Kapsamlı bir gayrimenkul durum tespiti şunları içerir: Tapu sicili araştırması (mülkiyet, ipotekler, hacizler), imar planı kontrolü, yapısal durum ve izin geçmişi, toprak kirliliği sertifikaları, VvE belgeleri (apartmanlar için), kira sözleşmeleri ve hizmet bedelleri ile çevre ve asbest raporları. Ticari gayrimenkuller için ise kira geliri, boş kalma riskleri ve piyasa değeri de önemlidir. Law & More Tüm durum tespiti sürecini koordine eder.

Bir tüketici ev satın aldığında, yasa imzalı satın alma sözleşmesini aldıktan sonra üç günlük bir cayma süresi tanır. Bu süre zarfında alıcı, herhangi bir gerekçe göstermeden ve ceza ödemeden satın almaktan vazgeçebilir. Cayma süresi en az iki iş günü içermelidir. Bu süre sona erdikten sonra, kararlaştırılan ön koşullara tabi olmak kaydıyla, sözleşme bağlayıcı hale gelir.

Konut kiracıları, kira sözleşmesinin feshedilmesine karşı geniş kapsamlı bir korumaya sahiptir. Ev sahibi, kiracılığı ancak acil kişisel kullanım gibi yasal gerekçelerle sona erdirebilir ve doğru bildirim süresine uymak zorundadır. Kiracı feshe razı olmazsa, mahkeme karar verene kadar kiracılık devam eder. Ticari alanlar için durum, türüne bağlı olarak farklılık gösterir.

Bir bina, tapu siciline kaydedilen noter onaylı bir bölme senedi ile apartman dairelerine ayrılır. Senet, özel ve ortak alanları tanımlar ve bölme yönetmeliklerini içerir. Bölme işlemi sonucunda, her apartman sahibinin üyesi olduğu bir Konut Sahipleri Birliği (VvE) kanunen oluşur.

Teslim edilen mal, alıcının beklemeye hakkı olan niteliklere sahip değilse, sözleşmeye aykırılık söz konusudur. Alıcı, kusuru makul bir süre içinde satıcıya bildirmelidir. Duruma bağlı olarak, alıcı onarım, fiyat indirimi, tazminat veya sözleşmenin feshi talebinde bulunabilir. Satıcının sorumluluğu kısmen kararlaştırılan maddelere ve alıcının araştırma yükümlülüğüne bağlıdır.

Satın alma sözleşmesi, alıcı ve satıcı arasındaki düzenlemeleri kaydeder ve her iki taraf da imzaladıktan sonra (cayma süresi ve ön koşullar saklı kalmak kaydıyla) bağlayıcı hale gelir. Ancak mülkiyet, yalnızca noter tarafından düzenlenen ve daha sonra Tapu Sicil Müdürlüğü'nün kamu kayıtlarına kaydedilen noter onaylı devir senedi ile geçer. Satın alma ve devir arasında genellikle birkaç hafta ila birkaç ay geçer.

Bu, alıcının kararlaştırılan süre içinde ipotek temin edememesi durumunda satın alma işlemini ücretsiz olarak iptal etmesine olanak tanıyan bir satın alma sözleşmesi maddesidir. Alıcı, bu koşulu zamanında ve yazılı olarak, genellikle bir veya daha fazla kredi veren kuruluştan ret cevabı sunarak ileri sürmelidir. Süre dolarsa, koruma ortadan kalkar ve genellikle %10 oranında bir ceza ödenmesi gerekebilir.

Satın alma bedeline ek olarak, alıcı genellikle tapu devir vergisini (veya yeni yapılar için KDV'yi), tapu devir senedi ve ipotek senedi için noter ücretlerini ve Tapu Siciline kayıt masraflarını öder. Emlakçı komisyonu genellikle emlakçıyı görevlendiren tarafça karşılanır. Kesin dağılım satın alma sözleşmesinde belirtilmiştir.

Konut kiracıları, sözleşmenin feshedilmesine ve kira artışlarına karşı koruma da dahil olmak üzere, geniş kapsamlı yasal korumalardan yararlanırlar. Ticari alanlar için ise yasa, "perakende işletme alanı" (mağazalar ve otelcilik gibi, kendine özgü süre ve fesih kuralları olan) ve "diğer işletme alanı" (ofisler gibi, önemli ölçüde daha az koruma sağlayan) arasında ayrım yapar. Uygulanacak rejim, her bir tarafın konumunu büyük ölçüde belirler.

Hayır. Düzenlemeye tabi konut alanlarında, hükümet tarafından belirlenen yıllık kira artışına ilişkin yasal azami sınırlar geçerlidir. Özel sektörde taraflar daha fazla özgürlüğe sahiptir, ancak sözleşmesel endeksleme maddeleri ve son yıllarda yasal sınırlamalar sıklıkla uygulanmaktadır. Belirli durumlarda, kiracı önerilen bir artışın Kira Mahkemesi veya mahkeme tarafından incelenmesini talep edebilir.

İrtifak hakkı, bir mülk (hizmet gören arazi) üzerinde başka bir mülkün (hak sahibi arazi) yararına olan bir yükümlülüktür; örneğin, geçiş hakkı. İrtifak hakkı, noter senedi ile oluşturulup Tapu Siciline kaydedilmesiyle veya zamanaşımı yoluyla ortaya çıkar. İçeriği ve kapsamı öncelikle oluşturma senedinden kaynaklanır.

Konut Sahipleri Birliği'nin kararları, belirli durumlarda, örneğin tapu senedi, yönetmelikler veya makuliyet ve adalet standartlarıyla çeliştiğinde, iptal edilebilir veya hükümsüz sayılabilir. Bir mal sahibi, kısa bir yasal süre içinde alt bölge mahkemesinden bir kararı iptal etmesini isteyebilir. Ayrıca, ertelenmiş bakım veya yedek fonun yönetimi konusunda da dava açılabilir.

Arazi kiralama sözleşmesi, bir tarafın arazisini kullanma ve ondan yararlanma hakkını, karşılığında bir arazi kirası (kanon) ödemesi karşılığında verir. Buna karşılık, yapı hakkı, arazinin kendisinin mülkiyetinden ayrı olarak, bir tarafın arazisinde, üzerinde veya üstünde binalar, yapılar veya bitkiler inşa etme hakkını verir. Her ikisi de noter senediyle oluşturulan, devredilebilen veya ipotek edilebilen bağımsız gayrimenkul haklarıdır.

Ev sahibi, kendi inisiyatifiyle kiracıyı tahliye edemez; bunun için mahkeme kararı gereklidir. Süreç genellikle, örneğin kira borcu nedeniyle, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye talebiyle bir dava dilekçesiyle başlar. Mahkeme talebi kabul ederse, tahliye icra memuru yardımıyla gerçekleştirilebilir. Acil durumlarda, bazen geçici tedbir kararları da alınabilir.

Ticari gayrimenkulde riskler yüksektir ve yasal, vergi ve yapısal yönleri karmaşıktır. Kapsamlı bir araştırma, mevcut kira sözleşmeleri, geçiş hakları, kamu hukuku kısıtlamaları, toprak kirliliği ve imar planı sınırlamaları gibi riskleri ortaya çıkarır. Alıcı, imzalamadan önce bu riskleri belirleyerek fiyatı, şartları veya garantileri ayarlayabilir veya işlemden vazgeçmeye karar verebilir.

Apartman yönetimi (VvE), diğer görevlerinin yanı sıra, yıllık toplantılar düzenlemeli, büyük bakım çalışmaları için bir yedek fon bulundurmalı ve binayı sigortalamalıdır. 2018'den beri yedek fona yasal olarak belirlenmiş asgari katkı payı uygulanmaktadır. Bir daire satın alırsanız, her zaman apartman yönetiminin mali durumunu ve toplantı tutanaklarını sorun.

Satıcı, mülkün normal kullanımını engelleyen ve kendisinin bildiği bir kusuru gizlerse, "görüldüğü gibi satın alındı" maddesine rağmen sorumlu tutulabilir. Alıcı, onarım, tazminat veya ciddi durumlarda satın alma işleminin iptalini talep edebilir. Kusurun zamanında bildirilmesi çok önemlidir.

Alt kiralama genellikle sadece ev sahibinin izniyle mümkündür ve kira sözleşmesi genellikle bunu açıkça yasaklar. Yasadışı alt kiralama, kira sözleşmesinin feshedilmesine ve elde edilen karın iade edilmesine yol açabilir. Belediyeler de kısa süreli kiralamalar konusunda sıklıkla kendi kurallarını uygulamaktadır.

Arazi kiralama sözleşmesiyle, periyodik bir ücret (kanon) karşılığında başkasının arazisini kullanabilirsiniz; yapı hakkı ise sizi başkasının arazisi üzerinde veya içinde bir bina veya yapının sahibi yapar. Her ikisi de noter huzurunda kurulan ve Tapu Siciline kaydedilen mülkiyet haklarıdır.

Özel bir alıcı, imzalı satın alma sözleşmesini aldıktan sonra üç günlük yasal cayma süresine sahiptir ve bu sürenin sonunda herhangi bir gerekçe göstermeden satın almaktan vazgeçebilir. Ayrıca, örneğin finansman için ön koşul niteliğindeki bir şart, kararlaştırılan süre içinde cayma imkanı sunar.