İki girişimci, aynı caddede neredeyse aynı özelliklere sahip bir yeri yaklaşık aynı fiyata kiralayabilir. Ancak yasal konumları ve yasanın onlara sağladığı koruma son derece farklılık gösterebilir. Bu fark, tarafların yazılı olarak belirttiklerine değil, kullanım şekline bağlıdır. Hollanda kira hukuku, ticari mekanlar için iki ayrı rejimi tanır: Hollanda Medeni Kanunu'nun (DCC) 7:290. maddesi ve 7:230a. maddesi. Her ikisi de büyük ölçüde bağlayıcı kanunlardır, yani taraflar bunlardan basitçe sapamazlar. Bu nedenle doğru rejim, sözleşmesel bir seçim değil, mekanın fiilen nasıl kullanıldığına bağlı olarak ortaya çıkan yasal bir gerçektir. Ticari kira sözleşmesini erkenden anlamak, maliyetli hatalardan kaçınmanıza yardımcı olabilir.
Hangi rejimin kendileri için geçerli olduğunu bilmeyen girişimciler, ihbar sürelerini kaçırma, koruyucu haklarını kullanmama veya konumlarını gereksiz yere zayıflatan bir sözleşme imzalama riskiyle karşı karşıyadır. Bu makale, iki rejim arasındaki farkları ve durumunuza hangi rejimin uygulanacağını nasıl belirleyebileceğinizi açıklamaktadır.
7:290 ticari alan nedir?
Madde 7:290 DCC, kanunun perakende işletme mekanları olarak adlandırdığı yerlerin kiracılarını korur. Bu, halka açık olan ve tüketicilere yerinde doğrudan mal veya hizmet tedarik etmek için kullanılan ticari alandır. Kanun, örnek olarak bir dükkan, restoran veya kafe, paket servis, halka açık satış alanına sahip bir el sanatları işletmesi ve otel veya kamp alanını vermektedir.
Örnek niteliğindeki numuneler
Tipik 7:290 mekanları arasında ön tarafında dükkan alanı bulunan fırın, giyim butiği, kuaför, teşhir salonu olan bisiklet tamircisi, paket servis restoranı ve otel yer almaktadır. Bunların ortak noktası, halkın o anda bir mal veya hizmet almak için mekana girmesidir.
Temel özellik: halkın kolayca erişebilmesi ve yerinde tedarik edilmesi.
En belirleyici kriter iki unsurun birleşimidir: mekan halka açık olmalı ve ürün veya hizmetin sunumu yerinde gerçekleşmelidir. Bu nedenle, aynı kiracıya ait olsa bile, dükkanın arkasında bulunan bir depo 7:290 kapsamına girmez. Aynı durum, dükkanın üstündeki ofis alanı için de geçerlidir, ancak bu ofis alanı aynı zamanda satış noktası olarak da işlev görüyorsa durum farklıdır.
7:230a ticari alan nedir?
Madde 7:230a DCC, kalan kategoriye girer. Konut olmayan ve Madde 7:290 tanımına girmeyen tüm ticari alanlar otomatik olarak bu rejime tabidir. Bunlar arasında ofisler, depolar, dağıtım merkezleri, fabrikalar, otoparklar, profesyonellerin (avukatlar, fizyoterapistler, mimarlar) muayenehaneleri ve halka doğrudan yerinde satış yapılmayan teşhir salonları yer almaktadır.
Koruma açısından fark oldukça önemlidir. 7:290 rejimi kiracıya kapsamlı kiracılık koruması sağlarken, 7:230a rejimi tahliyeye karşı yalnızca sınırlı koruma sunmaktadır. İkinci rejim kapsamında kiracının kira sözleşmesinin devamına dair hiçbir hakkı yoktur, ancak alt bölge mahkemesi aracılığıyla tahliyeyi üç yıla kadar erteleyebilir.
Beş pratik farka genel bakış
1. Kiracı koruması
7:290 ticari alan için yasal süre koruması geçerlidir. Kira sözleşmesi prensip olarak beş yıl süreyle yapılır ve beş yıl daha uzatılabilir. Bu süre zarfında, kiraya veren yalnızca yasal gerekçelerle kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracı, uzatmayı alt bölge mahkemesi aracılığıyla talep edebilir. 7:230a ticari alan için benzer bir süre koruması yoktur. Kira sözleşmesi, tarafların anlaştığı şekilde sona erer.
2. Fesih
7:290 ticari alanın sahibi, yalnızca kanunda ayrıntılı olarak listelenen gerekçelerle, örneğin acil kişisel kullanım veya sürekli kötü kiracılık davranışı gibi nedenlerle kira sözleşmesini feshedebilir. 7:230a ticari alan için fesih prensip olarak resmi bir gerekçe gerektirmez ve sahibinin bir neden belirtmesi gerekmez. Kiracı yalnızca tahliyenin ertelenmesini talep edebilir. Fesih gerekçelerinin ayrıntılı bir açıklaması bu serinin 2. bölümünde bulunabilir.
3. Kira incelemesi
7:290 sayılı ticari alanlar için, kararlaştırılan kira süresi sona erdikten sonra, taraflardan herhangi biri, kira bedelinin son beş yıldaki yerel bölgedeki benzer ticari alanların ortalama kira bedeline göre ayarlanması için alt bölge mahkemesine başvurabilir (Madde 7:303, Ticaret Kanunu). Bu işlem uzman görüşü gerektirir. 7:230a sayılı ticari alanlar için bu hak mevcut değildir. Taraflar, genellikle endeksleme maddesi olan sözleşmeyle kararlaştırdıkları hususlara bağlıdırlar.
4. Sözleşme süresi
7:290 rejimi için yasal asgari süreler mevcuttur: prensip olarak beş artı beş yıl. Daha kısa süreler ancak alt bölge mahkemesinin onayıyla mümkündür. 7:230a ticari alan için yasal asgari süre bulunmamaktadır. Taraflar bir yıl, üç yıl veya başka herhangi bir süre için sözleşme yapma özgürlüğüne sahiptir.
5. Kanundan sapma
7:290 ticari alanlar için, kiracının aleyhine olacak şekilde yasal koruma hükümlerinin çoğundan sapmaya ancak alt bölge mahkemesi onay verirse izin verilir. Bu güçlü bir güvencedir. 7:230a ticari alanlar için ise sözleşme özgürlüğü çok daha fazladır. Taraflar, makuliyet ve adalet sınırları içinde birçok düzenlemeyi kendileri belirleyebilirler.
Şüpheli durumlar: karma kullanım ve sınırda kalan durumlar
Karma kullanım: baskın amaç testi
Pratikte karma kullanım sıklıkla görülmektedir: kiracı ön tarafta bir dükkan işletirken, arka yarısını depo olarak kullanmaktadır. Yargı içtihatları bunu baskın amaç testiyle çözmektedir: fiilen baskın olan kullanım, uygulanacak rejimi belirler. Eğer dükkan alanı işletmenin kalbini oluşturuyor ve depo ikincil bir öneme sahipse, kiralanan mülkün tamamı Medeni Kanun'un 7:290. maddesi kapsamına girer.
Doğrudan satış yapılmayan teşhir salonu, teslimat noktası bulunan çevrimiçi mağaza, evde uygulama imkanı.
Müşterilerin ürünleri incelediği ancak hemen satın alamadığı bir teşhir salonu, prensip olarak Madde 7:290 kapsamı dışında kalır. Sonuçta, yerinde doğrudan bir tedarik söz konusu değildir. Teslim alma noktası olan bir çevrimiçi mağaza için durum daha karmaşıktır: müşteriler siparişlerini teslim alırlarsa ancak yerinde satın alma yapmazlarsa, satış noktası mevcut değildir. Evinin bir bölümünü tedavi odası olarak kullanan serbest çalışan bir fizyoterapistin ev muayenehanesi de genellikle 7:290 alanı olarak sınıflandırılmaz.
Şüphe durumunda mahkeme nihai kararı, fiili kullanım ve tarafların sözleşmeyi imzalarkenki niyetleri temelinde verir. Sözleşmesel bir sınıflandırma ('bu 7:290 oranında bir alan değil'), fiili kullanım aksini kanıtladığı takdirde mahkemeyi bağlamaz.
Bu durum sözleşmeniz için ne anlama geliyor?
Birincisi: Kira sözleşmesinde amaçlanan kullanımı dikkatlice ve somut bir şekilde kaydedin. Bu, uygulanacak rejimle ilgili daha sonraki anlaşmazlıkları önler. İkincisi: Ev sahibinin kullandığı ROZ modelinin durumunuza uygun olup olmadığını kontrol edin. 7:290 alan için ROZ modeli, 7:230a alan için olan modelden önemli ölçüde farklıdır ve yanlış model beklenmedik sonuçlara yol açabilir. Üçüncüsü: Gerçek kullanımdan sapan bir sözleşmesel sınıflandırmanın yasal rejim üzerinde bağlayıcı bir etkisi yoktur, ancak davalarda konumunuzu etkileyebilir.
Şüphe duymanız durumunda, imzalamadan önce kira sözleşmenizi gözden geçirin. Sözleşmeyle ilgili bir tercihi önceden görüşmek, daha sonra mahkemede hangi rejimin uygulanacağı konusunda tartışmaktan daha kolay ve daha ucuzdur.
Sonuç
7:290 ve 7:230a ticari alan arasındaki fark bir formalite değildir. Kiracı olarak ne ölçüde korunduğunuzu, mekanınızda ne kadar süreyle kalma hakkınız olduğunu, ev sahibinin kira sözleşmesini ne zaman feshedebileceğini ve kira bedelinin gözden geçirilmesini isteyip isteyemeyeceğinizi belirler. Bu düzenleme, fiili kullanımdan zorunlu olarak kaynaklanır ve bu nedenle herhangi bir ticari kiralama ilişkisinde en belirleyici faktörlerden biridir.
Şirket avukatları Law & More Kira sözleşmenizi değerlendirmenize, geçerli rejimi belirlemenize ve müzakerelerde veya anlaşmazlıklarda konumunuzu korumanıza yardımcı olmaktan mutluluk duyarız. Herhangi bir yükümlülük altına girmeden tanışma toplantısı için lütfen bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin.
Sık Sorulan Sorular
7:290 ve 7:230a ticari alanları arasındaki fark nedir?
Madde 7:290 DCC, mağazalar ve yeme-içme mekanları gibi doğrudan mal veya hizmet sunulan, halka açık ticari mekanların kiracılarını korur. Madde 7:230a DCC ise ofisler ve depolar gibi diğer tüm ticari mekanlar için kalan kategoriyi oluşturur. 7:290 rejimi, kiracılara önemli ölçüde daha fazla koruma sağlar.
Bir ofis 7:290 veya 7:230a DCC kapsamına giriyor mu?
Bir ofis, prensip olarak 7:230a DCC maddesi kapsamına girer. Ofisler genellikle halka satış noktası olarak açık değildir ve tüketicilere yerinde doğrudan mal veya hizmet tedariği yapılmaz. Bu nedenle, bir ofis kiracısının, bir dükkan kiracısına göre daha az kiracılık koruması vardır.
Kiracı olarak hangi rejimin uygulanacağını seçebilir miyim?
Hayır. Rejim, kiralanan mülkün fiili kullanımından zorunlu olarak kaynaklanır. Taraflar sözleşmede belirli bir rejimin uygulanacağı konusunda anlaşabilirler, ancak fiili kullanım aksini gösterirse, mahkeme bu sınıflandırmayı geçersiz kılabilir.
Mağaza ile birlikte depo alanının bulunduğu yerlere hangi kira sözleşmesi rejimi uygulanır?
Mağaza alanı baskın unsur ve depo alanı ikincil bir işleve sahipse, 7:290 sayılı Medeni Kanun maddesi kiralanan mülkün tamamına uygulanır. Bu, baskın amaç testi olarak adlandırılır. Şüphe durumunda hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilir.
Ticari kira hukuku hakkındaki bu serinin devamı.
Bu makale, ticari kira hukuku üzerine üç bölümden oluşan serimizin bir parçasıdır. Diğer bölümleri de okuyun:
