Ev sahibinin yükümlülükleri: Neleri sağlamanız ve onarmanız gerekiyor?

Hollanda'da bir ev sahibi olarak yükümlülükleriniz, Hollanda Medeni Kanunu'nun (BW) 7:203. maddesi uyarınca tek bir ilkeye dayanmaktadır: Mülkü kullanıma hazır hale getirmeli ve kararlaştırılan kullanım amacına uygun halde tutmalısınız. Mülkü iyi durumda teslim etmeli, kiracı tarafından bildirilen kusurları onarmalı (BW 7:206. madde) ve kiracının mülkten yararlanmasını engellememelisiniz.

İki sınır önemlidir. Günlük ufak tefek onarımlar konut kiracısının sorumluluğundadır ve hangi onarımların "küçük" olarak sayılacağı, kira sözleşmesine değil, hükümetin 7:217 BW maddesi kapsamındaki Küçük Onarımlar Kararnamesi'ne (Besluit kleine herstellingen) göre belirlenir. Onarım yükümlülüğünüz, genellikle kiracının bildiriminden sonra kusuru öğrendiğiniz anda başlar ve bu bildirim aynı zamanda kira indiriminin başlayabileceği tarihtir.

Ev sahibi olarak neleri sunmanız gerekiyor?

Madde 7:203 BW, kiralanan mülkü kiracının kullanımına sunmanızı ve kira sözleşmesi süresince kullanıma hazır tutmanızı zorunlu kılar. Bunun yanı sıra, Madde 7:204 BW kusur olarak kabul edilen durumları belirler ve Madde 7:206 BW ise bu kusurları onarma yükümlülüğünü ekler.

Anlaşmaya varılan kullanım, "mevcut" kelimesinin ne anlama geldiğini belirler. BW kapsamında, kira sözleşmesi şunları kapsayabilir:

• Bağımsız veya kendi kendine yetmeyen yaşam alanı (Madde 7:232-7:282 BW);
• perakende alanı (Makaleler 7:290-7:310 BW);
• Madde 7:230a BW'nin ayrı rejimine tabi olan diğer iş yerleri ve ofisler.

Bu yükümlülüğü yerine getirip getirmediğiniz, sizin ve kiracının kira sözleşmesinde amaçlanan kullanım hakkında yazdıklarınıza göre değerlendirilir. Bu kullanımı sözleşmede açıkça belirtin, çünkü alt bölge mahkemesi (kantonrechter) önündeki bir ihtilafın sonucu genellikle tam olarak buna bağlıdır.

Pratikte bu, kiracının söz konusu kullanım amacı için ihtiyaç duyduğu temel olanakları kapsar. Madde 7:290 BW kapsamında perakende satış alanı kiralayan bir kiracı, tezgah, sabit raflar veya bölme duvarları bekleyebilirken, atık kağıt veya hurda metal depolamak için kiralanan bir alan çok daha temel gereksinimlerle birlikte gelir.

Bir mülkte ne zaman kusur bulunur?

BW Madde 7:204 uyarınca, kusur, kiracıya atfedilemeyen ve mülkün, kiracının o türden iyi bakımlı bir mülkten bekleyebileceği keyfi vermesini engelleyen bir durum, özellik veya başka bir koşuldur. BW Madde 7:206 ise, kiracı talep ettiğinde bunu onarmakla yükümlüsünüz.

Madde 7:204 BW kapsamındaki içtihatlar, "kullanım" kavramını geniş bir şekilde yorumlamaktadır. Bu, mülkün fiziksel durumundan, örneğin beklenen erişilebilirliğinden veya dış görünümünden daha fazlasını kapsayabilir. Bununla birlikte, bir kiracı aynı türden iyi bakımlı bir mülkten fazlasını bekleyemez.

Madde 7:204(3) BW uyarınca, aşağıdakiler kusur değildir:

• Kiracının kusuru veya riski nedeniyle ortaya çıkan bir durum;
• Kiracının kişisel durumuna ilişkin bir durum, örneğin günlük yaşam gürültüsüne karşı alışılmadık derecede düşük tolerans;
• Trafik gürültüsü veya yan taraftaki terastan gelen gürültü gibi, herhangi bir hak iddiası olmaksızın üçüncü şahıslar tarafından fiilen yaratılan rahatsızlık;
• Gerçek bir rahatsızlık olmaksızın ileri sürülen hak iddiası, örneğin bir komşunun bahçeden geçiş hakkı iddia etmesi ancak bunu asla kullanmaması gibi.

Eğer siz yükümlülüklerinizi yerine getiremezseniz, kiracı ne yapabilir?

Mülkü zamanında veya eksiksiz olarak kullanıma sunmamanız veya bir kusur bulunması durumunda, kiracının BW 7:206-7:210 maddeleri uyarınca dört ana çözüm yolu vardır:

• Onarım. Kusuru gidermeniz gerekir, aksi takdirde bu imkansızsa veya sizden makul bir şekilde istenemeyecek bir masraf gerektiriyorsa (Madde 7:206(1) BW). Onarımı zamanında yapmayı reddederseniz veya yapamazsanız, kiracı onarımı yaptırabilir ve makul maliyeti kiradan düşebilir; bu koruma kiracının aleyhine olacak şekilde dışlanamaz (Madde 7:206(3) BW).
• Kira indirimi. BW 7:207 Maddesi uyarınca, kiracı kusuru usulüne uygun olarak bildirdiği günden itibaren, kusur devam ettiği sürece kira indirimi uygulanır ve bu indirim alt bölge mahkemesinde talep edilebilir. Konut kiralarında, kiracı, yazılı bir bildirimden sonra altı hafta içinde ciddi bir kusurun giderilmemesi durumunda Kira Komisyonuna (Huurcommissie) da başvurabilir. Komisyon, kiracının talebini takip eden ayın ilk gününden itibaren kirayı geçici olarak mevcut kiranın %20, %30 veya %40'ına düşürür.
• Fesih. Eğer giderilmesi gerekmeyen bir kusur, beklenen kullanımın tamamen imkansız hale gelmesine neden oluyorsa, hem kiracı hem de ev sahibi, mahkeme dışı yazılı bir beyanla kira sözleşmesini feshedebilir (Madde 7:210 BW). Diğer taraf bunu reddederse, konu yine de mahkemeye intikal eder.
• Telafisi. BW Madde 7:208 uyarınca, tazminat ancak kusurun sizin hatanızdan kaynaklanması halinde ödenir: örneğin, mülkün bakımını yapmamanızdan kaynaklanmışsa, veya kira sözleşmesi imzalandığında zaten mevcut olan ve sizin bildiğiniz veya bilmeniz gereken bir kusur ise, veya kiracıya mülkte bu kusurun olmadığını söylemişseniz.

Ev sahibi olarak nelere dikkat etmelisiniz?

BW 7:203-7:210 maddeleri kapsamındaki anlaşmazlıkların çoğu, belirsiz bir kira sözleşmesi veya eksik bir raporla başlar. Şu noktalara dikkat edin:

• Kira sözleşmesinde kararlaştırılan kullanım ve sağladığınız olanaklar tam olarak belirtilmiş mi?
• Mülkün durumunu başlangıçta imzalı bir inceleme raporunda (opleveringsrapport) kaydediyor musunuz?
• Her arıza raporunu tarihiyle birlikte kaydediyor musunuz? Çünkü onarım yükümlülüğü ve BW 7:207 Maddesi uyarınca yapılacak indirimler bu tarihten itibaren başlar.
• Kiracıların yazılı şikayetlerine, Kira Mahkemesi prosedüründen kaçınmak için altı hafta içinde yanıt veriyor musunuz?
• Kira sözleşmeniz, Küçük Onarımlar Kararnamesi'nin ötesinde onarımları kiracıya devrediyor mu? Konut mülkleri için bu madde uygulanamaz (Madde 7:217 BW).

Kiracı olarak nelere dikkat etmelisiniz?

Kiracı olarak, Madde 7:206 BW kapsamındaki durumunuz büyük ölçüde kusuru nasıl ve ne zaman bildirdiğinize bağlıdır. Şu noktalara dikkat edin:

• Arızayı tarih, fotoğraflar ve sizde bulunan bir kopyasıyla birlikte yazılı olarak bildirdiniz mi?
• Bu onarım, Küçük Onarımlar Kararnamesi'nin size yüklediği küçük onarımlardan biri mi?
• Madde 7:206(3) BW uyarınca kendiniz düzenlemeyi yapmadan önce ev sahibine onarım için makul bir süre verdiniz mi?
• Konut mülkiyeti için: Yazılı raporunuzun üzerinden altı hafta geçti mi, böylece Kira Mahkemesine başvurabilirsiniz?
• Kira indirimi konusunda anlaşmaya varılana veya karar verilene kadar kira bedelinin tamamını ödemeye devam mı edeceksiniz? Kirayı tek taraflı olarak ödemeyi durdurmak, sizi borç batağına düşme riskine sokar.

Ev sahibi yükümlülükleriniz konusunda size nasıl yardımcı olabiliriz?

Kiracılık hukuku avukatlarımız hem ev sahiplerine hem de kiracılara kusur ve onarım anlaşmazlıklarında yardımcı olmaktadır:

• Kira sözleşmenizi ve hasar raporunu bir iş günü içinde inceliyoruz.
• Onarım süresini açıkça belirten yazılı bir arıza bildirimi veya ev sahibinin yanıtını hazırlıyoruz.
• Madde 7:207 BW uyarınca makul bir kira indirimi hesaplıyoruz.
• Kira Mahkemesine veya alt bölge mahkemesine başvuru dilekçesini hazırlayıp sunuyoruz.
• Madde 7:210 BW uyarınca fesih veya Madde 7:208 BW uyarınca tazminat talebinin mümkün olup olmadığını değerlendiriyoruz.

Ev sahibinin depozito ve hizmet bedeli olarak ne kadar ücret talep edebileceği konusu , depozito ve hizmet bedelleri hakkındaki makalemizde ele alınmıştır.

ÖZET

• Mülkü, kararlaştırılan kullanım amacına uygun hale getirmeniz (Madde 7:203 BW) ve kiracı tarafından bildirilen kusurları onarmanız gerekmektedir (Madde 7:206 BW).
• Kusur, kiracının sorumluluğunda olmayan ve kiracının bekleyebileceği keyfi sınırlayan herhangi bir durumdur (Madde 7:204 BW).
• Kiracı, kullanım tamamen imkansız hale gelirse onarım talep edebilir, kira indirimi isteyebilir veya kira sözleşmesini feshedebilir (Madde 7:210 BW).
• Kira Mahkemesi'nde, yazılı raporun üzerinden altı hafta geçtikten sonra, indirim talebin yapıldığı ayı takip eden ayın ilk gününden itibaren geçerli olur.
• Tazminat, ancak kusurun ev sahibi olarak sizin hatanızdan kaynaklanması halinde ödenir (Madde 7:208 BW).

Sık Sorulan Sorular