Erfpacht: Hollanda'da uzun süreli arazi kiralama yöntemi, alıcılar için açıklanmıştır.

Eğer Hollanda'da ev satın almakve özellikle Amsterdamİlanlarda mülkün şu özelliklere sahip olduğu belirtilebilir: op erfpachtBu durumda, araziyi değil, başkasının arazisi üzerinde, bazen bir asır önce o arazi sahibi tarafından yazılmış şartlara bağlı olarak, sınırlı bir ayni hak satın alıyorsunuz. Bu şartlar, ne kadar ödeyeceğinizi, ne kadar süreyle kullanacağınızı ve bir bankanın size kredi verip vermeyeceğini belirliyor.

Hollanda mülk hukukunda erfpacht nedir?

Erfpacht , sahibine ( erfpachter ) başkasına ait taşınmaz malı elinde bulundurma ve kullanma hakkı veren sınırlı bir ayni haktır (BW Madde 5:85). Arazi sahibi, arazinin sahibi olarak kalır. Erfpachter'in hakkı, sözleşmeye dayalı değil, ayni bir haktır: Tapu Sicilinde (Kadaster) kayıtlıdır, satılabilir, ipotek edilebilir ve miras yoluyla devredilebilir ve arazinin satışından sonra da devam eder.

Tapu senedi, erfpachter'ı periyodik bir meblağ, yani kanon veya arazi kirası ödemeye mecbur edebilir (madde 5:85 BW). Kanon yasal olarak zorunlu değildir, ancak neredeyse tüm konut erfpacht'larında kanon bulunur. Aksi takdirde, erfpachter, mülkün gelirleri ve kiraya verme hakkı da dahil olmak üzere, mal sahibinin sahip olacağı kullanım haklarına genel olarak sahiptir (madde 5:89 BW) ve onarımlar ona aittir. Yapamayacağı şey ise mülkün kullanım amacını değiştirmek veya şartların mal sahibinin rızasına bağlı kıldığı işleri yapmaktır.

Tam mülkiyet ( volle eigendom ) kalıcıdır, korunması hiçbir maliyet gerektirmez ve yalnızca genel kanunlara tabidir. Erfpacht ise başkasının arazisi üzerinde uygulanır, o mal sahibinin şartlarına tabidir ve revize edilebilir veya sona erebilir. Üzerinde faal bir top bulunan erfpacht üzerindeki bir daire, genellikle tam mülkiyete sahip aynı daireden daha az değerlidir ve bu fark her zaman satış fiyatında görünmez.

Erfpacht, opstal ve bir binanın kiralanması

• Erfpacht Başkasının arazisini elinde bulundurma ve kullanma hakkı verir (madde 5:85 BW). Parsel üzerindeki binalar genellikle erfpacht hakkının bir parçasıdır.
• BinaÜst toprak hakkı (Madde 5:101 BW), bir başkasının arazisinde, üzerinde veya üstünde binalar, yapılar veya bitkiler inşa etme veya edinme hakkı verir ve bir yapının toprak sahibine ait olduğu kuralını çiğner. Bu hak, bir ödeme gerektirebilir. intikamve genellikle bir kablo, güneş paneli gibi durumlarda erfpacht veya kira sözleşmesinin yanında bağımlı bir hak olarak verilir, ancak tek başına da var olabilir. Erfpacht'a ilişkin yasal kurallar, üst hak için de aynı şekilde geçerlidir (madde 5:104 BW).
• KiraBir bina veya konutun kiralanması, bir sözleşmedir, gerçek bir hak değildir: tescil edilebilir bir menfaat, ipotek yoktur ve 7. Kitap BW'deki kiracılık kuralları geçerlidir. Kiracı, işgal için kira öder; bir erfpachter ise sahip olduğu ve satabileceği bir mülkiyet hakkı için kanon öder.

Tapu senedi ve genel şartlar

Bir erfpacht hakkı, noter senedi ile oluşturulur ve kamu kayıtlarına tescil edilir. Erfpachtakte , arsa, süre, başlangıç ​​kanunu, izin verilen kullanım gibi bireysel şartları belirler ve ardından neredeyse her zaman geçerli bir dizi genel koşul ilan eder . Bu genel koşullar, pazarlığın özünü oluşturur: revizyon mekanizması, satın alma kuralları, onay gereklilikleri, tazminat rejimi, fesih yetkileri.

İhraç yılının koşulları geçerlidir.

En sık gözden kaçırılan ve belirleyici olan nokta budur. Bir belediyenin tek bir şartlar kümesi değil, farklı yıllarda yayınlanan ve her biri kendi yetki alanı altında verilen arsaları düzenleyen bir dizi şartı vardır. AmsterdamBu seriler yıl bazında tanımlanır; bunlar arasında AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 ve 2016 bulunur ve bunlardan AB 1994, AB 2000 ve AB 2016 serileri günümüzde en sık karşılaşılanlardır. Farklılıklar kozmetik değildir: eski setler, sahibine revizyon konusunda geniş bir takdir yetkisi ve sınırlı tazminat hakkı tanıyabilir.

Soru asla “bu şehirdeki arsa kullanım şartları nelerdir?” değil, “ bu arsaya hangi şartlar uygulanır?” olmalıdır. Cevap Kadastro'dadır: kuruluş senedi ve daha sonraki değişiklik senetleri, şartları yıla göre belirtir. Noterinizden, söz konusu senedi ve şartların tam metnini temin etmesini ve okumasını isteyin – özetini veya temsilcinin paragrafını değil.

Arazi kirası (kanon)

Kanon, arazinin kullanımına karşılık yapılan periyodik ödemedir. Genellikle, belirlenen arazi değerine uygulanan bir kanon yüzdesi şeklindedir; bu yüzde, mülkün değerinin bir oranından veya bir tarifeden türetilmiş, kalan orandan elde edilir. Amsterdam Bu faktör, söz konusu cadde üzerindeki mülkün değerine oranla arsa değerini ifade eden buurtstraatquote'tur.

Revizyonlar arasında, çoğu modern koşul, yıllık olarak tüketici fiyat endeksine göre kira bedelini endeksler. Endeksleme revizyon değildir: enflasyonu takip eder ve tahmin edilebilirdir, oysa revizyon temel arazi değerini sıfırlar ve kira bedelini katlayabilir. Ödememe, nihayetinde kiracının hakkını kaybetmesine neden olabilir.

Üç tür arsa

Voortdurend ve eeuwigdurend ifadelerinin her ikisi de İngilizce kayıtlarda "perpetual" olarak geçmektedir. Bunlar aynı şey değildir ve aralarındaki fark büyük bir maddi değere sahiptir. Süreli bir sürekli hak, yalnızca belirli bir süre için bir kanun maddesinin satın alınmasına da yol açabilir: süre ve satın alma ayrı konulardır.

Dönem sonundaki revizyon: en büyük finansal risk

Devam eden erfpacht (arazi mülkiyeti) için, bir dönemin sonu, arazi sahibinin kanonu mevcut arazi değerine göre yeniden belirleyebileceği zamandır. Dönemler on yıllarca sürdüğü ve Hollanda'daki kentsel arazi değerleri hızla arttığı için, yeni kanon eskisinin büyük bir katı olabilir.

• Bu, kademeli bir süreç değil. Artış, onlarca yıl öncesinden belirlenmiş bir tarihte, tek seferde gerçekleşiyor.
• Mekanizma eski koşullarda çalışıyor. Bazı eski düzenlemelerde, mal sahibinin takdir yetkisi geniştir ve itiraz, mahkeme yerine değerleme prosedürüyle sınırlıdır.
• Kredi verenler geleceğe bakıyor. Yaklaşan bir revizyon tarihi hem kredinizi hem de karşılaşacağınız ikinci el piyasasını etkiler.

İmzalamadan önce, mevcut dönemin bitiş tarihini, revizyon mekanizmasını ve – gösterge niteliğinde rakamlar yayınlanıyorsa – bugün revize edilmesi durumunda kanunun ne olacağını belirleyin. Bir revizyon süreci devam ediyorsa, teklif ve itiraz süresi mutlaka incelenmelidir.

Arazi kirasından satın almak (afkoop)

Bir mülk sahibi, kanon ödemek yerine, bir sermaye bedeli karşılığında onu satın alabilir. Belirli bir süre için satın alma, mevcut dönemin geri kalanı için kanonu önceden öder; bu dönem sona erdiğinde, yükümlülük revize edilmiş şartlarla yeniden başlar, bu nedenle "kanon satın alındı" olarak ilan edilen bir mülk, yalnızca oldukça yakın bir tarihe kadar kapsama dahil olabilir. Sürekli satın alma , kanonu gelecekte herhangi bir revizyon olmaksızın sonsuza dek ortadan kaldırır.

Satın alma işlemi, araziyi satın almak anlamına gelmez: mülkiyet hakkı sahibinde kalır, sadece ödeme yükümlülüğü sona erer ve kullanım ve izin koşulları geçerliliğini korur. Satın alma işleminin teklif edilip edilmeyeceği, nasıl hesaplanacağı ve dönem ortasında yapılıp yapılamayacağı genel kanun değil, koşullara bağlıdır. Noter senedi ile gerçekleştirilir ve tescil edilir. Vergi uygulaması da aynı ayrımı izler ve periyodik bir satın alma işlemi ile sermaye satın alma işlemi aynı değildir; bu nedenle, seçtiğiniz yolun sonuçlarını taahhütte bulunmadan önce bir vergi danışmanına danışın.

Amsterdam: devam edenden kalıcıya erfpacht

Amsterdam Bu nedenle bu konu uluslararası alıcıların çoğu için önemlidir: şehrin konut stokunun büyük bir kısmı, tarihsel olarak periyodik revizyonlarla devam eden erfpacht (arazi tahsisi) sistemiyle belediyeye ait kiralık araziler üzerinde yer almaktadır.

2016 yılından itibaren belediye, yeni bir genel şartlar dizisi altında yeni tahsisler için sürekli erfpacht (arazi tapusu) vermeye başladı ve mevcut kiracıların geçiş yapmasına ( overstappen ) olanak tanıyan bir program başlattı. Kiracı, referans anındaki arazi değerinden hesaplanan sürekli bir bedel veya sürekli bir satın alma bedeli belirten bir teklif için başvurur; kabul, Kadastro'da tescil edilen bir değişiklik senedine yol açar.

Finansal açıdan önemli nokta referans tarihi ve indirimdir. 8 Ocak 2020'den önce yapılan başvurular , daha sonra yapılanlara göre daha avantajlı şartlarda hesaplanmıştır: bu tarih, avantajlı geçiş primi ve arsa değeri indirimine hak kazanmayı belirleyen referans tarihidir; arsa değeri ise mülk değerinden buurtstraatquote (arazi fiyatı) yoluyla elde edilir. Bu tarihi kaçıranlar için ikinci şans düzenlemeleri o tarihten beri kendi şartları ve son başvuru tarihleriyle yapılmıştır ve bunlar kanunla değil, yalnızca belediye tarafından belirlenir. Bu nedenle, belirli bir mülk için bir başvuru penceresinin açık olup olmadığını ve hangi hesaplama yöntemiyle olduğunu, taahhütte bulunmadan önce belediyenin yayınladığı şemadan öğrenmek gerekir: satıcıdan daha önce verilmiş herhangi bir teklif isteyin ve mevcut son başvuru tarihini doğrudan belediyeden kontrol edin. Bir hesaplama yöntemi ile diğeri arasındaki fark on binlerce avroya ulaşmaktadır.

Bundan üç pratik sonuç çıkarılabilir:

• Satıcının elinde ne olduğunu belirleyin. Devam eden erfpacht; başvurusu yapılmış ancak tamamlanmamış bir geçişle devam eden erfpacht; endeksli bir kanona sahip sürekli erfpacht; ve süresiz olarak satın alınmış sürekli erfpacht, dört farklı fiyattan dört farklı varlıktır.
• Teklif, değişim anlamına gelmez. Değişiklik belgesi imzalanıp tescil edilene kadar, mülk eski rejim kapsamında kalır. Bir alıcının mevcut bir teklifi devralıp devralamayacağı ve ne zaman devralabileceği, planın şartlarına bağlıdır.
• Belediye planları değişiyor. Amsterdam'ın erfpacht politikası tartışmalıdır ve defalarca değiştirilmiştir; son tarihler, indirimler, arazi değeri faktörleri ve kanon yüzdeleri yıldan yıla farklılık gösterir. Burada belirtilen hiçbir şey, satın alma günündeki durumu yansıtmaz.

Özel arazi parseli: geliştiriciler, şirketler ve kurumsal sahipler

Arsalar ayrıca müteahhitler, konut şirketleri, kurumsal yatırımcılar, hayır kurumları ve özel arazi sahipleri tarafından uzun vadeli kiralama yoluyla da kiraya verilir. Kanun aynıdır; ancak koşullar genellikle farklıdır.

Özel sektör koşulları, bilindik şekillerde daha az elverişli olma eğilimindedir: daha kısa veya sabit süreler ve devamlılık olmaması; daha kısa aralıklarla, bazen beş veya on yılda bir revizyon; revizyonun arazi değerinden ziyade mülk değerine bağlı olması, böylece kiracının kendi iyileştirmelerinin artışı beslemesi; tazminatın hariç tutulması veya sınırlandırılması; kiralama, tadilat ve satış konusunda geniş onay gereksinimleri. Satıcının fiyatı düşürmek için araziyi elinde tuttuğu, ilk kez ev sahibi olacaklara pazarlanan bazı projeler, bu türden erfpacht (arazi paylaşımı) yapılarıdır.

Belediye, siyasi kısıtlamaları ve işleyen bir konut piyasasına olan ilgisi olan kalıcı bir kurumdur; özel bir toprak sahibi ise bir yatırıma sahiptir. Özel arazi satın almak bu nedenle kötü değildir, ancak koşullarının bir alıcının okuduğu belediye koşullarına benzediğini asla varsaymayın.

Kira sözleşmesinin sonunda tazminat

Bir erfpacht hakkı sona erdiğinde, eski erfpacht sahibi prensip olarak kendi inşa ettiği veya selefinden ödeme karşılığında edindiği binaların, işlerin ve bitkilerin değeri için tazminat alma hakkına sahiptir (madde 5:99 BW) ve bu tazminat ödenene kadar mülkiyeti elinde tutabilir (madde 5:100 BW).

İki şart önemlidir. Hak, yasanın izin verdiği sınırlar dahilinde tapu senediyle sınırlandırılabilir veya hariç tutulabilir ve eski özel şartlar genellikle bunu içerir. Ve bu, binalar için tazminattır, kiracılık ve mülkiyet değeri arasındaki fark için değil: geçici hakkı sona eren bir kiracı, evin piyasa değerini almaz. Şartlarda "binaların değeri"nden bahsediliyorsa, değerleme esası her şeyi belirler.

İpotek veren kuruluşun pozisyonu

Bir erfpacht hakkı ipotek edilebilir ve çoğu Hollandalı kredi kuruluşu kiralık mülklere kredi verir. Bir kredi kuruluşunun mülkünüze kredi verip vermeyeceği neredeyse tamamen genel koşullara bağlıdır. Kredi kuruluşları, hakkın türünü ve geçici ise, kredi vadesine karşı kalan süreyi; kuralın sabit, endeksli veya revizyona açık olup olmadığını ve bir sonraki revizyonun ne zaman yapılacağını; fesih durumunda teminatın ortadan kalkıp kalkmayacağını; kredi kuruluşuna bildirimde bulunulması ve temerrüdü giderme izni verilmesi gerekip gerekmediğini; ve sonunda tazminatın geçerli olup olmadığını değerlendirir.

Bu durumu uygulanabilir kılan iki şey var. Büyük belediyelerin standart koşulları genellikle ana kredi verenler tarafından kabul edilir, bu nedenle bunlardan yapılan bir satın alma nadiren finansman sorunu yaratır. Özel erfpacht (arazi tapusu) daha zor bir durumdur, çünkü koşullar arazi sahibinin belirlediği her şeydir. Burada, yapının bu özel koşullar kümesi için kabul edilebilirliği, kredi veren ve varsa ipotek kefili ile birlikte belirlenmelidir. Ulusal ipotek garantisi (NHG) talep edildiğinde, durum yayınlanır. Her yıl yeniden yayınlanan NHG koşulları ve standartları, geleneksel erfpacht'ı kabul eder, ancak kredinin vadesine göre ölçülen kira süresinin kalan süresine ilişkin şartlar getirir ve bu şartlar, binalar için tazminata ilişkin yasal hakkın yürürlüğe girdiği 1 Ocak 1992'den önce oluşturulan haklar için daha katıdır. Geleneksel olmayan bir yapı ve herhangi bir alıcı desteği ( koperssteun ) biçimi, NHG tarafından kabul edilmiş olmalıdır ve NHG, kabul ettiği yapıların listesini yayınlar. Listede yer almayan bir proje NHG tarafından finanse edilmeyecektir.

Eğer başvuru, kiralama şartları eklenmiş şekilde hiçbir zaman kredi verene ulaşmadıysa , finansman şartı ( financieringsvoorbehoud ) hiçbir şeyi korumaz.

Satış: Onay ve Borçlar

Bir erfpacht hakkı devredilebilir, ancak tapu devir veya bölme için arazi sahibinin onayını gerektirebilir (madde 5:91 BW); onay verilmediği takdirde, yasa mahkemenin izniyle bunun yerine geçmesine izin verir. Çoğu belediyede onay bir formalitedir, ancak asla varsaymayın: zaman çizelgesi tamamlanmaya uygun olmalı ve koşullar, herhangi bir gecikme veya ihlal olmamasını gerektirebilir.

Borç gecikmeleri şu haktan doğar: Alıcı ve satıcı, devirden önceki beş yıl içinde vadesi gelen borçlardan müşterek ve müteselsil olarak sorumludur (Madde 5:92 BW). Noter, borç durumu, borç gecikmeleri, masraflar ve iddia edilen ihlaller hakkında arazi sahibinden yazılı bir beyan almalıdır.

Arazi sahibi tarafından fesih

Arazi sahibi, borcun iki yıl üst üste ödenmemesi veya borçlunun ciddi bir ihlalde bulunması durumunda, erfpacht'ı ( ipotek sözleşmesini ) feshedebilir (madde 5:87 BW). Formaliteler katıdır ve borç vereni korur: Fesih, temerrüt gerekçesiyle, en az bir ay önce icra memurunun emriyle gerçekleştirilir ve bankanın devreye girip borcu giderebilmesi için, ipotek alacaklısı veya diğer sınırlı hak sahibi olarak kayıtlı herkese sekiz gün içinde tebliğ edilmelidir (madde 5:87, madde 5:88 BW). Ayrıca, erfpacht'ın oluşturulmasından yirmi beş yıl geçtikten sonra, taraflardan herhangi biri, öngörülemeyen durumlar nedeniyle mahkemeden sözleşmeyi değiştirmesini veya feshetmesini isteyebilir (madde 5:97 BW) - bu, sadece pahalı hale gelen bir borca ​​karşı bir çözüm yolu değil, dar bir yoldur.

Alıcının imzalamadan önce kontrol etmesi gerekenler

• Tescilli kuruluş senedi ve daha sonraki her türlü değişiklik veya devralma senedi.
• Hangi genel koşullar kümesinin geçerli olduğu, yıllara göre ve tam metniyle birlikte.
• Söz konusu hakkın geçici, sürekli veya kalıcı olup olmadığı ve kesin sona erme veya dönem bitiş tarihi.
• Mevcut kanon, indeksleme temeli ve satın alınmış olup olmadığı - eğer öyleyse, ne zamana kadar.
• Bir sonraki revizyon tarihi ve mekanizması ile devam eden revizyon veya değişiklik prosedürleri.
• Arazi sahibinin onayının devir için gerekli olup olmadığı ve bu işlemin ne kadar sürdüğü.
• Arazi sahibinden, borçlar, masraflar ve iddia edilen ihlallerle ilgili yazılı bir açıklama.
• Kredi veren kuruluşun bu şartlarla kredi vereceğine dair yazılı teyit.
• Daireler için: kira sözleşmesinin mal sahipleri derneğiyle nasıl etkileşimde bulunduğu ve aidatları kimin ödediği.
• Her Ticaretçi İçin Mükemmellik AmsterdamBelediyenin, satın alma gününde geçerli olan, geçişe ilişkin güncel ve yayınlanmış görüşü.

Erfpacht bir kusur değildir. Elinizdeki tapu kayıtlarıyla, mülkiyeti elde tutmanın daha şartlı bir yoludur ve tamamen geçerli olabilir. Hatalar, kira sözleşmesi maddesini standart bir metin olarak ele alan alıcılar tarafından yapılır.