Hollanda'da kira artışı: Ev sahipleri ne kadar ücret talep edebilir ve kiracılar ne yapabilir?

Hollanda'daki hemen her kira sözleşmesinde kira yılda bir kez artar. Ev sahibinin ne talep edeceği ve artışın geçerli olup olmadığı, mülkün hangi üç segmentten birinde yer aldığına, sözleşmede ne yazdığına ve ev sahibinin kısa ama sıkı bir dizi formaliteye uyup uymadığına bağlıdır. Bu makale, kira sözleşmenizin hangi segmente girdiğini, yıllık maksimum artışın nasıl hesaplandığını, geçerli bir artış teklifinin neleri içermesi gerektiğini ve kiracının buna nasıl itiraz edeceğini açıklamaktadır.

Üç bölüm, üç kural seti

Uygun Fiyatlı Kira Yasası ( Wet betaalbare huur ) 1 Temmuz 2024'te yürürlüğe girdiğinden beri , Hollanda'daki konut kiralamaları üç kategoriye ayrılıyor. Hangi kategorinin geçerli olduğu , tarafların sözleşmeyi nasıl adlandırdığına değil, konutun konut değerleme sistemi ( woningwaarderingsstelsel ) kapsamında aldığı puan sayısına göre belirlenir .

• Düzenlenmiş, sosyal segment – En düşük puan dilimi. Kira, puanların oluşturduğu maksimum tutarı asla aşamaz ve yıllık artış, bakan tarafından her yıl belirlenen bir yüzdeyle sınırlandırılır.
• Orta pazar segmenti (orta piyasa kirası) – Orta nokta bandı. Bu segment ilk kez Uygun Fiyatlı Kira Yasası ile düzenlenmiştir. Kendi azami kira limiti vardır. hem de1 Temmuz 2025'ten itibaren kendi belirlediği yıllık artış üst sınırı geçerli olacak.
• Serbest sektör (özel sektör(liberalleştirilmiş) – en üst puan dilimi. Maksimum kira bedeli yok, ancak yıllık artış 2021'den beri kanunla sınırlandırılmış durumda ve bu sınır 1 Mayıs 2029'a kadar uzatıldı.

Puan sınırları ve kira eşikleri yıllık olarak endekslenir, bu nedenle yeni bir sözleşme imzalandığında bir konut segment değiştirebilir. Segment, kiracılığın başlangıcında sabitlenir ve eşik değişse bile sözleşme ortasında değişmez.

Yıllık maksimum değer nasıl hesaplanır?

Orta piyasa tavanı, serbest sektör tavanından daha yüksek çıkabilir; bu durum insanları şaşırtabilir ancak bir hata değildir. Formüller farklıdır: orta piyasa tavanı, toplu ücret gelişimine artı bir puan eklenerek belirlenirken, düzenlenmiş ve serbest sektör tavanları, fiyat gelişimi ve ücret gelişiminden hangisi daha düşükse, ona artı bir puan eklenerek belirlenir. Ücretlerin fiyatlardan daha yüksek olduğu bir yılda, orta piyasa rakamı ikisinden daha yüksek olanıdır. Yasal dayanak, 7:248 BW maddesidir ve 10 Uhw maddesinde ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ) açıklanmıştır.

Yüzde oranları her yıl yeniden hesaplanır ve bir makalede belirtilen rakamın birkaç ay içinde güncelliğini yitirmesi nedeniyle burada kasıtlı olarak tekrar verilmez. Bunları bakan belirler, Huurcommissie ve rijksoverheid.nl yayınlar ve güvenilebilecek tek kaynak bunlardır. Farklı takvimlere dikkat edin: Düzenlenmiş sektörde yeni maksimum oran 1 Temmuz'dan itibaren yürürlüğe giren artışlar için geçerlidir, orta piyasa ve serbest sektörlerde ise takvim yılıyla birlikte işler. Yeni dönemdeki bir tarih için geçen yılın yüzdesine göre önerilen bir artış aşırı olup, fazlalık geri alınabilir.

Kira artışı teklifinin resmi şartları

Düzenlemeye tabi ve orta ölçekli pazar segmentlerinde artış otomatik olarak gerçekleşmez. Kiracı, BW Madde 7:252 uyarınca yazılı bir teklif ( voorstel tot huurverhoging ) sunmalıdır ve bu formaliteler çoğu kiracının beklediğinden daha önemlidir.

• İhbar süresi. Teklif, önerilen yürürlük tarihinden en az iki tam ay önce kiracıya ulaşmalıdır. 1 Temmuz'da yapılacak bir zam için teklif en geç 30 Nisan'a kadar gönderilmelidir.
• Yazılı form. Alındığı ibraz edilebildiği takdirde e-posta genellikle kabul edilir.
• İçindekiler. Madde 7:252 BW, teklifte belirtilmesi gerekenleri şöyle sıralar: yürürlükteki kira bedeli, önerilen değişiklik, ortaya çıkan yeni kira bedeli ve geçerlilik tarihi. Kiracı gelir artışına dayanıyorsa, vergi dairesinin gelir beyannamesi eklenmelidir. Bu bilgilerden birini içermeyen bir teklif geçersizdir.
• On iki ayda bir. Kira sözleşmesinin başlangıcından sonraki ilk on iki aylık dönemde kira en fazla bir kez artırılabilir ve bundan sonra yalnızca her bir on iki aylık dönemin sonunda artırılabilir (Madde 7:250 BW). Artışın sözleşmesel bir maddeye dayanması durumunda aynı on iki aylık aralık geçerlidir ve on iki ay içinde birden fazla artışa yol açan bir madde geçersizdir (Madde 7:251 BW). Geçici kira indiriminin aşamalı olarak kaldırıldığı durumlarda dar bir istisna mevcuttur (Madde 7:252c BW).

Hatalı bir teklifin sonucu basittir ve ev sahipleri için pahalıdır: zam yürürlüğe girmez. Kanun gereği azaltılmaz, düzeltilmez veya ertelenmez. Kira aynı kalır ve ev sahibi yeni, yasalara uygun bir teklif ve iki aylık yeni bir bildirim süresiyle yeniden başlamak zorundadır; bu da pratikte genellikle bir yıllık endeksleme maliyetine denk gelir. Zaten ödeme yapmış olan kiracılar farkı geri talep edebilirler.

Kiracının nasıl ve ne zaman itiraz edeceği

Güzergah, güzergah segmentine bağlıdır ve iki güzergah zıt yönlerde ilerler.

Madde 7:252 BW kapsamındaki düzenlenmiş ve orta ölçekli piyasa teklifleri

Kiracı, önerilen yürürlük tarihinden önce, itirazını ve nedenini belirterek ev sahibine yazılı olarak başvurur. Bundan sonra kiracıdan başka bir şey istenmez. Ev sahibi devam etmek istiyorsa, önerilen yürürlük tarihinden itibaren altı hafta içinde Huurcommissie'den karar vermesini istemek ev sahibinin sorumluluğundadır (madde 7:253 BW). Bu süre geçerse, zam yürürlüğe girmez – itiraz eden bir kiracının bilebileceği en faydalı şey budur.

Sözleşme maddesi kapsamında endeksleme (orta ölçekli piyasa ve serbest sektör)

Artış, Madde 7:252 BW önerisinden ziyade endeksleme maddesinden kaynaklanıyorsa, kiracı artışın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren dört ay içinde doğrudan Kira Komisyonuna başvurur (Madde 7:248 BW). Bu dört aylık süreyi kaçırmak itiraz için ölümcül sonuçlar doğurur, bu nedenle bunu takviminize kaydedin. Madde daha fazla artışa yol açmışsa, Kira Komisyonu artışı yasal azami sınırla sınırlandıracaktır.

Endeksleme maddeleri: serbest sektör ve haksız şartlar sorunu

Orta piyasa ve serbest piyasa sektörlerinde yıllık kira artışına ilişkin yasal bir hak bulunmamaktadır. Her şey sözleşmeye bağlıdır. Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin hiçbir madde yoksa, ev sahibi kirayı yıllık olarak artıramaz – nokta. Yasal tavanın altında bir yüzde belirleyen bir madde varsa, sözleşmede belirtilen rakam geçerlidir. Tavanın üzerinde bir yüzde belirleyen bir madde varsa, tavan geçerlidir.

Bu yasal düzenlemenin üzerinde Avrupa tüketici hukuku yer alıyor ve burada çok büyük miktarda para söz konusu. Özel kişilerle yapılan konut kiralamaları tüketici sözleşmeleridir, bu nedenle haksız şartlar kuralları geçerlidir ve mahkemeler kira artışı maddelerini kendi inisiyatifleriyle incelemek zorundadır.

Önde gelen yetkili merci, Rechtbank tarafından yöneltilen sorular üzerine verilen, 29 Kasım 2024 tarihli Hoge Raad'ın (Yüksek Mahkeme) ECLI:NL:HR:2024:1780 sayılı ön kararıdır. Amsterdam 11 Ocak 2024'te görülen dava, serbest sektörde çok yaygın olan "TÜFE endekslemesi artı ek ücret" formülüyle ilgiliydi. Mahkeme özetle şu kararı verdi:

• Endeksleme unsuru ve ek ücret unsuru değerlendirilir. ayrı ayrıHatta tek bir sözleşme cümlesinde yer alsalar bile, farklı amaçlara hizmet ederler: biri para biriminin değer kaybını telafi ederken, diğeri enflasyonun ötesindeki maliyet artışlarını karşılar.
• TÜFE endekslemesini öngören bir madde, kendi başına haksızlık teşkil etmez.
• TÜFE endekslemesinin üzerinde %3'e kadar sabit bir ek ücret getiren bir madde şöyledir: değil Adil olmayan durumlar, özel haller dışında geçerlidir: mali sonuçlar öngörülebilir, ev sahibinin meşru bir menfaati vardır ve kiracı sözleşmeyi feshedebilir.
• Eğer bir ek ücret maddesi is Adil değil, kaldırılmalı. bütünüyleMahkeme bunu kabul edilebilir bir %3'e indirmeyebilir. Kiracı, madde olmasaydı içinde bulunacağı duruma geri döner ve fazla ödenen zamlar için tazminat talebinde bulunabilir.

“Entegral oranı artı %5’e kadar” veya “artı %7’ye kadar” formülünü kullanan ev sahipleri için sonuçlar ağırdır. Ek ücret azaltılmaz; kiracılığın tüm süresi boyunca ortadan kalkar ve geçmiş ek ücretler geri ödenmesi gereken hale gelir. Standart bir şablon kullanan bir portföy sahibi için risk, her birim için kümülatiftir. %3’ün üzerindeki ek ücretlerle ilgili davalar alt bölge mahkemelerinde devam etmektedir ve uygulanan standart haksız şartlar konusunda Avrupa standardı olduğundan, Avrupa Birliği Adalet Divanı'na başvurma olasılığı ortadan kalkmamıştır. Ek ücret maddesine dayanan bir ev sahibi ve bu madde kapsamında ödenen tutarı geri isteyen bir kiracı, bir pozisyona karar vermeden önce içtihat hukukunun nerede olduğunu kontrol etmelidir.

İki önemli nokta var. Karar , tavan fiyatla değil, maddeyle ilgilidir: adil bir madde bile, o yıl için yürürlükte olan yasal tavan fiyatından daha fazlasını sağlayamaz. Ve haksız bir madde, ev sahibinin izin verdiğinden daha az ücret talep etmesiyle ortadan kalkmaz; test edilen şey maddenin kelime yapısıdır.

Yenileme veya iyileştirme sonrası kira artışı

Yenileme çalışmaları sonrası yapılan zam, yıllık zamdan farklıdır ve yıllık yüzde sınırına tabi değildir. Çoğu anlaşmazlığı çözen ayrım, iyileştirme ve bakım arasındadır : Konutun kullanım kolaylığını artıran fiziksel değişiklikler veya eklemeler – ankastre cihazlar, yeni banyo armatürü, yalıtım ve diğer enerji tasarrufu önlemleri – zammı haklı çıkarabilir. Yenileme ve onarım ise haklı çıkarılamaz, çünkü mülkün iyi durumda tutulması zaten kira bedeliyle karşılanmaktadır.

Kiracı tarafından kullanılan bir konutun tadilatı yapılması istendiğinde, BW Madde 7:220 uyarınca makul bir teklif gereklidir : yapılacak işleri, oluşacak aksaklıkları, tazminatı ve önerilen yeni kira bedelini içeren yazılı bir paket. Makul bir teklifi reddeden kiracı zorlanabilir; makul olmayan bir teklifle karşılaşan kiracı ise zorlanamaz.

Taraflar kira artışı konusunda anlaşamazlarsa, her iki taraf da, işlerin tamamlanmasından itibaren üç ay içinde, önerilen artışın makul olup olmadığı konusunda Huurcommissie'den karar vermesini isteyebilir. Huurcommissie bir müfettiş gönderir, işlerin gerçekten iyileştirme niteliğinde olup olmadığını kontrol eder ve artışı fiilen yapılan maliyetlerle karşılaştırır. Bu yol hem düzenlenmiş ve orta ölçekli sektörlerde (madde 7:255 BW) hem de serbest sektörde (madde 7:255a BW) mevcuttur, ancak serbest sektörde sonucun ölçüleceği bir puan tavanı bulunmamaktadır.

Gelire bağlı ek artış

Yalnızca düzenlemeye tabi sosyal konut segmentinde, bir ev sahibi, belirli gelir seviyelerinin üzerindeki haneler için, yüzde olarak değil, aylık sabit bir euro tutarı olarak ifade edilen daha yüksek bir artış teklif edebilir (madde 7:252a BW).

• Normal gelir eşiğinin üzerinde iki gelir dilimi bulunmaktadır ve her dilim, yüzde yerine kendi sabit aylık tutarını içermektedir.
• Gelir sınırları, aylık tutarlar ve referans yılı her yıl belirlenir ve Huurcommissie tarafından yayınlanır; vergilendirme, mevcut vergi yılına değil, önceki vergi yılına ait hane halkı gelirine göre yapılır.
• 23 yaşını doldurmamış ikamet eden bir çocuğun geliri, o çocuğun toplam gelirinin (verzamelinkomen) yayınlanan limitin altında kalır.
• Kronik hastalığı olan ve engelli kiracılardan oluşan belirli gruplar bu uygulamadan muaftır.

Ev sahibi, Vergi Dairesi'nden (Belastingdienst) gelir beyanı almalı ve bunu teklife eklemelidir. Bunu eklememek teklifi geçersiz kılar ve bunun olağan sonucu olarak artış gerçekleşmez. Maksimum artışlar birleştirilemez: ev sahibi ya normal yüzdeyi ya da gelire bağlı miktarı alır, ikisini birden alamaz. Eşikler ve miktarlar her yıl değiştiği için, artışın yürürlüğe gireceği yıl için Kira Komisyonu'nun (Huurcommissie) yayınladığı tabloyu kontrol edin.

Kira düşüşü: bunun tam tersi ve genellikle daha güçlü olan etki.

Kiracılar genellikle yıllık artış konusunda savunmacı bir tavır takınırlar, oysa daha doğru soru, kiranın yasal olup olmadığıdır. Düzenlenmiş ve orta piyasa segmentlerinde kira, konutun puanlarının ürettiği maksimum değeri aşamaz. Eğer aşarsa, kiracı sadece artışa karşı çıkmakla kalmamalı, aynı zamanda bir indirim de önermelidir.

Madde 7:254 BW kapsamındaki prosedür, artış prosedürüne benzer. Kiracı, mevcut net kira bedelini, önerilen daha düşük kira bedelini, indirimi ve yürürlüğe giriş tarihini belirten yazılı bir teklif gönderir; bu tarih, teklifin gönderildiği tarihten itibaren en erken iki tam takvim ayı sonrasına denk gelemez. Kiracı, ev sahibinin reddetmesi veya yanıt vermemesi durumunda, Huurcommissie'den karar vermesini ister ve bu karar, önerilen indirim tarihinden itibaren altı hafta içinde verilmelidir. Kiracı, karar verilene kadar mevcut kira bedelini ödemeye devam eder.

Puanlarda önemli bir fazla ücretlendirme görüldüğü durumlarda, bu yöntem endekslemenin yüzde bir puanından çok daha değerlidir ve kusur iddiasıyla birleştirilebilir. Düzenlemeye tabi veya orta ölçekli bir kiracı kira bedelini sorguladığında ilk adım puan kontrolü yapmak olmalıdır.

Bir ev sahibinin yapmaması gerekenler

• On iki ay içinde birden fazla artış. Aynı on iki aylık dönem içinde ikinci bir zam, sözleşmede ne yazarsa yazsın geçersizdir (Madde 7:251 BW).
• Belirli bir süre boyunca sözleşmeye dayalı olmayan artış. Orta piyasa ve serbest piyasa sektörlerinde, endeksleme maddesinin olmaması, tüm vade boyunca yıllık artış olmayacağı anlamına gelir.
• Yenilemeyi reddederek artış sağlayın. Hollanda'da süresiz konut kira sözleşmesi sona ermez ve ev sahibinin isteğiyle yeni şartlarla "yenilenemez". Kiracıya daha yüksek kira ödeme veya ayrılma seçeneği sunmak, kira artışı için yasal bir yol değildir: kira sözleşmesinin sona erdirilmesi yasal gerekçeler gerektirir ve kiracı karşı çıkarsa mahkeme kararı gerekir.
• Artışı geri kazanmak için servis ücretleri. Kira bedelini hizmet bedellerine veya her şey dahil fiyata dahil etmek, detaylı incelemeye dayanmaz.
• İtirazı dikkate almayın. Düzenlemeye tabi ve orta ölçekli piyasa segmentlerinde, bir ev sahibi itirazı tek taraflı olarak reddedemez; ilerlemenin tek yolu altı hafta içinde Kira Komisyonuna başvurmaktır.

Pratik rehberlik

Kiracılar için: Önce segmenti, sonra aritmetiği, sonra da formaliteleri kontrol edin – bu sırayla, çünkü formalitedeki bir kusur, yüzde ne olursa olsun artışı geçersiz kılar. İki son tarihi ajandanıza not edin: Düzenlenmiş ve orta ölçekli piyasa segmentlerinde geçerlilik tarihinden önce itiraz edin ve dört ay içinde Kira Komisyonuna sözleşmesel endeksleme için başvurun. Serbest sektör kira sözleşmeniz endekslemeye %3'ün üzerinde bir ek ücret ekliyorsa, ödeme yapmadan önce danışmanlık alın. Ve artış doğru görünse bile puan kontrolünü yapın.

Ev sahipleri için. Şablonunuzu gözden geçirin: Hoge Raad'ın 2024 tarihli kararından önce hazırlanan bir ek kira maddesi, geçerli bir yükümlülüktür. Teklifleri erken, yazılı olarak, mevcut kirayı, yeni kirayı, yürürlük tarihini ve itiraz yolunu belirterek gönderin ve gönderim kanıtını saklayın. Gelire bağlı herhangi bir artış için vergi dairesi beyanını ekleyin. Kiracı itiraz ederse, altı haftalık Huurcommissie (Ev Komisyonu) son tarihini hemen takvime ekleyin – bunu kaçırmak tüm yılın kaybına neden olur.