Hollanda'da bir ev sahibi, kendi yetkisiyle kiracıyı asla tahliye edemez. Tahliye, mahkeme kararı gerektirir ve bunu ancak icra memuru gerçekleştirebilir. Mahkeme bu izni vermeden önce, ev sahibinin öncelikle kira sözleşmesini sona erdirmesi gerekir; bu, kiracının temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin feshedilmesi veya yasanın izin verdiği gerekçelerden biriyle tahliye bildirimi verilmesi yoluyla olabilir. Tahliyenin kendisi tek bir yasal düzenlemeyle ele alınmamıştır, ancak tahliyeye giden yol sıkı kurallarla bağlıdır ve yolun her adımı kiracıyı korur.
Bu katılık kasıtlıdır. Tahliye her iki taraf için de sert bir önlemdir: kiracı tüm eşyalarıyla birlikte mülkü terk etmek zorunda kalır ve yanlış yapan ev sahibi tazminat ödemek zorunda kalabilir. Bu nedenle, tek bir kuralı bilmekten ziyade, sürecin nasıl işlediğini anlamak daha önemlidir.
Ev sahibi neden kiracısını doğrudan tahliye edemez?
Kiracı açıkça sözleşmeyi ihlal etse bile – aylarca kira borcu , ciddi rahatsızlık veya mülkün kira sözleşmesinde izin verilmeyen bir amaçla kullanılması gibi – ev sahibi kilitleri değiştiremez veya kiracının eşyalarını sokağa atamaz. İşleri kendi eline alan bir ev sahibi genellikle kiracıya karşı hukuka aykırı hareket etmiş olur ve kiracı daha sonra ortaya çıkan zararlar için tazminat talep edebilir. Mahkemenin verdiği izin, mülkün tahliyesi için verilen izindir , şahsen tahliye etme izni değildir.
Ev sahibi, tahliyeden önce kira sözleşmesini nasıl sonlandırabilir?
Tahliye, ilk adım değil, son adımdır. Mahkemenin mülkü boşaltması için kira sözleşmesinin sona ermesi gerekir ve Hollanda yasaları ev sahibine bu noktaya ulaşmak için iki yol sunar.
Çözünme
Kira sözleşmesinin feshi, kiracının kira sözleşmesi kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmede bir eksiklik – yani temerrüt – gerektirir. Kira gecikmeleri ve haksız rahatsızlık verme klasik örneklerdir. Eksiklik, feshi haklı çıkaracak kadar ciddi olmalıdır; tek bir gecikmiş ödeme yeterli olmaz. Mülk konut alanı veya orta ölçekli iş yeri olarak adlandırılan bir yer ise, kiracı özel bir şekilde korunur: fesih yalnızca mahkemeler aracılığıyla gerçekleştirilebilir, asla ev sahibinin mektubuyla değil.
fesih bildirimi
İkinci yol ise ihbarla fesih olup, burada şartlar tamamen kiralanan şeye bağlıdır. Konut ve orta ölçekli iş yerleri için kiracı yine koruma altındadır: İhbar, yalnızca Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:274 ve 7:296 maddelerinde belirtilen kapsamlı gerekçelere dayanarak yapılabilir. Mülkün acil kişisel kullanımı, her iki rejimde de yer alan bir gerekçedir. Gerekçelerin yanı sıra, ev sahibi bir dizi formaliteye, özellikle de süre sınırlarına uymalıdır ve bir formaliteye aykırı bir ihbar, kira sözleşmesini sona erdirmez.
Peki ya söz konusu mülk 230a ticari alan ise?
Her ticari kira sözleşmesi aynı korumayı sağlamaz. Kiralanan alan konut veya orta ölçekli iş yeri değilse – Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:230a maddesi uyarınca pratikte 230a iş yeri olarak bilinen kategori – kiracı yukarıda açıklanan türden bir kira korumasına sahip değildir ve ev sahibi kira sözleşmesini nispeten hızlı ve kolay bir şekilde sona erdirebilir.
Bu, hızlı bir şekilde tahliye edebilmekle kesinlikle aynı şey değildir. 230a iş yeri kiracısı tahliye korumasına sahiptir: Yazılı tahliye bildiriminden itibaren iki ay içinde mahkemeden tahliye süresini bir yıla kadar uzatmasını isteyebilir. Zaten ayrılmış veya alanı boşaltmış olan bir kiracı da bu talebi yine de yapabilir.
Mahkeme, bu tür bir talebi menfaatleri tartarak karara bağlar. Tahliyenin kiracının menfaatlerine ciddi zarar vermesi ve bu menfaatlerin ev sahibinin mülkü kullanma menfaatinden daha ağır basması durumunda uzatma talebini kabul eder. Talep reddedilirse, kiracının bu karara karşı itiraz veya temyiz hakkı yoktur; tek istisna, mahkemenin 7:230a maddesini yanlış uygulaması veya hiç uygulamaması durumudur.
Temyiz başvurusu tahliyeyi durdurur mu?
Genellikle evet. Temyiz başvurusunda bulunmak, temyiz mahkemesi karar verene kadar hükmün ve dolayısıyla tahliyenin etkisini askıya alır. Önemli bir istisna vardır: Mahkeme, temyize rağmen tahliye kararının uygulanabilir olduğuna karar vermişse, kiracının temyizi hiçbir şeyi askıya almaz ve ev sahibi işleme devam edebilir.
Bu durumda ilerlemek, ev sahibi için gerçek bir risk taşır. Temyiz mahkemesi daha sonra farklı bir görüş benimserse, tahliye zaten gerçekleşmiş olur ve ev sahibi, asla gerçekleşmemesi gereken bir tahliyenin sonuçlarından dolayı tazminat talebiyle karşı karşıya kalabilir. Bu, düşünmeden değil, uzman tavsiyesi alarak verilecek bir karardır.
Mahkeme izin verdikten sonra ne olur?
Mahkeme kararı, mülkün boşaltılabileceği tarihi belirler ve ev sahibi bunu yapmak için bir icra memuru görevlendirmek zorundadır. İcra memuru, tahliye emrini kiracıya tebliğ eder; bu da pratikte kiracıya gönüllü olarak ayrılması için son bir fırsat verir. Çoğu tahliye burada sona erer ve kiracı, icra memuru geri dönmeden önce taşınır.
Kiracı evi terk etmezse, tahliye işlemi gerçekleşir ve masrafları kiracıya aittir. Ev sahibi normalde bu masrafları karşılamak ve daha sonra geri almak zorunda kalır; bu da iyi hazırlanmış bir dosyanın neden önemli olduğunun bir başka nedenidir: Temel kararın gücü, bu harcamanın ne kadarının gerçekçi bir şekilde geri alınabileceğini belirler.
Sık Sorulan Sorular
Sadece kira borcum yüzünden evden çıkarılabilir miyim?
Otomatik olarak değil. Ev sahibi öncelikle mahkemeden kira sözleşmesinin feshedilmesini sağlamalı ve mahkeme, kira borcunun fesih kararını haklı çıkaracak kadar ciddi olup olmadığını değerlendirecektir. Ancak fesih kararı ve ayrı bir tahliye izni alındıktan sonra icra memuru mülkü boşaltabilir.
Kiracı, icra memuru gelmeden önce ne kadar süre önceden bilgilendirilir?
Mahkeme kararının kendisi, tahliyenin hangi tarihten itibaren mümkün olduğunu belirtir ve icra memuru, tahliyeyi gerçekleştirmeden önce emri tebliğ eder. Her davaya uygulanacak tek bir yasal süre yoktur; bu, mahkemenin emrettiği şeye bağlıdır.
Bir ev sahibi, iş yeri olarak kullandığı bir kiracıyı hızlıca tahliye edebilir mi?
230a numaralı işyeri alanının kira sözleşmesini sona erdirmek nispeten kolaydır, ancak tahliye o kadar kolay değildir. Kiracı, yazılı tahliye bildiriminden itibaren iki ay içinde mahkemeden tahliye süresini bir yıla kadar uzatmasını isteyebilir ve mahkeme karar vermeden önce her iki tarafın da çıkarlarını değerlendirir.
Haksız yere tahliye edilmiş bir kiracı ne yapabilir?
Mahkeme kararı olmadan tahliye işlemi gerçekleştiren veya icra memuru aracılığıyla değil de bizzat kendisi tahliye yapan ev sahibi genellikle hukuka aykırı hareket etmiş olur. Kiracı, depolama, geçici konaklama ve hasar gören eşyaların maliyeti de dahil olmak üzere ortaya çıkan zararlardan ev sahibini sorumlu tutabilir.
Tahliye konusunda hukuki yardım
İster mülkünü geri almak isteyen bir ev sahibi olun, ister tahliye emriyle karşı karşıya kalan bir kiracı olun, sonuç genellikle icra memuruna ulaşılmadan önce atılan adımlara bağlıdır. Avukatlarımız size bu konuda danışmanlık hizmeti vermektedir. Hollanda'da kiracı hakları, önündeki işlemlerle ilgili olarak Kira Mahkemesive tahliye işlemlerinin kendisi hakkında. Sorularınız mı var veya yardıma mı ihtiyacınız var? Lütfen iletişime geçin. Law & MoreKira hukuku uzmanlarımız size memnuniyetle yardımcı olacaktır.
