Hollanda'da tahliye: tebligattan icra memuruna kadar olan süreç

Hollanda'da tahliye, mahkeme kontrolünde bir süreçtir. Ev sahibi bunu kendi başına sonlandıramaz ve kiracı nadiren bir gecede evden çıkarılır. İlk ödemenin gecikmesinden tahliye aracının gelmesine kadar geçen süreçte, bir ihtarname, bir mahkeme celbi, bir duruşma, bir karar ve bir icra memurunun duyurusu yer alır. Bu makale, bu süreci, zamanlamayı, maliyetleri ve her iki tarafın da hareket edebileceği alanları açıklamaktadır.

Temel kural: Mahkeme kararı olmadan tahliye olmaz.

Ev sahibi asla kendi yetkisiyle tahliye işlemi gerçekleştiremez. Kiracılığı sona erdirmek ve mülkü boşaltmak ayrı kararlardır ve her ikisi de mahkemenin yetkisindedir. Bir hakim tahliye emri verip icra memuru bunu uygulayana kadar, kiracı, borç miktarına ve sözleşmede ne yazdığına bakılmaksızın, mülkte kalabilir.

Belki de yapmayacaktır:

• Kilitleri değiştirin veya zincir takın;
• Kiracıyı tahliye etmek için su, gaz, elektrik veya ısıtmayı kesmek;
• Kiracının eşyalarını kaldırmak, depolamak veya imha etmek;
• İster evin sahibi olsun ister olmasın, izinsiz olarak eve girmek.

Hollanda yasalarına göre bu, "kendiliğinden müdahale " (eigenrichting) olarak adlandırılır ve yasa dışıdır. Kiracı geçici bir tedbir kararı ( kort geding ) başlatabilir ve genellikle birkaç gün içinde geri döner; ev sahibi ise günlük ceza ödemesi ve resulting zarardan dolayı haksız fiilden sorumlu tutulmak suretiyle erişimi yeniden sağlamakla yükümlüdür. Kiracının rızası olmadan konuta girmek, aynı zamanda " huisvredebreuk " (138. madde) suçunu da oluşturabilir. Kilitleri değiştiren bir ev sahibi, muhtemelen kazanacağı bir davayı kesinlikle kaybedeceği bir davaya dönüştürür.

İki yol: opzegging ve ontbinding

Bildirim yoluyla fesih (opzegging)

Opzegging, bir konutun kira sözleşmesinin, taahhütlü posta yoluyla gönderilen yazılı bir bildirimle, yasal gerekçeler listesinde yer alan sınırlı sayıda nedenden biriyle sona erdirilmesidir. Bu nedenler, BW Kanunu'nun 7. Kitap, 4. Başlık, 5. Bölümünün kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin maddelerinde (271 ila 282. maddeler) yer almaktadır: kiracının iyi bir kiracı gibi davranmaması, ev sahibinin mülke kendi kullanımı için acilen ihtiyaç duyması ( dringend eigen gebruik ), kiracının makul bir yeni sözleşme teklifini reddetmesi ve mülkün yıkım veya yeniden geliştirme için gerekli olması.

İhbar süreleri, bir yıldan kısa süreli kiracılıklar için üç aydan başlar ve her ek yıl için bir ay artarak en fazla altı aya kadar çıkar. Sadece ihbar hiçbir şeyi sona erdirmez: Kiracı yazılı olarak onay vermedikçe, mahkeme aksi yönde karar verene kadar kiracılık kanunen devam eder ve ev sahibi dava açmak zorundadır. 1 Temmuz 2024'ten beri yürürlükte olan ve süresiz kiracılığı ana kural olarak yeniden getiren Wet vaste huurcontracten ile konutlar için sabit süreli sözleşmeler de kısıtlanmıştır; bu nedenle, sözleşmesinin sona ereceğini varsayan bir ev sahibi, süresiz bir kiracılık yapıyor olabilir.

Sözleşmenin ihlali nedeniyle fesih (bağlayıcı olmayan)

Madde 6:265 BW, ifadaki her türlü başarısızlığın, özel niteliği veya önemsizliği nedeniyle feshi haklı çıkarmadığı durumlar hariç, diğer tarafa sözleşmeyi feshetme yetkisi verdiğini belirtir. Konutlar için bu yetki yazılı olarak kullanılmaz: Madde 7:231 BW, yapılı bir mülkün kiracılığının feshi yetkisini mahkemeye bırakır. İstisna, Afyon Yasası'nın 13b maddesi veya Belediyeler Yasası'nın 174a maddesi uyarınca mülkün idari olarak kapatılmasıdır; bu durumda ev sahibi mahkemeye başvurmadan sözleşmeyi feshedebilir.

Kira borcu davalarında, bağlayıcı olmayan dava neredeyse her zaman tercih edilen yoldur. Önceden ihbar süresi işlemez, olayların belirli bir kalıba uyması gerekmez ve ev sahibi para talebini, feshi ve tahliyeyi tek bir davada birleştirebilir. Aynı yaklaşım, rahatsızlık verme, izinsiz alt kiralama ve kenevir yetiştirme durumlarında da geçerlidir.

Ne kadarı yeterli? Tolerans eşiği

“Özel niteliği veya önemsizliği nedeniyle fesih gerekçesi oluşturmadığı sürece” ifadesi, kiracının başlıca savunmasıdır. 28 Eylül 2018 tarihli (ECLI:NL:HR:2018:1810) ön kararında Hoge Raad, testin nasıl işlediğini teyit etmiştir. Bu, bir istisnası olan temel bir kuraldır: prensipte herhangi bir ihlal, fesih yetkisi verir; ev sahibi ihlali ispat eder ve kiracı istisnayı ispat etmelidir. İstisna, kanunda belirtilen faktörlerle sınırlı değildir; kiracının evini elinde tutma menfaati de dahil olmak üzere tüm koşullar değerlendirilebilir ve mahkeme, temerrüt durumunda bile bunları değerlendirmek zorundadır.

Dolayısıyla, tek bir gecikmiş ödeme veya küçük bir bakiye, tahliye emrine yol açmaz. Ancak, fesih işleminin ne zaman gerçekleşeceğine dair aylık bir eşik de yoktur: hiçbir yasa veya mahkemelerin ulusal bir yönergesi bunu belirlemez. Uygulamada, birkaç aya ulaşan kira borçları, ev sahiplerinin dava açtığı ve davanın gerçek bir şansa sahip olduğu noktadır; ancak bu rakam tek başına hiçbir şeyi belirlemez - mahkeme yine de ihlali Hoge Raad'ın değerlendirmesini gerektirdiği her şeye karşı tartmak zorundadır ve daha büyük borçlarda feshi reddedebilir veya daha küçük borçlarda kabul edebilir.

Sınırda kalan davalar, aritmetik kadar davranışa da bağlıdır: kiracının ihtar mektubuna cevap verip vermediği, bir anlaşma teklif edilip edilmediği ve bu anlaşmanın bozulup bozulmadığı ve borç yardımı talep edilip edilmediği gibi faktörler önemlidir.

Olağan prosedür, adım adım

Kira anlaşmazlıkları , söz konusu meblağ ne olursa olsun, alt bölge mahkemesine ( kantonrechter ) gider ve icra memurunun celbiyle ( dagvaarding ) başlar. Avukat tutmak zorunlu değildir, ancak ev sahibi tarafında yaygındır ve kiracı tarafında genellikle belirleyicidir.

Savunmasız bir kira borcu davası genellikle üç ila beş ay sürer. Bunu ve tablodaki her aralığı bir hak olarak değil, uygulama olarak değerlendirin: tahliye için asgari bildirim süresi dışında, bu sürelerin hiçbiri kanunla belirlenmemiştir. Mahkeme, tahliye tarihini kararında belirler ve duruşma ve karar verme süresi, alt bölge davaları için geçerli usul kurallarına ve ilgili mahkemenin iş yüküne bağlıdır; bu da Rechtspraak'ın yayınladığı işlem rakamlarında belirtilmektedir. Savunmalı bir dava veya kiracının anlaşmaya uyduğu bir dava daha uzun sürer ve çoğu zaman tahliye olmadan sonuçlanır.

Geçici icra edilebilirlik ve temyiz

Tahliye kararı normalde 233. madde (Rv) uyarınca geçici olarak icra edilebilir ( uitvoerbaar bij voorraad ) olarak ilan edilir . Kiracıların en sık yanlış anladığı nokta burasıdır: 350. madde (Rv) dahil olmak üzere yüksek mesleklerle ilgili maddelere tabi olan bir temyiz, kendi başına icrayı askıya almaz. Ev sahibi, temyiz süreci devam ederken tahliye işlemini gerçekleştirebilir.

Kiracı, genellikle ilk hakimin değerlendiremediği bir hukuki veya fiili hata ya da acil durum gerektiren sınırlı bir testle, icranın askıya alınması için temyiz mahkemesine başvurabilir. Alternatif olarak, 438. madde (Rv) uyarınca geçici tedbir hakimi önünde icra ihtilafı ( executiegeschil ) davası açabilir ve hükmün şimdi icra edilmesinin hakkın kötüye kullanılması olduğunu savunabilir. Her ikisi de davanın yeniden görülmesi anlamına gelmez. Her ikisi de zamanında yapılan bir temyizi varsayar ve süre kısadır: normal bir davada hüküm tarihinden itibaren üç ay, ancak kort geding'de (339. madde Rv) hüküm tarihinden itibaren sadece dört hafta.

İhtiyati tedbir yolu (kort geding)

Kort geding, 254. maddeden başlayan maddeler uyarınca geçici tedbir hakimi ( voorzieningenrechter ) önünde yapılan özet yargılamadır . Genellikle birkaç hafta içinde geçici bir karar verir, ancak bir sözleşmeyi feshedemez. İşte kilit sınırlama budur: bir ev sahibi kort geding'de bağlayıcı bir karar alamaz, yalnızca tahliye emri alabilir.

Bu, ancak talebin acil olduğu ve olağan yargılama sürecinin sonucunun ciddi şekilde şüpheli olmadığı durumlarda ev sahibi için mümkündür; örneğin, ciddi rahatsızlık, mülkün suç amaçlı kullanımı, kira sözleşmesinin açıkça sona ermesinden sonra işgalin devam etmesi veya tapusuz işgal. Basit bir kira borcu davası nadiren bu kapsamda değerlendirilir: kiracının evine olan ilgisi, ev sahibinin hızlı işlem yapma ilgisinden daha ağır basar.

Kiracılar için de en az o kadar faydalıdır: Kilitleri değiştiren bir ev sahibine karşı kullanılabilecek ve koşullar kesin olarak değiştiğinde ilan edilen tahliyeyi durdurabilecek bir araçtır.

İzinsiz işgalciler, işyerleri ve tapusu olmayan sakinler

Gecekondular

İzinsiz işgal, suç teşkil eden bir eylemdir ve iki yol vardır: mal sahibi tarafından açılacak bir hukuk davası veya savcı tarafından verilecek bir tahliye kararı. Yüksek Mahkeme, 28 Ekim 2011 tarihli kararında (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880), cezai yol üzerinden tahliyenin, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'nin 8. maddesi uyarınca konuta saygı hakkına o kadar ciddi bir müdahale teşkil ettiğine hükmetmiştir ki, önceden yargısal inceleme gerektirir: yetkililer bunu yazılı olarak bildirmeli, en az yedi gün süre tanımalı ve kamu güvenliğine yönelik tehdit gibi istisnai durumlar dışında hakimin kararını beklemelidir.

İş yeri

BW'nin 290 ve sonraki maddeleri kapsamındaki perakende ve konaklama mekanlarının kiracıları, kendilerine özgü şartlar ve fesih gerekçelerine sahiptir. Diğer ticari mekanların, özellikle ofis ve sanayi alanlarının kiracıları ise BW'nin 7:230a maddesi kapsamına girer; bu ayrım, 290 ve 230a maddeleri kapsamındaki ticari kira sözleşmeleri hakkındaki makalemizde açıklanmıştır : Kiracılık sona erdikten ve tahliye bildirimi yapıldıktan sonra, kiracı, tahliye süresini uzatmak için alt bölge mahkemesine başvurabilir ve bu başvuru beklemedeyken tahliye işlemi askıya alınır. Başvuru, tahliye için ilan edilen tarihten itibaren iki ay içinde yapılmalıdır ve mahkeme en fazla üç kez birer yıllık uzatma verebilir.

Tapusuz işgalciler

Mülkte sözleşmesi olmayan biri — eski bir kiracının geride bıraktığı eşi, ayrılmak istemeyen bir misafir, süresi dolmuş bir işgal karşıtı anlaşma kapsamında oturan bir kişi — oturma güvencesine sahip değildir ve bunlar en açık kort geding vakalarıdır. Dikkat edilmesi gereken nokta, işgal karşıtı olarak etiketlenen bir düzenlemenin bazen gerçeklere dayanarak kiracılık olarak kabul edilmesi ve bunun getirdiği korumadan yararlanmasıdır.

İcra memuru, duyuru ve eşyalar

Tahliye emrini yalnızca mahkeme icra memuru ( gerechtsdeurwaarder ) uygulayabilir ve o da kamu görevlisidir, ev sahibinin çalışanı değildir. Kararı tebliğ eder, kiracının evi boşaltmasını emreder ve ardından tahliyeyi başka bir tebligatla duyurur. Zorla tahliye, gedwongen ontruiming'in 555 ila 562. maddeleriyle düzenlenir. 555. madde, bu emir ile tahliye arasında en az üç günlük bir süre belirler; bu kısa yasal asgari süre, kararda verilen daha uzun gönüllü süre değildir.

İcra memuru, o gün polis çağırarak içeri girmeyi ve düzeni sağlamayı, ayrıca bir çilingir çağırmayı isteyebilir. Ev sahibi ilk etapta eşyaları taşıyanları ayarlar ve öder, geride kalan eşyalar da çıkarılır. Eşyalara ne olacağı artık yerel uygulamaya bağlı bir konu değildir. Belediye, malları icra eden tarafın masrafları karşılığında alıp depolamak zorundadır ve bu depolama için idari icra kuralları geçerlidir (556. madde Rv, 5:29 ve 5:30. maddeler Awb'ye atıfta bulunarak). Depolama süresi on üç haftaya kadar sürer, bundan sonra mallar satılabilir veya imha edilebilir; satılması durumunda eski sahibi üç yıl boyunca satış gelirleri üzerinde hak iddia edebilir. Sahibi için makul bir değeri olmayan mallar ve tehlikeli veya bozulabilir her şey doğrudan elden çıkarılabilir. Masraflar, belediyeden gelen bir fatura yoluyla değil, ev sahibi aracılığıyla kiracıya ulaşır.

Tahliye işlemi son ana kadar iptal edilebilir. İcra memurları, borç ve masrafların tamamı ödendiğinde veya bir anlaşmaya varılıp ev sahibi tahliyenin durdurulmasını talep ettiğinde genellikle tahliyeyi durdururlar. Ancak nakliyeciler ayarlandıktan sonra esneklik önemli ölçüde azalır.

Maliyetler ve sonunda kimin ödeyeceği

Alt mahkeme davalarındaki mahkeme harçları ( griffierecht ), dava konusu tutara ve davacının şirket, birey veya sınırlı imkanlara sahip bir taraf olup olmadığına bağlıdır; çoğu durumda düşük bir sabit ücret ödenir. Ücret dilimleri ve tutarlar kanunla belirlenir, her yıl 1 Ocak'tan itibaren geçerli olmak üzere güncellenir ve Rechtspraak'ın tuttuğu tabloda yayınlanır; uygulanacak oran, davanın açıldığı tarihte yürürlükte olan orandır. Mahkeme harcına KDV uygulanmaz.

Buna, icra memurunun ücretleri de eklenir; bu ücretler, icra memurlarının vergi kanunu (Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders) tarafından belirlenir ve her yıl 1 Ocak'tan itibaren endekslenir. İcra edilebilir bir mahkeme kararının tebliğ edilmesi mütevazı bir ücrete tabidir; zorla tahliyenin kendisi ise bunun kat kat fazlasına mal olur. Güncel ücretler, kararnameyle birlikte yayınlanır ve icra memuru talep üzerine bunları bildirecektir. Eşyaların taşınması, depolanması ve ev sahibinin kendi avukatlık ücretleri bu ücretlerin üzerine eklenir ve herhangi bir şeye bağlı değildir, bu nedenle toplam maliyet, mülkün büyüklüğüne ve bırakıldığı duruma bağlıdır.

Kaybeden taraf kazananın masraflarını öder, ancak Hollanda'daki masraf kararı tam bir tazminat değil, sabit bir katkı payıdır ve genellikle gerçek yasal harcamaların çok altındadır. Ev sahibi için, başarılı bir tahliye genellikle yine de mali bir kayıptır, çünkü karar ve kira borçları, tanımı gereği parası olmayan bir kiracıya karşı uygulanır. Kiracı için ise kaybetmek, kira borçları, faiz, mahkeme ve icra memuru ücretleri, taşınma ve depolama masraflarının yanı sıra yaşayacak bir yer bulma anlamına gelir ve borç tahliyeden sonra da devam eder.

Savunmasız durumdaki kiracılar

Çocuk sahibi olmak kiracıya oturma hakkı vermez, ancak bu durum, BW 6:265 maddesindeki istisna kapsamında değerlendirilen bir durumdur ve hakimin her iki tarafı da bir anlaşmaya varmaya zorlaması için güçlü bir nedendir. Mahkemeler sıklıkla "son şans" kararı verir: fesih ve tahliye kararı verilir, ancak kiracı kararlaştırılan bir programa uyduğu sürece bu karar uygulanmaz.

Yasal borç yeniden yapılandırma anlaşmasına kabul edilen bir kiracı daha da güçlüdür, çünkü moratoryum bireysel alacaklıların uygulayabileceği yaptırımları kısıtlar. İflas Kanunu'nun 305. maddesi uyarınca, ev sahibi, borç yeniden yapılandırma anlaşması yürürlüğe girmeden önce ortaya çıkan kira borçlarına dayanarak kiracılığı feshedemez veya tahliye edemez ve bu eski borç nedeniyle halihazırda devam eden bir tahliye, kanun gereği askıya alınır. Koruma şartlıdır: Kiracı, o tarihten itibaren her düşen kira taksitini zamanında ödemelidir ve yeni bir borç, ev sahibinin fesih ve tahliye yetkisini yeniden canlandırır. Tahliye ile karşı karşıya kalan bir kiracı derhal belediye borç yardımına başvurmalıdır; ev sahibi ise halihazırda bir başvurunun devam edip etmediğini kontrol etmelidir.

1 Ocak 2021'den beri Hollanda'da ulusal bir erken uyarı sistemi uygulanmaktadır. Ev sahipleri, enerji tedarikçileri, su şirketleri ve sağlık sigortacıları, kendi tahsilat çabaları başarısız olduktan sonra, kiracının rızası olmaksızın, ödeme gecikmelerini belediyeye bildirmek zorundadır. Belediyenin borç ödeme yardımı yasası (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening) uyarınca, belediye her bildirime ilk görüşme teklifiyle yanıt vermek zorundadır; bu yasanın 3. ve 4. maddeleri, durumun acil olduğu durumlarda (yaklaşan tahliye standart örnektir) dört hafta içinde veya üç iş günü içinde bunu gerektirir. Konut şirketleri, iletişimi işlemlerin ön koşulu olarak değerlendirmektedir.

Pratik rehberlik

Ev sahipleri için:

• Asla işleri kendi elinize almayın.
• Her şeyi belgeleyin: kira defteri, hatırlatma mektupları, ihtar mektubu, uzlaşma teklifleri, komşulardan gelen tarihli şikayetler.
• Dava açmadan önce yazılı bir temerrüt bildirimi gönderin ve erken dava açıp istisnai durumlarda kaybetmek yerine, birikmiş borcun tolerans eşiğini açıkça aşmasını bekleyin.
• Gerekli durumlarda belediyeye borçlarınızı bildirin ve bunu kanıtlayabilecek durumda olun.

Kiracılar için:

• Tebligatı görmezden gelmeyin; savunma yapılan bir dava, temerrüde düşmekten çok farklıdır.
• Duruşmaya katılın veya önceden yazılı savunma dilekçesi verin; ücretsizdir ve avukata gerek yoktur.
• Belediye borç yardımı için hemen başvurun, duruşmaya kanıt getirin ve her şeyi ödeyemeseniz bile düzenli olarak bir miktar ödeme yapın.
• Ev sahibi kilitleri değiştirdiyse veya elektrik, su gibi hizmetleri kestiyse, aynı gün içinde bir uzmandan tavsiye alın.
• Unutmayın ki, itiraz tek başına tahliyeyi durdurmayacaktır.

Law & More Tahliye davalarında, ihtar mektubundan icra memuruna kadar, alt bölge mahkemesi ve kort geding'de hem ev sahipleri hem de kiracılar adına hareket ediyoruz. Savunmalı bir dava, temerrüt davasından çok farklı ilerlediği ve temyiz tek başına tahliyeyi durdurmadığı için, lütfen bir tebligat veya tahliye bildirimi gelir gelmez bizimle iletişime geçin.