Ticari gayrimenkullerdeki kusurlar, kiracı ve ev sahibi arasında sıklıkla anlaşmazlıklara yol açar. Ancak kiralanan gayrimenkuldeki her aksaklık, hukuki anlamda bir kusur teşkil etmez. Kanun, Medeni Kanun'un 7:204. maddesinde kusuru, mülkün herhangi bir durumu veya özelliği ya da kiracıya atfedilemeyen herhangi bir başka durum olarak tanımlar; bu durum sonucunda mülk, kiracının sözleşmeyi imzalarken beklemeye hakkı olduğu kullanım olanağını sağlayamaz.
Bu tanım ilk bakışta göründüğünden daha geniştir. Sadece çatı sızıntısı veya merkezi ısıtma sisteminin arızalanması gibi fiziksel hasarları kapsamaz. Kiracının sorumluluğunda olan çalışmaların neden olduğu ciddi gürültü kirliliği gibi, mülkün kendisi dışındaki bir durum da kusur teşkil edebilir. Belirleyici olan, kiracının makul olarak bekleyebileceği keyfin bozulup bozulmadığıdır. Normal kullanımla tutarlı küçük aşınma ve yıpranma kusur sayılmaz.
Sorumluluk kimde: ev sahibi mi, kiracı mı?
Ana kural
Medeni Kanun'un 7:206. maddesinin temel kuralı açıktır: Kiracı talebi üzerine ev sahibi, kusurları gidermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, gidermenin imkansız olması veya giderin masraflarının ev sahibinden makul bir şekilde talep edilememesi durumları dışında geçerlidir. Bu nedenle ev sahibi, masrafları öne sürerek onarım yükümlülüğünden kurtulamaz.
Küçük onarımlar için bir istisna geçerlidir. Kanun veya gelenek gereği kiracının sorumluluğunda olan onarımların ev sahibi tarafından yapılması gerekmez. Kırık bir kapı kolunun değiştirilmesi, hasarlı bir süpürgeliğin onarılması veya kiracıların kendilerinin makul bir şekilde yapabileceği küçük kusurların giderilmesi gibi durumları düşünün. 'Kiracı için küçük onarım' ile 'ev sahibi için büyük bakım' arasındaki sınır her zaman net değildir ve uygulamada sıklıkla tartışmalara yol açar.
ROZ şartlarına göre sözleşmesel sapmalar
Pratikte, ticari gayrimenkullerin kira sözleşmeleri neredeyse her zaman Gayrimenkul Konseyi'nin (ROZ) standart modelleri temelinde yapılır. ROZ'un ticari gayrimenkullere ilişkin genel hükümleri, yasal ana kuraldan oldukça farklı sonuçlar içermektedir: birçok bakım yükümlülüğü sözleşmesel olarak ev sahibinden kiracıya devredilmiştir.
Dolayısıyla, ROZ modellerinde iç mekan bakımı, tesisat bakımı, aşınan parçaların değiştirilmesi ve bazen daha büyük onarımlar gibi konular kiracının masraflarına yüklenir. Bu, prensipte izin verilen bir durumdur, çünkü 7:230a rejimi ve mahkeme onayıyla 7:290 rejimi de kanundan sapmaya izin vermektedir. Sınırlar, makuliyet ve adalet ile aşırı ağırlaştırıcı maddeler hakkındaki kurallarla belirlenir.
Bu nedenle, kira sözleşmesini imzalamadan önce genel hükümleri dikkatlice okumak ve kiracı olarak sizin üzerinize düşen bakım yükümlülüklerini anlamak çok önemlidir.
Ticari binalardaki kusurlara ilişkin kiracı hakları
Çözüm talep etmek
Bir kusur durumunda ilk adım, temerrüt bildirimi göndermektir: ev sahibine kusuru makul bir süre içinde gidermesi için yazılı bir talep. Temerrüt bildirimi olmadan ev sahibi temerrüde düşmüş sayılmaz ve kiracı olarak sizin yasal haklardan yararlanma hakkınız olmaz. Temerrüt bildirimi, kusurun ne olduğunu, gidermenin hangi süre içinde yapılması gerektiğini ve giderilmemesi durumunda ne gibi sonuçlar doğuracağını somut olarak açıklamalıdır.
Kira indirimi
Kiracı, temerrüt bildirimine rağmen ev sahibinin kusuru gidermemesi durumunda, Medeni Kanun'un 7:207. maddesi uyarınca, kusurun mevcut olduğu süre için orantılı bir kira indirimi talep etme hakkına sahiptir. İndirim, kiracının fiilen sahip olduğu kullanım ile kusur olmasaydı sahip olacağı kullanım arasındaki orana göre hesaplanır. Kiracı bu indirimi asliye mahkemesi aracılığıyla talep edebilir.
Kira indirimi, kusurun ev sahibine bildirildiği andan itibaren geçerli olur, sadece mahkeme kararının verildiği andan itibaren değil. Bu nedenle, indirim başlangıç tarihinin iyi bir şekilde belgelenmesi için kusurların her zaman yazılı olarak ve mümkün olan en kısa sürede bildirilmesi tavsiye edilir.
Tazminat
Örneğin, kusurun ev sahibinden kaynaklanması durumunda, ev sahibi kusurun yakın olduğunu bildiği veya bilmesi gerektiği halde gerekli bakımı yapmamışsa, kiracı Medeni Kanun'un 7:208. maddesi uyarınca ek tazminat talep edebilir. Bu zarar, kusur nedeniyle kaybedilen ciro veya kiracının iş faaliyetlerine devam etmek için katlanmak zorunda kaldığı masraflar gibi dolaylı zararlardan oluşabilir.
Kendi kendini onarma ve tetikleme
Eğer, usulüne uygun bir ihtarname verildikten ve belirlenen süre dolduktan sonra ev sahibi kusuru gidermezse, kiracı prensip olarak onarımı kendisi yaptırma ve makul masrafları kira bedelinden mahsup etme hakkına sahiptir (Madde 7:206(3) Medeni Kanun). Ancak bu hak sınırlamalara tabidir.
İlk olarak, gerçekten de ev sahibinin gidermekle yükümlü olduğu bir kusurla ilgili olmalıdır. Kiracı olarak sözleşme gereği kendilerine düşen bir bakım yükümlülüğünü gideren ve masrafları kiracıya yansıtan herkes hiçbir yere varamaz. İkinci olarak, kiracı, ev sahibine kusuru önceden giderme fırsatı verdiğini ve ev sahibinin bunu yapmadığını kanıtlayabilmelidir. Üçüncü olarak, yapılan masraflar orantısız olmamalıdır.
Bu koşullar yerine getirilmeden kira bedelinden mahsup yapılması, kira alacakları nedeniyle yasal işlemlere yol açabilir. Bu nedenle, mahsup işlemine geçmeden önce hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilir.
Bakım, ROZ şartları ve muafiyet maddeleri
ROZ'un genel hükümleri, bakım işlerini dış bakım (ev sahibi için) ve iç bakım (kiracı için) olarak ikiye ayırır, ancak kesin sınır sözleşme versiyonuna göre değişir. Dahası, genel hükümler düzenli olarak sorumluluktan muafiyet maddeleri içerir: ev sahibinin belirli hasarlar için sorumluluğunu hariç tutan veya sınırlayan hükümler.
Bir sorumluluktan muafiyet her zaman geçerli değildir. Zarar, ev sahibinin kasıt veya bilinçli ihmalinden kaynaklanıyorsa veya sorumluluktan muafiyet, makuliyet ve adalet standartlarına göre verilen koşullar altında kabul edilemez ise, mahkeme maddeyi geçersiz kılabilir. Aynı durum, bir sorumluluktan muafiyetin, Medeni Kanun'un 6:233. maddesi anlamında aşırı ağır bir madde olarak nitelendirilmesi durumunda da geçerlidir. Tüketiciler söz konusu olduğunda bu durum hızla gerçekleşir; ticari kiracılar için çıta daha yüksektir, ancak orada da sınırlar vardır.
Özellikle büyük binalar veya yüksek kira bedelleri için, sözleşmeyi imzalamadan önce bakım paylaşımı ve sorumluluktan muafiyet maddeleri açısından gözden geçirin. Genel hükümleri bilmeden bir sözleşme imzalamanın getireceği mali risklere kıyasla, hukuki danışmanlık maliyeti genellikle sınırlıdır.
Zaman içinde kira değerlendirmesi
7:290 sayılı ticari alanlar için kanun ayrıca kira bedelinin gözden geçirilmesi imkanı da sunmaktadır. Anlaşılan kira süresi dolduktan sonra veya uzun süreli bir sözleşme durumunda beş yıl sonra, taraflardan herhangi biri, kira bedelinin son beş yılda yerel bölgedeki benzer ticari alanların kira bedellerinin ortalamasına göre ayarlanması için alt bölge mahkemesine başvurabilir (Madde 7:303, Ticaret Kanunu). Bu, zorunlu bir uzman görüşü gerektirir: mahkeme, piyasa koşullarına uygun kira bedelini belirlemek üzere bir veya daha fazla uzman atar.
Bu prosedür, kiranın çok düşük olduğunu düşünen ev sahibi ve çok fazla ödediğine inanan kiracı için geçerlidir. Taraflar karşılıklı anlaşma ile aksi yönde karar vermedikçe, sonuç bağlayıcıdır. 7:230a ticari alan için bu yasal kira gözden geçirme hakkı mevcut değildir. Orada kira ayarlaması yalnızca sözleşme yoluyla, genellikle endeksleme maddesi aracılığıyla mümkündür.
Kira incelemesi, ticari gayrimenkulleri çevreleyen yasal dinamiklerin döngüsünü tamamlar: yalnızca gayrimenkule erişim ve fesih değil, aynı zamanda ödediğiniz fiyat da geçerli rejim tarafından birlikte belirlenir.
Ticari kira hukuku hakkındaki bu serinin devamı.
Bu makale, ticari kira hukuku üzerine üç bölümden oluşan serimizin bir parçasıdır. Diğer bölümleri de okuyun:
- Bölüm 1: 7:290 mı yoksa 7:230a DCC mi? Ticari mülkünüz için hangi kira rejimi geçerlidir?
- Bölüm 2: Ticari kira sözleşmesinin feshi: bildirim süreleri, gerekçeler ve olası sorunlar
Ayrıca şunu da okuyun: 7:290 mı yoksa 7:230a DCC mi? Ticari mülkünüz için hangi kira rejimi geçerlidir? hem de Ticari kira sözleşmesinin feshi: bildirim süreleri, gerekçeler ve olası sorunlar.
Sonuç
Ticari binalardaki kusurlar sık karşılaşılan ve bazen maliyetli bir sorundur. İster akan bir çatı, ister arızalı bir ısıtma sistemi veya iş faaliyetlerini engelleyen gecikmiş bir bakım olsun: kiracı olarak somut haklarınız vardır, ancak bu haklarınızı aktif olarak kullanmalı ve doğru prosedürü izlemelisiniz. Kusurları her zaman yazılı olarak bildirin, temerrüt bildirimi düzenleyin ve her şeyi kayıt altına alın.
Ev sahibi olarak, net bir bakım planı oluşturmak ve kusurların devam etmesine izin vermemek önemlidir. Dolaylı zararlardan doğacak sorumluluk hızla önemli miktarlara ulaşabilir.
Law & More Ticari gayrimenkullerin kiracılarına ve mülk sahiplerine, kusurlar, bakım paylaşımı, kira artışı ve ilgili konularda danışmanlık hizmeti veriyoruz. Herhangi bir yükümlülük altına girmeden görüşmek için bizimle iletişime geçin.
Sık Sorulan Sorular
Ticari mülkümdeki bir kusur nedeniyle kira indirimi hakkım var mı?
Evet. Eğer 7:204 sayılı Medeni Kanun maddesi anlamında bir kusur varsa ve ev sahibi, temerrüt bildiriminden sonra bunu zamanında gidermezse, 7:207 sayılı Medeni Kanun maddesi uyarınca orantılı bir kira indirimi talep edebilirsiniz. Bu indirim, kusurun yazılı olarak bildirildiği andan itibaren yürürlüğe girer.
Kiracı olarak benim sorumluluğumda olan küçük onarımlar nelerdir?
Küçük onarımlar, yasa veya gelenek gereği kiracının sorumluluğunda olan onarımlardır; örneğin kırık anahtarların değiştirilmesi, derzlerdeki küçük boşlukların kapatılması veya günlük kullanım sonucu aşınan parçaların onarılması gibi. Ev sahibinin sorumluluğunda olan büyük bakım ile arasındaki sınır pratikte belirsiz olabilir ve bazen ROZ hükümlerinde sözleşmesel olarak daha ayrıntılı olarak açıklanır.
Arızayı kendim tamir ettirip masraflarını kiradan düşebilir miyim?
Bu mümkün, ancak yalnızca yasal koşullar yerine getirildiğinde: temerrüt bildirimi gönderilmiş olmalı, ev sahibi sürenin dolmasına izin vermiş olmalı, ev sahibinin gidermekle yükümlü olduğu bir kusur söz konusu olmalı ve masraflar makul olmalıdır. Bu koşullar yerine getirilmeden mahsup yapılması, kira alacakları için dava açılmasına yol açabilir.
Kiracı olarak kira bedelimin yeniden değerlendirilmesini talep edebilir miyim?
7:290 ticari alan için, kararlaştırılan kira süresinin bitiminden veya beş yıl sonrasında, yerel mahkemeden kira bedelini, bölgedeki benzer alanların piyasa koşullarına uygun kira bedeline ayarlamasını talep edebilirsiniz (Madde 7:303, Ticaret Kanunu). 7:230a ticari alan için bu yasal hak mevcut değildir.
