iptal etti ve Rechtbank Amsterdam 4 Mart 2019'da dört aydan fazla kira bedeli olan depozitoyu iki aya indirdiler (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). Bunlar bağlayıcı yetki değil, ilk derece mahkemesi kararlarıdır ve Temmuz 2023'ten önce kararlaştırılan bir depozitoya iyi ev sahibi olma standardının uygulandığına dair henüz bir karar bulunmamaktadır. Bununla birlikte, bu eski karar yine de savunulması gereken argümandır.
Ev sahibi daha fazla para isterse, kiracı fazlasını ödemek zorunda değildir, fazla ödenen miktarın iadesini talep edebilir ve belediye bunu uygulayabilir. “İki aylık depozito artı bir aylık peşin kira” ifadesinin üç aylık depozito anlamına gelmediğini unutmayın: peşin ödenen kira, güvenlik teminatı değil, kira bedelidir. Depozito ile birlikte iade edilmeyen “yönetim ücreti” kesinlikle kabul edilemez.
Depozitoyu geri almak: iki son tarih
Kanun iki son tarih belirlemiştir ve aralarındaki fark en sık yanlış anlaşılan noktadır.
- Ev sahibinin hiçbir kesinti yapmadığı yerlerdeDepozito geri ödenmelidir. on dört gün içinde kira sözleşmesinin sona ermesiyle ilgili.
- Ev sahibinin bir miktar kesinti yaptığı durumlardaDönem şudur: otuz gün Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren. Daha uzun süre, ev sahibinin kesintiyi inceleyebilmesi, miktarını belirleyebilmesi ve belgeleyebilmesi için mevcuttur.
Kira bedelinden kesinti yapan bir ev sahibi, kesintinin nedenini ve ayrıntılı dökümünü kiracıya yazılı olarak bildirmelidir . Sadece "hasar tespit edildi" şeklinde bir iddia, bu yükümlülüğü yerine getirmez ve bu iddianın yokluğu da bir ihlaldir. Otuz günlük süre, gecikme için bir izin değildir: Henüz onarımın fiyatını belirleyemeyen bir ev sahibi, tartışmasız bakiyeyi iade etmeli ve tartışmalı kalan hususları belirtmelidir.
Neler düşülebilir ve neler düşülemez?
İzin verilen indirimler sınırlıdır: ödenmemiş kira, ödenmemiş hizmet bedelleri, kararlaştırılan enerji performans ölçütü ücreti ve kiracı tarafından verilen hasar. Normal aşınma ve yıpranma bu listenin dışında kalır ve "yönetim giderleri" yalnızca sözleşmede öyle yazıyor diye düşülemez.
| Genellikle düşülebilir | İndirim yapılamaz. |
|---|---|
| Kira sözleşmesinin sonunda ödenmemiş kira borcu | Normal aşınma ve yıpranma (normal aşınma ve yıpranma): solmuş boya, yıpranmış halı, küçük çivi delikleri |
| Ödenmemiş hizmet bedelleri veya yıllık beyannamede görünen bir eksiklik | Gerçek bir kayıpla bağlantılı olmayan sabit yönetim, sözleşme veya işlem ücretleri |
| Enerji performans ölçümü için kararlaştırılan ücret | Yapısal ve dış cephe bakımı da dahil olmak üzere, mülk sahibi olarak ev sahibinin sorumluluğunda olan onarımlar. |
| Kiracıdan kaynaklanan hasarlar: yanıklar, kırılmalar, lekeler, izinsiz yapılan ve düzeltilmeyen değişiklikler, geride bırakılan eşyaların kaldırılması. | Sadece yeniden kiraya vermek amacıyla yapılan tadilat ve ev sahibinin belgeleyemediği veya zamanında yazılı olarak belirtmediği masraflar. |
Hasar ve aşınma arasındaki çizgi, çoğu anlaşmazlığın yaşandığı noktadır. Medeni Kanun'un 7. Kitabının 218. maddesine göre, kiracı, kendisine atfedilebilecek bir kusurdan kaynaklanan hasardan sorumludur ve yangın ve taşınmaz mallar için dış cephe hasarı hariç olmak üzere, hasarın bu şekilde meydana geldiği varsayılır. Bu varsayım gerçektir, ancak 224. maddeyle birlikte işler; bu maddede denetim raporu belirleyici hale gelir.
Denetim raporu ve denetim raporu olmadığında neler olacağı
Medeni Kanun'un 7. Kitabının 224. maddesi, tarafların kira sözleşmesinin başında mülkün yazılı bir tanımını yapmış olmaları halinde, kiracının mülkü, yasal değişiklikler ve eskime veya normal kullanım nedeniyle bozulanlar hariç olmak üzere, orada kaydedilen durumda iade etmesi gerektiğini öngörmektedir. Böyle bir tanım yapılmamışsa, kiracının mülkü kira süresinin sonundaki haliyle teslim aldığı varsayılır ; ancak ev sahibinin aksini ispatlama hakkı saklıdır.
Pratik etkisi çok belirgin. İmzalı bir kontrol raporu ve tarihli fotoğraflarla, yanmış bir tezgah bulan ev sahibi raporu göstererek değişikliği kanıtlayabilir. Rapor olmadan ise, mülkün zaten mevcut durumda olduğu varsayılır ve ev sahibi bu varsayımı başka kanıtlarla çürütmek zorundadır. Kontrol denetimini atlayan bir ev sahibi, indirimin sürdürülemeyeceğini sıklıkla görür.
Hizmet bedelleri ve avans ödemeleri
Hizmet bedelleri ( servicekosten ), mülkün kullanımıyla ilgili mal ve hizmetler için kira bedeline ek olarak ödenir: ortak alanların temizliği, kapıcı, ortak alan aydınlatması, bahçe bakımı, mobilya kullanımı. Bunlar neredeyse her zaman aylık avans ödemesi ( voorschot ) olarak faturalandırılır ve fiili maliyetlere mahsup edilir.
Medeni Kanun'un 7. Kitabının 259. maddesi uyarınca, ev sahibi, takvim yılının bitiminden itibaren altı ay içinde (uygulamada 1 Temmuz'a kadar) kiracıya fiili masrafların ve bunların nasıl hesaplandığının ayrıntılı bir yıllık beyanını vermek zorundadır . Kira sözleşmesi yıl ortasında sona ererse, bu beyan yılın sona ermiş kısmını kapsar. 261. maddeye göre, avans ancak yeni mal veya hizmetler üzerinde anlaşmaya varıldığında veya bir beyanın ardından alınabilir ve her beyan yalnızca bir artışı destekler. 260. madde, taraflardan herhangi birinin ödenecek tutarı belirlemek için Kira Komisyonu'ndan (Huurcommissie) talepte bulunmasına izin verir.
Hizmet bedelleri, kâr merkezi değil, fiili maliyetlerin yansıtılmasıdır. Bazı kalemler hiç hizmet bedeli olarak tahsil edilmeyebilir: yemek veya alarm hizmetleri gibi bakım hizmetleri ve emlak vergisi gibi kiracı yerine mal sahibine düşen masraflar. Atık vergisi gibi kiracıya düşen masraflar ise yansıtılabilir. Isıtma hizmeti, Warmtewet tarafından ayrı olarak düzenlenir.
Kamu hizmetleri ise farklı bir konu. Mülkün kendi sayaçları varsa, doğalgaz, su ve elektrik genellikle kiracı tarafından doğrudan sözleşmeyle alınır veya ev sahibi tarafından sağlanır ve sayaçlı tüketime göre hesaplanır; bunlar hizmet bedeli değil, kamu hizmeti bedelidir ( nutsvoorzieningen ). Her şeyi tek bir rakamda toplayan "her şey dahil" kira, talep üzerine bileşenlerine ayrılabilir.
1 Ocak 2027'den itibaren geçerli yeni kurallar
Wet modernizasyon hizmet maliyetleri , Besluit hizmet maliyetleri ve Regeling hizmet maliyetleri ile birlikte 1 Ocak 2027 tarihinde yürürlüğe giriyor . Mevcut açık uçlu yaklaşımın yerini, sekiz kategoriye ayrılmış kapalı bir hizmet maliyetleri listesi alıyor, yalnızca fiili maliyetlerin tahsil edilebileceğini ve kar alınamayacağını teyit ediyor ve bunların nasıl hesaplanacağını belirliyor. Besluit hizmet maliyetlerindeki liste kapsamlıdır ve nihai beyan, ilgili takvim yılını takip eden 1 Temmuz'a kadar kiracıya ulaşmalıdır. Ortak spor salonları ve yüzme havuzları listede yer almıyor. Kiracı komisyonunun inceleme yetkileri genişletiliyor. Kurallar, 1 Ocak 2027 tarihinden itibaren yapılan sözleşmeler için geçerlidir ve ev sahibi, kiracının onayıyla mevcut kiracılık sözleşmelerine de uygulayabilir.
Ajans ücretleri ve çifte ücretlendirme yasağı
Wet goed verhuurderschap, ev sahiplerinin ve kiralama aracı kurumlarının aynı işlem için hem ev sahibinden hem de kiracıdan ücret almasını ( çifte komisyon) yasaklar . Bu, Medeni Kanun'un 7. Kitabının 417 ve 427. maddelerinde yer alan eski kuralın üzerine gelir: ev sahibi adına hareket eden bir aracı, kiracıdan ücret alma hakkına sahip değildir. Eğer mülk aracının kendi kayıtlarında yer alıyorsa, kiracı hiçbir ücret ödememelidir.
Kiracıdan sözleşme masrafları ve anahtar parası ( sleutelgeld ) talep edilemez. Ev sahibi, kiracının gerçekten fayda sağladığı bir şey için ücret talep edebilir, örneğin kapıya isim levhası gibi; ve kiracı, önceki kiracıdan önceden kararlaştırılmış bir fiyata eşya satın alabilir ( overnamekosten ), ancak bunların hiçbiri kiralama ücretini yeniden uygulamaya koymanın bir yolu değildir. Kiracı, ancak ev sahiplerinden bağımsız çalışan ve kendi portföyünün dışında konaklama yeri bulan bir arama acentesiyle kendisi anlaştığı durumlarda usulüne uygun olarak ücret öder. Bu kurallara aykırı olarak ödenen ücretler geri alınabilir.
The Wet, depozitonun ötesine geçti
Bu Kanun, paradan daha geniş kapsamlıdır. 2. Madde, her ev sahibi ve kiralama aracısı için ulusal davranış kurallarını belirler. Bu kurallar, ev sahibinin şunları yapmasını gerektirir:
- kaçınmak ayrımcılık Kiracı seçiminde şeffaf bir seçim prosedürü kullanın;
- kaçınmak gözdağıBu, kiracıya baskı uygulamak için onarımları durdurma, hizmetleri kesme veya depozitoyu alıkoyma tehdidini de içerir;
- kiracılığı kaydetmek yazılı antlaşma;
- Kiracıyı, anladığı bir dilde, yazılı olarak bilgilendirmek haklar ve yükümlülükler — depozitonun nasıl işlediği ve ne zaman iade edileceği, hizmet bedellerinin nasıl ödendiği, ev sahibinin iletişim bilgileri ve belediyeye bildirim noktası ( bilgi göreviDil şartı sadece işçi göçmenlerle sınırlı değildir; dolayısıyla uluslararası bir kiracı için bu, pratikte bilgilerin İngilizce olarak verilmesi gerektiği anlamına gelir.
- Depozito üst sınırına ve hizmet bedeli kurallarına uyun ve çifte acente ücreti almayın;
- Kiracının AB işçi göçmeni olması durumunda, iş sözleşmesinden ayrı bir kira sözleşmesi ve gerekli bilgiler de dahil olmak üzere ek kurallara uyulmalıdır. işçinin anladığı bir dilde.
Madde 3, ticari faaliyet kapsamında kiralama yapan ev sahiplerinin ve aracıların konut ayrımcılığını önlemeye yönelik yazılı bir çalışma yöntemine sahip olmalarını, bunu yayınlamalarını ve uygulamalarını gerektirmektedir.
Belediye raporlama noktası ve uygulama
1 Ocak 2024'ten itibaren her belediyenin bir işletme yürütmesi zorunludur. raporlama noktası (raporlama noktasıMadde 4 uyarınca: düşük eşikli, ücretsiz ve istenmeyen kiralama davranışları hakkında anonim ihbarlara açık. Eindhoven hem de Amsterdam İkisi de aynı şekilde çalışır. Rapor, para talebi anlamına gelmez; ihbar merkezi depozitonuzun iadesini emretmez; ancak belediyenin denetim rolünü tetikler.
Yaptırımlar giderek artar. İlk ihlal genellikle bir uyarı ile sonuçlanır ve daha sonraki bir ihlalin para cezasına ve suçlunun bilgilerinin yayınlanmasına yol açabileceği belirtilir. Tekrarlanan veya ciddi ihlaller, para cezası ödeme emri ( son onder dwangsom ) veya idari zorlama ve para cezalarıyla karşılanabilir. Wet goed verhuurderschap'ın 19. maddesi, azami cezayı dördüncü kategori para cezası olarak belirler ve aynı kuralı dört yıl içinde tekrar ihlal eden bir ev sahibi için beşinci kategoriye yükselir. Her kategoriye ilişkin tutar, Hollanda Ceza Kanunu'nun (Wetboek van Strafrecht) 23. maddesinde sabitlenmiştir ve periyodik olarak ayarlanır, bu nedenle güncel rakam başka bir yerden değil, oradan okunmalıdır. Son çare olarak belediye, mülkün yönetimini devralabilir . 5. madde uyarınca, belirlenmiş alanlarda kiralama izni de isteyebilir.
Almak için hangi rota
Kiracılar ve ev sahipleri çoğu zaman yanlış platformu seçer ve aylarca zaman kaybederler. Üç yol da farklı amaçlara hizmet eder ve paralel olarak kullanılabilir.
| Rota | için kullan | Ne sunar? |
|---|---|---|
| Belediye raporlama noktası | Davranış kurallarının ihlali: aşırı depozito, yazılı şartname olmaması, yıllık beyanname olmaması, ayrımcılık, yıldırma, çifte acente ücreti. | Denetim ve yaptırım, uyarılar ve para cezaları dahil. Para ödülü verilmez. |
| Huurkomisisi | Hizmet bedelleri ve fatura avans ödemeleri, kira seviyesi, bakım eksiklikleri ve toplam kira bedelleri | Taraflardan biri mahkemeye başvurmadığı sürece, ödenecek tutar konusunda bağlayıcı bir karar; mütevazı bir ücret uygulanır. |
| Alt bölge mahkemesi (kantonrechter) | Depozitonun geri alınması, zararların tazmini, ihtilaflı kesintilerin istenmesi, yasa dışı ücretlerin geri alınması ve Huurcommissie'nin yetki alanı dışında kalan her şey. | Faiz ve prensip olarak masrafları da içeren, icra edilebilir bir ödeme hükmü. |
Depozito talebi, çözüme kavuşturulamadığı takdirde, alt bölge mahkemesine intikal eder; buradaki işlemler için avukat gerekmez. Hizmet bedeli anlaşmazlıkları ise Huurcommissie'nin yetki alanına girer ve çok daha ucuzdur: ücret (leges), kiracı veya diğer gerçek kişiler için mütevazı bir sabit miktardır, ev sahibi veya diğer tüzel kişiler için ise önemli ölçüde daha yüksektir. Oranlar bakanlık yönetmeliği ile belirlenir ve Huurcommissie tarafından yayınlanır, bu nedenle başvurmadan önce güncel rakamı oradan kontrol edin. Huurcommissie kararından sonra, memnun olmayan taraf sekiz hafta içinde alt bölge mahkemesine dava açabilir ; başkanın tek başına karar verdiği durumlarda ise üç hafta içinde itiraz ( verzet ) yapılabilir.
Zaman sınırları
Hizmet bedelleri için, Medeni Kanun'un 7. Kitabının 260. maddesi, yıllık beyannamenin verilmesi gereken dönemin bitiminden itibaren yirmi dört ay içinde , her bir maliyet kategorisi için en fazla on iki aylık bir süreyi kapsayan bir talebi Huurcommissie'ye (Tüccarlar Komisyonu) iletme imkanı tanır . Bu süreyi kaçırırsanız, Huurcommissie'ye başvurma yolu kapanır.
Teminatın iadesine ilişkin talep, Medeni Kanun'un 3. Kitabının 307. maddesinde belirtilen beş yıllık zamanaşımı süresine tabi, olağan bir ifa talebidir. Beş yıl cömert bir süre olsa da, gecikme delil kaybına yol açar; bu nedenle ödeme talebi derhal yazılı olarak yapılmalıdır; talep ayrıca zamanaşımını da durdurur.
Pratik rehberlik
Kiracılar için
- İmzayı atmadan önce, depozitoyu iki aylık kira bedeliyle karşılaştırın ve herhangi bir sözleşme, yönetim veya kiralama ücreti olup olmadığını sorgulayın.
- Giriş-çıkış raporu konusunda ısrar edin (opnamestaat(Her iki tarafça imzalanmış) Her odanın tarihli fotoğraflarını çekin ve sayaç okumalarını kaydedin.
- Depozito ve tüm hizmet bedeli avanslarının ödeme makbuzlarını saklayın ve ayrılırken ev sahibine yeni adresinizi ve banka bilgilerinizi yazılı olarak bildirin.
- Geçen yılın hizmet bedeli beyannamesi için 1 Temmuz'u ajandanıza not edin ve yirmi dört aylık dönemi kaydedin.
- Son ödeme tarihi geçerse, kısa ve net bir ödeme süresi belirterek yazılı bir talep gönderin; bu da işe yaramazsa, durumu ilgili birime bildirin ve mahkeme işlemlerini değerlendirin.
Ev sahipleri için
- Belgelerinizi düzenleyin: yazılı bir sözleşme, ayrıca depozito, hizmet bedelleri, iletişim bilgileriniz ve meldpunt bilgilerini içeren bir bilgi formu (uluslararası kiracılara kiralama yapıyorsanız İngilizce olarak).
- Yeni bir kiralama işleminde asla iki aydan fazla ham kira bedeli almayın ve fazlasını komisyon olarak kullanmayın.
- Kiralama başlangıcında ve sonunda, yazılı olarak ve tercihen kiracının da hazır bulunduğu bir ortamda denetim yapın.
- Herhangi bir kesinti yapmadığınız durumlarda on dört gün içinde ödemeyi tamamlayın; kesinti yaptığınız durumlarda ise itiraz edilmeyen bakiyeyi ödeyin ve faturalarla birlikte otuz gün içinde ayrıntılı bir yazılı döküm gönderin. Aşınma ve yıpranma veya rutin tadilat için ücret talep etmeyin.
- Yıllık mali tabloyu, ayrıntılı ve fiili maliyetlere dayalı olarak 1 Temmuz'a kadar gönderin ve 1 Ocak 2027'de yürürlüğe girecek olan kapalı listeye hazırlık yapın.
Hollanda'da ev sahibi depozitomu geri vermeyebilir mi?
Sadece sınırlı nedenlerle: kira borçları, ödenmemiş hizmet bedelleri, kararlaştırılan enerji performans ücreti ve normal aşınma ve yıpranmanın ötesinde sizin neden olduğunuz hasarlar. Ödenmeyen her şey, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren otuz gün içinde gönderilecek, ayrıntılı bir yazılı açıklama ile belirtilmelidir. Açıklama yapmadan veya aşınma ve yıpranma gerekçesiyle ödemeyi alıkoyan ev sahibi, sözleşmeyi ihlal etmiş sayılır.
Ev sahibi ne kadar depozito isteyebilir?
1 Temmuz 2023 veya sonrasında akdedilen sözleşmeler için, kira bedelinin iki katından fazla olamaz; bu tutar, hizmet bedelleri, faturalar ve mobilya ek ücretleri hariç kira bedelidir. Tavan tutar, sabit bir euro miktarı olmak yerine, kiranızla birlikte değişir. Daha fazla talep edildiyse, fazlasını ödemek zorunda değilsiniz ve geri talep edebilirsiniz.
Depozitomu ne zaman iade etmeliyim?
Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren on dört gün içinde, ev sahibi herhangi bir kesinti yapmazsa ödeme yapılmalıdır. Ev sahibi kesinti yaparsa, süre otuz gündür ve kesinti yazılı bir açıklama ile birlikte sunulmalıdır. Daha uzun süre, kesintinin miktarını belirlemek ve belgelemek içindir, ödemeyi ertelemek için değil: tartışmasız kısım yine de geri ödenmelidir.
Taşındığımda herhangi bir denetim raporu olmasaydı ne olurdu?
Kanun, mülkü kira süresinin sonunda bulunduğu durumda teslim aldığınızı varsayar; bu nedenle ev sahibi, hasarın sizin sorumluluğunuzda olduğunu iddia edemez. Ev sahibi, daha önceki fotoğrafları veya bir müteahhitin kanıtlarını kullanarak aksini ispatlayabilir, ancak bu genellikle zordur. İmzalı bir teslim alma raporu mevcutsa, bu rapor esas alınır.
Ev sahibim bana hiç hizmet bedeli faturası göndermedi. Ne yapabilirim?
Ev sahibi, takvim yılının bitiminden itibaren altı ay içinde, yani 1 Temmuz'a kadar ayrıntılı yıllık bir beyanname sunmak zorundadır. Bunu öncelikle yazılı olarak isteyin. Eğer gelmezse veya rakamlar yanlış görünüyorsa, ödenecek tutarı - maliyet kategorisine göre, on iki aya kadar ve beyannamenin son teslim tarihinden itibaren yirmi dört ay içinde - Huurcommissie'den (Ev Sahibi Komisyonu) belirlemesini isteyebilirsiniz. Ayrıca bu durumu meldpunt'a (İlçe Yönetim Kurulu) da bildirebilirsiniz.
Depozitomla ilgili olarak Huurcommissie'ye mi yoksa mahkemeye mi başvurmalıyım?
Mahkemeye başvurmak. Huurcommissie (Konut Komiserliği) kira, bakım ve hizmet bedeli anlaşmazlıklarına karar verir; depozitonun iadesine hükmetmez. Bu talep, faiziyle birlikte icra edilebilir bir karar verebilen alt bölge mahkemesine gider. Ev sahibini meldpunt'a (İlçe Şikayet Merkezi) paralel olarak bildirmek genellikle faydalıdır, çünkü icra baskısı bazen dava açılmadan ödemenin alınmasını sağlar.
