Gayrimenkulde sözlü anlaşma: Hukuken ne zaman bağlayıcıdır?

Hollanda yasalarına göre gayrimenkul konusunda sözlü anlaşmalar çoğu durumda bağlayıcıdır, ancak özel alıcılar için en önemli olan durumda durum farklıdır. Bir özel şahıs ev satın aldığında ancak satın alma sözleşmesi yazılı hale geldiğinde bağlayıcıdır (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:2); bu nedenle bir evle ilgili sözlü "anlaşma" ne alıcıyı ne de satıcıyı bağlar.

Bu istisna dışında, sözleşmeler şekilden bağımsızdır ve asıl zorluk ispatıdır. Aşağıda, sözlü bir mülkiyet anlaşmasının ne zaman bağlayıcı olduğunu, nasıl ispatlanacağını ve her aşamada nelerin yazılı hale getirilmesi gerektiğini açıklıyoruz.

Hollanda hukukuna göre bir anlaşma ne zaman yürürlüğe girer?

Madde 6:217 BW uyarınca, bir sözleşme teklif ve kabulüyle oluşur. Madde 3:37(1) BW uyarınca, kanun aksini öngörmedikçe beyanlar her şekilde yapılabilir, bu nedenle sözlü bir anlaşma veya hatta davranış bile yeterli olabilir.

Hollanda hukukunda, ortak hukuk sistemlerinde olduğu gibi "bedel" şartı bulunmamaktadır ve genel bir dolandırıcılık kanunu da yoktur. Gerekli olan, esas şartlar üzerinde anlaşma ve bağlayıcı olma niyetidir; Madde 6:227 BW uyarınca, yükümlülüklerin yeterince belirlenebilir olması gerekir. Bir gayrimenkul işlemi için bu, en azından gayrimenkulü, fiyatı ve tarafları ifade eder.

Gayrimenkul sözleşmesi ne zaman yazılı olmalıdır?

Madde 7:2(1) BW uyarınca, alıcının meslek veya ticari faaliyet kapsamında hareket etmeyen gerçek bir kişi olması durumunda, konut alımı yazılı olarak yapılmalıdır. Sözleşme imzalanana kadar hiçbir taraf bağlı değildir, bu nedenle satıcı sizinle sözlü olarak anlaştıktan sonraki gün daha yüksek bir teklifi kabul edebilir.

Alıcı imzalı sözleşmeyi aldıktan sonra, Madde 7:2(2) BW, alıcıya üç günlük bir cayma süresi (bedenktijd) tanır ve bu süre içinde alıcı herhangi bir gerekçe göstermeksizin satın almayı feshedebilir. Madde 7:2(4) BW uyarınca, bu kurallar alıcının zararına olacak şekilde geçersiz kılınamaz.

Hangi anlaşmalar sözlü olarak yapılabilir?

Yazılı sözleşme kuralı, bir şirketin ev satın alması, ticari mülk veya iki işletme arasındaki satış için geçerli değildir. Madde 7:201 BW kapsamındaki bir kira sözleşmesinin (huur) de, konut veya ticari mülk için yasal bir şekil şartı yoktur, ancak pratikte neredeyse her ev sahibi yazılı bir kira sözleşmesi kullanır.

İmzalı bir anlaşma mülkiyetin devri için yeterli midir?

Hayır. BW Madde 3:89 uyarınca, gayrimenkul mülkiyeti ancak bir noter huzurunda düzenlenen ve kadastroya kaydedilen noter senedi ile devredilir. Yazılı veya sözlü alım sözleşmesi yalnızca devir yükümlülüğünü doğurur. BW Madde 7:3 uyarınca, alım sözleşmesinin kendisi de tescil edilebilir; bu da alıcıyı satıcının daha sonraki satışlarına veya ipoteklerine karşı korur.

Sözlü bir anlaşmayı nasıl ispatlarsınız?

Anlaşmaya dayanan taraf, anlaşmanın yapıldığını ve içeriğini ispatlamak zorundadır. Hollanda Medeni Usul Kanunu'nun (Rv) 152. maddesi uyarınca, deliller her türlü yolla sunulabilir ve mahkeme bunları serbestçe değerlendirir.

E-postalar, WhatsApp mesajları, faturalar, ödeme kayıtları ve tanık ifadelerinin hepsi geçerlidir. Görüşmeden hemen sonra gönderilen ve karşı tarafça itiraz edilmeyen hususları belirten bir onay e-postası, pratikte en güçlü kanıttır. Davranış da önemlidir: eğer bir kiracı taşındıysa ve ev sahibi aylarca kira aldıysa, kira sözleşmesi kolayca kurulmuş olur.

Peki ya müzakereler kesilirse?

Sözleşme olmasa bile, ileri aşamada müzakerelerin kesilmesi yasal sorumluluğa yol açabilir. Hollanda içtihat hukukuna göre, bir taraf, diğer tarafın sözleşmenin kurulacağına makul bir şekilde güvenebileceği durumlar veya müzakerelerin kesilmesinin başka nedenlerle kabul edilemez olduğu durumlar dışında müzakereleri kesebilir; bu durumda, genellikle yapılan masraflar için tazminat ödenmesi gerekebilir.

Özel bir ev alıcısı için bu yol, BW Madde 7:2 ile sınırlıdır: yazılı form kuralı tam olarak tüketici alıcıyı korumak için vardır ve satıcı, imza atılana kadar başka birine satmakta özgürdür. İşletmeler arasında, müzakerelerin nasıl yürütüldüğü kadar nasıl sonuçlandırıldığı da önemlidir.

Sözlü anlaşma bağlayıcı ise mahkeme ne gibi kararlar verebilir?

BW 3:296 maddesi uyarınca, bir alacaklı ayni bir yükümlülüğün yerine getirilmesini talep edebilir; bu nedenle mahkeme, geçerli bir sözleşmeyle bağlı olan satıcının devir işleminde işbirliği yapmasını emredebilir. Satıcı yükümlülüğünü yerine getirmezse, alıcı da sözleşmeyi feshedebilir ve tazminat talep edebilir.

Hollanda hukukunda, geçersiz bir sözleşmeyi geçerli hale getiren ayrı bir "kısmi ifa" doktrini bulunmamaktadır. Madde 7:2 BW'nin şekil şartı yerine getirilmezse, sözlü bir vaade dayanarak yapılan ödemeler veya iyileştirmeler bağlayıcı bir satın alma oluşturmaz; en fazla, haksız zenginleşme veya tazminat talebi doğabilir.

Bir alıcı olarak nelere dikkat etmelisiniz?

• Madde 7:2 BW'nin geçerli olup olmadığını kontrol edin: özel bir ev alıcısı olarak, ancak imzayı attığınızda yükümlülük altına girersiniz.
• İmzalı sözleşmeyi aldıktan sonra şüpheleriniz varsa üç günlük cayma hakkınızı kullanın.
• Sözlü olarak yapılan her anlaşmayı derhal e-posta ile teyit edin ve yanıtı saklayın.
• Satın alma sözleşmesinin BW Madde 7:3 uyarınca tescil edilmesini değerlendirin.
• Yazılı bir anlaşma imzalanmadan önce ödeme yapmayın veya iyileştirmeler gerçekleştirmeyin.

Satıcı veya ev sahibi olarak nelere dikkat etmelisiniz?

• Unutmayın ki, bir işletme alıcısı veya kiracısıyla yapılan sözlü anlaşma bağlayıcı olabilir.
• Henüz bağlayıcı bir sözleşme imzalamak istemiyorsanız, teklifin sözleşmeye bağlı olduğunu yazılı olarak belirtin.
• Mülkün özelliklerini, fiyatını, tarihlerini ve koşullarını tek bir imzalı belgede kaydedin.
• Müzakereleri net ve zamanında sonlandırarak, görüşmeyi yarıda kesmenin doğurabileceği sorumluluk riskini en aza indirin.
• Anlaşmayı tanımak istemiyorsanız kira veya ödemeleri kabul etmeyin.

Gayrimenkul ile ilgili sözlü anlaşmalar konusunda sizin için neler yapabiliriz?

Gayrimenkul avukatlarımız alıcılara , satıcılara, ev sahiplerine ve kiracılara danışmanlık hizmeti vermektedir.

• Sözlü anlaşmanın veya mesaj alışverişinin bağlayıcı olup olmadığını değerlendiriyoruz.
• Siz imzalamadan önce satın alma sözleşmesini veya kiralama sözleşmesini inceliyor veya taslağını hazırlıyoruz.
• Anlaşmaya varılan hususlara dair kanıtları toplar ve düzenleriz.
• Ödeme yapılmadığına dair bir bildirim veya ifa ya da tazminat talebi hazırlıyoruz.
• Görüşmelerin yarıda kesilmesiyle ilgili bir iddiayı değerlendiriyoruz.

ÖZET

• Hollanda sözleşmeleri genel olarak şekil şartlarından muaftır (Madde 3:37 ve 6:217 BW).
• Konut satın alan özel bir alıcı yalnızca yazılı bir sözleşmeyle bağlıdır ve üç günlük cayma hakkına sahiptir (Madde 7:2 BW).
• Ticari satış ve kiralama işlemleri sözlü olarak da yapılabilir; asıl zorluk ispatıdır.
• Mülkiyet devri yalnızca noter senedi ve tescil yoluyla gerçekleşir (Madde 3:89 BW).
• Sözlü anlaşmaları derhal yazılı olarak teyit edin.

Sık Sorulan Sorular