Hollanda noterliği ve gayrimenkulün yasal devri: uluslararası alıcılar için bir rehber

Hollanda'da ev satın alıyorsanız , noterden kaçınamazsınız . Hollanda yasaları, mülkiyetin özel olarak el değiştirmesine izin vermez: devir, Hollandalı bir medeni hukuk noteri tarafından yapılmalı ve kamu kayıtlarına kaydedilmelidir. Satışın her iki tarafının da kendi avukatını görevlendirdiği ülkelerden gelen alıcılar için bu, sürecin en az bilinen ve en maliyetli yanlış anlamaların ortaya çıktığı kısmıdır.

Hollanda medeni hukuk noterinin görevi nedir?

Hollandalı bir noter, mührü olan kıdemli bir avukat değildir. Bu makam kamuya ait bir makamdır: Noter, kraliyet kararnamesiyle atanır ve bu kararname aynı zamanda görev yerini de belirler (Madde 3 Wna, Noterlik Kanunu). Noter, kanun gerektirdiğinde veya bir taraf talep ettiğinde resmi belgeleri düzenleme yetkisine sahiptir (Madde 2 Wna). Bu tür bir belge özel bir delil niteliğine sahiptir ve çoğu zaman mahkeme kararına gerek kalmadan icra edilebilir.

İki sonuç önemlidir:

• Noterin görevini yerine getirme sorumluluğu vardır. Noter, sınırlı istisnalar saklı kalmak kaydıyla, kanunun kendisine verdiği veya bir tarafın talep ettiği işleri yerine getirmekle yükümlüdür (Madde 21 Wna).
• Noter kimsenin tarafında değildir. Noter, görevini bağımsız olarak yerine getirir ve kamu yararına hizmet eder. herşey Hukuki işlemin taraflarına, tarafsız bir şekilde ve azami özenle davranmalıdır (Madde 17 Wna).

Kendi ülkenizde noter ile avukat arasındaki farklar nelerdir?

İngiltere, İrlanda, Amerika Birleşik Devletleri ve diğer birçok ülkede, bir devir işleminin her iki tarafı da kendi tarafını temsil eden avukatını görevlendirir. Hollandalı bir noter ise bunun tam tersidir: bir tarafa değil, işleme hizmet eden tek, tarafsız bir kamu görevlisidir. Birçok ülkede sadece imzaları şahitlik eden yabancı bir "noter"in görevi çok daha sınırlıdır ve karşılaştırma için uygun değildir.

Noter, mülkiyeti araştırır, tapu belgelerini hazırlar ve açıklar, parayı muhafaza eder ve devri tescil eder; ancak fiyat konusunda pazarlık yapmaz , anlaşmanın sağlam olup olmadığı konusunda tavsiyede bulunmaz veya bir anlaşmazlık durumunda sizin adınıza hareket etmez.

Bilgilendirme yükümlülüğü ve sınırları

17. Madde uyarınca tarafsızlık, bilgilendirme yükümlülüğüyle birlikte gelir: noter, imzalamadan önce her iki tarafın da senedin ne anlama geldiğini ve risklerinin neler olduğunu anlamasını sağlamalıdır; bu yükümlülük Alman-Hollanda geleneğinde Belehrungspflicht (bilgilendirme yükümlülüğü) olarak bilinir . Taraflardan biri daha zayıf, daha az deneyimli veya dili bilmiyorsa, bu yükümlülük daha da zorlayıcı hale gelir ve alıcının önemli bir noktayı anlamadığını bilerek imza atan bir noter, disiplin cezası ve sorumluluk riskiyle karşı karşıya kalır.

Ancak her iki tarafı da bilgilendirmek, savunuculuk anlamına gelmez. Alıcı ve satıcı gerçekten anlaşmazlığa düştüğünde – tamamlanmadan önce tespit edilen kusurlar, tarihin değiştirilmesi için yapılan baskı veya bir koşulun anlamı gibi konularda – noter orta yolu bulur. İşte tam da bu noktada alıcının tek görevi alıcının çıkarlarını gözetmek olan birine ihtiyacı vardır.

Kendi avukatınıza ne zaman talimat vermelisiniz?

• Sözleşme standart dışıdır veya satıcı kendi şartlarını kullanan bir geliştirici veya yatırımcıdır.
• Açık artırmadan, bir miras satışından, bir şirketten veya mali zorluk içinde olan bir satıcıdan satın alıyorsunuz.
• Mülk, arsa kiralama sözleşmesini içermektedir (erfpacht), anıt tescili veya olağandışı bir irtifak hakkı.
• Kusurlar, depozitolar, cezalar veya tarihler konusunda bir anlaşmazlık var veya böyle bir anlaşmazlığın çıkma olasılığı mevcut.
• Bu satın alma işlemi ikamet durumunuzu, boşanmanızı, evlilik mal rejimini veya sınır ötesi miras konularını etkiler.

İkisi birbirini tamamlar: noter devri gerçekleştirir, avukatınız ise yapılan anlaşmanın sizin için doğru bir anlaşma olup olmadığını kontrol eder.

İki aşama: yükümlülük ve devir

Bu, Hollanda mülk hukukundaki en önemli yapısal noktadır : devretme yükümlülüğünü devrin kendisinden ayırır . Geçerli bir devir, geçerli bir mülkiyet hakkı, mülkü elden çıkarma yetkisine sahip bir kişi ve geçerli bir teslim belgesi gerektirir (madde 3:84 BW). Taşınmaz mallar için bu teslim, Hollanda medeni hukuk noter huzurunda düzenlenen ve ardından bu belgenin kamu sicillerine kaydedilmesiyle gerçekleşen bir senettir (madde 3:89 BW).

"Geçici" satın alma sözleşmesi olarak da adlandırılan koopovereenkomst , alım satım konusunda bağlayıcı bir yükümlülük yaratır. Sizi mülk sahibi yapmaz . "Geçici" ifadesi yanıltıcıdır: cayma süresi dolduktan sonra, sizi tamamen bağlar. Mülkiyet ancak tapu tescil edildiğinde geçer.

Tekliften kayda kadar

Yazılı ödev şartı ve bekleme süresi

Alıcının meslek veya ticari faaliyet kapsamında hareket etmeyen gerçek bir kişi olması ve mülkün konut amaçlı kullanılması amaçlanması halinde, satın alma işleminin yazılı olarak yapılması zorunludur (Madde 7:2 BW). El sıkışma, e-posta veya WhatsApp üzerinden yapılan yazışmalar tüketici alıcıyı bağlamaz.

Aynı hüküm, konut satın alan tüketiciye üç günlük bir cayma süresi tanır. Bu süre, imzalı sözleşmeyi teslim aldığınız günden sonraki gün başlar, herhangi bir gerekçe göstermenize gerek yoktur ve herhangi bir tazminat ödenmez. Bu süre, Cumartesi, Pazar veya resmi tatil olmayan en az iki günü içermelidir; aksi takdirde süre uzatılır. Bu hak yalnızca alıcıya aittir ve süre, sözleşmenin size ulaştığı tarihten itibaren işlemeye başlar; bu nedenle sözleşmenin size ne zaman ulaştığına dair kanıtları saklayın.

Mevduat veya banka garantisi

Standart satın alma sözleşmesi modeli, alıcının teminat vermesini gerektirir: ya noterin üçüncü şahıs hesabına yatırılan nakit depozito ( waarborgsom ) ya da Hollanda'da kurulmuş bir bankadan banka garantisi ( bankgarantie ). NVM, VBO, VastgoedPRO ve Vereniging Eigen Huis'in örnek satın alma sözleşmesinde, tutar satın alma fiyatının %10'u olarak sabitlenmiştir ve tamamlanmadan birkaç hafta önce ödenmesi gerekir. Model ayrıca bir ceza maddesi de içerir: işlemi tamamlamayan bir alıcı genellikle depozitoya eşit bir tutar ödemekle yükümlüdür. Herhangi bir finansman koşulunu ipotek takviminize uygun hale getirin.

Tapu araştırması ve kadastro kayıtları

Kadastro, kayıtlı mülkün hukuki statüsüyle ilgili gerçekleri kaydeden kamu sicillerini tutar (madde 3:16 BW) ve bu statüyü etkileyen işlemler kayıt altına alınabilir (madde 3:17 BW). Hollanda'da tapu devrini güvenli kılan da budur: ediniminiz kayıt altına alındığında kaydedilmemiş olan kayıt altına alınabilir bir gerçek, siz bundan haberdar olmadığınız sürece genellikle aleyhinize kullanılamaz (madde 3:24 BW).

Noter genellikle şunları kontrol eder:

• Satıcının mülkiyet hakkı ve önceki tapu kayıtları;
• Mevcut ipotekler, işlemin tamamlanmasıyla birlikte geri ödenmeli ve serbest bırakılmalıdır;
• bağlanmalar ve nöbetler (beslagen) satıcıya veya mülke karşı;
• İrtifak hakları, diğer ayni haklar ve niteliksel veya zincirleme yükümlülükler;
• arazi kiralama (erfpacht): arsa kirası, gözden geçirme tarihleri ​​ve dönem sonu;
• Anıt statüsü veya belediye uygulama kararları gibi kamu hukuku kısıtlamaları;
• Daire şeklinde olan mülkler için, tapu bölüşümü ve mal sahipleri birliği sözleşmesi;
• Her iki tarafın kimliği, ehliyeti ve medeni durumu.

Aynı derecede önemli olan bir diğer husus da noterin kontrol etmediği hususlardır : binanın durumu, taban alanı, nem, asbest veya temelleri, tapu kayıtlarında görünmediği sürece eklentinin izinli olup olmadığı veya değeri. Bina durumu ve imar uygunluğu sizin sorumluluğunuzdadır ve sözleşme imzalanmadan önce veya bir şartla halledilmelidir.

Üçüncü taraf hesabı ve paranın nasıl hareket ettiği

Bir noter, noterlik sıfatını belirten ve yalnızca başkaları adına tutulan paralar için ayrılmış, kendi adına açılmış bir veya daha fazla özel hesap tutmak zorundadır (Madde 25 Wna). Bu, derdengeldenrekening'dir . Para güvence altına alınmıştır: notere ait değildir ve noterin alacaklılarının erişiminin dışındadır. Bu nedenle, Hollanda usulü bir tapu devri, emanetçiler veya karşıt avukatlar arasındaki taahhütler olmadan güvenlidir.

• Noter hesap özeti düzenler (nota van afrekening) fiyatı, devir vergisini, ücretleri, kayıt masraflarını, hizmet bedellerinin ve yerel vergilerin paylarını ve depozitoyu kapsar.
• Ödeme bakiyesini, genellikle tapu devrinden önceki iş gününde, kendi adınıza kayıtlı bir hesaptan, tahsil edilmiş fonlarla transfer edersiniz; kredi veren kuruluş da krediyi aynı hesaba yatırır. Tahsil edilmiş fonlar olmadan tapu imzalanmaz.
• İmzalama, kayıt ve son araştırma işlemlerinin ardından noter, satıcının ipoteğini kaldırır, satıcıya ödeme yapar ve devir vergisini öder.

Satıcıya ödeme, imza anında değil, noter devrin tescil edildiğini ve herhangi bir haciz veya yeni ipotek işleminin gerçekleşmediğini onayladıktan sonra yapılır. İşte bu zaman aralığı sizi korur.

Tapu senetleri, imzalar ve dil

İşlem tamamlandığında genellikle iki noter senedi imzalarsınız: 3:89 BW maddesi uyarınca gerekli olan devir senedi ( akte van levering veya transportakte ) ve eğer borç alıyorsanız, alacaklının teminat hakkını oluşturan ipotek senedi ( hypotheekakte ), bu da noter senediyle (3:260 BW maddesi) düzenlenir ve kamu sicillerine kaydedilmesiyle (3:89 BW maddesi) yürürlüğe girer. Randevu en fazla bir saat sürer. İmza öncesinde noter, senetleri inceler, içeriklerini ve sonuçlarını açıklar ve soruları yanıtlar. Orijinal kimlik belgelerinizi getirin; fotokopiler kabul edilmez.

Hollanda noter senedi Hollandaca olarak düzenlenir: Madde 42 ve Madde 43, senedin bu dilde düzenlenmesini gerektirir. Taraflardan birinin Hollandaca bilgisi yetersiz ise, yeminli tercüman ve çevirmenler sicilinden (Rbtv) seçilen yeminli bir tercümanın yardımı ve senedin tercümesi zorunludur ve senede bunun yapıldığı kaydedilir. Uygulamada, uluslararası alıcılarla deneyimli ofisler, taslakların İngilizce çevirisini önceden sağlar ve bir tercüman ayarlar. Taslakları birkaç gün önceden isteyin. Hollandaca metin geçerli olan metindir.

Vekaletname ile imzalama

Hollanda'da bulunmanız gerekmez. Noterlik bürosunda çalışan bir kişiye sizin adınıza imza yetkisi veren bir vekaletname ( volmacht ) vermek normaldir. Vekaletnamenin kendisi genellikle bir noter huzurunda imzalanmalıdır - Hollanda'da veya yurtdışında tasdik veya apostil ile, genellikle onaylı bir tercüme ile. Bunu haftalar öncesinden ayarlayın; kara para aklama kuralları uyarınca kimlik tespiti hala geçerlidir.

Kayıt ve mülkiyetin devredildiği an

İmza atıldıktan sonra noter, belgeyi genellikle aynı gün elektronik olarak Kadastro Müdürlüğü'nün tuttuğu kamu kayıtlarına sunar; daha sonra belge, normalde birkaç iş günü süren Temel Kayıt Sistemi'ne (Basisregistrationa Kadaster) işlenir. Kadastro Müdürlüğü, sunulan her belge için sabit bir ücret alır; bu ücretler Kadastro Müdürlüğü tarafından yıllık olarak tarife yönetmeliğinde belirlenir ve Devlet Gazetesi'nde (Staatscourant) yayınlanır, bu nedenle teklifinizde güncel rakamı isteyin.

Mülkiyet, imza anında değil, tescil anında geçer (madde 3:89 BW). Tescil, tapu senedinin Kadastro'ya sunulduğu andan itibaren geçerlilik kazanır (madde 3:19 BW), bu nedenle imza ve tescil arasındaki süre kısa tutulur. Noter daha sonra parayı serbest bırakmadan önce son bir araştırma yapar.

Ücretler ve noter seçimini kimin yapacağı

Mevcut evler neredeyse her zaman "alıcıya ait masraflar" esasına göre satılır : alıcı tapu devir vergisini ve tapu masraflarını öder. Alıcı ödediği için, noter seçimini de genellikle kendisi yapar. Satış temsilcisinin önerisini körü körüne kabul etmeyin.

Noter ücretleri kanunla sabitlenmemiştir ve ofisler arasında değişiklik gösterir; bu nedenle yazılı fiyat teklifi alın ve benzer hizmetleri karşılaştırın. Fiyat teklifinde, tapu devri ve ipotek senedi ücretleri, kadastro kayıt ücretleri, arama masrafları ve tercüme, tercüman veya vekaletname ücretleri ayrı ayrı belirtilmelidir. Tapu devri vergisi ( overdrachtsbelasting ) ayrıdır ve vergi dairesine ödenir. Oranlar, Gayrimenkul Vergileri Kanunu'nda (Wet op belastingen van rechtsverkeer) yer alır ve yıllık Vergilendirme Planı (Belastingplan) ile ayarlanır: mülkte ana ikametgah olarak yaşayacak bir alıcı için indirimli oran, her yıl endekslenen bir değer sınırı dahilinde nitelikli genç alıcılar için tek seferlik muafiyet, alıcının oturmayacağı bir konut için daha yüksek oran ve konut dışı mülkler için ayrı bir oran. Vergilendirme Dairesi (Belastingdienst) oranları ve güncel değer sınırını yayınlar; işleminizi tamamladığınız yıl için bunları kontrol edin ve tapu devri vergisi ve alıcının masrafları hakkındaki makalemize bakın.

Satıcının mali zorluk içinde olduğu durumlarda

Eğer satıcı aşırı borçluysa veya iflasa doğru gidiyorsa, sözleşme ile devir arasındaki süre tehlikeli hale gelir: Alacaklı haciz işlemi başlatabilir veya satıcı iflas ilan edilebilir; bu da size ev yerine iflas etmiş bir satıcıya karşı dava açma hakkı tanır.

Hollanda yasaları özel bir koruma sağlar: satın alma işlemi kamu sicillerine kaydedilebilir (madde 7:3 BW), bu işlem genellikle "Vormerkung" olarak adlandırılır . Kaydedildikten sonra, haciz ve satıcının iflası da dahil olmak üzere bazı sonraki olaylar, devir işlemi bu süre içinde gerçekleştiği sürece, sınırlı bir yasal süre boyunca size karşı ileri sürülemez. Bu otomatik değildir: şartlara ve süre sınırlarına tabi olarak bir noter tarafından düzenlenmesi gerekir. Araştırmalar haciz veya fiyatı aşan bir ipotek ortaya çıkarırsa, derhal ayrı bir danışmanlık hizmeti alın.

Kara para aklama kuralları, tespiti ve raporlaması

Bu durum en çok yabancı alıcıları şaşırtıyor. Noterler, Hollanda'nın kara para aklama karşıtı mevzuatı olan Wwft'ye (madde 1a) tabidir ve müşteri kimlik tespitini (madde 3 Wwft) yerine getirmek zorundadır: kimliğinizi tespit etmek ve doğrulamak, bir şirket söz konusu olduğunda nihai gerçek hak sahibini belirlemek, ilişkinin amacını ve niteliğini tespit etmek ve işlemleri sürekli olarak izlemek.

Uygulamada noter, asıl kimlik belgelerinde ısrar edecek ve müdahaleci gibi gelebilecek sorular soracaktır: paranın nereden geldiği, nasıl biriktirdiğiniz, fonların neden belirli bir ülkeden veya hesaptan geldiği ve satın alma şirketini kimin kontrol ettiği gibi. Banka hesap özetleri, başka bir mülk satışına dair kanıt, bağış senedi veya iş kaydı sunmanız gerekebilir. Üçüncü bir şahıstan, AB dışından veya açıklanamayan bir şekilde gelen fonlar incelemeye tabi tutulur ve işlemin tamamlanmasını geciktirir.

Noterin ayrıca olağandışı işlemleri Hollanda Mali İstihbarat Birimi'ne (FIU-Nederland) bildirme yükümlülüğü de bulunmaktadır (Madde 16 Wwft). Noter size bir bildirim yapıldığını söylemeyebilir. Bunların hiçbiri kişisel veya pazarlık konusu değildir: Başlangıçta notere fonlarınızın belgelenmiş bir hesabını verin ve süreç sorunsuz ilerleyecektir.

Ne Law & More yapabilir

Noter devri gerçekleştirir; biz de bu süreçteki pozisyonunuzu koruruz. Law & More Satın alma sözleşmesini imzalamadan önce veya cayma süresi dolmadan önce inceliyoruz, finansman ve ekspertiz koşullarını, depozito ve ceza maddesini kontrol ediyoruz ve arsa kiralaması, kat mülkiyeti birliği, tarihi eser tescili veya mali zorluk çeken bir satıcı gibi durumların işleri karmaşıklaştırdığı durumlarda size tavsiyelerde bulunuyoruz. Ayrıca, kusurlar, gecikmeler veya başarısız bir tamamlanma anlaşmazlığa dönüştüğünde de devreye giriyoruz. Hollanda'da ev satın alıyorsanız ve belgelerin sadece sizin adınıza hareket eden bir avukat tarafından incelenmesini istiyorsanız, bizimle iletişime geçin.