Hollanda yasalarına göre tadilat olarak ne sayılır?
Makul teklif ve ne zaman işbirliği yapmanız gerektiği
Kiracılık devam ederken yapılacak tadilat, BW 7:220 maddesinin 2. fıkrasında belirtilen makul teklif kapsamındadır. Ev sahibi planı size yazılı olarak sunar; teklif makul ise işbirliği yapmalısınız, değilse reddedebilirsiniz. Teklifin kendisi için yasal bir bildirim süresi yoktur, bu birçok kiracıyı şaşırtır, ancak bir son tarih olmaması iki yönlüdür: ev sahibi, sizin kabul etmediğiniz bir mektuba dayanarak çalışmaya başlayamaz. Bir teklif içeriğine göre değerlendirilir ve ciddi bir teklif, işin neyi içerdiğini, işbirliğinizin neden gerekli olduğunu, ne kadar süreceğini, ev sahibine ne kadara mal olacağını, önerilen kira artışını ve iş devam ederken sizin durumunuzu ortaya koymalıdır. Arkasındaki yatırımı göstermeden sadece kira artışı belirten bir teklifi değerlendirmek zordur ve bu nedenle de makul olarak nitelendirmek zordur. ev sahibi yükümlülükleri Kiracılığınız süresince geçerli olan kurallar, tadilat sırasında ortadan kalkmaz; mülk yaşanabilir durumda kalmalı ve yapılan çalışmaların izin verdiği ölçüde sessiz ve huzurlu bir şekilde yaşama hakkınız korunmalıdır. Kompleksler farklı şekilde ele alınır. Tadilatın en az on konut veya iş biriminden oluşan bir bina veya blokla ilgili olması durumunda, BW 7:220 madde 3. fıkra uyarınca, kiracıların en az yüzde yetmişi teklifi kabul ettiğinde teklifin makul olduğu varsayılır. Azınlıkta olmanız durumunda otomatik olarak bağlı değilsiniz: Teklifin yine de makul olmadığına dair bir karar için alt bölge mahkemesine başvurabilirsiniz ve bunu, ev sahibinin size yüzde yetmiş eşiğine ulaşıldığını yazılı olarak bildirmesinden itibaren sekiz hafta içinde yapmalısınız. Bu süreyi kaçırırsanız, teklif aleyhinize geçerli olur. Bu, hukukun bu alanındaki en zorlu son tarihtir.Ev sahibi kiracılığı sona erdirmek zorunda kaldığında
Tek başına tadilat, kira sözleşmesini sona erdirmez. 7:220. madde, 4. fıkra, bunu açıkça belirtir ve bu önemlidir: bir ev sahibi, yıkımı veya kapsamlı bir tadilatı, kira sözleşmenizin sona ermesinin bir nedeni olarak gösteremez. Eğer iş gerçekten kira sözleşmesi devam ederken yapılamıyorsa, ev sahibi sözleşmeyi feshetmelidir ve bir konut için bu, yasal gerekçeleri kullanmak anlamına gelir. Gerekçe, 7:274. madde, 1. fıkra, c bendi uyarınca acil kişisel kullanım olup, 7:274. madde, 3. fıkra, a bendi, kira sözleşmesini sona erdirmeden gerçekleştirilemeyen tadilatın bu tür bir kullanım olarak sayıldığını teyit eder. Bildirimi reddetmekte özgürsünüz. Ev sahibi daha sonra alt bölge mahkemesine başvurmak zorundadır ve mahkeme, ancak aciliyetin kanıtlanması, sizin için uygun alternatif konutun bulunması ve her iki tarafın da değerlendirilmesinden sonra kira sözleşmesini feshedecektir. Mahkeme ayrıca, taşınmanız gereken bir tarih belirler ve taşınma masraflarınıza katkıda bulunmanıza karar verebilir. Bu gerçek bir engel, bir formalite değil ve bu yüzden çoğu ev sahibi makul teklif yolunu tercih ediyor. Eğer durum o noktaya gelirse, tahliye süreci ve süresiz sözleşmenin feshedilmesine ilişkin kurallar Yanıt vermeden önce okumaya değer. Akılda tutulması gereken pratik nokta: kira artışını reddetmek, tadilat işlerini reddetmekle aynı şey değildir. Kiracılığınızı sona erdirmek isteyen bir mahkeme, tadilatın kendisini engelleyip engellemediğinize bakar. Paraya yazılı olarak itiraz edin, inşaatçılarla işbirliği yapın ve bu iki konuyu birbirinden ayrı tutun.İnşaat çalışmaları sırasında evden taşınma ve taşınma ödeneği
Bir tadilatın ne kadar ek kira geliri sağlayabileceği
Cevap tamamen evinizin hangi segmente girdiğine bağlıdır ve internette dolaşan eski kılavuzlar bu noktada yanıltıcı olma eğilimindedir. Düzenlenmiş ve orta piyasa segmentlerinde kira, konut değerleme sistemi tarafından sınırlandırılmıştır (woningwaarderingsstelselKonutları taban alanı, resmi WOZ değeri, tesisler, enerji etiketi, dış mekan ve diğer özelliklere göre puanlayan WWS (Kiracı Değerlendirme Sistemi) kullanılır. İyileştirmeler puan ekler, puanlar makul azami kirayı yükseltir ve ev sahibi, 7:255 BW maddesi uyarınca bu temelde bir artış önerebilir. İki sınır vardır. Yeni kira, puanların izin verdiği azami miktarı asla aşamaz, bu nedenle zaten azami kirayı talep eden bir ev sahibi, yapılan işten hiçbir şey kazanmaz. Ve artış, gerçek yatırımdan hesaplanır: Kira Komisyonu, her iş türüne varsayılan bir ekonomik ömür atayan, yatırımı bu ömre (ay cinsinden) bölen ve ev sahibinin aldığı herhangi bir sübvansiyon veya hibeyi düşen bir politika kılavuzu uygular. Bu nedenle, sübvansiyonlu yalıtım, faturanın önerdiğinden çok daha küçük bir artışı destekler. Serbestleştirilmiş segmentte WWS kirayı sınırlamaz ve Kira Komisyonunun seviye üzerinde hiçbir söz hakkı yoktur. Bunun yerine, sizin kira geliriniz belirleyicidir. sözleşmeEğer sözleşme endeksleme maddesi içeriyorsa, ev sahibi buna uymakla yükümlüdür; eğer iyileştirmelerden sonra ek bir artışa izin veren bir madde içeriyorsa, bu madde esas teşkil eder ve ifadesi tavanı belirler. Sözleşmesel bir dayanağı olmayan bir ev sahibi sizin onayınıza ihtiyaç duyar ve bu mümkün değilse alt bölge mahkemesine başvurmalıdır. Yıllık mekanizma hakkında daha ayrıntılı bilgi için makalemize bakın. Hollanda'da kira artışı.Evinizin hangi segmentte olduğu ve 2024'te neden değiştiği.
1 Temmuz 2024'ten bu yana Islak betaalbare huur, Hollanda kiralık piyasası İki yerine üç segmente ayrılıyor ve sınır WWS puanı üzerinden geçiyor. 143 puana kadar olan bağımsız konutlar, düzenlenmiş sosyal konut olarak kabul ediliyor. 144 puandan 186 puana kadar olan kısım ise, daha önce serbestleştirilmiş ve şimdi de kira kontrolüne tabi olan orta piyasa segmentine giriyor. 187 puandan itibaren serbestleştiriliyor ve kira bedeli tarafların anlaştığı şekilde belirleniyor. Pratik sonuçları oldukça önemli. Kontrollü iki segmentte kira, puanların izin verdiği maksimum tutarı aşamaz ve başlangıç kirasının çok yüksek olduğunu düşünen bir kiracı, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren altı ay içinde Huurcommissie'den (Konut Komisyonu) bunu test etmesini isteyebilir (BW 7:249 maddesi uyarınca). Kontrollü bir konutu kiralayan ev sahipleri, sözleşme yapılırken puan sayısını ve buna karşılık gelen maksimum kira bedelini belirtmelidir. Puan sınırları ve bunlara bağlı maksimum kira bedelleri, Besluit huurprijzen woonruimte'de (Konut Kira Fiyatları Yönetmeliği) belirtilir ve her yıl güncellenir; Kira Komisyonu, yürürlükteki kuralları uygulayan bir hesaplama aracı yayınlıyor ve makaledeki bir rakama değil, bu araca güvenmelisiniz. O yazın ikinci değişikliğini gözden kaçırmak kolaydır. 1 Temmuz 2024'ten itibaren yürürlüğe giren Wet vaste huurcontracten, konutlar için süresiz kiracılığı tekrar norm haline getirdi: sabit süreli kiralamalar artık istisna olup, yalnızca yasanın listelediği durumlarda izin verilmektedir. Bir ev sahibinin, kiracılıklar arasında tadilat yapmak için iki yıllık bir sözleşmenin süresinin dolmasına izin verebileceğini söyleyen kılavuz, 2024 öncesi durumu tanımlar ve çoğu konut kiralaması için artık geçerli değildir. Ticari binalar tamamen farklı bir rejime tabidir, karşılaştırmamızda da görüldüğü gibi... ticari kiralama ve gayrimenkul kuralları ve bizim yazımız ticari kira hukukunun işletmeler üzerindeki etkisi yola çıkmak.Yıllık kira artışı ve bu artışı belirleyen son tarihler.
Herhangi bir tadilat artışının yanı sıra, olağan yıllık artış da vardır ve ikisi genellikle aynı mektupta teklif edilir. Bunları ayrı tutun, çünkü farklı kurallara tabidirler. Kira, on iki aylık bir dönemde bir kez artırılabilir. Madde 7:252 BW, ev sahibinin yeni kiranın yürürlüğe gireceği tarihten en az iki ay önce yazılı olarak teklifte bulunmasını ve mevcut kirayı, önerilen kirayı, başlangıç tarihini ve nasıl itiraz edebileceğinizi belirtmesini gerektirir. Geç yapılan veya bu ayrıntıları içermeyen bir teklif kusurludur ve yalnızca bu gerekçeyle itiraz edilebilir. Kontrollü konutlar için azami yüzde her yıl bakanlık yönetmeliğiyle belirlenir ve segmentlere göre farklılık gösterir; serbestleştirilmiş konutlar için tavan, yasama organının orta ve üst segmentler için genişlettiği yıllık artışlara ilişkin yasal bir üst sınıra tabi olarak sözleşmeden gelir. Geçen yılki rakamın hala geçerli olduğunu varsaymak yerine, söz konusu yılda segmentinize uygulanan yüzdeyi araştırın. Kabul etmiyorsanız, önerilen başlangıç tarihinden önce bunu yazılı olarak bildirin. Sessizlik tarafsız değildir: itiraz edilmeyen bir teklif yürürlüğe girer. İtiraz ederseniz, zam isteyen ev sahibi Huurcommissie'ye başvurmalıdır ve BW 7:253 maddesi, önerilen başlangıç tarihinden itibaren üç ay süre tanır. İyileştirme sonrası zam için de aynı üç aylık süre geçerlidir ve bu süre, önerilen yeni kiranın yürürlüğe gireceği tarihten itibaren başlar. Huurcommissie'nin kararıyla memnun olmayan taraf, kararın gönderildiği tarihten itibaren sekiz hafta içinde konuyu BW 7:262 maddesi uyarınca alt bölge mahkemesine götürmelidir; eğer ikisi de bunu yapmazsa, tarafların Huurcommissie'nin kararını kabul ettiği varsayılır.Nereye itiraz edilir: Huurcommissie veya bölge mahkemesi
Yanlış mahkeme seçmek aylarca zaman kaybına yol açar, bu nedenle kesin olmakta fayda var. Kira Komisyonu (Huurcommissie), denetim altındaki konutların kira seviyesi hakkında karar verir: başlangıç kirası, yıllık artış, iyileştirme sonrası artış, hizmet bedelleri ve kusurlar nedeniyle kira indirimi. Serbestleştirilmiş kira seviyesi hakkında karar veremez ve bir tadilat teklifinin makul olup olmadığına karar vermez. Bu soru, serbestleştirilmiş kira, endeksleme maddesi ve kira sözleşmesinin feshi ile ilgili her türlü ihtilaf için de yetkili mahkeme olan alt bölge mahkemesine aittir. Kira Komisyonu prosedürü kasıtlı olarak erişilebilirdir. Kira sözleşmesi, ev sahibinin mektubu ve delillerinizle birlikte bir talep dilekçesi sunarsınız; ücret mütevazıdır ve kazanan tarafa iade edilir. Karar, taraflardan biri sekiz haftalık süre içinde alt bölge mahkemesine götürmedikçe her iki tarafı da bağlar. Hukuk Bürosu'ndan (Juridisch Loket) ücretsiz ilk danışmanlık hizmeti alınabilir ve kira avukatı Miktarlar veya işler önemli bir boyuta ulaştığında, bir uzmandan yardım almak faydalı olacaktır. Eğer dava mahkemeye intikal eder ve aleyhinize sonuçlanırsa, notumuz size yardımcı olacaktır. Bir karara nasıl itiraz edilir? Aşağıda anlatılanlar, önemli bir konuyu ele alıyor. Birçok serbestleştirilmiş kira sözleşmesi, kiranın enflasyon artı sabit bir ek yüzde oranında artmasına izin veren bir madde içeriyor. Hollanda mahkemeleri, kiracının tüketici olduğu durumlarda bu tür bir maddenin AB tüketici hukuku kapsamında haksız bir şart olabileceğine ve bunun sonucunda maddenin tamamının enflasyon unsuruna indirgenmek yerine geçersiz sayılacağına karar verdi. Yargı içtihatları hala gelişmekte ve sonuç kullanılan kelime seçimine bağlı, ancak bu ciddi bir tartışma ve başarılı bir şekilde yürütülüyor. Sözleşmeniz bu tür bir madde içeriyorsa, kurallara göre okutun. haksız sözleşme şartları Zam ödemeden önce.İtiraz etmeden önce dosyayı oluşturma
Bu tür anlaşmazlıklar belgelerle kazanılır. Kira sözleşmesini ve tüm eklerini, ev sahibinin tadilat teklifini ve bunun arkasındaki şartnameyi, aldığınız tarihleri içeren kira artışı mektuplarını, yazılı itirazlarınızı ve ödediğiniz tutarların kanıtlarını saklayın. Ev sahibinden yatırımın ayrıntılı bir dökümünü ve herhangi bir sübvansiyonun kanıtını isteyin: hesaplamayı test etme hakkınız vardır ve rakamları sunmayan bir ev sahibi kendi davasını zayıflatır. Çalışmalar başlamadan önce ve devam ederken mülkün fotoğraflarını çekin ve çalışmaların başladığı, bittiği ve tamamlandığı tarihleri not edin. Eğer aksama önerilenden daha fazla olursa, bu kayıt kira indirimi talebinizi destekleyecektir. Rehberimizdeki genel noktalar şunlardır: Hollanda kira hukukunda yol almak Burada da geçerli ve bilmek bir kiracının talep edebileceği şeyler Yazışmaları kısa tutar.Yabancı uyruklu veya görevlendirilmiş bir çalışan olarak kiralama
Uyruk, yukarıdakilerin hiçbirinde fark yaratmaz. Medeni Kanun'un 7. Kitabındaki korumalar zorunlu kanundur ve sözleşme hangi dilde olursa olsun ve kiracının gelecekteki artışları kabul etmesiyle ilgili ne yazarsa yazsın, sözleşmeyle ortadan kaldırılamaz. İngilizce çeviri kullanışlıdır, ancak Hollandaca ve İngilizce versiyonlar farklılık gösteriyorsa, Hollandaca metin esas alınacaktır, bu nedenle imzalamadan önce her ikisini de okuyun. İki durum ekstra dikkat gerektirir. Konaklama bir işveren veya bir acente aracılığıyla düzenlenmişse, mülkün kime ait olduğunu ve ev sahibinizin kim olduğunu belirleyin, çünkü faturaları gönderen taraf her zaman yükümlülükleri olan taraf değildir. Ve konut ve istihdam aynı sözleşmede yer alıyorsa, işin sona ermesi kalma hakkını etkileyebilir; bu, sıradan bir konut kiracılığından farklı bir rejimdir ve tadilat duyurulmadan önce, sonra değil, kontrol edilmelidir. yıllık artış kuralları Konutun hangi bölgede olduğunu öğrendikten sonra da aynı şekilde uygulayın.Ne Law and More yapabilir
Kira sözleşmemiz ve emlak avukatları Yenileme tekliflerini değerlendirir, önerilen artışın yatırım ve puanlarla desteklenip desteklenmediğini test eder, Huurcommissie ve alt bölge mahkemesi önünde işlemleri yürütür ve ev sahiplerine prosedürü ilk seferde doğru yapmaları konusunda tavsiyelerde bulunuruz. Bir teklif veya artış aldıysanız ve bunun geçerli olup olmadığından emin değilseniz, mektubu ve kira sözleşmesini bize gönderin, size durumunuzu söyleyelim.Sık Sorulan Sorular
Ev sahipleri, tadilat sonrası kira artışı yaparken katı yasal prosedürleri izlemek zorundadır ve kiracıların bu artışlara resmi kanallar aracılığıyla itiraz etme hakkı vardır. Herhangi bir artışın boyutu, gerçek maliyetlere, iyileştirmelerin ömrüne ve mülkün düzenlemeye tabi olup olmadığına bağlıdır.Hollanda'da tadilat sonrası kira artışları için yasal sınırlar nelerdir?
Kira artışı, ev sahibinin yatırımının, iyileştirmenin ekonomik ömründeki ay sayısına bölünmesiyle hesaplanır. Kira Komisyonu, belirli tadilat işlerini ve bunların varsayılan ortalama ömürlerini listeleyen bir politika kılavuzu yayınlamaktadır.
Hesaplamaya yalnızca gerçekleşen maliyetler dahil edilir. Ev sahibiniz sürdürülebilirlik önlemleri için sübvansiyon veya hibe aldıysa, aylık kira artışı hesaplanmadan önce bu tutarlar toplam yatırımdan düşülmelidir.
Serbestleştirilmemiş mülkler için, tadilat sonrasında bile yeni kira bedeli azami temel kira bedelini (kale huur) aşamaz. Bu üst sınır, düzenlemeye tabi konutlardaki kiracılar için önemli bir koruma sağlar.
Ev sahibi, tadilat nedeniyle kira artışı yapmadan önce ne kadar süre önceden haber vermelidir?
Ev sahibiniz, herhangi bir tadilat çalışmasına başlamadan önce size makul bir tadilat teklifi sunmak zorundadır. Bu teklif, yapılacak işlerin niteliğini, ev sahibi için mali sonuçlarını ve önerilen kira artışını içermelidir.
Kanun, teklifin kendisi için kesin bir bildirim süresi belirtmemektedir. Ancak, ev sahibiniz sizin onayınızı almadan değişiklikler dayatamaz veya çalışmalara başlayamaz.
Eğer siz ve ev sahibi bir anlaşmaya varırsanız, yeni kira bedeli kararlaştırılan şartlara göre yürürlüğe girer. Anlaşmazlık durumunda, önerilen yeni kira bedelinin yürürlüğe gireceği tarihten itibaren üç ay içinde Kira Komisyonuna başvuruda bulunmanız gerekmektedir.
Hollanda yasalarına göre, kira artışını haklı çıkaracak nitelikteki önemli tadilatlar nelerdir?
Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:220(2) maddesi, tadilatı "mevcut yapının yıkılıp yerine yenisinin yapılması veya mevcut yapının kısmen yenilenmesi, tadilat veya ekleme yapılması" olarak tanımlar. Yapılan işin yaşam kalitenizi artırması gerekir.
Sürdürülebilirlik önlemleri, bu tanıma uydukları takdirde tadilat olarak değerlendirilebilir. Örnekler arasında mülkün yalıtımı, yüksek verimli cam takılması veya ısı pompası takılması yer almaktadır.
Her tamir veya bakım işi yenileme olarak sayılmaz. Ev sahibiniz, rutin bakım veya mülkü mevcut durumunda tutan küçük onarımlar için kirayı artıramaz.
Tadilat çalışmaları kiracıların yaşam koşullarını önemli ölçüde bozarsa, kiracılar tazminat alma hakkına sahip midir?
Eğer tadilat nedeniyle geçici olarak başka bir yere taşınmanız gerekiyorsa, ev sahibinizin teklifinde geçici alternatif konaklama yeri de belirtilmelidir. Ev sahibi ayrıca size ödeyeceği taşınma ödeneğini de belirtmelidir.
Yenileme teklifinin makul olup olmadığı, çalışmaların sizi nasıl etkilediğini de dikkate almayı içerir. Mahkeme veya Kira Komisyonu, teklifi değerlendirirken ev sahibinin bu aksaklıkları yeterince ele alıp almadığını değerlendirecektir.
Her türlü rahatsızlık için otomatik olarak tazminat alma hakkınız yoktur. Önemli olan, rahatsızlığın geçici yer değiştirme gerektirecek kadar büyük olup olmadığıdır.
Ev sahipleri, tadilat sonrası yasal kira artışlarını uygulamak için hangi prosedürleri izlemelidir?
Ev sahibiniz, kiraladığınız mülkte herhangi bir değişiklik yapmadan önce mutlaka sizin onayınızı almalıdır. Değişiklikleri tek taraflı olarak yapamaz.
Yenileme teklifi makul olmalı ve belirli konuları kapsamalıdır. Bunlar arasında yapılacak işlerin niteliği, iş birliğinizin neden gerekli olduğu, ev sahibi için mali sonuçlar ve önerilen kira artışı yer almaktadır.
Teklifi reddederseniz, ev sahibiniz teklifin makul olup olmadığını değerlendirmek için alt bölge mahkemesine başvurabilir. Serbestleştirilmiş mülkler için ev sahipleri doğrudan alt bölge mahkemesine başvurmalıdır.
Serbestleştirilmemiş mülkler için, ev sahipleri bunun yerine Kira Komisyonuna başvurabilirler.
Kiracı kira artışına itiraz edebilir mi ve eğer edebilirse, bu süreç Hollanda'da yasal olarak nasıl yönetilir?
Eğer tadilat teklifini makul bulmuyorsanız, ev sahibinizin teklifini reddetme hakkınız vardır. Ev sahibiniz, sizin onayınız veya lehine bir mahkeme kararı olmadan tadilata devam edemez.
Anlaşmaya varılamazsa, siz veya ev sahibiniz Kira Komisyonuna veya alt bölge mahkemesine başvurabilirsiniz. Uygun merci, mülkünüzün serbestleştirilmiş veya serbestleştirilmemiş olmasına bağlıdır.
Kira Komisyonu veya mahkeme, kira artışının haklı olup olmadığına karar verecek ve uygun miktarı hesaplayacaktır. Bu kararı verirken ev sahibinin maliyetlerini ve iyileştirmelerin ekonomik ömrünü dikkate alırlar.
Mahkeme teklifi makul bulursa ancak siz yine de (sadece kira artışı değil) tadilat işleriyle işbirliği yapmayı reddederseniz, ev sahibiniz Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:274(1) maddesi uyarınca kira sözleşmesini feshedebilir.
