Korona Krizi Ticari Alan Kiralamalarını Nasıl Etkiliyor?
Bütün dünya şu anda hayal bile edilemeyecek bir kriz yaşıyor. Bu, hükümetlerin olağanüstü önlemler almaları gerektiği anlamına geliyor. Bu durumun yol açtığı ve yol açmaya devam edeceği zarar çok büyük olabilir. Gerçek şu ki, hiç kimse krizin ölçeğini veya ne kadar süreceğini değerlendirecek durumda değil. Durum ne olursa olsun, işyeri kiralamaları hala yürürlüktedir. Bu birkaç soruyu gündeme getiriyor. Bu yazıda, işyeri kiracıları veya ev sahipleri ile ortaya çıkabilecek birkaç soruyu cevaplamak istiyoruz.
Kira ödemesi
Kirayı hala ödemek zorunda mısın? Bu sorunun cevabı davanın koşullarına bağlıdır. Her durumda, iki durum ayırt edilmelidir. Birincisi, artık restoran ve kafe gibi iş amaçlı kullanılamayacak işyerleri. İkincisi, hala açık olabilecek ancak kapılarını kendileri kapatmayı seçen dükkanlar var.
Kiracı, kira sözleşmesine göre kira ödemekle yükümlüdür. Bu gerçekleşmezse, sözleşme ihlali olur. Şimdi soru şu, mücbir sebep olabilir mi? Belki de kira sözleşmesinde mücbir sebebin hangi durumlarda geçerli olabileceğine dair anlaşmalar vardır. Değilse, hukuk Uygulanır. Kanun, kiracının uymamasından sorumlu tutulamaması durumunda mücbir sebep olduğunu belirtmektedir; başka bir deyişle, kiracının kirayı ödeyememesi onun kusuru değildir.
Koronavirüs nedeniyle yükümlülüklerin yerine getirilmemesinin mücbir sebep oluşturup oluşturmadığı belirsizdir. Bunun için bir emsal olmadığından, bu davada sonucun ne olacağını değerlendirmek zordur. Ancak, bu tür kira ilişkilerinde sıklıkla kullanılan ROZ (Emlak Konseyi) sözleşmesi rol oynar. Bu sözleşmede, kira indirimi talebi standart olarak hariç tutulmuştur. Soru, bir ev sahibinin mevcut durumda bu bakış açısını makul bir şekilde sürdürüp sürdüremeyeceğidir.
Kiracı dükkanını kapatmayı seçerse, durum farklı olacaktır. Bununla birlikte, şu anda bunu yapma zorunluluğu yoktur, gerçek şu ki daha az ziyaretçi ve dolayısıyla daha az kar vardır. Soru, durumun tamamen kiracıya ait olup olmayacağıdır. Bu soruya net bir cevap vermek mümkün değildir, çünkü her durum farklıdır. Bu durum her durum için ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Beklenmedik durumlar
Hem kiracı hem de ev sahibi öngörülemeyen durumlara başvurabilir. Genel olarak, ekonomik kriz girişimci adına sorumludur, ancak çoğu durumda bu, korona krizi nedeniyle farklı olabilir. Hükümet tarafından uygulanan önlemler de dikkate alınabilir. Öngörülemeyen durumlara dayalı bir talep, kira sözleşmesinin mahkeme tarafından değiştirilmesi veya iptal edilmesi fırsatını verir.
Bu, bir kiracının artık makul bir şekilde sözleşmenin devamına karar verilemeyeceği durumda mümkündür. Parlamento tarihine göre, bir yargıcın bu konuda temkinli davranması gerekir. Ayrıca şu anda mahkemelerin de kapalı olduğu bir durumdayız: bu nedenle hızlı bir şekilde bir karar almak kolay olmayacaktır.
Kiralanan mülkte eksiklik
Kiracı, bir eksiklik olması durumunda kirada indirim veya tazminat talep edebilir. Mülkün durumundaki bir eksiklik veya herhangi bir diğer koşul, kiracının kira sözleşmesinin başlangıcında hak kazandığı kira keyfinin olmamasına neden olur. Örneğin, bir eksiklik şunlar olabilir: inşaat hataları, akan bir çatı, küf ve acil çıkış olmaması nedeniyle bir işletme izni alamama.
Mahkemeler genellikle ev sahibinin hesabına olması gereken bir durum olduğuna karar vermeye istekli değildir. Her durumda, kamunun yokluğundan kaynaklanan kötü iş, ev sahibine yüklenmesi gereken bir durum değildir. Bu, girişimci riskin bir parçasıdır. Ayrıca rol oynayan bir diğer şey de birçok durumda kiralanan mülkün hala kullanılabiliyor olmasıdır. Bu nedenle daha fazla restoran, alternatif olarak yemeklerini teslim ediyor veya teslim aldırıyor.
Sömürü yükümlülüğü
İş yeri kiralamalarının çoğu bir işletme yükümlülüğü içerir. Bu, kiracının kiralanan işyerini kullanması gerektiği anlamına gelir. Özel durumlarda, istismar yükümlülüğü kanundan kaynaklanabilir, ancak bu her zaman böyle değildir. Neredeyse tüm ev sahipleri ve ofis binaları ROZ modellerini kullanıyor. ROZ modelleriyle ilgili genel hükümler, kiracının kiraladığı alanı “etkin, eksiksiz, uygun ve kişisel olarak” kullanacağını belirtir. Bu, kiracının bir işletme yükümlülüğüne tabi olduğu anlamına gelir.
Hollanda'da şimdiye kadar bir alışveriş merkezinin veya ofis alanının kapatılmasını emreden genel bir hükümet önlemi yok. Ancak hükümet, tüm okulların, yeme-içme mekanlarının, spor ve fitness kulüplerinin, saunaların, seks kulüplerinin ve kahve dükkanlarının ülke çapında başka bir duyuruya kadar kapalı kalması gerektiğini duyurdu. Bir kiracı, hükümetin emriyle kiralanan mülkü kapatmak zorunda kalırsa, kiracı bundan sorumlu olmayacaktır.
Bu, mevcut ulusal duruma göre kiracının sorumlu tutulmaması gereken bir durumdur. Genel hükümler uyarınca, kiracı aynı zamanda hükümet talimatlarına uymakla yükümlüdür. Bir işveren olarak, aynı zamanda güvenli bir çalışma ortamı sağlamakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, çalışanları koronavirüs bulaşma riskine maruz bırakmamakla ortaya çıkar. Bu koşullar altında, ev sahibi kiracıyı çalışmaya zorlayamaz.
Personel ve / veya müşterilerin sağlık hizmetleri nedeniyle, kiracıların, hükümet tarafından talimatı verilmemiş olsalar bile, kiralanan mülkleri gönüllü olarak kapatmayı seçtiklerini görüyoruz. Mevcut koşullar altında, ev sahiplerinin yükümlülüğün yerine getirilmesi, para cezalarının ödenmesi veya tazminat tazminatı için bir talepte bulunamayacağına inanıyoruz. Rasyonellik ve adalet ve kiracıya verilen zararı mümkün olduğunca sınırlama yükümlülüğüne dayanarak, bir ev sahibinin (geçici) bir kapatmaya itiraz edeceğini hayal etmekte zorlanıyoruz.
Kiralanan mülkün farklı kullanımı
Yiyecek ve içecek işletmeleri şu anda kapalıdır. Bununla birlikte, yine de yiyecek alıp teslim etmesine izin verilir. Ancak, bir kira sözleşmesi çoğu zaman katı bir amaç politikası sağlar; bir restorandan yemek almayı farklı kılan şey. Sonuç olarak, kiracı, kira sözleşmesine aykırı hareket edebilir ve - muhtemelen - para cezalarını kaybedebilir.
Mevcut durumda, herkesin verdiği zararı olabildiğince sınırlama görevi vardır. Kiracı teslim alma / teslim etme işlevine geçerek uyum sağlar. Bu koşullar altında, bunun akdi amaçlara aykırı olduğu yönündeki görüşü savunmak her mantıklı olarak zordur. Aslında, kiracı kirayı ödeyebilmek için işini yürütmek için elinden gelen her şeyi yapmazsa, bir ev sahibinin kiracı hakkında bir talebi olması daha olasıdır.
Sonuç
Başka bir deyişle, herkes hasarlarını mümkün olduğunca sınırlamakla yükümlüdür. Hükümet zaten girişimcilere yardımcı olmak ve finansal baskılarını azaltmak için geniş kapsamlı önlemler açıkladı. Bu önlemlerin olanaklarının kullanılması tavsiye edilir. Bir kiracı bunu reddederse, kayıpları ev sahibine aktarmak zor olabilir. Bu durum tersi için de geçerlidir. Bu arada, politikacılar ev sahiplerini de önümüzdeki dönemde rantı denetlemeye çağırdılar, böylece risk paylaşıldı.
Kiracı ve ev sahibi birbirleriyle sözleşmesel bir ilişkiye ve 'anlaşma anlaşmadır' ilkesine sahip olsa da. Birbirinizle konuşmanızı ve olasılıklara bakmanızı öneririz. Kiracı ve ev sahibi bu olağanüstü zamanlarda birbirleriyle görüşebilir. Kiracının kapanış nedeniyle geliri olmasa da ev sahibinin masrafları da devam eder. Her iki işletmenin de hayatta kalması ve bu krizi aşması herkesin çıkarınadır.
Bu şekilde kiracı ve ev sahibi kiranın geçici olarak kısmen ödenmesi ve iş yeri yeniden açıldığında açığın kapatılması konusunda anlaşabilirler. Mümkün olduğunca birbirimize yardımcı olmalıyız ve ayrıca ev sahipleri iflas etmiş kiracılardan faydalanmazlar. Sonuçta, bu zamanlarda yeni bir kiracı bulmak kolay değildir. Hangi seçimi yaparsanız yapın, aceleci kararlar vermeyin ve olasılıklar konusunda size tavsiyelerde bulunmamıza izin verin.
İletişim
Mevcut durum çok tahmin edilemez olduğundan, bunun sizin için birçok soru doğurabileceğini hayal edebiliriz. Gelişmeleri yakından takip ediyoruz ve sizi en son durumdan haberdar etmekten mutluluk duyuyoruz. Bu makale hakkında herhangi bir sorunuz varsa, lütfen avukatlarla iletişime geçmekten çekinmeyin. Law & More.
