Hollanda gayrimenkul satın alma sözleşmesinin açıklaması

Hollanda gayrimenkul alım satım sözleşmesi ( koopovereenkomst ), satıcı ve alıcının satış şartlarını kaydettiği yazılı sözleşmedir. Mülkiyeti devretmez: bu, ancak Hollanda Medeni Kanunu'nun (BW) 3:89. maddesinin gerektirdiği gibi, bir noter ( notaris ) tarafından tapu sicilinde ( Kadaster ) tescil edilen bir devir senedi düzenlendiğinde gerçekleşir.

Eğer bir birey olarak ev satın alıyorsanız, BW Madde 7:2, sözleşmenin yazılı olmasını şart koşar ve size üç gün içinde sebep göstermeden ve masraf ödemeden geri çekilme hakkı tanır. Finansman koşulu, ekspertiz koşulu, depozito ve ceza maddesi gibi insanların standart olarak kabul ettiği hemen hemen her şey sözleşmeye bağlıdır. Sadece sözleşmenizde yer alması ve istediğiniz şekilde hazırlanması durumunda sizi korur. Aşağıda, ana maddeleri, koşulları ve kabul edilen tekliften tapu devrine kadar olan zaman çizelgesini inceleyeceğiz.

Satın alma sözleşmesi neden bu kadar önemli?

Çünkü bu, herhangi bir şeye sahip olmadan önce haklarınızı ve yükümlülüklerinizi belirler. Cayma süresi geçtikten sonra, satın almaktan ancak sözleşmenin kendisinde belirtilen veya yasanın size tanıdığı gerekçelerle vazgeçebilirsiniz.

Anlaşma, fiyatı, mülkü, devir tarihini, şartları ve taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda ne olacağını kaydeder. Noter daha sonra bunu devir senedi için esas alır. Anlaşmada eksik olan herhangi bir şeyi sonradan eklemek zordur.

Yazılı gereklilik

Özel bir alıcı tarafından konut satın alınması için sözlü anlaşma yeterli değildir. Madde 7:2(1) BW uyarınca, meslek veya ticari faaliyet kapsamında hareket etmeyen bir alıcı tarafından konut satın alınması yazılı olmalıdır. Yazılı bir anlaşma mevcut olana kadar satın alma işlemi tamamlanmış sayılmaz.

Alıcı, imzalı sözleşmenin bir kopyasını, örneğin yazılı olarak veya e-posta yoluyla almalıdır. Bu an önemlidir, çünkü cayma süresi alıcının sözleşmeyi aldığı günden sonraki gün başlar.

Yazılı şart, ticari faaliyet kapsamında hareket eden alıcılar için geçerli değildir; örneğin, ticari gayrimenkul satın alan bir şirket veya özel limited şirket (BV) aracılığıyla alım yapan bir yatırımcı gibi. Bu tür alıcılar için, temel şartlar üzerinde sözlü bir anlaşma zaten bağlayıcı olabilir. İmza atmadan önce metni kontrol ettirmek faydalı olacaktır; sözleşme imzalama ve gizli yasal sorunlardan kaçınma hakkındaki makalemizde nelere dikkat edilmesi gerektiği açıklanmaktadır.

Hollanda usulü bir satın alma sözleşmesi hangi maddeleri içerir?

Konut satış sözleşmelerinin çoğu, emlakçılar birlikleri tarafından hazırlanan bir modele göre yapılır. Bu sözleşmeler, tarafları, mülkü, fiyatı, devir tarihini, şartları, depozito veya banka garantisini ve temerrüdün sonuçlarını içerir.

Temel unsurlar şunlardır: Satın alma bedeli ( koopsom ), kararlaştırılan fiyattır ve depozito ile tapu devir vergisinin temelini oluşturur. Mülk, adresi ve kadastro numarasıyla birlikte, satışa dahil olan ve olmayan unsurlar (örneğin, demirbaşlar ve taşınır mallar) belirtilerek tanımlanır. Devir tarihi ( leveringsdatum ), tapu devir belgesinin düzenlendiği ve anahtarların size teslim edildiği gündür.

Sırada, mülkün durumuyla ilgili maddeler var. Satıcı, alıcının neler bekleyebileceğini belirtir; örneğin, mülkün normal bir ev olarak kullanıma uygun olduğunu ve bilinen kusurları listeler. Bu maddeler, devirden sonra bir kusur ortaya çıkarsa ne yapabileceğinizi büyük ölçüde belirler.

Hollanda'da geçerli bir satın alma sözleşmesindeki temel maddeler

Aşağıdaki tablo, çoğu sözleşmede bulacağınız maddeleri ve bunların alıcı olarak sizin için ne anlama geldiğini özetlemektedir.

Mevduat veya banka garantisi

Çoğu sözleşme, alıcının noter nezdinde bir depozito ( waarborgsom ) ödemesini veya genellikle fiyatın yüzde 10'u kadar bir banka garantisi ( bankgarantie ) sağlamasını gerektirir. Bu, yasal bir zorunluluk değil, geleneksel bir uygulamadır ve yüzdesi pazarlık edilebilir.

Depozito, alıcının ödeme yapmaması durumunda satıcının hakkını güvence altına alır. Genellikle sözleşme imzalandıktan birkaç hafta sonra, cayma süresi ve çoğu zaman finansman koşulu geçtikten sonra ödenmesi gerekir. Bankanız veya ipotek danışmanınızla önceden görüşmeniz faydalı olacaktır.

Ceza hükmü

Örnek sözleşmeler, temerrüt bildirimi verildikten sonra yükümlülüklerini yerine getirmeyen taraf için bir ceza maddesi içermektedir. Sözleşme bu temerrüt nedeniyle feshedilirse, ceza genellikle satın alma bedelinin yüzde 10'una kadar çıkmaktadır.

Bu madde alıcılar için ciddi bir sorundur. Devir tarihinde bedeli ödeyemeyen ve artık finansman koşuluna başvuramayan bir alıcı, bu tutarı kaybetme riskiyle karşı karşıyadır. Ceza maddesi, diğer tarafın bunun yerine ifayı talep etmesini engellemez.

Çözülme koşulları sizi nasıl korur?

Sözleşmeyi feshetme şartı ( ontbindende voorwaarde ), kararlaştırılan tarihten önce belirli bir olayın gerçekleşmesi veya gerçekleşmemesi durumunda, sözleşmeyi cezasız olarak feshetmenize olanak tanır. En yaygın olanları finansman şartı ve ekspertiz şartıdır.

Sözleşmeyi feshetme şartları sözleşmeseldir. Sadece sözleşmede yer almaları halinde ve orada belirtilen süre içinde geçerlidirler. Bir alıcı, bir şartı ileri sürmek istiyorsa, bunu genellikle yazılı olarak, süre dolmadan önce ve sözleşmede belirtilen şekilde yapmalıdır.

Finansman koşulu

Finansman şartı ( financieringsvoorbehoud ), belirtilen şartlarda ipotek kredisi alamamanız durumunda sözleşmeyi feshetmenize olanak tanır. Bunun için gereken süre genellikle sözleşmeyi imzaladıktan sonra birkaç haftadır.

Sözleşmede ipotek miktarının, varsa azami faiz oranının ve kredi türünün belirtildiğinden emin olun. Örnek sözleşmeler genellikle, örneğin bir veya daha fazla kredi kuruluşundan yazılı ret mektubu gibi, gerçek bir çaba gösterdiğinizi kanıtlamanızı gerektirir. Tam olarak ne sunmanız gerektiği sözleşmenizden anlaşılır.

Finansman şartı olmaksızın, ipotek kredisi almayan alıcı bağlı kalır. Eğer bu alıcı devir tarihinde ödeme yapamazsa, satıcı ceza veya ifa talebinde bulunabilir. Şartınız olmasına rağmen son tarihi geçmesine izin verip şarttan yararlanmadıysanız da aynı durum geçerlidir.

Yapısal inceleme koşulu

Yapı incelemesi şartı ( bouwkundig voorbehoud ), satın almayı bina incelemesinin sonucuna bağlar. İnceleme ciddi kusurlar ortaya çıkarırsa, sözleşmeyi feshedebilir veya bulguları yeniden müzakere etmek için kullanabilirsiniz.

Bu madde genellikle bir miktarla bağlantılıdır: Gerekli onarımların tahmini maliyeti, sözleşmede belirtilen rakamı aşarsa ancak o zaman sözleşmeyi feshedebilirsiniz. Bu miktarı dikkatlice kararlaştırın ve incelemeyi hızlı bir şekilde yaptırın, böylece rapor son tarihten önce hazır olsun.

Diğer durumlar

Mevcut evinizin satışı, izin alınması veya toprak kirliliğinin olmaması gibi başka koşullar da mümkündür. Her koşul için olayın net bir açıklaması, son tarih ve nasıl uygulanması gerektiği belirtilmelidir. Belirsiz bir koşul, yerine getirilip getirilmediği konusunda anlaşmazlıklara yol açar.

Yeni inşa edilmiş bir ev satın almak

Yeni inşa edilmiş bir ev genellikle sıradan bir satın alma sözleşmesi yerine, satın alma ve inşaat sözleşmesi ( koop-/aannemingsovereenkomst ) ile satılır. Bu tür bir sözleşme için de yasal yazılı şart ve üç günlük cayma süresi geçerlidir (Madde 7:766 BW). Çoğu müteahhit, standart şartlar ve bir garanti sistemi ile çalışır; bu sistem, diğer hususların yanı sıra, müteahhidin iflas etmesi durumunda evin tamamlanmasını da kapsar.

Ödeme planını, planlanan tamamlanma tarihini ve gecikme durumunda ne olacağını kontrol edin. Mevcut bir evin aksine, genellikle inşaat ilerledikçe taksitler halinde ödeme yaparsınız ve ipotek kredinizin buna uygun olarak düzenlenmesi gerekir.

Yasal cayma süresi nasıl işliyor?

Özel bir konut alıcısı olarak, sözleşmeyi üç gün içinde sebep göstermeden ve masraf ödemeden feshedebilirsiniz. Bu cayma süresi ( bedenktijd ), BW Madde 7:2(2)'den kaynaklanmaktadır ve sözleşmede feragat edilemez.

Süre, imzalı sözleşmeyi veya bir kopyasını aldığınız günden sonraki gün başlar. İmza anından itibaren 72 saat değil, üç takvim günü sürer. Süre Cumartesi, Pazar veya resmi tatil gününe denk gelirse veya en az iki iş günü içermezse, Genel Süre Sınırları Kanunu ( Algemene termijnenwet ) uyarınca en az iki iş günü içerecek şekilde uzatılır.

Örnek: Alıcı imzalı sözleşmeyi Cuma günü alır. Süre Cumartesi günü başlar. Üç gün Pazartesi günü sona erer, ancak süreye iki iş günü de dahil edilmelidir, bu nedenle Salı gününün sonuna kadar devam eder.

Cayma hakkını, satıcıya veya satıcının temsilcisine e-posta veya taahhütlü mektup yoluyla yazılı olarak açık bir beyanla kullanabilirsiniz. Gönderim zamanına dair kanıtı saklayın. Bu hak aynı işlem için iki kez kullanılamaz: Sözleşmeyi feshedip altı ay içinde aynı satıcıdan aynı mülkü tekrar satın alırsanız, yeni bir cayma hakkı elde edemezsiniz.

Tekliften transfere kadar olan süreç nasıl işliyor?

Kabul edilen bir teklifin ardından yazılı bir sözleşme, cayma süresi, şartların süreleri, depozito ve son olarak noter huzurunda devir işlemi gerçekleşir. Bireysel alıcılar için, sözleşme imzalanana kadar hiçbir şey bağlayıcı değildir.

Teklifiniz kabul edildikten sonra, satıcının emlakçısı ( makelaar ) genellikle sözleşme taslağını hazırlar. Siz ve kendi danışmanınız taslağı incelemek üzere alırsınız. Bu, fiyatı, mülkün tanımını, devir tarihini, koşulları ve sürelerini ve kusurlarla ilgili maddeleri kontrol etme anıdır. Değişiklikleri imzalamadan önce isteyin, sonrasında değil.

İmzaladıktan sonra bir kopyasını alırsınız ve cayma süresi başlar. Sözleşme, genellikle alıcının seçtiği notere gönderilir çünkü alıcı transfer masraflarının büyük kısmını ( kosten koper ) öder. Noter tarafsızdır ve her iki tarafın da çıkarlarını gözetir.

Noter, alım sözleşmesini BW 7:3 maddesi uyarınca kamu sicillerine kaydedebilir. Bu kayıt, aynı mülkün daha sonra başka birine satılmasına, hacze ve satıcının iflasına karşı altı ay boyunca sizi korur. Konut için kayıt yaygın bir uygulamadır ve bunu talep etmekte fayda vardır.

Devir işleminden önce noter, devir senedini ( akte van levering ) ve ipotek senedini hazırlar ve ipotek ve haciz kayıtlarını kontrol eder. Devir tarihinde, senetler imzalanır, satın alma bedeli noterin müşteri hesabından ödenir ve senet tescil edilir. O andan itibaren siz mülkün sahibi olursunuz.

Satıcı, sözleşmeyi imzaladıktan sonra hâlâ vazgeçebilir mi?

Hayır. Cayma süresi yalnızca alıcıyı korur. Satıcı sözleşmeyi imzaladıktan sonra, daha sonra daha yüksek bir teklif gelse bile, satıcı sözleşmeye bağlı kalır.

Satıcı devir işlemine işbirliği yapmayı reddederse, alıcı temerrüt bildirimi verebilir ve ardından şu seçeneklerden birini tercih edebilir: gerekirse mahkeme yoluyla ifayı talep etmek veya sözleşmeyi feshedip sözleşme cezasını talep etmek. Mülkün kendisini isteyen bir alıcı genellikle ifayı tercih eder ve mahkemeden, satıcının tapu devrindeki işbirliğinin yerine mahkeme kararının geçmesini isteyebilir.

İşte bu noktada, anlaşmanın 7:3 BW maddesi uyarınca tescil edilmesi önemini kanıtlıyor. Eğer satıcı, anlaşmanız tescil edildikten sonra mülkü üçüncü bir kişiye satar ve devrederse, bu sonraki devir size karşı ileri sürülemez. Tescil olmadan, pratikte tazminat talebinde bulunma hakkınız olurdu.

Yazılı bir anlaşma olmadığında durum farklıdır. Sözlü bir teklifi kabul eden ve daha sonra herhangi bir şey imzalanmadan önce başka birine satan özel bir satıcı, prensip olarak ilk alıcıya bağlı değildir. Sadece istisnai durumlarda, müzakerelerin geç bir aşamada sonlandırılması, ortaya çıkan maliyetler için sorumluluğa yol açabilir.

Satın alma fiyatına ek olarak hangi maliyetler söz konusudur?

Hollanda'da alıcı genellikle devir masraflarını öder, bu nedenle evler " kosten koper" (alıcıya ait) olarak ilan edilir . Bu masraflar arasında devir vergisi, noter ücretleri ve Tapu Sicil Müdürlüğü kayıt masrafları yer alır.

Gayrimenkul alımında tapu devir vergisi ( overdrachtsbelasting ) alınır. Kendi oturacağınız evler için indirimli oran uygulanır ve belirli bir yaşın altındaki ilk kez ev alanlar, değer bir sınırı aşmadığı takdirde tek seferlik bir muafiyet talep edebilirler. Oranlar ve değer sınırı kanunla belirlenir ve düzenli olarak değişir, bu nedenle teklif vermeden önce güncel rakamları Vergi ve Gümrük İdaresi ( Belastingdienst ) veya noterden kontrol edin.

2026 yılı için oranlar, ana ikametgahınız olarak kullanacağınız bir ev için %2, diğer evler (örneğin kiraya vermek amacıyla satın alınan bir ev) için %8 ve ofis ve dükkan gibi konut dışı mülkler için %10.4'tür. Başlangıç ​​muafiyeti, 18 ila 35 yaş arası ve evde yaşayacak olan alıcılar için bir defaya mahsus olmak üzere geçerlidir; ancak bu muafiyet, evin değerinin o yıl için yasal sınırın altında kalması şartıyla uygulanır.

Diğer masraflar genellikle ipotek için değerleme raporu, ipotek danışmanınızın ve emlakçınızın ücretleri ve yapısal incelemeyi içerir. Bunlar bütçenize dahil etmeniz gereken masraflardır; satıcıyla yapılan anlaşmanın bir parçası değildirler, ancak ne kadar teklif edebileceğinizi belirlerler.

Aktarım sonrasında bir kusur ortaya çıkarsa ne olur?

Mülkün normal kullanım için gerekli özelliklere ve satıcının vaat ettiği özelliklere sahip olmasını bekleyebilirsiniz. Eğer sahip değilse, BW Madde 7:17 uyarınca sözleşmeye uygun değildir ve onarım masrafları, fiyat indirimi veya tazminat talep edebilirsiniz.

İki yükümlülük birbirine karşı tartılır. Satıcının bildiği kusurları bildirme yükümlülüğü ( mededelingsplicht ) vardır. Alıcının ise araştırma yükümlülüğü ( onderzoeksplicht ) vardır; bu yükümlülük, örneğin eski bir mülkte sorun belirtileri varsa daha ağırdır. Kural olarak, satıcı bir kusurdan haberdar olup bunu gizlemişse, satıcının bildirme yükümlülüğü alıcının araştırma yükümlülüğüne ağır basar.

Birçok sözleşme, satıcının sorumluluğunu sınırlayan maddeler içerir; örneğin, eski binalar için "yaşlılık maddesi" veya satıcının hiç yaşamadığı bir mülk için madde gibi. Bu tür maddeler prensipte geçerlidir, ancak tüm koşullar ışığında yorumlanır. Bir kusuru keşfettikten sonra makul bir süre içinde satıcıya yazılı olarak bildirin; Madde 7:23 BW uyarınca, çok uzun süre bekleyen bir alıcı, kusuru ileri sürme hakkını kaybedebilir.

Özel bir alıcı için, kusurun keşfedilmesinden sonraki iki ay içinde verilen bildirim her halükarda zamanında yapılmış sayılır (Madde 7:23(1) BW). Bildirimden sonra, kusura dayalı bir talep iki yıl sonra zaman aşımına uğrar (Madde 7:23(2) BW). Örneğin, bodrumda nem keşfeden bir alıcı, öncelikle satıcıyı yazılı olarak bilgilendirmeli, ardından bir uzman tarafından nedenini ve onarım maliyetlerini belirletmeli ve talebini yıllarca bekletmemelidir.

Hangi tuzaklardan kaçınmalısınız?

En maliyetli hatalar arasında ekspertizden vazgeçmek, son teslim tarihini kaçırmak ve ceza maddesini hafife almak yer almaktadır. Apartman daireleri için, mal sahipleri derneğinin mali durumu ayrıca dikkat edilmesi gereken bir noktadır.

Rekabetçi bir piyasada, alıcılar bazen tekliflerini daha cazip hale getirmek için ekspertiz raporu şartı olmadan satın alma teklifinde bulunurlar. Bu, yeni inşa edilmiş bir mülk için makul bir seçim olabilir, ancak eski bir bina için gizli kusurların riskini tamamen size yükler. En azından teklif vermeden önce bir inceleme yaptırmayı düşünün.

Son teslim tarihleri ​​ikinci tuzaktır. İpotek kredisi alamayan ancak son teslim tarihinden önce finansman koşulunu devreye sokmayı unutan bir alıcı, satın alma işlemine bağlı kalır. İmza attığınız gün tüm son teslim tarihlerini ajandanıza not edin ve kredi vereninizden veya ipotek danışmanınızdan başvurunun ne kadar süreceğini önceden öğrenin.

Daire satın almak: apartman sahipleri derneği

Bir daire satın alırsanız, apartman sahipleri birliğinin ( Vereniging van Eigenaren , VvE) üyesi olursunuz. Birlik, çatı, cephe ve asansör gibi ortak alanların bakımından sorumludur ve siz de bu masraflara katkıda bulunursunuz.

Bölüşme belgesini, yönetmelikleri, en son tutanakları, yıllık hesapları ve uzun vadeli bakım planını isteyin. Küçük bir rezerv fonuna sahip ve önünde büyük işler olan bir ortaklık, satın aldıktan kısa bir süre sonra büyük bir ek katkı gerektirebilir. Bu tür bilgiler, ödemeye razı olduğunuz fiyatı da etkiler.

Kiralık arazi

Bazı şehirlerde, dahil olmak üzere AmsterdamBirçok ev, uzun süreli kira sözleşmesiyle elde tutulan araziler üzerinde yer almaktadır.erfpachtBu durumda binanın sahibi siz olursunuz, ancak arsa kirası ödersiniz (kanon(Genellikle belediye olan arazi sahibine) Kira sözleşmesi koşullarını sorun ve arazi kirasının ne kadar süredir sabit olduğunu ve ne zaman revize edileceğini kontrol edin, çünkü bir revizyon konut maliyetlerinizi önemli ölçüde artırabilir ve kredi verenlerin hangi kredileri sağlayacağını etkileyebilir.

Özetle

• Özel bir alıcının konut satın alımı yazılı olmalıdır (Madde 7:2 BW); mülkiyet ancak Tapu Siciline kayıtlı noter senedi ile geçer.
• İmzalı sözleşmeyi teslim aldığınız günden sonraki günden itibaren en az iki iş günü daha uzatılabilen üç günlük bir cayma süreniz bulunmaktadır.
• Finansman ve inceleme koşulları sözleşmeye bağlıdır: içeriklerini kontrol edin ve son tarihten önce yazılı olarak belirtin.
• Sözleşmenin 7:3 BW maddesi uyarınca tescili, sizi altı ay boyunca daha sonraki bir satışa, hacze ve satıcının iflasına karşı korur.
• Daire satın almadan önce, genellikle fiyatın yüzde 10'u olan ceza maddesini öğrenin ve apartman yönetimini araştırın.

Sık Sorulan Sorular

Konut satın alımına ilişkin kurallar, Medeni Kanun'un 7. Kitabında yer almaktadır ve bu kitaba şu adresten ulaşılabilir: kanunlar.overheid.nl. Law & More Alıcılar ve satıcılar için satın alma sözleşmelerini inceler ve kusurlar ve fesih ile ilgili anlaşmazlıklarda yardımcı olur; ayrıca sayfamıza da göz atabilirsiniz. emlak kanunu.

Durumunuzdan emin değil misiniz? Bize durumunuzu anlatın. Size seçeneklerinizi bir iş günü içinde bildireceğiz.