Hollanda'da tahliye: tebligattan icra memuruna kadar olan süreç

Hollanda'da tahliye işlemleri her zaman mahkeme yoluyla gerçekleşir. Ev sahibi kendi başına kiracılığı sona erdiremez veya evi boşaltamaz ve kiracı nadiren önceden haber verilmeksizin evden çıkarılır. İlk ödemenin gecikmesinden tahliye aracının gelmesine kadar geçen süreçte, bir ihtarname, bir tebligat, bir duruşma, bir karar ve bir icra memurunun duyurusu yer alır. Bu makale, bu süreci, zamanlamayı, maliyetleri ve nerede harekete geçebileceğinizi adım adım açıklıyor.

Ev sahibi, mahkeme kararı olmadan kiracısını tahliye edebilir mi?

Hayır. Kiracılığı sona erdirmek ve mülkü boşaltmak iki ayrı karardır ve her ikisi de mahkemenin yetkisindedir. Bir hakim tahliye emri verip icra memuru bunu uygulayana kadar, kiracı, borç miktarına ve sözleşmede ne yazdığına bakılmaksızın, mülkte kalabilir.

Bir ev sahibi şunları yapamaz:

• Kilitleri değiştirin veya zincir takın;
• Kiracıyı tahliye etmek için su, gaz, elektrik veya ısıtmayı kesmek;
• Kiracının eşyalarını kaldırmak, depolamak veya imha etmek;
• İster evin sahibi olsun ister olmasın, izinsiz olarak eve girmek.

Hollanda yasalarına göre bu durum "kendiliğinden müdahale " (eigenrichting) olarak adlandırılır ve yasa dışıdır. Bu durumla karşılaşan bir kiracı, geçici tedbir kararı ( kort geding ) başvurusunda bulunabilir ve genellikle birkaç gün içinde eve geri dönebilir; ev sahibi ise günlük para cezası ödemek ve resulting zarardan sorumlu olmak kaydıyla erişimi yeniden sağlamakla yükümlüdür. Kiracının rızası olmadan eve girme, aynı zamanda " huisvredebreuk " (138. madde) suçunu da oluşturabilir. Kilitleri değiştiren bir ev sahibi, muhtemelen kazanacağı bir davayı kesinlikle kaybedeceği bir davaya dönüştürür.

Kira sözleşmesini sona erdirmenin iki yolu nedir: ihbarname mi yoksa fesih mi?

Bildirim yoluyla fesih (opzegging)

Opzegging, bir konutun kira sözleşmesini, taahhütlü posta ile gönderilen yazılı bir bildirimle, yasal gerekçeler listesinde yer alan sınırlı bir gerekçeyle sona erdirir. Bu gerekçeler, BW Kanunu'nun 7. Kitap, 4. Başlık, 5. Bölümünün kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin maddelerinde (271 ila 282. maddeler) yer almaktadır: kiracının iyi bir kiracı gibi davranmaması, ev sahibinin mülke kendi kullanımı için acilen ihtiyaç duyması ( dringend eigen gebruik ), kiracının makul bir yeni sözleşme teklifini reddetmesi veya mülkün yıkım veya yeniden geliştirme için gerekli olması.

İhbar süreleri, bir yıldan kısa süreli kiracılıklar için üç aydan başlar ve her ek yıl için bir ay artarak en fazla altı aya kadar çıkar. Sadece ihbar tek başına hiçbir şeyi sona erdirmez: Kiracı yazılı olarak kabul etmedikçe, mahkeme aksi yönde karar verene kadar kiracılık kanunen devam eder, bu nedenle ev sahibi yine de dava açmak zorundadır. Konutlar için sabit süreli sözleşmeler de Wet vaste huurcontracten ile sınırlandırılmış ve süresiz kiracılık ana kural olarak yeniden getirilmiştir; bu nedenle sözleşmesinin basitçe sona ereceğini varsayan bir ev sahibi aslında süresiz bir kiracılık yapıyor olabilir.

Sözleşmenin ihlali nedeniyle fesih (bağlayıcı olmayan)

Madde 6:265 BW, ifadaki her türlü kusura, kusurun niteliği veya önemsizliği nedeniyle feshi haklı çıkarmadığı durumlar hariç olmak üzere, fesih yetkisi vermektedir. Konutlar için bu yetki yazılı olarak kullanılmaz: Madde 7:231 BW, inşa edilmiş bir mülkün kiracılığının feshi yetkisini mahkemeye bırakmıştır. İstisna, Afyon Yasası'nın 13b maddesi veya Belediyeler Yasası'nın 174a maddesi uyarınca mülkün idari olarak kapatılmasıdır; bu durumda ev sahibi mahkemeye başvurmadan fesih yapabilir.

Kira borcu davalarında , bağlayıcı dava neredeyse her zaman başvurulan yoldur. Önceden ihbar süresi işlemez, olayların kapalı bir listeye uyması gerekmez ve ev sahibi para talebini, feshi ve tahliyeyi tek bir davada birleştirebilir. Aynı yol, rahatsızlık verme, izinsiz alt kiralama ve kenevir yetiştirme davaları için de geçerlidir.

Ne kadar kira borcu tahliyeyi haklı çıkarır?

“Niteliği veya önemsizliği göz önüne alındığında, kusurun feshi haklı çıkarmadığı durumlar hariç” sözleri, kiracının başlıca savunmasıdır. 28 Eylül 2018 tarihli (ECLI:NL:HR:2018:1810) ön kararında Hoge Raad, testin nasıl işlediğini ortaya koymuştur: Bu, istisnası olan bir ana kuraldır. İlkesel herhangi bir ihlal, fesih yetkisini doğurur; ev sahibi ihlali ispat eder ve kiracı istisnayı ortaya koymalıdır. İstisna, kanunda belirtilen faktörlerle sınırlı değildir; kiracının evini elinde tutma menfaati de dahil olmak üzere tüm koşullar değerlendirilebilir ve mahkeme, kiracının hazır bulunmaması durumunda bile bunları değerlendirmek zorundadır.

Dolayısıyla, tek bir gecikmiş ödeme veya küçük bir bakiye, kendi başına tahliye kararına yol açmaz. Ancak aylık bir eşik de yoktur: hiçbir yasa veya ulusal mahkeme yönergesi bunu belirlemez. Uygulamada, birkaç aya yayılan borçlar, ev sahiplerinin dava açtığı ve bir davanın gerçek bir şansının olduğu durumlardır, ancak rakam tek başına hiçbir şeye karar vermez; mahkeme yine de ihlali Hoge Raad'ın değerlendirmesini gerektirdiği her şeye karşı tartar ve daha büyük borçlarda tahliyeyi reddedebilir veya daha küçük borçlarda tahliyeye izin verebilir.

Sınırda kalan davalar çoğu zaman matematiksel hesaplamalardan çok davranışlara bağlıdır: kiracının ihtar mektubuna cevap verip vermediği, bir anlaşma teklif edilip edilmediği ve ardından bu anlaşmanın bozulup bozulmadığı ve borç yardımı talep edilip edilmediği gibi faktörler önemlidir.

Tahliye prosedürü adım adım nasıl işliyor?

Kira anlaşmazlıkları, söz konusu meblağ ne olursa olsun, alt bölge mahkemesine ( kantonrechter ) gider ve icra memurunun celbiyle ( dagvaarding ) başlar. Avukat tutmak zorunlu olmasa da, ev sahibi tarafında yaygındır ve kiracı tarafında genellikle belirleyicidir.

Savunmasız bir kira borcu davası, baştan sona genellikle üç ila beş ay sürer. Bunu ve yukarıdaki tüm aralıkları bir hak olarak değil, uygulama olarak değerlendirin: tahliyeden önce verilen asgari bildirim süresi dışında, bu sürelerin hiçbiri kanunla belirlenmemiştir. Mahkeme, tahliye tarihini kararında belirler ve duruşma ve karar verme süresi, alt bölge davaları için geçerli usul kurallarına ve ilgili mahkemenin iş yüküne bağlıdır. Savunmalı bir dava veya kiracının anlaşmaya uyduğu bir dava daha uzun sürer ve çoğu zaman tahliye olmadan sona erer.

Temyiz başvurusu tahliyeyi durdurur mu?

Genellikle hayır. Tahliye kararı normalde 233. madde (Rv) uyarınca geçici olarak icra edilebilir ( uitvoerbaar bij voorraad ) ilan edilir . 350. madde (Rv) dahil olmak üzere yüksek mesleklerle ilgili maddelere tabi olan bir temyiz, kendi başına icrayı askıya almaz, bu nedenle ev sahibi temyiz süreci devam ederken tahliye edebilir - kiracıların en sık yanlış anladığı nokta budur.

Kiracı, genellikle ilk hakimin değerlendiremediği bir hukuki veya fiili hata ya da acil durum gerektiren sınırlı bir testle, temyiz mahkemesinden icranın askıya alınmasını isteyebilir. Alternatif olarak, 438. madde (Rv) uyarınca geçici tedbir hakimi önünde icra ihtilafı ( executiegeschil ) davası açabilir ve hükmün şimdi icra edilmesinin hakkın kötüye kullanılması olduğunu savunabilir. Her ikisi de esası yeniden tartışmaz. Her ikisi de zamanında yapılan bir temyizi varsayar ve süre kısadır: normal bir davada hüküm tarihinden itibaren üç ay, ancak kort geding'de (339. madde Rv) hüküm tarihinden itibaren sadece dört hafta.

Kort geding yoluyla tahliye emri alabilir miyim?

Kort geding, 254. maddeden başlayan maddeler uyarınca geçici tedbir hakimi ( voorzieningenrechter ) önünde yapılan özet yargılamadır . Genellikle birkaç hafta içinde geçici bir karar verir, ancak bir sözleşmeyi feshedemez - bu en önemli sınırlamadır. Bir ev sahibi kort geding'de bağlayıcı bir karar alamaz, yalnızca tahliye emri alabilir.

Bu, ancak talebin acil olduğu ve olağan yargılama sürecinin sonucunun ciddi şekilde şüpheli olmadığı durumlarda ev sahibi için mümkündür: ciddi rahatsızlık, mülkün suç amaçlı kullanımı, kira sözleşmesinin açıkça sona ermesinden sonra işgalin devam etmesi veya tapusuz işgal. Basit bir kira borcu davası nadiren bu kapsamda değerlendirilir, çünkü kiracının evine olan ilgisi, ev sahibinin hızlı işlem yapma ilgisinden daha ağır basar.

Kiracılar için de en az o kadar faydalıdır: Kilitleri değiştiren bir ev sahibine karşı kullanılabilecek ve koşullar kesin olarak değiştiğinde ilan edilen tahliyeyi durdurabilecek bir araçtır.

Peki ya izinsiz işgalciler, iş yerleri ve tapusu olmayan sakinler?

Gecekondular

İzinsiz işgal, suç teşkil eden bir eylemdir ve iki yol vardır: mal sahibi tarafından açılacak bir hukuk davası veya kamu savcısı tarafından cezai soruşturma yoluyla tahliye. Yüksek Mahkeme, 28 Ekim 2011 tarihli kararında (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880), cezai soruşturma yoluyla tahliyenin, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'nin 8. maddesi uyarınca konut hakkına saygı ilkesine o kadar ciddi bir müdahalede bulunduğunu ve kamu güvenliğine yönelik tehdit gibi istisnai durumlar dışında, işgalcinin tahliyeden önce yasallığını bir mahkemede yargıç önünde kanıtlama şansına sahip olması gerektiğini belirtmiştir. Yetkililerin vermesi gereken kesin bildirim süresi kanunla belirlenmemiştir ve her vaka için ayrı ayrı kontrol edilmesi gereken bir husustur.

İş yeri

BW'nin 290 ve sonraki maddeleri kapsamındaki perakende ve konaklama mekanlarının kiracıları, kendi şartlarına ve fesih nedenlerine sahiptir. Diğer ticari mekanların, özellikle ofis ve sanayi alanlarının kiracıları ise BW'nin 7:230a maddesi kapsamına girer; bu ayrımı, 290 ve 230a maddeleri kapsamındaki ticari kira sözleşmeleri hakkındaki makalemizde açıklamıştık . Kiracılık sona erdikten ve tahliye bildirimi yapıldıktan sonra, söz konusu kiracı, tahliye süresini uzatmak için alt bölge mahkemesine başvurabilir ve bu başvuru beklemedeyken tahliye işlemi askıya alınır. Başvuru, tahliye için ilan edilen tarihten itibaren iki ay içinde yapılmalıdır ve mahkeme en fazla üç kez birer yıllık uzatma verebilir.

Tapusuz işgalciler

Mülkte hiçbir sözleşmesi olmayan biri — eski bir kiracının geride bıraktığı eşi, ayrılmak istemeyen bir misafir, süresi dolmuş bir işgal karşıtı anlaşma kapsamında oturan bir kişi — oturma güvencesine sahip değildir ve bunlar en açık kort geding vakalarıdır. Bir uyarı: İşgal karşıtı olarak etiketlenen bir düzenlemenin, gerçekte bir kira sözleşmesi olduğu ve bunun getirdiği korumayı sağladığı bazen görülebilir.

Tahliye günü ne olur?

Tahliye emrini yalnızca mahkeme icra memuru ( gerechtsdeurwaarder ) uygulayabilir. O, kamu görevlisidir, ev sahibinin çalışanı değildir. Kararı tebliğ eder, kiracının evi boşaltmasını emreder ve ardından tahliyeyi başka bir tebligatla duyurur. Zorla tahliye, gedwongen ontruiming'in 555 ila 562. maddeleriyle düzenlenir; 555. madde, bu emir ile tahliye arasında üç günlük asgari bir süre belirler; bu, genellikle kararda verilen daha uzun gönüllü süreden farklı olarak, kısa bir yasal asgari süredir.

İcra memuru, o gün içeri girmek ve düzeni sağlamak için polisi ve bir çilingiri çağırabilir. Ev sahibi ilk etapta eşyaları taşıyanları ayarlar ve öder, geride kalan eşyalar da çıkarılır. Bundan sonra ne olacağı sabittir, yerel bir uygulama meselesi değildir: Belediye, icrayı uygulayan tarafın masrafları karşılığında, idari icra kurallarını (556 Rv. madde, 5:29 ve 5:30 Awb. maddelerine atıfta bulunarak) uygulayarak eşyaları kaldırmak ve depolamak zorundadır. Depolama süresi on üç haftaya kadar sürer, ardından eşyalar satılabilir veya imha edilebilir; satılması durumunda, eski sahibi üç yıl boyunca satış gelirleri üzerinde hak iddia eder. Makul değeri olmayan eşyalar ve tehlikeli veya bozulabilir her şey doğrudan atılabilir. Masraf, belediye tarafından doğrudan faturalandırılmak yerine, ev sahibi aracılığıyla kiracıya yansıtılır.

Tahliye işlemi son ana kadar iptal edilebilir. İcra memurları, borç ve masrafların tamamı ödendiğinde veya bir anlaşmaya varılıp ev sahibi tahliyenin durdurulmasını talep ettiğinde genellikle tahliyeyi durdururlar. Ancak, nakliyeciler ayarlandıktan sonra esneklik önemli ölçüde azalır.

Tahliye masraflarını kim öder?

Alt mahkeme davalarındaki mahkeme harçları ( griffierecht ), dava konusu tutara ve davacının şirket, birey veya kısıtlı imkanlara sahip bir taraf olup olmadığına bağlıdır; çoğu durumda daha düşük sabit bir ücret öderler. Ücret dilimleri ve tutarlar kanunla belirlenir, her yıl güncellenir ve Rechtspraak'ın tuttuğu tabloda yayınlanır; uygulanacak oran, davanın açıldığı tarihte yürürlükte olan orandır. Mahkeme harcına KDV uygulanmaz.

Bunun üzerine, icra memurunun ücretleri de eklenir; bu ücretler, icra memurlarının belirlediği ve her yıl endekslenen vergi oranlarına göre hesaplanır. İcra edilebilir bir mahkeme kararının tebliğ edilmesi mütevazı bir ücrete tabidir; zorla tahliye işleminin kendisi ise bunun kat kat fazlasına mal olur ve icra memuru talep üzerine güncel ücretleri bildirecektir. Eşyaların taşınması, depolanması ve ev sahibinin kendi avukatlık ücretleri bu ücretlerin üzerine eklenir ve herhangi bir sabit ücrete tabi değildir, bu nedenle toplam tutar mülkün büyüklüğüne ve durumuna bağlıdır.

Kaybeden taraf kazananın masraflarını öder, ancak Hollanda'daki masraf kararı tam bir tazminat değil, sabit bir katkı payıdır ve genellikle gerçek yasal harcamaların çok altındadır. Ev sahibi için, başarılı bir tahliye genellikle yine de mali bir kayıptır, çünkü karar ve birikmiş borçlar, tanımı gereği parası olmayan bir kiracıya karşı uygulanır. Kiracı için ise kaybetmek, birikmiş borçlar, faiz, mahkeme ve icra memuru ücretleri, taşınma ve depolama masraflarının yanı sıra yaşayacak bir yer bulma masraflarını da beraberinde getirir ve borç tahliyeden sonra da devam eder.

Savunmasız konumdaki kiracılar daha iyi korunuyor mu?

Çocuk sahibi olmak kiracıya oturma hakkı vermez, ancak bu durum, BW 6:265 maddesindeki istisna kapsamında değerlendirilen bir durumdur ve hakimin her iki tarafı da bir anlaşmaya varmaya zorlaması için güçlü bir nedendir. Mahkemeler genellikle "son şans" kararı verir: fesih ve tahliye kararı verilir, ancak kiracı kararlaştırılan programa uyduğu sürece bu karar uygulanmaz.

Yasal borç yeniden yapılandırma anlaşmasına kabul edilen bir kiracı, moratoryumun bireysel alacaklıların uygulayabileceği yaptırımları sınırlaması nedeniyle daha fazla korunmaktadır. İflas Kanunu'nun (Faillissementswet) 305. maddesi uyarınca, ev sahibi, anlaşma yürürlüğe girmeden önce ortaya çıkan kira borçlarına dayanarak kiracılığı feshedemez veya tahliye edemez ve bu eski borç nedeniyle halihazırda devam eden bir tahliye işlemi yasa gereği askıya alınır. Koruma şartlıdır: Kiracı, o tarihten itibaren her kira taksitini zamanında ödemelidir ve yeni bir borç, ev sahibinin fesih ve tahliye yetkisini yeniden canlandırır. Tahliye ile karşı karşıya kalan bir kiracı, derhal belediye borç yardımına başvurmalıdır; ev sahibi ise halihazırda bir başvurunun devam edip etmediğini kontrol etmelidir.

1 Ocak 2021'den beri Hollanda'da ulusal bir erken uyarı sistemi uygulanmaktadır. Ev sahipleri, enerji tedarikçileri, su şirketleri ve sağlık sigortacıları, kendi tahsilat çabaları başarısız olduktan sonra, kiracının rızası olmaksızın, ödeme gecikmelerini belediyeye bildirmek zorundadır. Belediyeye ödeme yardımı yasası (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening) uyarınca, belediye her bildirime genellikle birkaç hafta içinde ve acil durumlarda (yaklaşan tahliye bunun standart örneğidir) daha hızlı bir şekilde ilk görüşme teklifiyle yanıt vermek zorundadır. Konut şirketleri bu iletişimi, işlemlerin ön koşulu olarak değerlendirmektedir.

Pratik rehberlik

Ev sahipleri için:

• Asla işleri kendi elinize almayın.
• Her şeyi belgeleyin: kira defteri, hatırlatma mektupları, ihtarname, uzlaşma teklifleri, komşulardan gelen tarihli şikayetler.
• Dava açmadan önce yazılı bir temerrüt bildirimi gönderin ve erken dava açıp istisnai durumlarda kaybetmek yerine, birikmiş borcun tolerans eşiğini açıkça aşmasını bekleyin.
• Gerekli durumlarda belediyeye borçlarınızı bildirin ve bunu kanıtlayabilecek durumda olun.

Kiracılar için:

• Tebligatı görmezden gelmeyin; savunmalı bir dava, gıyabi bir davadan çok farklı sonuçlanır.
• Duruşmaya katılın veya önceden yazılı savunma dilekçesi verin; ücretsizdir ve avukata gerek yoktur.
• Belediye borç yardımı için hemen başvurun, duruşmaya kanıt getirin ve her şeyi ödeyemeseniz bile düzenli olarak bir miktar ödeme yapın.
• Ev sahibi kilitleri değiştirdiyse veya elektrik, su gibi hizmetleri kestiyse, aynı gün içinde bir uzmandan tavsiye alın.
• Unutmayın ki, itiraz tek başına tahliyeyi durdurmayacaktır.

Özetle

• Kira sözleşmesini yalnızca mahkeme sona erdirebilir ve tahliyeye izin verebilir; örneğin kilitleri değiştirerek kendi başına hareket eden bir ev sahibi hukuka aykırı hareket etmiş olur.
• Kira borcu nedeniyle açılan tahliye davalarının çoğu, ihtarname ile değil, fesih (bağlayıcı olmayan) yoluyla ilerler ve başarıyı garanti eden veya engelleyen sabit bir kira borcu sayısı yoktur.
• Tahliye kararı normalde derhal uygulanır, bu nedenle temyiz tek başına bunu durdurmaz; uygulamanın askıya alınması için ayrı, zaman sınırlı adımlar mevcuttur.
• Geride bırakılan eşyalar, icra memurunun masrafları karşılığında belediye tarafından en fazla on üç hafta süreyle kaldırılıp depolanır ve kiracı ortaya çıkan masraflardan sorumlu kalır.
• Çocuklu kiracılar veya borç yeniden yapılandırma sürecinde olanlar gibi savunmasız durumdaki kiracılara mahkeme kararında ek ağırlık verilir, ancak otomatik olarak oturma hakkı tanınmaz.

Durumunuzdan emin değil misiniz? Bize durumunuzu anlatın. Size seçeneklerinizi bir iş günü içinde bildireceğiz.

Ne kadar Law & More Bu konuda size nasıl yardımcı olabileceğimiz, sayfamızda açıklanmıştır. kira avukatı sayfamızı ziyaret edin.