Gayrimenkul alım satımında nelere dikkat etmelisiniz?
Bir konutun satın alınması yazılı olarak kayıt altına alınmalıdır (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:2). Tapu devir senedinin tapu sicilinde (Kadaster) kamu kayıtlarına işlenmesiyle ancak o zaman mülkiyet hakkı elde edersiniz (Hollanda Medeni Kanunu Madde 3:89). Çoğu anlaşmazlık, satın alma sözleşmesinin imzalanması ile tapu devri arasındaki haftalarda ortaya çıkar.
Özel bir alıcı, ev satın aldıktan sonra üç günlük bir cayma süresine (bedenktijd) sahiptir. Bundan sonra, finansman koşulu gibi sonradan eklenen bir koşul (ontbindende voorwaarde) geçerli olmadığı sürece, satın alma işlemi bağlayıcıdır. Bu tür bir koşul, ancak zamanında ve doğru şekilde ileri sürüldüğü takdirde geçerlidir. Bu nedenle, satın alma sözleşmesindeki tarihlere dikkat edin.
Taraflardan biri yükümlülüklerini yerine getirmezse, diğer taraf temerrüt bildirimi (ingebrekestelling) verebilir ve ardından ifa, fesih veya tazminat talep edebilir. Birçok standart alım sözleşmesi, alım bedelinin %10'u oranında bir ceza maddesi içerir. Mahkeme, cezanın tamamının uygulanmasının açıkça kabul edilemez olması durumunda bu cezayı azaltabilir (Hollanda Medeni Kanunu Madde 6:94). Bir gayrimenkul avukatı, imzalamadan önce alım sözleşmesini bu noktalarda kontrol edebilir. Alım sözleşmesinin feshi hakkında daha fazla bilgi edinin.
Gizli kusurlar konusunda ne yapabilirsiniz?
Bir ev, satın alma sözleşmesi uyarınca beklemeye hakkınız olan özelliklere sahip olmalıdır (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:17). Eğer sahip değilse, sözleşmeye aykırılık (non-conformiteit) söz konusudur ve satıcıyı sorumlu tutabilirsiniz.
Davanızın güçlü olup olmadığı, satıcının açıklama yükümlülüğüne (mededelingsplicht) ve alıcının araştırma yükümlülüğüne (onderzoeksplicht) bağlıdır. Satıcı, bildiği kusurları açıklamak zorundadır. Alıcı ise, örneğin yapısal bir inceleme ile, makul olarak keşfedebileceği şeyleri araştırmak zorundadır. Yaş maddesi veya asbest maddesi pozisyonunuzu sınırlayabilir. Bir gayrimenkul avukatı, gerekirse bir bina uzmanıyla birlikte, kusurun sizin için keşfedilebilir olup olmadığını değerlendirir.
Tespit ettikten sonra makul bir süre içinde satıcıyı bilgilendirmeniz gerekir (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:23). Profesyonel bir satıcıdan tüketici olarak satın alıyorsanız, iki ay içinde bildirimde bulunmanız her halükarda zamanında yapılmış sayılır. Bir talep, prensip olarak bu bildirimden iki yıl sonra zaman aşımına uğrar. Ayrıca evdeki gizli kusurlar hakkındaki sayfamıza da bakın.
Devletten arazi satın alırsanız hangi kurallar geçerlidir?
Arazi satan bir belediye veya diğer kamu otoritesi, prensip olarak tüm ilgili taraflara eşit fırsatlar sunmak zorundadır. Bu, Yüksek Mahkeme'nin (Hoge Raad) 26 Kasım 2021 tarihli Didam kararından (ECLI:NL:HR:2021:1778) kaynaklanmaktadır.
Yetkili makam, satış niyetini zamanında duyurmalı ve objektif seçim kriterleri uygulamalıdır. Sadece tek bir ciddi adayın olduğu önceden tespit edilirse veya makul bir şekilde varsayılabilirse, bire bir satış yapılabilir. Bu içtihat, proje geliştiricileri ve yatırımcılar için önemli sonuçlar doğurmaktadır. Ayrıca arazi geliştirme sözleşmeleri hakkındaki makalemizi de okuyun.
Gayrimenkul kiralama ve kiraya verme işlemlerinde hangi kurallar geçerlidir?
Hollanda Medeni Kanunu'nun 7. Kitabındaki kira hukuku, konut alanı ile ticari mekan arasında keskin bir ayrım yapmaktadır. Konut kiracısının güçlü bir kira güvencesi (huurbescherming) vardır: kiracılık ancak kiracının rızasıyla veya alt bölge mahkemesinin (kantonrechter) kararıyla sona erer (Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:272 ve 7:274. maddeleri).
1 Temmuz 2024'ten itibaren, Sabit Süreli Kira Sözleşmelerinin Kaldırılması Yasası (Wet vaste huurcontracten) yürürlüğe girdi: konutlara ilişkin kira sözleşmeleri prensip olarak süresizdir. Uygun Fiyatlı Kira Yasası (Wet betaalbare huur) sonucunda, aynı tarihten itibaren orta gelirli kira segmentinin büyük bir bölümünde puan sistemi de uygulanmaktadır. 1 Temmuz 2023'ten itibaren, İyi Ev Sahibi Olma Yasası (Wet goed verhuurderschap), her ev sahibi için, örneğin iki aylık temel kira bedeline kadar azami depozito gibi kurallar belirlemiştir.
İşyerleri iki kategoriye ayrılıyor. Mağazalar, restoranlar, kafeler ve el sanatları işletmeleri, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:290. maddesi kapsamına giriyor ve kira süresi prensip olarak beş yıl artı beş yıldır. Ofisler ise Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:230a. maddesi kapsamına giriyor ve sadece tahliyeye karşı koruma sağlıyor. 1 Ocak 2023'ten itibaren, bir ofis binasının prensip olarak en az C enerji etiketine sahip olması gerekiyor; aksi takdirde ofis olarak kullanılamaz.
Kira hukuku avukatlarımız, kira sözleşmeleri, kira bedelleri, kusurlar ve tahliye konularındaki anlaşmazlıkları ele almaktadır. Kira hukuku avukatımız hakkında daha fazla bilgi için sayfamızı ziyaret edin.
İnşaat, ek işler ve tamamlanma aşamalarında haklarınız nelerdir?
Bir inşaat sözleşmesi (aanneming van werk) kapsamında, yüklenici bir işi inşa etmeyi ve teslim etmeyi taahhüt eder (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:750). 1 Ocak 2024'ten itibaren Yapı Kalite Güvencesi Yasası (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen) yürürlüğe girmiştir. O tarihten itibaren, yüklenici, tamamlanma anında tespit edilmemiş kusurlardan da sorumludur; ancak bu kusurlar kendisine atfedilemiyorsa bu durum geçerli değildir.
Özel bir müşteri için, yüklenici bir tamamlama dosyası (opleverdossier) sunmalıdır (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:757a). Özel bir müşteri, tamamlama kusurlarının onarımı için teminat olarak sözleşme bedelinin en fazla yüzde 5'ini noter nezdinde yatırabilir (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:768). İnşaat kusuruna ilişkin bir talep, tamamlanma tarihinden itibaren en geç yirmi yıl sonra zamanaşımına uğrar (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:761).
Ek iş, asıl görev tanımının dışında yapılan iştir. Prensip olarak, yüklenici ancak size bu ihtiyacı önceden bildirmişse fiyat artışı talep edebilir; aksi takdirde bu ihtiyacı kendiniz anlamanız gerekirdi (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:755). Bu nedenle, fiyat da dahil olmak üzere değişiklikleri her zaman yazılı olarak kaydedin. İş tamamlandığında, tüm görünür kusurları da bir tamamlama raporunda kaydedin.
İş projeleri genellikle ek işler, tamamlanma ve yüklenicilerin ve mimarların sorumluluğu ile ilgili kendi kuralları olan UAV 2012 veya UAV-GC 2005 (Hollanda standart inşaat şartları) tarafından yönetilir. İnşaat anlaşmazlıkları için inşaat hukuku avukatımıza başvurabilirsiniz . İnşaat ve satın almanın bir araya geldiği proje geliştirme süreçlerinde, inşaat hukuku avukatlarımız ve gayrimenkul avukatımız birlikte çalışır.
Bir apartman yönetimi neleri düzenler ve mülkiyetinizi hangi haklar sınırlar?
Daire satın alan herkes, daire mülkiyet hakkının (appartementsrecht) sahibi olur ve otomatik olarak mal sahipleri birliğinin (Vereniging van Eigenaren, VvE) üyesi olur. Bölme senedi (splitsingsakte) ve bölme yönetmelikleri, hangi kısımların özel mülk olduğunu ve masrafların nasıl paylaşılacağını belirler.
Kat mülkiyeti sahipleri derneği, her yıl büyük bakım onarımları için fon ayırmak zorundadır: çok yıllık bir bakım planına veya en az yeniden inşa değerinin %0.5'ine göre (Hollanda Medeni Kanunu Madde 5:126). Toplantının kararına katılmıyorsanız, alt bölge mahkemesinden kararı iptal etmesini isteyebilirsiniz. Bu talebi bir ay içinde yapmalısınız (Hollanda Medeni Kanunu Madde 5:130). Bir gayrimenkul avukatı, sizin için tapu devri belgesini ve kararı inceleyebilir. Ayrıca kat mülkiyeti sahipleri derneği avukatı sayfamıza da bakabilirsiniz.
Mülkiyet, başkalarının haklarıyla da sınırlanabilir. Bunlar kamu kayıtlarında yer alır ve satışta yeni sahibine geçer. Kurallar Hollanda Medeni Kanunu'nun 5. Kitabında yer almaktadır.
- Arazi kiralama sözleşmesi, genellikle yıllık bir arazi kirası (kanon) karşılığında başkasının arazisini kullanma hakkı verir (Hollanda Medeni Kanunu Madde 5:85). Satın alırken, süreye ve gözden geçirme tarihlerine dikkat edin.
- Bir başkasının arazisinde, üzerinde veya üstünde bina veya yapı inşa etme hakkı veren bir üst yapı hakkı (Hollanda Medeni Kanunu Madde 5:101), örneğin başkasının çatısına güneş panelleri yerleştirme hakkıdır.
- İrtifak hakkı (erfdienstbaarheid), bir parselin başka bir parselin yararına olan yükümlülüğüdür; örneğin, geçiş hakkı (Hollanda Medeni Kanunu Madde 5:70).
Komşuluk hukuku da 5. Kitap'ta yer almaktadır. Örneğin gürültü veya koku yoluyla komşularınıza yasa dışı rahatsızlık veremezsiniz (Hollanda Medeni Kanunu Madde 5:37). Ağaçlar prensip olarak sınırdan en az iki metre, çalılar ve çitler ise yarım metre uzakta olmalıdır (Hollanda Medeni Kanunu Madde 5:42). Komşuluk anlaşmazlıkları konusunda daha fazla bilgi için avukat sayfamızı ziyaret edin.
