Hollanda'da çatı hasarı: Su sızıntıları ve düşen kiremitlerin masraflarını kim karşılıyor?

Bir binanın sahibi, başlangıç ​​noktası olarak, çatıdan sızan su veya düşen çatı kiremiti nedeniyle oluşan hasardan sorumludur. Hollanda Medeni Kanunu'nun (BW) 6:174. maddesine göre, çatının beklenen standartlara uymaması ve bu kusurun hasara yol açması durumunda, yapının sahibi kusur ispatı olmaksızın sorumludur; bina ticari amaçla kullanılıyorsa, sorumluluk bu işletmeyi işleten kişiye geçer (Madde 6:181 BW).

Sonuçta masrafı mal sahibinin karşılayıp karşılamayacağı, çatının durumuna, kira sözleşmesine veya tapu devrine, müteahhitin yaptığı işe ve sigorta poliçelerine bağlıdır. Bu makale, her bir katmanı, sonucu belirleyen kanıtları ve bir talebin sona ermesini sağlayan süreleri açıklamaktadır.

Çatı hasarından mal sahibi ne zaman sorumlu tutulur?

Çatı, belirlenen şartları karşılamamışsa, kişilere veya mülke tehlike oluşturmuşsa ve bu tehlike gerçekleşmişse, mal sahibi sorumludur. Kusur olması gerekmez.

Standart, binanın yaşı ve işlevi, tehlike olasılığı, olası sonuçların ciddiyeti ve önlemlerin maliyeti dikkate alınarak objektif olarak değerlendirilir. Sorumluluk, genellikle kayıtlı mal sahibi olan zilyede (bezitter) aittir. Ticari kiralama durumunda, Madde 6:181 BW, yatırımcı-mal sahibi yerine işletmeyi yapan kiracıyı, yaralanan bir yoldan geçene karşı sorumlu tutabilir.

Yasal kaçış yolu dardır. Sahip, tehlikenin ortaya çıktığı sırada tehlikeden haberdar olsaydı haksız fiilden sorumlu olmayacaksa sorumlu tutulamaz (Madde 6:174(1) BW). Uygulamada bu, ancak kusurun gerçekten tespit edilemez olması ve sahibinin tarihli denetim raporları, onarım faturaları ve bir bakım planı gösterebilmesi durumunda başarılı olur.

BBL bina standardı önemli mi?

Evet, kanıt olarak. 1 Ocak 2024'ten itibaren teknik yapı gereksinimleri, Çevre ve Planlama Kanunu (Omgevingswet) kapsamındaki Yapılar (Yaşam Ortamı) Kararnamesi'nde (Besluit bouwwerken leefomgeving, Bbl) yer almaktadır ve 2012 tarihli Yapılar Kararnamesi'nin yerini almıştır.

Bbl (British Buildings and Buildings) yönetmeliği, yeni binalar için standartlar ve mevcut binalar için daha düşük standartlar içerir; bu standartlar arasında bir yapının kimseyi tehlikeye atmamasına dair yükümlülük de bulunur. Bu standardın ihlali otomatik olarak özel hukuk sorumluluğu doğurmaz, ancak çatının kusurlu olduğuna dair güçlü bir göstergedir. Belediye denetim raporu genellikle dosyadaki en güçlü belgedir, bu nedenle belediyeye böyle bir raporun olup olmadığını sorun.

Fırtına, ev sahibini sorumluluktan korur mu?

Nadiren. Hollanda'da bir çatı, Hollanda'da beklenen rüzgara dayanmak zorundadır ve fırtınalar öngörülebilirdir; bu savunma ancak rüzgar yükü gerçekten çatının makul bir şekilde dayanabileceğinden fazla olduğunda ve çatı aksi takdirde iyi durumda olduğunda işe yarar.

Mülk sahibi kanıt sunmalıdır: yakın tarihli denetim raporları, bakım faturaları ve çatının bina standartlarına uygun olduğuna dair teyit. Hollanda Kraliyet Meteoroloji Enstitüsü'nden (KNMI) alınan konum ve saate ait hava durumu verileri, rüzgarın gerçekte ne yaptığını gösterir. Kiremitlerin zaten gevşek olduğu veya çatı kaplamasının kırılgan olduğu durumlarda, mahkemeler normal bakımın hasarı önleyebileceğine karar verir.

Peki ya ertelenmiş bakım, kar ve tıkanmış giderler?

Kaymış kiremitler, oluklardaki bitkiler, yıpranmış çatı kaplaması, çürümüş çıtalar ve yıllar önce durdurulmuş bir denetim kaydı, kusurlu bir çatıyı işaret eder. Bu durumda, çatıyı tetikleyen hava koşulları büyük ölçüde önemsiz hale gelir.

Yapraklarla tıkanmış düz çatı tahliye borusundan suyun geri tepmesi neredeyse her zaman bakım hatasından kaynaklanır. Kar ağırlığından kaynaklanan hasar dış etkenlerden de kaynaklanabilir, ancak bu yalnızca çatının makul bir şekilde beklenen yükü taşıyacak şekilde tasarlanmış ve bakımı yapılmış olması durumunda geçerlidir. Ömrünün sonuna yaklaşan bir kaplamada meydana gelen don hasarı aşınma olarak değerlendirilir.

Apartman binasının çatısının masraflarını kim karşılıyor?

Apartman binalarında çatı, oluklar ve taşıyıcı yapı neredeyse her zaman apartman yönetim birliği (Vereniging van Eigenaars, VvE) tarafından yönetilen ortak alanlardır. Bu nedenle, çatıdaki kusurlarla ilgili şikayetler apartman yönetim birliğine iletilir ve hizmet bedelleri üzerinden ödenir.

Ortak kullanım alanları, tapu senedi (akte van splitsing) ve yönetmelikleri ile belirlenir. Bireysel mal sahibi, ancak tapu senedinde çatının bir bölümünün kendisine tahsis edilmesi durumunda, örneğin çatı katına ait bir teras gibi, sorumludur. Hollanda'daki apartman hakları ve VvE hakkındaki makalemize bakın.

Konut binaları için, VvE (Veterans of Estate), beş yıldan eski olmayan bir bakım planına göre katkı payını belirlemediği sürece, her yıl yeniden inşa değerinin en az %0.5'ini ayırmak zorundadır (Madde 5:126 BW). Genel kurul acil onarımları engellerse, bir daire sahibi alt bölge mahkemesinden (kantonrechter) yedek yetki talep edebilir (Madde 5:121 BW); devam eden bir sızıntı durumunda, acil önlemler için özet yargılama (kort geding) da eş zamanlı olarak yürütülebilir. Konut sahipleri derneğinin görevlerini yerine getirmemesi durumunda ne yapılması gerektiğine bakın.

Ev sahibi ve kiracı arasında kim tamir eder ve kim öder?

Çatıdaki sızıntı, ev sahibinin kiracının talebi üzerine onarması gereken bir kusurdur (BW Madde 7:204 ve 7:206). Üçüncü şahıslara karşı ise ev sahibi, BW Madde 6:174 uyarınca sorumlu kalır.

Kiracı, ihtarname sonrasında ev sahibinin temerrüde düşmesi halinde, onarımı kendisi yapabilir ve isterse makul masrafları kira bedelinden düşerek tahsil edebilir (Madde 7:206(3) BW). Kiracı ayrıca, ev sahibine usulüne uygun olarak ihtarname verildiği günden itibaren orantılı bir kira indirimi de talep edebilir (Madde 7:207 BW). Kiracı, kusur kira sözleşmesinin başlamasından sonra ortaya çıkmış ve kendisine atfedilebilir nitelikteyse veya başlangıçta mevcut olup ev sahibi bunu biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa, dolaylı zararlar için tazminat ödemekle yükümlüdür (Madde 7:208 BW). Ev sahibinin yükümlülüklerine bakınız.

Kiracı, küçük onarımları kendi masraflarıyla yaptırmak zorundadır (Madde 7:217 BW). Konutlar için Küçük Onarımlar Yönetmeliği (Besluit kleine herstellingen), kiracının erişebileceği olukların ve yağmur suyu tahliye kanallarının düzenli olarak temizlenmesini içerir. Çatı kiremitlerinin ve yapısal her şeyin değiştirilmesi ise ev sahibinin sorumluluğundadır.

Çatı hasarından kiracı ne zaman sorumludur?

Kiracı, kira sözleşmesinin ihlali sonucu kiralanan mülke verdiği zararlardan sorumludur (Madde 7:218 BW). Kanun, yangın hasarı ve binanın dış cephesine verilen hasarlar hariç olmak üzere, bu tür zararların kiracı tarafından verildiğini varsayar.

Dolayısıyla, bir çatı söz konusu olduğunda, kiracıyı suçlayan ev sahibi bunu kanıtlamak zorundadır. Uydu anteni için delme işlemi, düz çatıya ağır malzeme depolama veya bir tesisat için kiremitlerin sökülmesi, bu kanıtın mevcut olduğu tipik durumlardır. Eğer ev sahibinin sigorta şirketi ödeme yaparsa, kusurlu kiracıya karşı ev sahibinin talebini devralır (rücu, Madde 7:962 BW); kiracı bu başvurudan korunan kişiler arasında değildir.

Yeni veya yakın zamanda yenilenmiş bir çatıda meydana gelen su sızıntısından kim sorumludur?

Yüklenici, kusur işin kendisinden kaynaklanıyorsa. Çatı sözleşmesi bir iş sözleşmesidir (aanneming van werk, Madde 7:750 BW) ve inşaat işlerinde yüklenici, teslimatta tespit edilmeyen kusurlardan, kendisine atfedilemeyecek olanlar hariç, teslimattan sonra da sorumludur (Madde 7:758(4) BW).

Bu kural, 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe giren Yapı Kalite Güvencesi Kanunu (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen) ile getirilmiştir. Teslimat raporunu imzalamadan önce çatıyı inceleyin ve çekincelerinizi yazılı olarak belirtin. Yüklenici ayrıca, bildiği veya bilmesi gereken görevdeki hatalar ve malzeme veya planlardaki kusurlar konusunda müşteriyi uyarmalıdır (Madde 7:754 BW).

Teslim edilen işteki bir kusura ilişkin talep, müşterinin şikayette bulunmasından iki yıl sonra ve her halükarda binanın tesliminden yirmi yıl sonra zaman aşımına uğrar (Madde 7:761 BW). Ayrıca, kusuru keşfettikten sonra makul bir süre içinde şikayette bulunmanız gerekir. Birçok yeni inşa edilmiş ev, su geçirmezliğin ne kadar süreyle kapsandığını belirleyen bir garanti programıyla birlikte gelir; öncelikle sertifikayı okuyun. İnşaat kusurları ve sorumluluk ile yeni inşa edilmiş evlerdeki kusurlara bakın.

Komşu veya yoldan geçen biri, inşaat sözleşmesiyle ilgilenmeden, Madde 6:174 BW uyarınca mal sahibinden veya açıkça ihmalkar bir yükleniciden haksız fiil nedeniyle (Madde 6:162 BW) tazminat talep edebilir. Madde 6:171 BW ayrıca, bir işletmeyi, kendisi için çalışan ast olmayan bir yükleniciden sorumlu tutabilir. Bu durumda mal sahibi, yükleniciye karşı tazminat talebinde bulunur. Satın alınan bir evdeki kusur için, gizli kusurlardan satıcının sorumluluğuna bakın.

Hangi sigorta önce ödeme yapar?

Sigorta genellikle en hızlı para kaynağıdır. Bina sigortası (opstalverzekering), çatıyı fırtına, dolu ve düşen cisimler gibi ani olaylara karşı korur; eşya sigortası (inboedelverzekering) ise oturanın eşyalarını korur.

Poliçeler, fırtınayı KNMI hava durumu uyarılarına göre değil, poliçe koşullarında belirtilen rüzgar hızına göre tanımlar. Kademeli aşınma, gecikmiş bakım ve bilinen yapı kusurları neredeyse her yerde kapsam dışındadır. Zararın kendisi kapsam dışında olsa bile, sigortacı normalde daha fazla hasarı önlemenin makul maliyetlerini (bereddingskosten) karşılar. Üçüncü şahıs talepleri, sorumluluk sigortasına (aansprakelijkheidsverzekering) gider.

Birden fazla poliçe aynı zararı kapsıyorsa, sigortacılardan herhangi birinden tazminat talep edebilirsiniz; sigortacılar daha sonra kendi aralarında anlaşmaya varırlar (Madde 7:961 BW). Zararınızı mümkün olan en kısa sürede bildirin (Madde 7:941 BW); geç bildirimden zarar gören bir sigortacı ödemeyi azaltabilir veya reddedebilir.

İddiayı nasıl kanıtlıyorsunuz ve zararı nasıl hesaplıyorsunuz?

Davacı kusuru kanıtlamalıdır ve kanıtlar birkaç gün içinde kaybolur. Kalıcı onarım yapılmadan önce kusurun nedeni kaydedilmelidir.

Çatının, giriş noktasının, iç kısımdaki lekelerin ve hasarlı eşyaların fotoğraflarını tarih de görünecek şekilde çekin. Konum ve saat için KNMI hava durumu verilerini alın. Çatı ustasından sadece fiyat teklifi değil, hasarın nedenine dair yazılı bir teşhis isteyin ve mümkünse çıkarılan malzemeleri saklayın. Acil durumlar için fişleri saklayın.

Doğrudan zarar, mülkün kendisinin onarım maliyetidir. Dolaylı zarar, tahrip olmuş eşyaları, alternatif konaklamayı, ciro kaybını ve zararın tespitine ilişkin makul maliyetleri kapsar (Madde 6:96 BW). Malların değeri, zararın meydana geldiği anda belirlenir, bu nedenle amortisman uygulanır. Maddi olmayan zararlar için tazminat yalnızca sınırlı durumlarda mümkündür. Sadece miktar konusunda anlaşmazlık varsa, ayrı bir zarar tespit prosedürü izlenebilir.

Hangi son tarihler geçerlidir?

Zararın ve sorumlu tarafın öğrenildiği günü takip eden günden itibaren beş yıl sonra, her halükarda olayın gerçekleştiği günden itibaren yirmi yıl sonra tazminat talebi zaman aşımına uğrar (Madde 3:310 BW). Yazılı hak saklı tutma beyanı bu süreyi keser (Madde 3:317 BW).

Bir poliçe kendi son tarihini belirleyebilir, bu nedenle koşulları kontrol edin. 25,000 €'ya kadar olan tazminat talepleri ve tüm kira davaları, avukata ihtiyaç duymadığınız alt bölge mahkemesinde (Medeni Usul Kanunu'nun 93. maddesi, Rv) görülür; daha büyük talepler ise avukatın zorunlu olduğu bölge mahkemesine (rechtbank) gider. Hollanda'da tazminat talebinde bulunma hakkında bilgi edinin.

Bir ev sahibi veya kiraya veren olarak neleri kontrol etmelisiniz?

• Çatıya ait tarihli inceleme raporlarınızın ve bakım faturalarınızın olduğundan emin olun.
• Bina ve sorumluluk sigortalarınızı, fırtına tanımı ve bakım kapsam dışı bırakma maddeleri de dahil olmak üzere kontrol edin.
• Hasarın kiracıdan mı yoksa müteahhitten mi kaynaklandığını ve bunu kanıtlayıp kanıtlayamayacağınızı kontrol edin.
• Kiracının size bildirimde bulunduğu tarihi kontrol edin: kira indirimi o günden itibaren geçerlidir (Madde 7:207 BW).
• Daire sahibi olarak, tapu senedinde çatının ortak alan olup olmadığını kontrol edin.

Kiracı olarak nelere dikkat etmelisiniz?

• Su sızıntısını fotoğraflarla birlikte yazılı olarak ev sahibine bildirin ve alındığına dair teyit isteyin.
• Kendiniz tamir etmeden önce makul bir tamir süresi belirleyin ve masrafları düşürün (Madde 7:206(3) BW).
• Bildirim tarihinden itibaren, kullanım kolaylığının azaldığı dönem için kira indirimi talep edin.
• Eşyalarınızdaki hasarı en kısa sürede eşya sigorta şirketinize bildirin.
• Ulaşabildiğiniz olukları ve giderleri temiz tutun; bu küçük onarım sizin sorumluluğunuzdadır (Madde 7:217 BW).

Çatı hasarıyla ilgili olarak sizin için ne yapabiliriz?

Sorumluluk hukuku ve gayrimenkul hukuku avukatlarımız , hasar tazminatı taleplerinde mülk sahipleri, kiracılar, apartman sahipleri ve VvE'ler adına hareket etmektedir.

• Sorumluluk değerlendirmesini şu belgeler üzerinden yapıyoruz: kira sözleşmesi, paylaşım senedi, sözleşme ve sigorta poliçeleri.
• Temerrüt veya yükümlülük bildirimini hazırlıyor ve zamanaşımı süresini Madde 3:317 BW uyarınca kesiyoruz.
• Bina, eşya ve sorumluluk sigortacılarıyla ilgileniyoruz ve birbirlerini hedef aldıkları durumlarda BW Madde 7:961'i devreye sokuyoruz.
• Madde 5:121 BW uyarınca acil onarımlar veya yedek yetkilendirme için özet işlemleri başlatıyoruz.
• Sözleşmeli yüklenicilere karşı, BW'nin 7:758 ve 7:761 maddeleri uyarınca dava açar veya davaları savunuruz.

ÖZET

• Çatıdaki kusurlardan dolayı mal sahibi, BW Madde 6:174 uyarınca kesin olarak sorumludur; ticari binalar için ise BW Madde 6:181 uyarınca ticari kullanıcı sorumludur.
• Fırtınaya karşı koruma sistemi ancak çatının iyi bakımlı olması ve rüzgarın makul beklentilerden daha şiddetli olması durumunda işe yarar.
• Apartman binalarında, çatı ortak alan olarak VvE'nin sorumluluğundadır.
• Ev sahibi çatıdaki hasarları onarır; kiracı ise sadece ulaşılabilir olukları ve giderleri temizler.
• Delilleri derhal güvence altına alın ve beş yıllık zamanaşımı süresine uyun (Madde 3:310 BW).

Sık Sorulan Sorular