Yabancı olarak Hollanda'da ev satın almak

Hollanda'da ev satın almanın yasal olarak belirlenmiş bir şekli vardır: teklif, yazılı satın alma senedi, yasal cayma süresi, ön koşullar, depozito ve Tapu Sicil Müdürlüğü'ne kayıtlı noter onaylı devir senedi. Uluslararası alıcılara yönelik rehberliğin çoğu emlakçılardan gelir ve fiyata odaklanır. Bu makale ise bunun yerine yasal adımları – sizi bağlayan şeyleri ve ne zaman bağlayıcı olduğunu ve hangi durumlardan hala vazgeçebileceğinizi – ortaya koymaktadır. Bu yasal bir rehberdir, finansal tavsiye değildir.

Yabancı uyruklu bir kişi Hollanda'da ev satın alabilir mi?

Evet. Hollanda'da konut mülkiyeti konusunda milliyet kısıtlaması yoktur. Kayıtlı mülk sahibi olmak için Hollanda vatandaşı, AB vatandaşı veya Hollanda'da ikamet eden biri olmanız gerekmez. İzin veya asgari ikamet süresi şartı yoktur. Tapu Sicil Müdürlüğü (Kadaster), mülk sahibinin pasaportuna bakılmaksızın her parselin sahibini kaydeder.

İki nokta, aslında var olmayan bir yasak olarak sıklıkla yanlış anlaşılıyor. Birincisi, mülkiyet göçmenlik statüsüyle aynı şey değil: satın almak size oturma hakkı vermez ve yerleşik olmayan bir statüye sahip olmak mülk sahibi olmanızı engellemez. İkincisi, bazı belediyeler yabancıları değil, kiralık ev alımını kısıtlıyor. 1 Ocak 2022'den beri yürürlükte olan "opkoopbescherming" ( satın alma koruma) adı verilen düzenleme kapsamında , bir belediye, daha ucuz veya orta fiyatlı bir evin satın alındıktan sonra belirli bir süre boyunca izinsiz kiraya verilemeyeceği mahalleler belirleyebilir. Bu, kim olduğunuzla değil, evi nasıl kullandığınızla ilgilidir.

Teklif vermeden önce yerine getirmeniz gerekenler

Vatandaşlık hizmet numarası (BSN)

BSN numarası, Hollanda Kişisel Kayıt Veritabanına kayıtlı herkese otomatik olarak verilir; ikametgahı Hollanda dışında olanlar ise bunun yerine İkametgahı Hollanda Dışında Olanlar Kayıt Veritabanına kaydedilerek bu şekilde numara alabilirler. Mülkiyet, BSN numarasına sahip olmaya bağlı değildir, ancak noter tarafından düzenlenen devir vergisi beyannamesi mülkiyeti belirler ve bankalar bunu isteyecektir.

Hollanda banka hesabı

Kanunen zorunlu olmasa da, bir tane edinmek isteyeceksiniz. Ücret ve masraflar noterin müşteri hesabına ( derdengeldenrekening ) yatırılır ve yabancı hesaptan yapılan ödemeler daha yavaş olup, kara para aklama kontrolleri nedeniyle daha sık gecikir. Transferin yapılacağı sabah henüz hesaba geçmemiş fonlar transferi durduracaktır.

Konut kredisi veren kuruluşun yasal düzeyde isteyeceği şeyler

• Hollanda ipoteği, ayrı bir noter senedi ile oluşturulan, devir işlemiyle aynı tarihte düzenlenen ve aynı sicillere kaydedilen bir ayni haktır.
• kredi verenin bağlayıcı yazılı teklif Finansman koşullarınız buna bağlı olmalıdır. Geçici bir gösterge bir teklif değildir ve buna güvenmek, alıcıların depozitoyu kaybetmesinin en yaygın yoludur.
• Evliyseniz veya kayıtlı bir birlikteliğiniz varsa, eşinizin genellikle taraf olması veya onay vermesi gerekir. Yabancı ülkelerdeki evlilik mal rejimleri bunu karmaşıklaştırır; bu konuyu noterle erken görüşün.

Emlakçılar: Kim kimin adına çalışıyor?

Yabancı alıcıların en sık karşılaştığı sorun işte burada ortaya çıkıyor. Size evi gösteren, sorularınızı yanıtlayan ve satış sözleşmesini düzenleyen emlakçı , satıcı tarafından görevlendirilen ve ödemesi yapılan, satıcının çıkarlarını gözeten satış temsilcisidir ( verkoopmakelaar ). Ev gezisinde söylenen hiçbir şey bunu değiştirmez. O tarafsız değildir, danışmanınız değildir ve fiyatı düşürmek veya ısrar etmeniz gereken koşullar konusunda size tavsiyede bulunmak gibi bir yükümlülüğü yoktur.

Bir alım temsilcisi ( aankoopmakelaar ), sizin tarafınızdan görevlendirilir: değerleme, teklif verme, site yönetimini ve tapu kayıtlarını kontrol etme ve araştırma görevinizi yerine getirmenize yardımcı olma. Başlıca emlakçı birliklerinin meslek kurallarına göre, bir temsilci aynı işlemde her iki tarafı da temsil etmemelidir.

Teklif ve bunun sizi henüz neden bağlamadığı

İstenen fiyat bir teklif değil, müzakereye davettir. Satıcı en yüksek teklifi reddedebilir, daha iyi koşullarla daha düşük bir teklifi kabul edebilir veya başka bir yerden satabilir. İlginin yoğun olduğu durumlarda mülk kapalı ihaleye ( inschrijving ) çıkabilir ve satıcı yine de seçimini yapar.

En önemli hukuki nokta şudur: Alıcı, ticari veya mesleki faaliyet kapsamında hareket etmeyen özel bir kişi ise ve mülk ikamet amaçlı ise, satın alma işlemi yazılı olarak yapılmalıdır (Madde 7:2 BW). Her iki taraf da tapuyu imzalamadıkça bağlayıcı bir satış gerçekleşmez. Telefon, e-posta veya el sıkışma yoluyla kabul edilen bir teklif sizi bağlamaz.

Bunun sonucu rahatsız edici: satıcıyı da bağlamıyor. İmza atılana kadar daha yüksek bir teklifi kabul edebilir ve sizin hiçbir hakkınız olmaz. "Teklifimiz kabul edildi" diye evin kendilerinin olduğunu varsayan ve buna göre taşınma işlemlerini ayarlayan alıcılar risk altındadır. Yazılı tapuyu hızlıca isteyin.

Satın alma belgesi (koopovereenkomst)

Mevcut konutların neredeyse tamamı, emlakçı birlikleri ve tüketici örgütleri tarafından ortaklaşa hazırlanan standart bir satın alma sözleşmesi modeliyle satılmaktadır. Kullanımı zorunlu değildir, ancak sapmalar sorgulanmayı hak etmektedir: model kasıtlı olarak dengelidir, bu nedenle üzerine eklenen bir madde genellikle satıcıyı destekler. En azından şunları kontrol edin:

• Kadastro tanımı ve arazinin mülkiyetinin serbest olup olmadığı veya arazi kiralama sözleşmesiyle mi tutulduğu.
• Taşınabilir eşyalar ve demirbaşlar listesi — mutfak ve zeminlerle ilgili anlaşmazlıklar önlenebilir.
• Devir tarihi ve işe başlama tarihi farklılık gösterebilir.
• Ön koşullar, bunların süreleri ve nasıl uygulanmaları gerektiği.
• Teminat veya banka garantisi ve bunun ne zaman verilmesi gerektiği.
• Eklenen maddeler: yaş maddesi, mevcut haliyle satış maddesi, asbest maddesi veya satıcının orada hiç yaşamadığını kaydeden bir madde.
• Yükümlülükler: irtifak hakları, niteliksel yükümlülükler ve belediye kısıtlamaları.

İmzalamadan önce tapuyu gözden geçirin: cayma süresi dolduktan ve şartlar ortadan kalktıktan sonra, tapudaki hükümler sizin için sadece bir sözleşme haline gelir.

Yasal cayma süresi

Konut satın alan özel bir alıcının , satın alma işlemini iptal edebileceği üç günlük yasal bir cayma süresi vardır (Madde 7:2 BW).

• İmzalı tapu belgesi veya bir kopyası size teslim edildikten sonraki gün başlar. Tarihli bir makbuz isteyin.
• Üç günden en az ikisi Cumartesi, Pazar veya resmi tatil olmamalıdır; aksi takdirde bir gün eklenir.
• Gerekçe belirtilmesine gerek yoktur ve tazminat ödenmez. Sadece alıcıyı korur; satıcının eşdeğer bir hakkı yoktur.
• Fesih işlemini yazılı olarak gerçekleştirin ve bildirimi eksiksiz olarak iletin. ulaşır Satıcıya veya satış temsilcisine belirtilen süre içinde gönderilen ancak daha sonra alınan ödemeler için çok geçtir.

Emsal koşullar (ontbindende voorwaarden)

Ön koşullar, tapu senedinde müzakere edilmiş kaçış yollarıdır; alıcının en değerli korumasıdır ve rekabetçi bir piyasada ilk feda edilen şeydir. Bir ihale yarışını kazanmak için bunlardan vazgeçmek, finanse edilmemiş bir satın almayı, fiyatın yaklaşık yüzde onuna denk gelen kişisel bir yükümlülüğe dönüştürür.

Finansman koşulu

• Gerçekçi bir süre belirleyin. Dört ila altı hafta yaygındır; yabancı gelir veya deneme süreli istihdamla ilgilenen bir kredi veren daha uzun süreye ihtiyaç duyabilir.
• Finansmanın sağlanması gereken tutarı ve mümkünse şartlarını belirtin.
• Örnek belge normalde çağrının şu şekilde yapılmasını gerektirir: belgeli: Zamanında ve yazılı olarak, kredi veren kuruluşun yazılı retleriyle desteklenen yazılı bildirim. Finansmanın sağlanamadığına dair desteksiz bir beyan genellikle reddedilir.
• Son teslim tarihini kaçıracaksanız, yazılı olarak süre uzatımı talebinde bulunun. önce Süre dolduğunda satıcının yazılı onayını alın. Sessizlik, uzatma anlamına gelmez.

Yapısal inceleme koşulu

Bu, bir inceleme sonucunda onarım maliyetlerinin kararlaştırılan eşiğin üzerinde olduğu ortaya çıkarsa, sözleşmeyi feshetmenize veya yeniden müzakere etmenize olanak tanır. İki şeyin doğru olması gerekir: eşik ve hangi maliyetlerin bu eşiğe dahil edileceği; yalnızca "acil olarak gerekli" onarımları sayan bir koşul, bulunan tüm kusurları sayan bir koşuldan çok daha dar kapsamlıdır.

ulusal ipotek garantisi koşulu

Ulusal Konut Kredisi Garantisi ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG), kredi verenin riskini ve normalde faiz oranını düşürür ve belirli koşullar altında borçluyu kalan borca ​​karşı korur. Garanti edilebilecek maksimum kredi miktarı, enerji tasarrufu önlemlerinin bununla finanse edildiği durumlarda geçerli olan daha yüksek tavan ve tek seferlik ücret, her yıl Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen tarafından belirlenir ve kendi web sitesinde yayınlanır; başvurunuzun yapıldığı tarihteki güncel rakamlar için kredi vereninizden bilgi isteyin. NHG, eve değil krediye bağlı olduğundan, buna güvenen bir alıcı, satın almayı sadece finansman sağlamaya değil, NHG ile finansman sağlamaya da bağlı kılmalıdır.

Şart ne olursa olsun, kural aynıdır: Şartı zamanında, yazılı olarak ve sözleşmenin öngördüğü şekilde ileri sürün. Usulsüz bir şekilde ileri sürülen bir şartın hiçbir değeri yoktur.

Mevduat veya banka garantisi

Tapu senedi normalde, şartların sona ermesinden sonra belirtilen bir süre içinde noter müşteri hesabına bir depozito yatırmanızı veya banka garantisi sağlamanızı gerektirir. NVM, VBO, VastgoedPRO ve Vereniging Eigen Huis'in örnek satın alma sözleşmesi, bu rakamı satın alma fiyatının %10'u olarak belirler . Bankanız tarafından bir ücret karşılığında garanti verilir ve nakit paranızın bağlanmasını önler; depozito ise noter tarafından tutulur ve devir sırasında fiyattan düşülür. Her ikisi de, işlemi tamamlayamamanız durumunda ödeyeceğiniz cezayı güvence altına alır. Bunu kaçırmak başlı başına bir ihlaldir ve yurtdışından fon sağlayan alıcıların en sık kaçırdığı son tarihtir.

Anket, bilgilendirme ve kendi araştırma yükümlülüğünüz

Hollanda yasaları her iki tarafa da yükümlülükler getirmektedir. Satıcı, sözleşmeye uygun ve normal konut kullanımına elverişli bir mülk teslim etmekle yükümlüdür (madde 7:17 BW) ve açıkça kabul ettiğiniz yükümlülükler ve kısıtlamalar dışında özel yükümlülük ve kısıtlamalardan arındırılmış olarak devretmelidir (madde 7:15 BW). Mülk hakkında bildiği her şeyi açıklamak zorundadır.

Bunun karşısında alıcının araştırma yapma yükümlülüğü vardır. Bakarak, sorarak veya bir inceleme yaptırarak keşfedebileceğiniz kusurlar, kural olarak, sizin sorununuzdur. Satıcının bir kusurdan haberdar olup da hiçbir şey söylemediği durumlarda, açıklama yükümlülüğü genellikle daha güçlüdür, ancak bu tartışmayı kazanmayı asla planlamayın. Bunun yerine araştırma yapın: bir inceleme yaptırın, satıcının anketini ve çevre planını okuyun ve bir daire için apartman yönetimi belgelerini inceleyin.

İki madde riski alıcıya kaydırır. Özellikle eski evlerde yaygın olan yaş maddesi ( ouderdomsclausule ), satıcının sorumluluğunu sınırlar ve binanın yapıldığı dönemin inşaat ve bakım standartlarını kabul etmenizi sağlar; kelime seçimi önemlidir, çünkü bazı versiyonları gerçekten yaşa bağlı kusurların ötesine geçer. "Olduğu gibi" maddesi ise, satıcının sorumluluğunun yasalara izin verdiği ölçüde hariç tutulduğu, mülkü mevcut haliyle satar ve genellikle satıcının orada hiç yaşamadığını kaydeden bir maddeyle birlikte kullanılır. Bu maddelerden herhangi birini gördüğünüzde, ekspertiz raporu istemek zorunlu olmaktan çıkar.

Teslimattan sonra bir kusur ortaya çıkarsa, satıcıya derhal yazılı olarak bildirin. Madde 7:23 BW, alıcının kusuru keşfettiği veya makul olarak keşfetmesi gereken andan itibaren makul bir süre içinde ( bekwame tijd ) şikayette bulunmasını şart koşar; bu maddenin belirlediği iki aylık süre, taşınır malların tüketici alımları için geçerlidir, ev alımları için değil; bu nedenle güvenilebilecek güvenli bir hafta sayısı yoktur. Bekleyen alıcı, talebini kaybeder.

Noter, devir senedi ve mülkiyetin kesinleştiği an

Hollanda'da mülkiyet özel olarak devredilemez. Mülkiyet, ancak Hollanda'da yetkili bir noter tarafından düzenlenen bir devir senedi ile devredilir ve ardından Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından tutulan kamu kayıtlarına işlenir (madde 3:89 BW). Devir ayrıca geçerli bir tapu ve tasarruf yetkisine sahip bir satıcı gerektirir (madde 3:84 BW).

Noterin yaptığı iş, sizin korunmanızın büyük bir bölümünü oluşturur:

• Satıcının mülkiyetini doğrulamak ve ipotekleri, hacizleri, geçiş haklarını ve kısıtlamaları belirlemek için kayıtları inceler; bu işlemi imza gününde ve tescilden sonra tekrarlar.
• Kara para aklama karşıtı kurallar çerçevesinde kimliğinizi ve fonlarınızın kaynağını doğrular.
• Tapu devir senedini ve eğer kredi kullanıyorsanız ipotek senedini düzenler ve tamamlama belgesini verir.
• Mevcut ipoteklerin kaldırılmasını sağlar, tapu kaydının sorunsuz bir şekilde tamamlanmasının ardından satıcıya para ödemesini gerçekleştirir ve devir vergisini öder.

Tapu tescili ile mülkiyete geçersiniz, imza veya ödeme ile değil. Alıcı, ödemeyi yaptığı için geleneksel olarak noter seçimini de kendisi yapar. Seçim yaparken dikkatli olun: ücretler değişir ve İngilizce çalışmaya alışkın bir noter bulmakta fayda var.

maliyetler

Mevcut konutlar genellikle "kosten koper" (kk) olarak satılır : alıcı, fiyata ek olarak devir masraflarını da üstlenir. Yeni inşa edilen konutlar ise genellikle "vrij op naam" (von) olarak satılır ve bu masraflar fiyata dahildir. En önemli kalem devir vergisidir ( overdrachtsbelasting ). Dört farklı vergi rejimi mevcuttur: belirli bir yaş aralığında olan, evde yaşayacak ve satın alımı azami değerin altında kalan ilk kez ev sahibi olanlar için tek seferlik bir muafiyet; ana ikametgahınız olarak kullanacağınız bir konut için indirimli oran; tatil evi veya kiralık ev gibi kullanmayacağınız bir konut için daha yüksek oran; ve diğer gayrimenkuller için genel oran. Oranlar, yaş aralığı ve değer tavanı, "Wet op belastingen van rechtsverkeer" (Yasal Gayrimenkul Vergileri Kanunu)'nda yer alır, yıllık vergi paketinde yasama organı tarafından düzenlenir ve Belastingdienst (Vergi Dairesi) tarafından yayınlanır; sözleşme tarihinden ziyade devir tarihindeki geçerli rakamı kontrol edin ve vergi danışmanınızdan bilgi alın. Ana ikametgah olarak kullanılmayan konutlar için oran 1 Ocak 2026'dan itibaren düşürüldü, bu nedenle eski özetlerde daha yüksek bir rakam belirtiliyor.

Ayrıca, tapu devri ve ipotek senetleri için noter ücretleri; Kadastro Müdürlüğü tarafından yıllık olarak belirlenen her bir senet için Tapu Sicil Müdürlüğü kayıt ücreti; değerleme; arazi ölçümü; NHG ücreti; ipotek danışmanlığı ve alım temsilcisi ücreti için de bütçe ayırın.

Arsa kiralamaları ve mülk sahipleri dernekleri

Arsa kiralama (erfpacht). Bazı bölgelerinde Amsterdam Bazı şehirlerde ise binayı ve arsanın uzun süreli kirasını satın alırsınız, arsanın kendisini değil: belirli koşullara ve sabit, periyodik olarak revize edilebilen veya süresiz olarak satın alınabilen bir arsa kirasına tabi kullanım hakkı. Teklif vermeden önce koşulları ve revizyon mekanizmasını okuyun; satın alımdan kısa bir süre sonra vadesi gelen bir revizyon maliyetli olabilir.

Kat mülkiyeti dernekleri ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Bir daire satın almak, bir apartman hakkı satın almak anlamına gelir ve üyelik otomatik ve zorunludur. İmza atmadan önce, tapu senedini, iç yönetmelikleri, son tutanakları, hesapları, yedek fon bakiyesini ve varsa bakım planını edinin ve büyük onarım işlerinin kararlaştırılıp kararlaştırılmadığını kontrol edin. Yetersiz fonlanan bir dernek, devralacağınız bir yükümlülüktür.

Satıcı yükümlülüğünü yerine getirmezse

Cayma süresi geçtikten ve şartlar ortadan kalktıktan sonra, sözleşme her iki tarafı da bağlar. Satıcı kararlaştırılan tarihte devretmeyi reddederse, standart model yapılandırılmış bir çözüm sunar: sözleşmenin öngördüğü kısa süre içinde yazılı bir ihtarname gönderilir; eğer yine de edimi yerine getirmezse, ya sözleşmeyi feshedip cezayı talep edin ya da edimi talep edip gecikme için günlük ceza isteyin. Ceza normalde satın alma fiyatının %10'udur - bu nedenle depozito bu rakamda belirlenir.

Aynı mekanizma sizin aleyhinize de işliyor: Sözleşmeyi tamamlayamayan ve başvurabileceği hiçbir koşulu kalmayan alıcı, bu cezayla karşı karşıya kalıyor ve noter depozitoyu elinde tutuyor. İlk imzayı attığınız anda bir uzmandan tavsiye alın, çünkü bir süre kaçırılacaktır.

Adım adım zaman çizelgesi