Hollanda'da yeni inşa edilen evlerdeki kusurlar: sorumluluk, süre sınırları ve çözüm yolları

Hollanda'da yeni inşa edilmiş bir evde, inşaat kusurlarından arsa satıcısı değil, müteahhit sorumludur ve 1 Ocak 2024'ten itibaren bu sorumluluk, müteahhitin kusurların kendisine atfedilemeyeceğini kanıtlamadığı sürece, teslimat sırasında fark etmediğiniz kusurları da kapsar. Uygulamada durumunuzu belirleyen şey, teslimat raporu, yazılı olarak ne kadar çabuk şikayette bulunduğunuz ve evin Woningborg veya SWK gibi bir garanti programı kapsamında olup olmadığıdır. Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:761. maddesi üst sınırları belirler: bir talep, itiraz ettiğiniz tarihten itibaren iki yıl sonra ve bir bina için her halükarda teslimattan yirmi yıl sonra zaman aşımına uğrar.

Bu makale, Hollanda inşaat hukuku kapsamında yeni inşa edilen evlerdeki kusurlardan doğan sorumluluğun nasıl düzenlendiğini , hangi sürelerin geçerli olduğunu, Wet kwaliteitsborging voor het bouwen'de (İnşaat Kalitesi Yasası) nelerin değiştiğini ve bir kusur ortaya çıktığında ne yapmanız gerektiğini açıklamaktadır .

Yeni bir inşaat satın alma işleminin nasıl gerçekleştirildiği

Yeni inşa edilmiş bir ev neredeyse her zaman bir koop- en aannemingsovereenkomst (satın alma ve satış sözleşmesi) ile satın alınır: iki farklı sözleşmeyi içeren tek bir belge. Arsa satın alımı, daha sonra noter senediyle devredilen taşınmaz mal satışıdır ve evin inşası, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:750 ve sonraki maddelerine tabi bir iş sözleşmesidir. Bu ayrım önemlidir, çünkü iki taraf farklı kurallara ve farklı taraflara sahiptir. Arsa, tapu ve sınırlar hakkındaki sorular satıcıya ve gayrimenkul hukukuna aittir ; evin kendisiyle ilgili sorular ise inşaat yüklenicisine aittir.

Satışın bir kısmı tüketici tarafından satın alınan bir konutla ilgili olduğundan, yazılı olması gerekir ve Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:2 maddesi, alıcıya imzalı sözleşmenin bir kopyasını aldıktan sonra üç günlük yasal bir düşünme süresi tanır. Yeni inşaatlar için kullanılan çoğu örnek sözleşme bu süreyi uzatır. Bunu kullanın: düşünme süresi dolduktan sonra, teknik açıklama, çizimler ve ödeme planı kesinleşir ve bunlar daha sonraki her şikayetin ölçüldüğü ölçüt olur. İmzalamadan önce yapılan bir inceleme, sonrasında ortaya çıkacak bir anlaşmazlıktan çok daha değerlidir.

Evraklarla ilgili bir uyarı: Mevcut bir evin satışına ait olan ve yaşa bağlı yıpranmadan kaynaklanan sorumluluğu sınırlayan bir mülkiyet maddesi veya mülkte hiç yaşamamış bir satıcı tarafından kullanılan bir "kendine ait olmama" maddesi gibi maddelerin yeni bir inşaat sözleşmesinde yeri yoktur ve bunlara kopyalanmamalıdır. Henüz inşa edilmemiş bir ev için ön satın alma sözleşmesinde bunlarla karşılaşırsanız, neden orada olduklarını sorun.

Yeni inşa edilmiş bir evde kusur olarak kabul edilenler nelerdir?

Bir kusur, teslim edilen işin, geçerli yapı yönetmeliklerine göre okunduğunda, sözleşmenin size beklemeye hak kazandırdığı hususlardan herhangi bir şekilde geri kalmasıdır. Yeni yapılar için ayrı bir yasal kusur kataloğu yoktur; ölçüt, özellikle teknik açıklama ve çizimler olmak üzere, kamu hukuku yapı gereklilikleriyle desteklenen sözleşmenin kendisidir. Bu gereklilikler, 1 Ocak 2024'te Omgevingswet'in yürürlüğe girmesiyle Bouwbesluit 2012'nin yerini alan Besluit bouwwerken leefomgeving'de belirtilmiştir. Çizimlere uygun ancak yapı yönetmeliklerine uymayan bir ev yine de kusurludur.

Klasik ayrım, görünür ve gizli kusurlar arasındadır ve bu ayrım, sorunun ciddiyetinden ziyade teslimat anıyla ilgilidir. Çatlak bir karo, kötü takılmış bir kapı, pencere çerçevesinde bir çizik: bunlar, makul derecede dikkatli bir alıcının evi gezerken görebileceği şeylerdir. Alçıpanın arkasındaki arızalı kablolama, zemin şapında sızdıran bir boru, temelde yetersiz takviye: bunlar, ancak daha sonra, bazen yıllar sonra kendini gösteren gizli kusurlardır . Belirli bir durumda sınırın nerede olduğu bir olgu meselesidir ve büyük ölçüde teslimat raporunda kaydedilenlere göre belirlenir.

Her kusur, size bir çözüm sunan bir hata değildir. Yapı, konut olarak normal kullanıma uygun olmalı ve üzerinde anlaşılanla eşleşmelidir; ancak kullanım, değer veya güvenliği etkilemeyen küçük sapmalar nadiren onarımdan fazlasını haklı çıkarır. Ölçeğin diğer ucunda ise ciddi kusurlar yer alır : zemin çökmesi ve temel hareketi, işlevini yerine getirmeyen taşıyıcı elemanlar, risk altındaki çatı yapıları, arızalı detaylandırma veya membranlardan su girişi ve güvenli olmayan tesisatlar. Uzun durdurma sürelerinin ve garanti planlarının önem kazandığı durumlar bunlardır.

Arsanın kendisi için test uygunluktur: Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:17 maddesi, teslim edilen taşınmazın alıcının beklemeye hakkı olduğu niteliklere sahip olmasını gerektirir. Bu, kirlenmiş toprak veya mülkiyet kısıtlaması gibi sorunlar için geçerlidir, ancak akan bir çatı için geçerli değildir. Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:23 maddesindeki iki aylık şikayet kuralının, taşınır malların tüketici alımları için geçerli olduğunu, ev alımları için geçerli olmadığını unutmayın; bir ev için standart, makul bir süre içinde şikayette bulunmanız gerektiğidir.

Wet kwaliteitsborging voor het bouwen neyi değiştirdi?

1 Ocak 2024'te yürürlüğe giren Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (WKB), yeni inşa edilmiş ev alıcıları için yıllardır yaşanan en önemli değişikliktir. Kanun, kamu hukuku ve özel hukuk olmak üzere iki bölümden oluşmaktadır ve bunların kapsamları farklıdır.

Kamu hukuku kapsamında getirilen bağımsız kalite güvencesi uygulaması, sonuç olarak 1. sınıf binalar için (sıradan müstakil evler ve daha küçük ticari binalar), belediye teknik bina değerlendirmesinin yerini, inşaat sırasında kontrol eden ve tamamlandığında rapor veren bağımsız bir kalite kontrol uzmanı almıştır. Bu uygulamanın tadilat çalışmalarına genişletilmesi ertelenmiş olup, henüz bir tarih belirlenmemiştir; sistemin 2027 yılında değerlendirilmesi planlanmaktadır. O zamana kadar tadilat çalışmaları önceki belediye rejimi kapsamında devam edecektir.

Özel hukuk kısmı, haklarınızı değiştiren kısımdır ve yalnızca sonuç sınıfı 1'e özgü değil, genel olarak inşaat sözleşmelerine uygulanır. Bir alıcı için dört değişiklik önemlidir.

• Teslimat sırasında tespit edilmeyen kusurlardan doğan sorumluluk. Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:758. maddesinin 4. fıkrasına göre, yüklenici, teslimat anında tespit edilemeyen kusurlardan, bu kusurlar kendisine atfedilemiyorsa, teslimattan sonra da sorumludur. Dolayısıyla sorumluluk yükleniciye aittir ve tüketici için bu kural zorunludur: sözleşmeyle ortadan kaldırılamaz.
• Devir teslim dosyası. Madde 7:757a, yükleniciyi, işin tamamlanmasının ardından, çizimler, hesaplamalar ve malzeme ve tesisatlara ilişkin bilgiler de dahil olmak üzere, işin kararlaştırılan şartları karşıladığını gösteren bir dosyayı müşteriye teslim etmeye mecbur kılar.
• Yazılı uyarı yükümlülüğü. Madde 7:757b, yüklenicinin, görevdeki yanlışlıklar konusunda yazılı, açık ve zamanında uyarıda bulunmasını ve sonuçlarını belirtmesini gerektirir.
• Güvenlikle ilgili bilgiler. Madde 7:765a, yüklenicinin tüketici müşteriyi, işin kusurlara ve iflasa karşı sigortalı olup olmadığı veya başka bir şekilde güvence altına alınıp alınmadığı konusunda yazılı olarak bilgilendirmesini gerektirir.

WKB ayrıca teminat bedeliyle ilgili kuralı da netleştirdi. Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:768 maddesine göre, ev inşa eden bir tüketici, sözleşme bedelinin son yüzde beşini noter nezdinde emanet olarak tutabilir; müteahhit artık alıcıya bu tutarın ancak alıcının itiraz etmemesi durumunda serbest bırakılacağını yazılı olarak bildirmek zorundadır ve noter de alıcıya bu tutarla ne yapılacağını sormalıdır. Bu yüzde beşlik tutarı teslimat gününde vermek, en güçlü pratik kozunuzu ortadan kaldırır, bu nedenle konuyu ciddiye alın.

Teslimat: pozisyonunuzu belirleyen an

Hollandaca'da "oplevering" olarak adlandırılan teslimat, yüklenicinin işin hazır olduğunu beyan ettiği ve müşterinin bunu kabul ettiği andır. Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:758. maddesi, kabulün iki sonucu olduğunu belirtir: işin riski müşteriye geçer ve yüklenici, müşterinin o anda makul olarak keşfetmesi gereken kusurlardan sorumlu tutulamaz. 1 Ocak 2024'ten itibaren bu sorumluluktan kurtulma, keşfedilmemiş kusurları kapsamamaktadır, ancak görünen her şeyi kaydetmenin sizin sorumluluğunuzda olduğu gerçeği geçerliliğini korumaktadır.

İncelemeyi ciddiye alın ve yalnız yapmayın. Bağımsız bir bina denetçisi sizinle birlikte evi gezerken, ilk kez ev alan birinin göremeyeceği şeyleri görecektir ve bu incelemenin maliyeti yasalardan ziyade piyasa tarafından belirlenir, bu nedenle fiyat tekliflerini karşılaştırmakta fayda var. Tesisatları test edin, muslukları çalıştırın, her pencereyi ve kapıyı açın, teknik açıklamaya göre yüzeyleri ve seviyeleri kontrol edin ve her şeyin fotoğrafını çekin. Ev henüz tamamlanmadıysa, duvarlar kapatılmadan önce yapılan bir inceleme, sonrasında yapılan bir incelemeden çok daha bilgilendiricidir.

Bulduğunuz her nokta, her iki tarafın da imzaladığı teslimat raporuna (proces-verbaal van oplevering) kaydedilir. Bu belge, daha sonraki herhangi bir anlaşmazlığın kanıt temelidir: görünür olanı, üzerinde anlaşılan eksik işleri ve bunların ne zaman giderileceğini belirler. Yüklenicinin gayri resmi olarak sorunları çözeceğine dair söz vermesi nedeniyle temiz bir raporu imzalamayın ve kusurları belirsiz bir şekilde tanımlayan bir raporu kabul etmeyin. Kusurlar o kadar ciddi ise ki ev makul bir şekilde kullanılamaz hale geliyorsa, teslimatı tamamen reddedebilirsiniz, ancak bu mali sonuçları olan bir karardır ve danışmanlık almadan alınmamalıdır.

Hollanda'daki yeni inşaat piyasasında kullanılan örnek sözleşmelere göre, teslimatı takiben üç aylık bir bakım süresi bulunmaktadır. Bu süre zarfında yüklenici, teslimat raporunda belirtilen noktaları ve ortaya çıkan diğer kusurları gidermekle yükümlüdür. Bakım süresi, bir zamanaşımı süresi değil, sözleşmesel bir kolaylıktır: sona erdiğinde, yasal haklarınız ve herhangi bir garanti kapsamınız devam eder. Bu aynı zamanda, gerekli özenin gösterildiği ve geliştirici ile yükleniciler arasındaki anlaşmaların aslında kime başvurmanız gerektiğini belirlediği aşamadır.

Yüklenicinin sorumluluğu ne kadar süreyle devam eder?

İki ayrı saat çalışır ve bunların karıştırılması, iyi niyetli bir iddianın başarısız olmasının en yaygın nedenidir.

İlk olarak, şikayet etme yükümlülüğü vardır. Hollanda Medeni Kanunu'nun 6:89 maddesi, kusuru keşfettikten veya makul olarak keşfetmeniz gerektiği tarihten itibaren makul bir süre içinde itiraz etmenizi gerektirir. Burada iki aylık sabit bir süre yoktur; makul olan süre, kusurun niteliğine, gerektirdiği incelemeye ve yüklenicinin durumuna bağlıdır. Kesin olan şey, sessizliğin ölümcül olduğudur: sızıntıyla iki yıl boyunca yaşayan ve daha sonra şikayette bulunan bir alıcı, haklı gerekçeleri ne olursa olsun, zorluk çekecektir.

İkincisi zamanaşımıdır. Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:761. maddesi, teslim edilen işteki bir kusura ilişkin herhangi bir talebin, müşterinin itirazından iki yıl sonra zamanaşımına uğradığını öngörmektedir. Yükleniciye kusuru gidermesi için bir süre verirseniz, bu iki yıllık süre ancak süre dolduğunda veya yüklenici onarım yapmayacağını açıkça belirttiğinde başlar. Bunun üzerine bir de uzun bir zamanaşımı süresi eklenir: Talep, bir bina söz konusu olduğunda teslimattan yirmi yıl sonra, diğer tüm durumlarda ise teslimattan on yıl sonra zamanaşımına uğrar. Devam eden bir zamanaşımı süresi, Hollanda Medeni Kanunu'nun 3:317. maddesi uyarınca yazılı bir taleple kesilebilir ve tarih konusunda herhangi bir şüphe varsa, kesme işlemi ucuzdur ve talebi kaybetmek pahalıdır.

Bu sürelerin ne anlama gelmediğine dikkat edin. Bunlar, yüklenicinin yirmi yıl boyunca herhangi bir şeyden sorumlu olacağına dair bir garanti değildir; yalnızca mevcut bir talebin hala ileri sürülebileceği dış sınırı işaret ederler. Talebin var olup olmadığı, işin eksik olup olmadığına ve kusurun yükleniciye atfedilip atfedilemeyeceğine bağlıdır.

Woningborg ve SWK garanti programları

Hollanda'da yeni inşa edilen evlerin çoğu, pratikte Woningborg veya SWK gibi bir garanti kurumu tarafından güvence altına alınmış olarak satılmaktadır. Bu, yasal kuralların yanında sözleşmesel bir korumadır, onların yerine geçmez ve otomatik değildir: evin kayıtlı olup olmadığını görmek için sözleşmeyi kontrol edin ve sertifikayı isteyin.

Bu tür bir plan iki amaca hizmet eder. Waarborg, müteahhit evin tamamlanmasından önce iflas ederse, tamamlanmayı sağlayarak veya zararı tazmin ederek sizi korur. Garanti ise tamamlanmış evdeki kusurları kapsar. Woningborg yeni yapı yönetmeliğine göre, kalite garantisi, bakım süresi dolduktan sonra, teslimattan üç ay sonra başlar ve çoğu unsur için altı yıl sürer. Ciddi kusurlar, yani yapının sağlamlığını etkileyen veya konutu yaşanmaz hale getiren kusurlar için garanti on yıl sürer. Ev bu süre içinde satılırsa, garanti sonraki sahibine geçer.

İki pratik nokta. Birincisi, garanti kendi bildirim prosedürüne ve yasal sürelerden bağımsız olarak işleyen kendi son tarihlerine sahiptir; bu nedenle, garanti kapsamında yapılan bir şikayet, yükleniciye karşı olan talebinizi tek başına korumaz ve bunun tersi de aynı şekilde doğrudur. İkincisi, garantiler birçok şeyi kapsam dışı bırakır: normal aşınma, sizin veya üçüncü bir tarafın yaptığı işler ve dolaylı hasarlar genellikle kapsam dışındadır. Genel bir özet yerine, sertifikanız için geçerli olan yönetmeliği okuyun.

Arıza bildirimi ve hak talebinin uygulanması

İşe yazılı olarak ve erken başlayın. Kusuru, ne zaman ve nasıl ortaya çıktığını açıklayın, teknik açıklamaya veya sapma gösterdiği çizime atıfta bulunun ve onarım için somut ve makul bir süre belirleyin. Bu tür bir mektup, Hollanda Medeni Kanunu'nun 6:82 maddesi uyarınca bir temerrüt bildirimi niteliğindedir ve belirtilen süre içinde herhangi bir işlem yapılmazsa yükleniciyi temerrüde düşüren şey budur. Mektubu iadeli taahhütlü posta veya teslimat onayı içeren bir e-posta ile gönderin ve tüm dosyayı saklayın: tarihli fotoğraflar, yazışmalar, teslimat raporu ve devir teslim dosyası.

Yüklenici neden konusunda itiraz ederse, bağımsız bir bilirkişi raporu genellikle belirleyici olur, çünkü çoğu inşaat anlaşmazlığı hukuktan ziyade nedenselliğe dayanır. Bir tarafın elde ettiği raporun kabul edilme olasılığı düşükse, Hollanda usulü mahkemeye geçici bilirkişi incelemesi için başvurmanıza izin verir ve olaylar şantiyede söylenen veya yapılanlara bağlıysa, ön tanık incelemesi, dava başlamadan önce delilleri güvence altına alabilir.

Ödeme gecikmesi durumunda, Hollanda Medeni Kanunu'nun 6:74. maddesi uyarınca onarım talep edebilir, işi kendiniz yapabilir ve masrafları tazminat olarak isteyebilirsiniz; ciddi durumlarda ise 6:265. madde uyarınca sözleşmeyi feshedebilirsiniz. Ayrıca, henüz ödenmesi gereken taksitlerin ödemesini askıya alabilirsiniz; bu, yeni bir inşaat projesinde genellikle en etkili baskı yöntemidir.

Uyuşmazlığın nereye yönlendirileceği sözleşmeye bağlıdır. Yeni inşaat sözleşmelerinde genellikle inşaat tahkim kurulu olan Raad van Arbitrage in bouwgeschillen veya garanti sistemi kapsamında Geschillencommissie belirtilir. Tüketici bu tür bir maddeyle bağlı değildir: Hollanda Medeni Kanunu'nun 6:236 maddesi, tüketicinin bunun yerine olağan mahkemeleri seçmesi için en az bir ay süre tanınmasını gerektirir. Örneğin aktif su sızıntısı durumunda hız önemliyse, tahkim yoluna ek olarak, hukuk mahkemesi önünde geçici tedbir davası açma seçeneği de mevcuttur. Seçeneklere daha geniş bir bakış için, Hollanda'daki uyuşmazlık çözümüne ve Hollanda inşaat hukukunun uluslararası standartlarla nasıl karşılaştırıldığına ilişkin genel bakışımıza bakın.

Alıcıların tazminat taleplerini kaybetmelerine neden olan hatalar

Tekrarlanan hatalar teknikten ziyade prosedüreldir. Sözlü bir vaade dayanarak hatasız bir teslimat raporu imzalamak ilk hatadır, çünkü bu yükleniciye hiçbir şeyin yanlış olmadığı argümanını sunar. Teslimat gününde yüzde beşlik kesintiyi serbest bırakmak ikincisidir. İki aylık bir kuralın geçerli olduğunu veya tam tersine yirmi yıllık koşulsuz korumanın geçerli olduğunu varsaymak üçüncü hatadır; gerçek son tarih itirazınızdan iki yıl sonrasıdır.

İki hata daha evrak işleriyle ilgilidir. Alıcılar, inşaat yükümlülüğü müteahhitteyken veya tam tersi durumda, genellikle müteahhitle iletişime geçer ve bu şekilde aylar kaybederler; satın alma ve alım sözleşmesi (koop- en aannemingsovereenkomst) hangisinin hangisi olduğunu gösterir. Ayrıca, mülkü teslim aldıktan kısa süre sonra kiraya veren alıcılar, kiracının onarım için erişimi zorlaştırdığını ve kiracı haklarının neyin ne zaman yapılabileceğini kısıtladığını keşfederler. Kiralamayı planlıyorsanız, kiracılık başlamadan önce kusurların giderilmesi için gerekli düzenlemeleri yapın.

Son olarak, sözleşmeyi standart bir metin olarak görmeyin. Sorumluluk sınırları, dolaylı zararların kapsam dışı bırakılması ve zemin koşullarına bağlı riskin devredilmesi maddeleri yaygındır ve tüketici, 7:758. maddenin 4. paragrafındaki zorunlu korumadan mahrum bırakılamasa da, bunun dışında birçok şey müzakere edilebilir. Sözleşmelerde tüketiciyi koruma kuralları ve Hollanda sözleşme hukuku kılavuzumuzda açıklanan türden genel sözleşme incelemesi, ticari anlaşmalarda olduğu gibi burada da geçerlidir ve imzadan önce hedefli bir sözleşme incelemesi, dava açmaktan çok daha ucuzdur.

Bir arıza ortaya çıktığında ne yapılmalı?

Sorunu fark ettiğiniz gün harekete geçin. Kusurun fotoğrafını çekin, tarihi not edin ve yükleniciye sorunun ne olduğunu ve ne yapılmasını istediğinizi makul bir süre içinde açıklayan yazılı bir şikayet gönderin. Konu açıkken teminat parasını serbest bırakmayın ve gayri resmi bir sözün yazılı bir onayın yerini almasına izin vermeyin. Yüklenici nedeni reddederse, iz soğumadan önce bir uzmana danışın.

İster ortaklaşa ister Hollanda'ya yeni gelen biri olarak mülk satın almış olun, durum aynıdır. Birlikte ev satın alma ve Hollanda'da yabancı olarak ev satın alma konusunda rehberimiz , alıcıları en sık şaşırtan noktaları ortaya koymaktadır ve bir gayrimenkul avukatı, tek bir görüşmede bir kusurun takip edilmeye değer olup olmadığını ve kime karşı dava açılması gerektiğini size söyleyebilir. Dava açmak kaçınılmaz hale gelirse, bir gayrimenkul avukatı, temerrüt bildiriminden başlayarak tahkim veya mahkemeye kadar olan süreci yönetecektir.

Sık Sorulan Sorular

Hollanda'da yeni inşa edilmiş evlerin alıcıları, kusurlar ortaya çıktığında belirli yasal korumalara ve sözleşmesel garantilere sahiptir. Aşağıdaki sorular, pratikte en sık karşılaşılan noktaları kapsamaktadır.