Neredeyse her boşanmada, en duygusal yüklü soru tasarruf hesabı veya araba ile ilgili değil, evle ilgili olur. Birçok çift için aile evi, sadece en büyük mali varlıklarını değil, aynı zamanda aile yaşamlarının, güvenliklerinin ve anılarının merkezini temsil eder.
Evlilik sona erdiğinde, "ev kime kalacak?" sorusunun belirsizliği bunaltıcı olabilir. Taşınmanız gerekecek mi? Konut kredisini tek başınıza ödeyebilecek misiniz? Çocukların geleceği ne olacak?
Cevap nadiren basit bir evet veya hayır olur. (Hollandaca) hukukEvlilik birliğine ait evin paylaşımı, evlilik mal rejimi (ortak mal mülkiyeti veya evlilik öncesi sözleşme), mali uygulanabilirlik ve ayrılık sırasında yapılan özel anlaşmaların karmaşık etkileşimine bağlıdır.
Bu kılavuz, Hollanda'da konut paylaşımıyla ilgili yasal çerçeveye kapsamlı bir genel bakış sunmaktadır. Üç ana senaryoyu ele alacak ve bunların etkilerini açıklayacağız. gemeenschap van goederen (Ortak mülkiyet) ve bu zorlu geçiş sürecini netlik ve güvenle atlatmanıza yardımcı olacak pratik örnekler sunacağız.
1. Genel Kural: Mal Ortaklığı (Gemeenschap van Goederen)
Hollanda'daki evliliklerin büyük çoğunluğunda (özellikle 2018'den önce yapılanlarda) varsayılan rejim genel mal ortaklığıdır.algehele gemeenschap van goederenBunun ne anlama geldiğini anlamak, evinizin geleceğini belirlemenin ilk adımıdır.
Mülkiyet ortaklığı nedir?
Hollanda altında hukuk (Hollanda Medeni Kanunu Madde 1:94 veya Burgerlijk Wetbook – BW), mal ortaklığı rejiminde evlenmek, evlilik öncesinde ve evlilik süresince edinilen tüm varlıkların ve borçların eşit olarak paylaşılması anlamına gelir. Buna evlilik birliği içinde edinilen konut ve ilgili ipotek borcu da dahildir.
Boşanma durumunda bu ortaklık sona erer. Medeni Kanun'un 3:178. maddesine göre, ortak malların paylaştırılması gerekir. Başlangıç noktası basittir: her eş, evin değerinin %50'sine hak kazanır ve ipotek borcunun %50'sinden sorumludur.
Değerleme Tarihi (Referans tarihi)
Sıkça tartışılan noktalardan biri şudur: ne zaman Evin değeri belirlenir. Ev fiyatları dalgalanır ve ayrılmaya karar verdiğiniz anki değer ile boşanma kesinleştiği anki değer çok farklı olabilir.
Hollanda hukukunda genel kural, evin değerinin satış tarihi itibariyle belirlenmesidir. gerçek bölüm (feitelijke verdelingBu genellikle tapu devri belgesinin noter huzurunda imzalandığı veya mahkemenin karar verdiği tarihtir. değil Genellikle boşanma davası dilekçesinin verildiği tarih.
Örnek:
- Ayrılış tarihi: Ocak 2023 (Evin değeri: 400,000 €)
- Gerçek transfer tarihi: Haziran 2025 (Evin değeri: 440,000 €)
- Sonuç: Anlaşma, 440,000 € değerine göre yapılmalıdır. Her iki ortak da dava sürecinde meydana gelen 40,000 €'luk artışı paylaşacaktır.
Pratik Hesaplama Örneği
Şimdi bu 50/50 paylaşımın pratikte nasıl işlediğine dair somut bir örneğe bakalım.
Durum:
Mark ve Sarah, mal ortaklığı esasına göre evlidirler. Mevcut piyasa değeri olan bir eve sahipler. €400,000Mülk üzerindeki ödenmemiş ipotek tutarı şöyledir: €250,000.
Hesaplama:
- Market değeri: €400,000
- İpotek Borcu: - € 250,000
- Toplam Artı Değer (Overwaarde): €150,000
Eşit paya sahip oldukları için, toplam 150,000 €'luk öz sermaye ikiye bölünür. Mark evi devralmak isterse, Sarah'ya kendi payını ödemek zorundadır. €75,000.
2. Evlilik Öncesi Sözleşmeniz Varsa Ne Olur? (Huwelijkse Voorwaarden)?
Eğer evlilik öncesi sözleşme ile evlendiyseniz (huwelijkse voorwaardenBu durumda, standart 50/50 kuralı otomatik olarak uygulanmaz. Bu senaryoda, evin mülkiyeti tamamen sözleşmede kararlaştırılanlara bağlıdır.
Özel mülkiyet
Genellikle evlilik öncesi sözleşmelerde mal varlığının özel kalması şartı getirilir. Eğer ev sadece sizin adınıza kayıtlıysa ve sözleşme bunun özel mülk olduğunu teyit ediyorsa, genellikle tam mülkiyet hakkınızı korursunuz. Eski eşiniz evin değerinin yarısına bile hak sahibi olmaz.
İstisnalar ve Mahsup Hükümleri (Verrekenbedingen)
Ancak hukuki gerçeklik genellikle daha karmaşıktır. Evlilik öncesi sözleşmelerde bile komplikasyonlar ortaya çıkabilir:
- Periyodik Mahsup Hükümleri: Birçok anlaşma, eşlerin yıllık olarak harcanmamış geliri paylaşmasını şart koşar. Bu yapılmazsa, birikmiş varlıkların (ipotek ödemeleri de dahil olmak üzere) evliliğin sonunda yine de bölüştürülmesi gerekebilir.
- Ortak Satın Alma: Evliliğiniz sırasında birlikte ev satın aldıysanız, evlilik öncesi sözleşmeden bağımsız olarak, büyük olasılıkla evin mülkiyetine basit bir ortak mülkiyet (50/50 veya başka bir oran) ile sahipsinizdir.
Önerileri: Durumunuzu her zaman alanında uzman bir avukata incelettirin. huwelijkse voorwaarden"Soğuk dışlama" (her şeyi ayrı tutma) uygulamada nadirdir; genellikle iç içe geçmiş mali durumlar tazminat talebine yol açar.
3. Üç Senaryo: Ev Kime Kalacak?
Evlilik birliği sona erdiğinde, evlilik birliğinin sorunlarıyla başa çıkmanın esasen sadece üç yolu vardır.
Senaryo A: Partnerlerden Biri Evin Yönetimini Ele Geçiriyor (Ayak parmaklarını)
Bu senaryoda, eşlerden biri evde kalır ve diğerinin payını satın alır. Bu, özellikle çocukların olduğu durumlarda istikrar sağladığı için genellikle tercih edilen seçenektir.
Nasıl çalışır:
Evin bakımını üstlenen ortağa "tahsis" yapılır (toegedeeldMülkün kalan değerinin yarısını ödemek zorundalar.aşırı) ayrılan eşe.
Bankanın Hayati Rolü:
Ortakların kendi aralarında anlaşmaları yeterli değildir. Evi devralan ortağın, evin yönetimini de devralması gerekir. tüm ipotek borcuŞu anda her iki ortak da "müşterek ve müteselsil olarak sorumludur".hoofdelijk aansprakelijkBu, bankanın kredi için her iki kişiden de tam ödeme talep edebileceği anlamına gelir.
A senaryosunun işe yaraması için bankanın ayrılan ortağı bu yükümlülükten ibra etmeyi kabul etmesi gerekir (ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheidBanka, kalan ortağın tek gelirle ipotek ödemelerini karşılayabileceğinden emin olmak için sıkı bir mali kontrol gerçekleştirecektir.
Pratik tavsiye:
Bankanın borcun ödenmesine onay vermemesi durumunda, devir işlemi yasal olarak gerçekleşemez. Boşanma anlaşmalarında sıkça yer alan bir madde şöyledir: “Ortak sorumluluktan kurtulma işlemi 3 ay içinde düzenlenmezse, mülk satılmalıdır.”
Senaryo B: Ev Üçüncü Bir Şahsa Satılıyor
Eğer eşlerden hiçbiri evin masraflarını karşılayamıyorsa veya evin değeri konusunda anlaşamıyorsanız, evi satmak gerekli adımdır.
Nasıl çalışır:
Ev satışa çıkarılır. Satış gelirlerinden öncelikle ipotek borcu ve satış masrafları (emlakçı, noter) ödenir. Kalan miktar (net gelir) daha sonra ortaklar arasında %50/%50 oranında paylaştırılır (ortak mülkiyet varsayımıyla).
Peki ya ortaklardan biri satmayı reddederse?
Eski eşiniz satış veya gösterim sürecinde iş birliği yapmayı reddederse, mahkemeye "yedek yetki" başvurusunda bulunabilirsiniz.vervangende toestemmingBu durum, onların itirazlarına rağmen satışın gerçekleşmesine olanak tanır.
Senaryo C: Yargılama Sürecinde Geçici Kullanım
Boşanma işlemleri zaman alır. Evrak işleri halledilirken evde kim kalacak?
Medeni Usul Kanunu'nun 822. maddesi uyarınca (Wetboek van burgerlijke rechtsvordering – Rv), bir hakim, boşanma davası süresince eşlerden birine evlilik birliğine ait konutu münhasır olarak kullanma hakkı verebilir. Bu geçici bir tedbirdir (ihtiyati tedbir).
Ayrıca, Madde 1:165 BW uyarınca, mahkeme bir eşin evde yaşamaya devam edebileceğine en fazla şu kadar süreyle karar verebilir: altı ay Boşanma kesinleştikten sonra. Bu genellikle, evin kime ait olduğuna bakılmaksızın, çocukların birincil bakıcısına verilir. Ancak, ikamet eden eşin genellikle makul bir kullanım ücreti ödemesi gerektiğini unutmayın.kullanım ücretiBu süre zarfında ayrılan partnere ( )
4. Özel Durumlar ve İstisnalar
Standart kurallar dahilinde bile, bölümlemeyi değiştirebilecek istisnalar mevcuttur.
Özel Sermaye ile Yapılan Yatırımlar
Ev peşinatını veya tadilat masraflarını evlilik öncesi mirasınızdan veya birikimlerinizden mi karşıladınız? Son yıllarda, yasalar bu tür özel yatırımları koruyacak şekilde değişti.
Ortak mülkiyete özel fonlarla yatırım yaptığınızı kanıtlayabilirseniz (kanıt yükü size aittir), geri ödeme hakkınız vardır.vergoedingsrechtMevcut “yatırım doktrini” uyarınca (beleggingsleer), nominal tutarınızı geri alma hakkınız vardır, artı Yatırımınızla orantılı olarak evin değerindeki artıştan pay almanız.
Örnek:
Özel miras yoluyla elde ettiğiniz 20,000 €'luk bir parayı 200,000 €'ya satın aldığınız bir eve yatırdınız. Bu %10'luk bir katkı payıdır. Eğer evin değeri şimdi 400,000 € ise, geri ödemeniz sadece 20,000 € değil, 40,000 € (mevcut değerin %10'u) olacaktır.
Miras ve Bağışlar
Miras veya bağış yoluyla elde edilen varlıklar, vasiyet eden/bağış yapan kişinin bir "hariç tutma maddesi" eklemesi koşuluyla, genellikle mal ortaklığı kapsamı dışında kalır.istisna maddesiEğer ipotek borcunuzu ödemek için miras yoluyla elde ettiğiniz ve bu kapsamda değerlendirilmeyen parayı kullandıysanız, bu katkının değeri size ait kalır ve 50/50 oranında bölünmez.
Makuliyet ve Adalet (Redelijkheid en Billijkheid)
Bir hakim, katı 50/50 kuralından sapabilir mi? Teorik olarak evet. Hollanda hukuku, "makuliyet ve adalet" temelinde sapmaya izin verir. Ancak, içtihatlar hakimlerin bunu yapmaya son derece isteksiz olduğunu göstermektedir. Bu durum yalnızca 50/50 paylaşımın kabul edilemez olduğu son derece istisnai durumlarda ortaya çıkar; örneğin, bir ortağın kasıtlı olarak varlıkları yok etmesi veya büyük kumar borçları biriktirmesi gibi.
5. Pratik İpuçları ve Sıkça Sorulan Sorular
Hukuk teorisi açık, ancak pratik gerçeklik birçok soruyu beraberinde getiriyor.
Boşanma sürecinde ipotek ödemelerini kim yapar?
Yasal olarak, her iki eş de ipotekten sorumludur. Genellikle, evde kalan kişi (konut yardımı aldığı için) ipotek faizini öderken, geri ödeme kısmı yine de paylaşılabilir. Borç gecikmelerini (BKR kaydı) önlemek için bu konuda hemen net anlaşmalar yapmak çok önemlidir.
Peki ya ev eşyaları?ev efektleri)?
Ev eşyaları da ortak mülkiyetin bir parçasıdır. Genellikle, eşler bunları karşılıklı anlaşma ile bölüşürler; kanepeyi sen al, çamaşır makinesini ben alayım. Değerleri önemli ölçüde farklıysa, nakit tazminat konusunda anlaşılabilir. Kişisel bağları belirgin olan eşyalar (mücevher, aile yadigarı) genellikle ilk sahibinde kalır.
Değer nasıl belirlenir?
Anlaşmazlıkları önlemek için tarafsız, sertifikalı bir değerleme uzmanı atayın (değer biçen kimseDeğerleme raporunun her iki taraf için de bağlayıcı olacağı konusunda önceden anlaşmaya varın.
6. Avukatın Rolü
Bir evin paylaşımı, mülkiyet hukuku, aile hukuku ve karmaşık mali hesaplamaları içerir. Birlikte anlaşmalar yapmak mümkün olsa da, anlaşmanın bağlayıcı ve adil olmasını sağlamak için genellikle profesyonel hukuki rehberlik şarttır.
Alanında uzman bir boşanma avukatı size şu konularda yardımcı olabilir:
- Kesin değeri hesaplayın. aşırı veya değerinin altında.
- Sağlam bir boşanma sözleşmesi hazırlayın (echtscheidingsconvenant) bankanın kabul edeceği.
- Ortağınız iş birliği yapmazsa satışı zorla gerçekleştirin.
- Geri alma hakkınız olduğunu unutmuş olabileceğiniz özel yatırımlarınızı belirleyin.
At Law & MoreEvinizin sadece tuğla ve harçtan ibaret olmadığını, geleceğinizi temsil ettiğini anlıyoruz. Hukuki karmaşıklıkların üstesinden gelmenize yardımcı olarak, hayatınızı yeniden inşa etmeye odaklanmanızı sağlıyoruz.
7. Sonuç
Evlilik birliğinde edinilen malların paylaşımı nadiren kolaydır, ancak kuralları anlamak netlik sağlar. İster mal ortaklığı rejiminde evli olun ister evlilik öncesi sözleşmeleriniz olsun, amaç her iki tarafın da ilerlemesine olanak tanıyan adil bir anlaşmaya varmaktır. Unutmayın ki, 50/50 kuralı standart olsa da, özel yatırımlar ve belirli koşullar sonucu değiştirebilir.
Her boşanma kendine özgüdür. Zamanında danışmanlık alarak ve durumunuzu anlayarak, stres kaynağını yeni bir başlangıç için güvenli bir temele dönüştürebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular: Boşanmada Mal Paylaşımı
1. Boşanma sürecinde evde kimlerin kalmasına izin verilir?
Bu, koşullara bağlıdır. Bir hakim geçici bir karar verebilir (ihtiyati tedbirBoşanma süreci boyunca eşlerden birine evin münhasır kullanım hakkının verilmesi. Karar genellikle çocukların menfaatleri ve her iki tarafın mali durumuna göre verilir. Boşanma resmi olarak kesinleştikten sonra, aksi kararlaştırılmadıkça, ikamet eden eş altı aya kadar evde kalabilir.
2. Eski eşim ipotek ödemelerini durdurursa ne olur?
Hem müştereken hem de müteselsilen sorumluysanız (hoofdelijk aansprakelijk), banka müşteriden tam ödeme talep edebilir. senPayınıza düşeni zaten ödemiş olsanız bile, ödeme anlaşmalarını boşanma sözleşmesine kaydetmek çok önemlidir. Eski eşinizin payını öderseniz, ona karşı bir alacak hakkı elde edersiniz, ancak bu süre zarfında bankaya karşı sorumluluğunuz devam eder.
3. Ev her zaman satılmak zorunda mı?
Hayır, satış tek seçenek değil. Genel olarak üç senaryo söz konusu:
- Ortaklardan biri evi devralır ve diğerinin payını satın alır.
- Ev üçüncü bir şahsa satılıyor ve satıştan elde edilen gelir paylaşılıyor.
- Çok nadir durumlarda ortaklar bir süre daha ortak mülkiyet sahibi olarak kalırlar (ancak bu, devam eden mali ilişkiler nedeniyle genellikle tavsiye edilmez).
4. Evin değeri nasıl belirlenir?
Değer genellikle bağımsız bir değerleme uzmanı tarafından belirlenir (değerlemeOrtaklar birlikte bir değerleme uzmanı seçebilirler. Anlaşamazsanız, mahkeme bir uzman atayabilir. Değer genellikle ayrılık tarihine değil, fiili bölüşme tarihine göre belirlenir.
5. Artı değere ne olur? (aşırı)?
Mal ortaklığı evliliğinde, evin piyasa değeri eksi ipotek borcundan kalan fazla değer eşit olarak bölünür. Eğer eşlerden biri evi elinde tutarsa, bu fazla değerin %50'sini diğerine öder. Satılması durumunda ise, masraflar düşüldükten sonra elde edilen net gelir %50/%50 oranında paylaşılır.
6. Peki ya evin değeri "değerinin altında" (negatif öz sermaye) ise?
Ortak mülkiyette negatif öz sermaye (kalan borç) da %50/%50 oranında paylaşılır. Eğer bir ortak evi devralırsa, borcun tamamını üstlenmek zorundadır ve genellikle herhangi bir satın alma bedeli ödenmez (veya ayrılan ortak, borcun kendi payını kalan ortağa ödeyerek sorumluluktan kurtulur).
7. Tadilat masraflarını özel fonlarımla ödediysem paramı geri alabilir miyim?
Muhtemelen evet. Yatırımın özel fonlardan (örneğin, istisna maddesi içeren miras veya evlilik öncesi birikimler) geldiğini kanıtlayabilirseniz, geri ödeme hakkınız olabilir.vergoedingsrecht). Altında beleggingsleerBu geri ödeme, evin değer artışından elde edilecek bir payı da içerebilir.
8. Peki ya evlilik öncesi sözleşmelerimiz varsa?
Evlilik öncesi sözleşmeleriniz varsa (huwelijkse voorwaarden), ev eşlerden birinin özel mülkiyeti olabilir, bu da diğer eşin değer üzerinde hak iddia edemeyeceği anlamına gelir. Ancak, mahsup maddelerini kontrol etmelisiniz (verekenbedingen) veya ortak yatırımlar, yine de mali hak taleplerine yol açabilir. Her zaman avukatınıza özel şartları incelettirin.
9. Ortak ipotek yükümlülüğünden nasıl kurtulabilirim?
Sadece bankanın onayıyla serbest bırakılabilirsiniz. Bu genellikle şu yollarla gerçekleşir:
- transferi: Eski eşiniz (geliri elveriyorsa) ipotek borcunun tamamını devralır.
- yeniden finansman: Eski eşiniz eski borcunu ödemek için yeni bir ipotek kredisi çekiyor.
- Satış: Ev satıldı ve borç ödendi.
Banka reddederse, sorumluluk size ait olmaya devam eder.
10. Bir hakim 50/50 oranından sapabilir mi?
Evet, ancak yalnızca "makuliyet ve adalet" esasına dayalı istisnai durumlarda.redelijkheid en billijkheidBunun eşiği çok yüksektir. Bir ortağın topluluğu büyük ölçüde dezavantajlı duruma düşürdüğü durumlarda uygulanabilir, ancak genel olarak 50/50 kuralı katıdır.
11. Ya eski eşim evi miras olarak alırsa?
Eğer ev, bir istisna maddesiyle birlikte miras yoluyla devredilmişse (istisna maddesiEğer herhangi bir istisna maddesi yoksa, miras mal ortaklığı kapsamına girmez. Mirasçı tek sahibidir ve diğer eşin değerin yarısı üzerinde hiçbir hakkı yoktur. Eğer herhangi bir istisna maddesi yoksa, miras mal ortaklığının bir parçası olabilir.
12. Bölme işlemi ne kadar sürer?
Ortaklar anlaşırsa, birkaç ay içinde çözüme kavuşturulabilir. Bir anlaşmazlık varsa veya ev durgun bir piyasada satılmak zorundaysa, bir yıl veya daha fazla sürebilir. Paylaşım konusunda mahkeme süreçleri bu süreyi önemli ölçüde uzatabilir.
13. Mobilyalara ne olacak?
Ev eşyaları (ev efektleriMal ortaklığı durumunda, mallar genellikle karşılıklı anlaşma ile bölünür. Anlaşmazlıklar hakim tarafından çözülebilir. Evlilik öncesinde sahip olunan veya miras yoluyla edinilen mallar genellikle özel kalır.
14. Çocuklarım yanımdaysa evde kalabilir miyim?
Çocukların menfaatleri büyük önem taşır. Hakim, birincil bakıcıya geçici olarak evin kullanım hakkını verebilir (ihtiyati tedbirAncak bu, kalıcı mülkiyet hakkı sağlamaz. Mali gerçeklik (eski eşinizin payını satın almayı karşılayabilir misiniz?) uzun vadede kalıp kalamayacağınızı belirleyecektir.
15. Ya eski eşim evi satmayı reddederse?
Mahkeme satış emri verirse ve eski eşiniz işbirliği yapmayı reddederse, “yedek yetkilendirme” talep edebilirsiniz.vervangende toestemmingBu, eski eşinizin imzası olmadan satış işlemine devam etmenizi (ve tapuyu imzalamanızı) sağlar.
16. Alıcı konusunda ikimizin de hemfikir olması gerekiyor mu?
Evet, ortak mülk sahipleri olarak, hem satış fiyatı hem de alıcı konusunda anlaşmanız gerekir. Taraflardan biri makul olmayan bir şekilde piyasa fiyatından satışa engel olursa, mahkeme işbirliğini sağlamak için müdahale edebilir.
17. Vergi açısından sonuçları var mı?
Evlilik birliği içinde edinilen konutun eşler arasında paylaştırılması genellikle emlak transfer vergisinden muaftır.fazla çekmeAncak, ipotek faiz indirimi (hypotheekrenteaftrekBoşanma sonrasında kurallar değişir, özellikle de "boşanma planı" ile ilgili olarak.scheidingsregeling) ve vergi avantajlarını korumak için ipotek borcunu ödeme zorunluluğu.
18. Eski eşimden evi satın almaya zorlanabilir miyim?
Hayır. İstemediğiniz veya maddi durumunuz elvermiyorsa evi devralmaya zorlanamazsınız. Taraflardan hiçbiri evi istemiyorsa, üçüncü bir kişiye satılmalıdır.
19. Peki ya ev sadece eski eşimin adına kayıtlıysa?
Mal ortaklığı rejiminde evliyseniz, tapuda kimin adının yazılı olması genellikle önemli değildir; değer %50/%50 paylaşılır. Evlilik öncesi sözleşmeleriniz varsa, tapudaki isim mülkiyetin hayati bir kanıtıdır.
20. Konut paylaşımı için avukata ihtiyacım var mı?
Bu işlem için zorunlu olmasa da, bir avukatla görüşmek şiddetle tavsiye edilir. Finansal riskler yüksektir ve ipotekler, vergiler ve özel yatırımlarla ilgili düzenlemeler karmaşıktır. Bir avukat, anlaşmanın hukuken sağlam olmasını ve sorumluluktan etkili bir şekilde kurtulmanızı sağlar.
