Hollanda'daki ticari kira sözleşmelerinin neredeyse tamamı ROZ modeli üzerinden imzalanır: piyasa standardı olarak sunulan, kalın bir genel hükümler listesi eklenmiş kısa bir sözleşme. Bu tarafsız değildir. Kiracıların sandığından çok daha fazla kısmı müzakere edilebilir niteliktedir. Bu kılavuz, sözleşmenin altında yatan yasayı ve müzakereye değer maddeleri açıklamaktadır.
Her kira sözleşmesinde ilk sorulan soru şudur: Hangi yasal düzenleme geçerlidir?
Hollanda'da ticari gayrimenkuller için iki farklı kira rejimi bulunmaktadır ve bunlar birbirine eşdeğer değildir. Hangi rejimin uygulanacağı, tarafların ön sayfaya yazdıklarıyla değil, kanunla belirlenir. Yanlış sınıflandırma, pahalı sürprizlerin en yaygın kaynağıdır ve genellikle bir anlaşmazlığın ilk konusudur.
Perakende ve konaklama alanı: sanat. 7:290 BW
Koruma rejimi, Hollandalı avukatların 290-alanı olarak adlandırdığı yerleri kapsar. Madde 7:290 BW, halka açık, taşınır mal veya hizmetlerin doğrudan tedarikine olanak sağlayan bir alanın bulunduğu, perakende işletmesi, restoran veya kafe, paket servis veya eve teslimat işletmesi, el sanatları işletmesi, otel veya kamp alanı olarak kiraya verilen yapılı binalar için geçerlidir. Ek konutlar ve bunlarla birlikte kiraya verilen araziler de aynı rejime tabidir.
İki unsur işi halleder: halkın erişimine açık olması ve müşterilere doğrudan tedarik sağlaması. Sadece randevuyla açık olan bir showroom, genel merkez veya sevkiyat deposu bu kriteri karşılamaz; amiral gemisi mağaza, ziyaretçi deneyimi merkezi veya otel ise karşılar.
Ofisler, endüstriyel alanlar ve diğer her şey: sanat. 7:230a Siyah Beyaz
İş amaçlı kullanılan ve kiraya verilen, 290 metrekarelik alan veya konut olarak kullanılmayan her şey, BW 7:230a maddesi kapsamına girmiyor: ofisler, laboratuvarlar, temiz odalar, üretim salonları, dağıtım merkezleri ve depolar. Uluslararası kiracıların çoğu... Eindhoven Brainport ve diğer şirketler, farkında olsunlar ya da olmasınlar, 230a numaralı binanın kiracılarıdır.
Karma kullanım ve sınıflandırma sorunu
Birçok bina hem üretim salonu hem de fabrika satış mağazası olarak hizmet veriyor: bir ofis ve halka açık satış noktası. Karma kiralama durumlarında, rejim, alanın ağırlıklı olarak hangi amaçla kullanıldığına göre belirlenir. Hoge Raad, 6 Mart 2026'da (ECLI:NL:HR:2026:356) bunun, tarafların anlaşmalarına verdikleri isimden ziyade fiili kullanıma bağlı olduğunu teyit etti; bu nedenle, sözleşmenin 7:290 BW maddesi kapsamında olduğunu belirten bir başlık tek başına bir ağırlık taşımaz. Davanın tüm koşulları önemlidir: tarafların sözleşme yaparken akıllarında olan kullanım, mekanın şu anki kullanımı ve mekanın bu kullanıma göre nasıl donatıldığı. Önemli olan, kullanımın ağırlık merkezinin nerede olduğu ve kiracının cirosunun büyük kısmını hangi faaliyetten elde ettiğidir. Bu nedenle, bir ev sahibi, önünüze 230a modelini koyarak 7:290 BW maddesinden kaçamaz. Taraflar, 7:290 BW maddesi kapsamına girmeyen bir kira sözleşmesine, kendi inisiyatifleriyle 290 rejimini (afdeling 7.4.6 BW) sözleşmesel olarak uygulanabilir ilan edebilirler.
Madde 7:301 BW farklı bir soruyu yanıtlar ve kullanım testiyle karıştırılmamalıdır. Bu, kullanım süresiyle ilgilidir: iki yıl veya daha kısa süreli bir kira sözleşmesi, mekanın ne amaçla kullanıldığına bakılmaksızın, Madde 7:291 ila Madde 7:300 BW kapsamı dışında kalır.
İki rejim yan yana
| Konu | 290-alan (sanat 7:290 BW) | 230a-alan (sanat 7:230a BW) |
|---|---|---|
| Tipik öncüller | Dükkanlar, restoranlar, kafeler, oteller, kamp alanları | Ofisler, laboratuvarlar, fabrikalar, depolar |
| Vade yapısı | Beş yıl, kanunen on yıla uzatıldı. | Anlaşma gereği; yasal bir asgari şart yok. |
| Ev sahibinin ihbar süresi | Bir yıl, öngörülen form, gerekçeler belirtilmiş | Kira sözleşmesinde kararlaştırıldığı üzere |
| Fesih nedenleri | Sınırlı yasal gerekçeler, madde 7:296 BW | Herhangi bir şart yok; sözleşme geçerlidir. |
| Bildirimin etkisi | Mahkeme bir bitiş tarihi belirleyene kadar kanunen devam eder. | Kira sözleşmesi sona eriyor; sadece tahliye ertelenebilir |
| Güvenli kullanım süresi | Kiracılığın kendisinin korunması | Sadece tahliye koruması, üç yıla kadar. |
| Kira incelemesi | Yasal inceleme, madde 7:303 BW | Ancak sözleşmede bu öngörülüyorsa |
| İşletmenin devri | Mahkeme kararıyla yapılan değişiklik, madde 7:307 BW | Yasal bir hak söz konusu değil; onay gereklidir. |
| Kurallardan sapmak | Sadece alt bölge mahkemesinin onayıyla | Büyük ölçüde ücretsiz; sözleşme her şeyin başıdır. |
290 numaralı kiracı için korumanın anlamı nedir?
290 metrekarelik bir alanın kirası beş yıl sürer; daha kısa bir süre kanunla düzeltilir ve on yıldan daha uzun bir süre on yıl tamamlanana kadar devam eder. Bu nedenle, tanıdık iki artı üç artı beş kuralı geçerlidir: devam etmesine izin verilirse, iki yıllık bir kira sözleşmesi beş yıllık bir kira sözleşmesine dönüşür ve ardından beş yıl daha uzar. Gerçekten iki yıl veya daha kısa süreli olması amaçlanan bir kira sözleşmesi, çoğu koruyucu kuralın dışında kalır; bu nedenle ev sahipleri böyle bir sözleşme önerirler.
Ev sahibi, en az bir yıl önceden, icra memuru emri veya taahhütlü mektup yoluyla, gerekçelerini belirterek bildirimde bulunmalıdır; gerekçesiz bildirim geçersizdir. Bildirim tek başına kira sözleşmesini sona erdirmez: kiracı yazılı olarak kabul etmedikçe, kira sözleşmesi, alt bölge mahkemesi ev sahibinin 7:295 BW maddesi uyarınca bir bitiş tarihi belirleme talebi hakkında karar verene kadar kanunen devam eder. Kiracı, bazen yıllarca kira ödeyerek yerinde kalır.
İlk beş yıllık dönemin sonunda, kiracının iyi bir kiracı gibi davranmaması veya kiracının, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi gerekmeden yeniden geliştirme de dahil olmak üzere, kendi kullanımı için acilen mülke ihtiyaç duyması gibi iki gerekçeyle ev sahibi başarılı olabilir. On yıl sonra mahkeme ayrıca tarafların genel çıkarlarını da değerlendirir ve kiracının ayrılması gerektiğinde taşınma masraflarına katkı payı ödenmesine hükmedebilir.
230a kapsamındaki bir kiracı için korumanın anlamı: çok az.
230a maddesi kapsamındaki bir kira sözleşmesi, sözleşmede belirtilen bitiş tarihiyle sona erer: yasal bir gerekçe, öngörülen bir bildirim süresi veya mahkeme izni gerekmez. Kiracının tek yasal çaresi tahliye korumasıdır. Tahliye talep edildikten sonra, kiracı iki ay içinde alt bölge mahkemesine tahliye süresini uzatmak için başvurabilir; mahkeme her iki tarafın da çıkarlarını değerlendirir ve en fazla üç yıla kadar olmak üzere, bir seferde en fazla bir yıl uzatma verebilir.
Bu bir nefes alma süresi, bir kira sözleşmesi değil: yeni bir kira sözleşmesi hakkı yok ve ev sahibi uzatmanın bitiminden itibaren başka birine kiralayabilir. İç mekan düzenlemesi veya temiz odalara yapılan yatırım, Madde 7:230a BW uyarınca geri alınamaz; sözleşmesel olarak, süre uzunluğu, uzatma seçenekleri ve fesih hakları yoluyla güvence altına alınmalıdır.
ROZ modeli: Kim yazıyor ve yıl neden önemli?
ROZ, Hollanda'da gayrimenkul sahipleri, yatırımcılar ve acentelerin çatı kuruluşu olan Raad voor Onroerende Zaken'in kısaltmasıdır. 1990'lardan beri örnek kira sözleşmeleri fiili piyasa belgeleri haline gelmiştir. Hiçbir yasa bunları zorunlu kılmaz, hiçbir düzenleyici kurum onaylamaz, hiçbir kiracı örgütü de birlikte imzalamaz. Bunlar, ev sahibi tarafı tarafından ve onlar için hazırlanır ve bu şekilde okunur.
Her rejim için ayrı modeller mevcuttur ve bunlar karıştırılmamalıdır: 7:290 BW maddesi uyarınca perakende ve konaklama alanları için bir model, 7:230a BW maddesi uyarınca ofis ve diğer ticari alanlar için bir model, konutlar için bir model ve otopark için yardımcı modeller. Her birinin geçerlilik yılı ve kendi genel hükümleri vardır. Mevcut sürümler, perakende ve konaklama alanları için 2022 tarihli 290 modeli, ofis ve diğer ticari alanlar için 2015 tarihli ve 2023'te revize edilmiş 230a modeli ve konutlar için 2017 tarihli modeldir.
Yıl önemlidir. Sürümler önemli ölçüde farklılık gösterir, ardışık sürümler bakım, risk ve maliyetin daha fazlasını kiracıya yükler ve genel hükümler yalnızca aynı yılın modeliyle geçerlidir: 2003 hükümlerini içeren 2015 tarihli bir kira sözleşmesi, kimsenin dava açmak istemediği çelişkiler yaratır. Acenteler bazen daha eski bir seti veya ev sahibinin sessizce değiştirdiği bir seti ekler. Ekli olanla belirtilen yılı karşılaştırın.
Risk nerede bulunuyor: genel hükümler
Kira sözleşmesinin kendisi kısadır: taraflar, mülk, kullanım, süre, kira bedeli, teminat, temsilci. Genel hükümler onlarca maddeden oluşur ve neredeyse önemli olan her şeyi içerir: bakım paylaşımı, mahsup yasağı, cezalar, tazminatlar. Bunlar aynı zamanda müzakere edilebilir niteliktedir: değişiklikler kira sözleşmesine veya ekine dahil edilir ve bu durumda ekteki sözleşme geçerli olur; öncelik sırası açıkça belirtilmelidir.
Uluslararası bir kiracının her zaman müzakere etmesi gereken maddeler
Kiralanan alan ve ölçüler
Modelde bir taban alanı belirtilir; genel hükümler genellikle bunun yalnızca gösterge niteliğinde olduğunu ve sapmanın kira ayarlaması, mahsup veya fesih hakkı vermediğini ekler. Metrekare başına ödeme yapan bir kiracı için bu, ölçülebilir bir riskin tek taraflı dağılımıdır. NEN 2580'e göre ölçüm yapılmasını, imzalamadan önce sertifika alınmasını ve kararlaştırılan toleransın ötesinde bir ayarlama için müzakere edilmesini şart koşun.
Teslimat koşulları ve iade yükümlülüğü
Mülk, teslimat raporunda belirtilen durumda iade edilmelidir. Böyle bir raporun bulunmaması durumunda, Madde 7:224 BW, kiracının mülkü iade etmesi gereken durumda teslim aldığını varsayar ki bu, yıllar sonra çürütülmesi zor bir durumdur. Her iki tarafça imzalanmış, tarihli ve fotoğraflı bir rapor talep edin ve iade standardını bu rapora atıfta bulunarak belirleyin.
Bakım: meşhur ayrılık
Yasal varsayılan duruma göre, ev sahibi kusurları onarır ve kiracı sadece küçük günlük bakım işlerini yapar. ROZ genel hükümleri bunun büyük bir kısmını tersine çevirir: ev sahibi yapıyı, dış duvarları, çatıyı ve temelleri elinde tutar; kiracı ise tesisatlar, ısıtma ve soğutma, servis, cam ve iç kaplamalar dahil olmak üzere neredeyse her şeyi alır; bu da bir laboratuvar veya temiz oda için önemli ve sürekli bir maliyettir. Bir sınırlandırma listesi, kiracı tarafındaki değiştirme maliyetine bir üst sınır ve değiştirmenin ev sahibinde kalacağına dair bir teyit üzerinde anlaşmaya varın.
Banka garantisi
Teminat genellikle, kira, hizmet bedelleri, KDV, faiz ve masrafları kapsayan, ilk talepte ödenen koşulsuz bir banka garantisidir. ROZ modelleri, standart depozito veya banka garantisini, hizmet bedelleri ve KDV dahil olmak üzere üç aylık brüt kira yükümlülüğü olarak belirler; yeni bir Hollanda iştiraki için daha fazlası istenir. Bunu sınırlandırın, zamanında ödeme yapıldıktan sonra bir indirim üzerinde anlaşın ve bunun üzerine ana şirket garantisine karşı çıkın.
Kira, endeksleme ve inceleme
Kira, Hollanda İstatistik Kurumu tarafından yayınlanan tüketici fiyat endeksine göre yıllık olarak endekslenir ve madde tek yönlüdür: kira hiçbir zaman önceki yılın seviyesinin altına düşmez. Kira üst sınırı, alt sınırı veya endeksleme tatili konusunda erken aşamada pazarlık yapın. 230a-alan için yasal bir inceleme yoktur, bu nedenle uzatma durumunda herhangi bir yeniden değerleme sözleşmeye dayalı olmalıdır.
Servis ücretleri
Model, avans ödemeleri, yıllık ödeme, ekte yer alan tedarik ve hizmet listesi ve idari ek ücret ile çalışır. Liste genellikle geniş kapsamlıdır ve ek ücret pazarlık edilebilir. Kapalı bir liste, yıllık beyanname için bir son tarih, denetim hakkı ve sermaye harcamalarının ve boş birimlere ilişkin maliyetlerin hariç tutulmasını talep edin.
İzin verilen kullanım ve işletme yükümlülüğü
290 numaralı modelde, kiracının kararlaştırılan işletmeyi fiilen yürütmesi, işyerini alışılmış saatlerde açık tutması ve kullanılmaz halde bırakmaması gerekmektedir; bu durum, yeniden yapılandırma, kapatma veya format değişikliği konusunda gerçek bir kısıtlama getiren bir ceza ile desteklenmektedir. Makul iş gelişimi için yeterince geniş bir kullanım maddesi ve ayrıca yenileme ve yeniden yapılanmalar için kolaylık sağlayacak bir madde üzerinde anlaşmaya varılmalıdır.
Alt kiralama, devir ve mülkiyet değişikliği
Genel hükümler, önceden yazılı izin alınmaksızın mülkün üçüncü şahıslara kiraya verilmesini veya kullanıma sunulmasını ve devredilmesini yasaklamaktadır. Grup şirketleri için bu durum sorun teşkil etmektedir: Grup içi devir veya bir işletme biriminin satışı onay gerektirebilir, bu nedenle grup şirketleri için bir istisna maddesi müzakere edilmelidir. Kiraya verenler, kiracının hisse senedi sahipliğindeki bir değişikliği fesih veya ek teminat nedeni haline getiren kontrol değişikliği maddeleri eklemeye giderek daha fazla yönelmektedir. 290. madde kapsamındaki bir kiracının bir alternatifi vardır: Madde 7:307 BW uyarınca mahkeme, işletmenin alıcısını kiracı olarak atayabilir. 230a. madde kapsamındaki bir kiracının ise böyle bir alternatifi yoktur.
Montaj ve sonunda söküm
Değişiklikler önceden yazılı onay gerektirir ve genel hükümler genellikle kira süresinin sonunda sökme ve eski haline getirme işlemlerini şart koşar. Laboratuvar, mutfak veya özel üretim alanı gibi yerler için bu çok pahalıdır. Bunu baştan halledin: tadilat için onay alın ve aynı belgede hangi unsurların kalabileceğine dair teyit alın.
Cezalar, mahsup ve askıya alma
Genel hükümler, zarar kanıtı gerektirmeden ve genellikle tam tazminat talep etme hakkıyla birlikte, bir dizi ihlal için derhal ödenmesi gereken cezalar öngörmektedir. Mahkeme cezayı hafifletebilir, ancak bu dava sürecidir, planlama değil. Cezayı müzakere edin, bildirim ve düzeltme süresi isteyin ve birikim hükmünü kaldırın.
Model ayrıca mahsup ve kira ödemesinin askıya alınmasını da dışlıyor; bu nedenle kusurlar, hizmet bedelleri veya yasa dışı işlerle ilgili anlaşmazlıklar, tam ödeme yapma ve daha sonra dava açma yükümlülüğüne dönüşüyor. Kiracının başlangıçta bildiği kusurlar için çözüm yollarının dışlanmasına ilişkin yasal sınırlar mevcut, ancak daha güvenli yol, tartışmasız talepler için mahsup yapılmasına izin veren bir istisna getirmektir.
Zorunlu kanundan sapma: mahkeme onayı şartı
290 alan için koruyucu hükümler yarı zorunludur. Madde 7:291 BW uyarınca, taraflar, alt bölge mahkemesi tarafından sapma maddesi onaylanmadıkça, kiracının zararına olacak şekilde bu hükümlerden sapamazlar. Onay, maddenin kiracının haklarını önemli ölçüde etkilemediği veya kiracının makul olarak korunmaya ihtiyaç duymadığı durumlarda verilir.
Onaylanmamış bir madde, kiracı tarafından yıllar sonra iptal edilebilir; bu nedenle ev sahibinin fesih için dayandığı madde, hiç onaylanmamış olan madde olabilir. Başvuruyu, sözleşmeyi imzalamadan önce veya hemen sonra birlikte yapın. 230a-alanı için böyle bir gereklilik yoktur, bu nedenle orada sözleşme taslağı daha önemlidir.
Beş yıl sonra kira değerlendirmesi ve uzman prosedürü
290 numaralı kiracı, piyasa koşullarından sapmış bir kira bedeliyle karşı karşıya kalmak zorunda değildir. Madde 7:303 BW uyarınca, taraflardan herhangi biri, prensip olarak sabit bir süre dolduktan sonra ve her halükarda kira bedelinin en son belirlendiği tarihten itibaren beş yıl geçtikten sonra mahkemeden kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyebilir. Referans noktası, önceki beş yıldaki benzer yerel gayrimenkullerin ortalama kira bedelidir; bu nedenle, mevcut genel seviyeleri değil, geçmişe dönük ortalamayı takip eder.
Burada bir tuzak var. Madde 7:304 BW uyarınca, ortaklaşa atanmış bir uzmandan tavsiye alınmadıkça veya mahkeme bir tarafın başvurusu üzerine bir uzman atamadıkça, talep kabul edilemez; bu başvurunun tarihi yeni kira bedelinin yürürlüğe girme tarihini belirler, bu nedenle gecikme para kaybına yol açar. 230a-alanı için, inceleme ancak kira sözleşmesinde bu durum belirtilmişse mümkündür.
Fesih, ihbar süreleri ve formu
290-alan için, ihtarname en az bir yıl önceden, gerekçeleri belirtilerek, icra memuru emri veya taahhütlü mektup yoluyla verilir; şekil hataları fesih sebebidir. 230a-alan için sözleşme süreyi ve şekli belirler ve model aynı kanalları öngörür. Son tarihi ajandanıza kaydedin: kaçırılması genellikle otomatik uzatmaya neden olur. Kiracının temerrüde düşmesi durumunda, inşa edilmiş bir gayrimenkulün kira sözleşmesi genellikle yalnızca mahkeme tarafından, BW 7:231 maddesi uyarınca feshedilebilir.
Kiracının veya ev sahibinin iflası
Kiracı iflas ilan edilirse, hem iflas yöneticisi hem de ev sahibi, Hollanda İflas Kanunu'nun 39. maddesi uyarınca, sözleşmede belirtilen veya alışılmış ihbar süresi içinde, en fazla üç ay içinde, kira sözleşmesini feshedebilirler. İflas tarihinden itibaren vadesi gelen kira, iflas masasının borcu olarak kabul edilir ve kiracının kalan süre boyunca kaybedilen kira bedelini ev sahibine tazmin etmesini gerektiren bir madde, yerleşik Hollanda içtihat hukukuna göre, iflas masasına karşı icra edilemez. Bu konuda önde gelen emsal karar Aukema qq/Uni-Invest , Yüksek Mahkeme 14 Ocak 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO3534'tür. Bu nedenle banka garantisi ve kapsamının kontrol edilmesi gereklidir.
Eğer ev sahibi iflas ederse, prensipte kira sözleşmesi devam eder ve mütevelli bu sözleşmeye bağlıdır; olağan bir satışta ise 7:226 BW maddesi uyarınca alıcıya geçer. Gerçek risk başka yerdedir: ipotek senetleri genellikle bir kiralama maddesi içerir ve zorunlu bir satışta ipotek alacaklısı, mahkemenin izniyle 3:264 BW maddesi uyarınca kira sözleşmesini geçersiz kılmak için bu maddeyi kullanabilir. Mülkün ipotekli olup olmadığını ve ipotek alacaklısının onay verip vermediğini sorun ve rahatsız etmeme taahhüdü konusunda pazarlık yapın.
Pratikte müzakere
ROZ modeli bir başlangıç pozisyonudur, kiracının kabul etmesi gereken bir standart değildir: ev sahipleri bunu kendi lehlerine değiştirebilir ve kiracı da tam tersi yönde değiştirebilir.
- Önce rejimi onaylayın. Güç dengesi buna bağlıdır ve Eindhoven Brainport ve diğer teknoloji ve lojistik şirketlerinin çoğu daha zayıf rejimde yer alıyor.
- Belgeleri hem İngilizce hem de Felemenkçe olarak isteyin, ancak hangi versiyonun geçerli olacağı konusunda anlaşın: genellikle Felemenkçe metin esas alınır ve çeviriler her zaman birebir aynı olmayabilir.
- Sözleşme şartları karşılıklı olarak şu şekilde özetlenebilir: Daha uzun süreli bir taahhüt, kira ödemesiz bir dönem, iç mekan düzenlemesine katkı, bakım maliyeti üst sınırı veya sözleşmeyi feshetme seçeneği sunar.
- KDV durumuna dikkat edin. KDV'li kiralama seçeneği, kiracının, 1968 tarihli Vergi Kanunu'nun 11. maddesi uyarınca ve 1968 tarihli Vergi Uygulama Kanunu'nun 6a maddesinde belirtildiği üzere, KDV indirimi hakkı doğuran faaliyetler için mülkü tamamen veya neredeyse tamamen kullanması durumunda geçerlidir. Vergi İdaresi, "neredeyse tamamen" ifadesini en az %90 kullanım olarak yorumlamakta ve yalnızca işveren örgütleri, emlakçılar, seyahat acenteleri, iş sağlığı hizmetleri ve posta işletmecileri gibi kısa bir kiracı listesi için %70'i kabul etmektedir. Model bir tazminat içermektedir: Eğer test artık karşılanmazsa, kiracı KDV sonuçları için ev sahibine tam olarak tazminat ödemek zorundadır. Finans, sigorta, sağlık ve eğitim işletmeleri bunu kontrol etmelidir, çünkü nadiren %90'ı karşılayacaklardır.
- Sadece giriş kısmını değil, genel hükümlerin tamamını gözden geçirin. Para orada saklı.
ROZ modeli Hollanda'da zorunlu mu?
Hayır. Kanunen böyle bir zorunluluk yok ve hiçbir yetkili makam bunu onaylamıyor. Bu, mülk sahiplerini, yatırımcıları ve acenteleri temsil eden bir kuruluş tarafından yayınlanan bir piyasa geleneğidir ve her madde müzakere edilebilir veya iptal edilebilir. Çoğu ev sahibi bu modelden yola çıkar, bu nedenle gerçekçi hedef farklı bir sözleşme yerine iyi müzakere edilmiş bir ek sözleşmedir.
İşyerimin 7:290 BW maddesi mi yoksa 7:230a BW maddesi mi kapsamına girdiğini nasıl anlarım?
Tesisin, mal veya hizmetlerin doğrudan müşterilere sunulduğu, halka açık bir alan içerip içermediğini ve işletmenin BW 7:290 maddesinde listelenen bir tür olup olmadığını sorun. Mağazalar, restoranlar, kafeler ve oteller bu kategoriye girer; ofisler, laboratuvarlar ve depolar girmez. Karma kullanımda ise, alanın ağırlıklı olarak hangi amaçla kullanıldığına, sözleşmedeki etikete değil, fiili kullanıma göre karar verilir (Hoge Raad 6 Mart 2026, ECLI:NL:HR:2026:356).
Bir ev sahibi 230a maddesi uyarınca yapılan kira sözleşmesini öylece feshedebilir mi?
Esasen evet, sözleşmede belirtilen bildirim şartları yerine getirildiği sürece: yasal bir gerekçeye veya mahkeme iznine gerek yoktur. Kiracının tek çaresi, tahliye talebinden itibaren iki ay içinde tahliye süresini uzatmak için başvurmaktır; mahkeme bu süreyi bir seferde en fazla bir yıl ve toplamda üç yıla kadar uzatabilir. Bu, tahliyeyi erteler, kiracılığı devam ettirmez.
ROZ modelinin sürüm yılı neden önemlidir?
Çünkü modeller sürümler arasında önemli ölçüde değişti ve bu durum genellikle bakım, maliyet ve riskin daha büyük bir kısmını kiracıya yükledi; ayrıca her genel hüküm seti bir model yılına aittir. Bir kira sözleşmesinde bir yılın adı belirtilirken, başka bir yılın hükümlerinin eklenmesi çelişkiler yaratır. Belirtilen sürümü, eklenenlerle karşılaştırın.
Perakende alanları için yasal kurallardan farklı şartlar üzerinde anlaşabilir miyiz?
Sadece belirli sınırlar dahilinde. 290 numaralı alan için, kiracının aleyhine olacak şekilde koruyucu hükümlerden sapma gösteren maddeler, BW 7:291 maddesi uyarınca alt bölge mahkemesinden onay gerektirir. Onay olmadan kiracı, daha sonra maddeyi iptal edebilir ve ev sahibinin dayandığı feshi geçersiz kılabilir. Başvurular toplu ve derhal yapılmalıdır. 230a numaralı alan için onay gerekmez.
Uluslararası kiracılara en çok sorun çıkaran madde hangisidir?
Bakım giderlerinin tahsisi, ardından mahsup ve askıya alma işlemlerinin hariç tutulması geliyor. Bunların hepsi birlikte, kiracının seçmediği tesisatların maliyetini üstlenmesi ve ev sahibinin performansına itiraz ederken tam olarak ödeme yapmaya devam etmesi anlamına geliyor. Her ikisi de müzakere edilebilir ve bir sınırlandırma listesi, bir değiştirme üst sınırı ve bir mahsup istisnası, kira sözleşmesinin ekonomik yapısını değiştirir.
