Temel hasarından kimin sorumlu olduğu, nedenine bağlıdır: yakındaki inşaat çalışmaları, yeraltı suyu seviyesindeki düşüş, satıcının bildiği bir kusur veya ertelenmiş bakım, her biri farklı bir tarafı işaret eder. Kaybınızı telafi etmenin en önemli istisnası zamandır: diğer tarafa bildirimde bulunmak veya dava açmak için çok uzun süre beklerseniz, diğer taraf kusurlu olsa bile haklarınız ortadan kalkabilir.
Aşağıda, Hollanda yasalarına göre temel hasarından kaynaklanan sorumluluğun nasıl değerlendirildiğini, alıcı veya daire sahibi olarak durumunuzu ve hangi sürelerin geçerli olduğunu açıklıyoruz.
Hollanda'da temel hasarı neden bu kadar yaygın?
Ülkenin büyük bir bölümü yumuşak turba veya kil üzerine inşa edilmiştir. Yaklaşık 1970'ten önce inşa edilen birçok ev, su altında kaldıkları sürece dayanabilen ahşap kazıklar üzerine oturmaktadır.
Yeraltı suyu seviyesi yapısal olarak düştüğünde, bu kazıkların üst kısımları kurur ve çürümeye başlar. Temel daha sonra taşıma kapasitesini kademeli olarak kaybeder. Bazı evlerin ise kazıksız, sığ temelleri vardır ve bunlar kuruma ve toprak çökmesine karşı hassastır. Bu fiziksel gerçekler hukuken önemlidir. Her temel sorunu birinin hatasından kaynaklanmaz, ancak bu durum üçüncü bir tarafın sorumluluğunu da ortadan kaldırmaz.
Hukuki değerlendirme nereden başlıyor?
Sebebiyle birlikte. Hasara neyin sebep olduğuna dair sağlam bir teknik analiz yapılmadan, hiçbir taraf sorumlu tutulamaz.
Temel hasarı, drenaj veya su yönetimi değişiklikleri nedeniyle yeraltı suyu seviyesinin düşmesinden, yakındaki inşaat, yıkım veya kazık çakma çalışmalarından, toprak çökmesinden, ağaç köklerinden veya ertelenmiş bakımdan kaynaklanabilir. Genellikle birkaç neden aynı anda rol oynar. Duruma bağlı olarak, sorumluluk yükleniciye veya müşterisine, belediyeye, su idaresine veya kamu hizmeti şirketine, önceki mal sahibine veya mal sahipleri derneğine ( VvE ) ait olabilir.
Mahkeme, nedenin yanı sıra, zararın öngörülebilir olup olmadığına, risklerin bilinip bilinmediğine ve her bir tarafın ne bildiğine de bakar. Temel davalar nadiren soyut standartlara göre karara bağlanır. Davayı genellikle belirleyen şey, raporların, yazışmaların ve diğer gerçeklerin bir tarafın haksız yere hareket ettiğini veya ilgili bilgileri gizlediğini gösterip göstermediğidir.
Üçüncü şahıs haksız fiilden ne zaman sorumludur?
Hollanda Medeni Kanunu'nun (BW) 6:162. maddesi uyarınca, üçüncü bir şahıs haksız fiil işlemişse, bu fiil ona atfedilebilirse ve bu fiil size zarar vermişse sorumludur. Bu üç unsuru da ispatlamanız gerekir.
Tipik bir örnek, yeterli izleme yapmadan yan taraftaki bir inşaat projesi için kazık çakan veya yeraltı suyunu alçaltan bir müteahhittir. Çalışma sırasında komşu evlerde çatlaklar oluşursa, müteahhit ve muhtemelen müşterisi sorumlu tutulabilir. Bu nedenle, işe başlamadan önce yapılan çevredeki binaların ön incelemesi (bouwkundige opname) çok önemli bir kanıttır. Sokağınızda bir çalışma duyurulursa, bunu isteyin.
Madde 6:174 BW, bir binanın veya yapının, kendisinden beklenen şartları karşılamaması ve bu nedenle tehlike yaratması durumunda, söz konusu binanın veya yapının sahibine mutlak sorumluluk yüklemektedir. Bu kural, örneğin, kusurlu bir komşu yapının sizin mülkünüze zarar vermesi durumunda uygulanabilir. Yine de nedensellik ilişkisinin kurulması gerekmektedir.
Belediye veya su idaresi sorumlu tutulabilir mi?
Evet, eğer yasa dışı davranışının zarara açıkça katkıda bulunduğu kanıtlanabilirse. Hükümet yasalara uygun hareket etmişse, dezavantaj tazminatı (nadeelcompensatie) talebi yoluyla yine de tazminat mümkün olabilir.
Örnek olarak, kanalizasyon sistemini bakımsız bırakan bir belediye veya kamu alanında yeraltı suyu seviyesini düşüren çalışmalar verilebilir. Kamu kurumları, haksız fiillerden genel olarak muaf değildir. Zarar, kamu yararına yönelik yasal bir karar veya eylemden kaynaklanıyorsa, 1 Ocak 2024'ten beri yürürlükte olan Genel İdari Hukuk Kanunu'nun (AWB) 4.5. maddesindeki dezavantaj tazminatı kuralları uygulanabilir. Bu durumda, mahkemede dava açmak yerine ilgili kuruma başvuruda bulunursunuz. Her iki durumda da, nedensellik bağına dair sağlam teknik kanıtlar gereklidir.
Bir gayrimenkul satın aldıktan sonra temelinde hasar olduğunu keşfederseniz ne olur?
O halde asıl soru, mülkün satın alma sözleşmesi kapsamında makul olarak bekleyebileceğiniz özelliklere sahip olup olmadığıdır (Madde 7:17 BW). Eğer sahip değilse, satıcı sorumlu olabilir, ancak kusuru keşfettikten sonra makul bir süre içinde satıcıyı bilgilendirmeniz gerekir.
İlgili faktörler arasında mülkün yaşı ve türü, konumu, satın alma anındaki görünür işaretler, satış belgeleri ve anket, yapılan herhangi bir inceleme ve satıcının daha önceki hasarlar, araştırmalar veya uyarılar hakkında bilgi sahibi olup olmadığı yer almaktadır. Birçok satın alma sözleşmesi, yaş maddesi veya temele ilişkin özel bir madde içermektedir. Bu tür maddeler, satıcının sorumluluğunu sınırlayabilir, ancak satıcının bildiği ve açıklamadığı kusurlar için geçerli değildir.
Satıcının açıklama yükümlülüğü ve alıcının araştırma yükümlülüğü birbiriyle etkileşim halindedir. Temel sorunlarıyla bilinen bir bölgedeki eski bir evin alıcısından, gerekirse daha fazla araştırma yapması beklenebilir. Öte yandan, satıcı, ciddi temel sorunlarının somut belirtilerini biliyorsa, evin genel yaşının arkasına saklanamaz. Eğer önemli bilgiler gizlenmişse, hata (gizleme, Madde 6:228 BW) veya dolandırıcılık (sahtekarlık, Madde 3:44 BW) da söz konusu olabilir.
Madde 7:23 BW uyarınca, kusuru keşfettiğiniz veya makul olarak keşfetmeniz gerektiği tarihten itibaren makul bir süre içinde satıcıya bildirimde bulunmazsanız, satıcıya karşı haklarınızı kaybedersiniz. Bildirimi yazılı olarak yapın. Bu bildirimden iki yıl sonra satıcıya karşı bir dava zamanaşımına uğrar. Bu hükümlerin metnine wetten.overheid.nl adresinden ulaşabilirsiniz.
Apartman yönetim derneğinin rolü nedir?
Apartman binalarında temel genellikle ortak yapının bir parçasıdır. Bu durumda, inceleme, karar alma ve onarım sorumluluğu apartman sahipleri birliğine (Vereniging van Eigenaars, VvE) aittir.
Pratikte, bir VvE'deki temel sorunları genellikle giderek büyür. Belirtiler zamanında fark edilmez, soruşturmalar ertelenir, üyeler durumun ciddiyeti konusunda anlaşmazlığa düşer veya harekete geçmek için yeterli para yoktur. Her VvE, Madde 5:126 BW uyarınca bakım için bir yedek fon oluşturmak zorundadır, ancak bu yedek fon nadiren temel onarımının tamamı için yeterlidir.
Gecikme, zararın artmasına veya bireysel mülk sahiplerine orantısız bir şekilde zarar vermesine neden olduğunda yasal olarak önem kazanabilir. Mahkeme daha sonra tapu devri belgesini, toplantı kararlarını, bakım geçmişini ve apartman yönetiminin kararlarını makul bir şekilde alıp alamayacağını inceleyecektir. Apartman sahibi olarak, alt bölge mahkemesinden (kantonrechter) genel kurul kararının iptalini veya toplantının makul olmayan bir şekilde almayı reddettiği bir kararın onaylanmasını talep edebilirsiniz. Bu talepler için katı süre sınırları geçerlidir.
Dava açmak için ne kadar süreniz var?
Haksız fiil davası, hem zararın hem de zarardan sorumlu tarafın farkına varılmasından itibaren beş yıl sonra zaman aşımına uğrar (Madde 3:310 BW). Ayrıca, zarara neden olan olayın üzerinden yirmi yıl gibi mutlak bir zaman sınırı da bulunmaktadır.
Temel hasarında, hasarın kademeli olarak gelişmesi nedeniyle, farkına varma anını belirlemek her zaman kolay değildir. Bu belirsizliğe güvenmeyin. Tazminat hakkınızı açıkça saklı tuttuğunuz yazılı bir mektup, zamanaşımı süresini keser ve ardından yeni bir süre başlar. Satıcıya karşı taleplerde, yukarıda açıklanan BW Madde 7:23'teki kısa süreler geçerlidir.
Sınırlamaların yanı sıra, kanıtlarınız zamanla zayıflar. Nedenleri birbirinden ayırmak zorlaşır, taraflar birbirini suçlar ve önceki çalışmalar veya kararlarla ilgili bilgiler kaybolur.
Temelde hasar olduğundan şüpheleniyorsanız ne yapmalısınız?
Bağımsız bir yapısal veya jeoteknik inceleme yaptırın, hasarı belgeleyin ve sorumlu olduğunu düşündüğünüz tarafları yazılı olarak sorumlu tutun. Ne kadar erken harekete geçerseniz, konumunuz o kadar güçlü olur.
Çatlakların tarihli fotoğraflarını çekin ve hangi belirtileri ilk ne zaman gördüğünüzü not edin. Satın alma senedini, satış anketini, önceki inceleme raporlarını, VvE ile yapılan yazışmaları ve bölgedeki çalışmalar hakkındaki bilgileri toplayın. Birkaç ay boyunca çatlak izleme cihazları veya seviye ölçümleri, hasarın hala ilerleyip ilerlemediğini gösterebilir.
İyi hazırlanmış bir sorumluluk bildirimi (aansprakelijkstelling), genellikle mahkeme süreci olmadan müzakerelere ve uzlaşmaya yol açar. Bunun işe yarayıp yaramayacağı, dosyanızın gücüne, karşı tarafın tutumuna ve zararın büyüklüğüne bağlıdır. Uzlaşma sağlanamazsa, mahkeme süreci ancak dosyanız baştan itibaren delil ve nedensellik göz önünde bulundurularak oluşturulmuşsa mümkündür. Bazı durumlarda, mahkeme ana yargılamadan önce ön bilirkişi incelemesi yapılmasını emredebilir.
Temel hasarı, aynı anda sorumluluk hukuku, gayrimenkul hukuku ve inşaat hukuku konularını ilgilendirir . Doğru yaklaşım, nedenine, ilgili taraflara ve dosyanızın kalitesine bağlıdır.
Özetle
- Hasarın nedeni, kimin sorumlu olabileceğini belirler: yüklenici, kamu kurumu, satıcı, VvE veya siz (mal sahibi olarak).
- Üçüncü şahıslar, haksız fiil ve nedensellik bağını kanıtlayabildiğiniz takdirde, Madde 6:162 BW uyarınca haksız fiilden sorumludurlar.
- Satın alma işleminden sonra, durumu keşfettikten sonra makul bir süre içinde satıcıya yazılı olarak bildirimde bulunulmalıdır; aksi takdirde, talep iki yıl sonra zaman aşımına uğrar (Madde 7:23 BW).
- Haksız fiil davası, zararı ve sorumlu tarafı öğrendiğiniz tarihten itibaren beş yıl sonra zaman aşımına uğrar (Madde 3:310 BW).
- Bağımsız bir teknik inceleme ve dikkatli bir dokümantasyon ile işe başlayın.
Temel hasarıyla ilgili sıkça sorulan sorular
Evimin temelinde hasar olup olmadığını nasıl anlarım?
Temel hasarı genellikle kademeli olarak ortaya çıkar. Yaygın belirtiler arasında pencere ve kapı köşelerinden başlayan çapraz çatlaklar, sıkışan kapı ve pencereler, eğimli veya düzensiz zeminler ve binanın gözle görülür bir şekilde eğilmesi yer alır. Her çatlak temel sorununa işaret etmez. Bu belirtilerden birkaçını görürseniz, yapısal veya jeoteknik bir inceleme yaptırın. Bu inceleme aynı zamanda herhangi bir hukuki değerlendirmenin de başlangıç noktasıdır.
Temel hasarından kim sorumludur?
Bu, nedenine bağlıdır. Yakındaki inşaat veya kazık çakma çalışmalarından kaynaklanan hasar, yüklenicinin veya müşterisinin sorumluluğuna yol açabilir. Yeraltı suyu seviyesindeki yapısal bir düşüş, belediyeyi, su idaresini veya kamu hizmeti şirketini işaret edebilir. Ertelenmiş bakım genellikle mal sahibinin kendi sorumluluğundadır. Bir apartman binasında, genellikle ilk ele alınacak taraf VvE'dir (Varlık ve Çevre Kurulu).
Satın aldıktan sonra temelde hasar olduğunu fark edersem satıcıyı sorumlu tutabilir miyim?
Muhtemelen. Soru şu ki, mülk, satın alma sözleşmesi kapsamında makul olarak bekleyebileceğiniz özelliklere sahip mi (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:17). Keşfettikten sonra makul bir süre içinde satıcıyı yazılı olarak bilgilendirin; aksi takdirde haklarınızı kaybedersiniz. Satıcı ciddi sorunlardan haberdar olup sessiz kalmışsa, hata veya dolandırıcılık da söz konusu olabilir.
Bir alıcı olarak kendi araştırmamı yapmalı mıydım?
Araştırma yapma yükümlülüğünüz sınırsız değildir. Temel sorunlarıyla bilinen bir bölgedeki eski bir evde, bir neden varsa daha fazla araştırma yapmanız beklenebilir. Görünür bir işaret yoksa ve şüphe için bir neden yoksa, konumunuz daha güçlüdür. Beton sorunlarından haberdar olan bir satıcı, sizin araştırma yapmamanıza güvenemez.
Eğer bir daire sahibiysem, VvE'nin rolü nedir?
Temel genellikle ortak yapının bir parçasıdır, bu nedenle inceleme, karar alma ve onarım sorumluluğu VvE'ye aittir. Eğer VvE zamanında harekete geçmezse ve bunun sonucunda hasar artarsa, bu yasal olarak önemli olabilir. Bir mal sahibi olarak, belirli süreler içinde, alt bölge mahkemesinden genel kurulun bazı kararlarını iptal etmesini veya değiştirmesini talep edebilirsiniz.
Belediye, temel hasarından sorumlu tutulabilir mi?
Evet, eğer kanalizasyon bakımının yetersizliği veya yeraltı suyunu düşüren çalışmalar gibi yasa dışı davranışlar hasara açıkça katkıda bulunmuşsa. Belediyenin yasalara uygun hareket etmesi durumunda ise, Genel İdari Hukuk Yasası uyarınca dezavantaj tazminatı (nadeelcompensatie) başvurusunda bulunabilirsiniz. Her iki durumda da nedensel bağlantıyı gösteren sağlam teknik kanıtlara ihtiyacınız vardır.
Dava açmak için ne kadar sürem var?
Haksız fiil davası, zararı ve sorumlu tarafı öğrendiğiniz tarihten itibaren beş yıl sonra zaman aşımına uğrar ve mutlak sınır yirmi yıldır. Tazminat hakkınızı saklı tuttuğunuzu belirten yazılı bir mektup, zaman aşımı süresini keser. Satıcıya karşı dava açmak için öncelikle makul bir süre içinde bildirimde bulunmanız gerekir ve dava bu bildirimden iki yıl sonra zaman aşımına uğrar.
Temelde hasar olduğundan şüpheleniyorsam ilk olarak ne yapmalıyım?
Bağımsız bir yapısal veya jeoteknik inceleme yaptırın. Hasarın fotoğraflarını tarihleriyle birlikte çekin ve hangi belirtileri ilk ne zaman gördüğünüzü not edin. Satın alma senedini, anketleri, önceki inceleme raporlarını, VvE yazışmalarını ve yakındaki çalışmalarla ilgili bilgileri toplayın. Ardından, sorumlu olduğunu düşündüğünüz tarafı yazılı olarak sorumlu tutun.
Mahkeme yoluna başvurmak her zaman gerekli midir?
Hayır. İyi hazırlanmış bir sorumluluk bildirimi genellikle müzakerelere ve uzlaşmaya yol açar. Bunun işe yarayıp yaramayacağı, dosyanızın gücüne, karşı tarafın tutumuna ve zararın büyüklüğüne bağlıdır. Uzlaşma sağlanamazsa, mahkeme işlemlerine ihtiyaç duyulabilir ve dosyanız baştan itibaren bu göz önünde bulundurularak oluşturulmalıdır.
Law & More Mülk sahiplerine, alıcılara ve mülk sahipleri derneklerine temel hasarı ve sorumluluk konularında danışmanlık hizmeti veriyoruz. Durumunuzdan emin değil misiniz? Bize durumunuzu anlatın. Size bir iş günü içinde seçeneklerinizi bildireceğiz.
