Uygun Fiyatlı Kira Yasası (Islak betaalbare huur)

1 Temmuz 2024'ten bu yana Hollanda, kiralık konut piyasasının çok daha büyük bir bölümünü eskisinden çok daha fazla düzenlemeye tabi tutmaktadır. Uygun Fiyatlı Kira Yasası — Uygun Fiyatlı Kira Yasası — Kira kontrolünü sosyal konutlardan orta gelirli kesime de genişletti, puan sistemini bir ölçüt olmaktan ziyade bağlayıcı hale getirdi ve uygulama yetkisini belediyelere devretti. Eğer kirada oturuyorsanız... Amsterdam or EindhovenEğer orada mülk kiralıyorsanız veya kiraya veriyorsanız, aşağıdaki kurallar yasal olarak ne kadar kira ödeyebileceğinizi belirler.

Uygun Fiyatlı Kira Yasası ne işe yarıyor?

Kanun tek başına bir yasa değil, Hollanda Medeni Kanununun 7. Kitabının, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Besluit huurprijzen woonruimte ve Wet goed verhuurderschap'ın bazı kısımlarını yeniden yazan, değişiklik yapan bir kanundur. 1 Temmuz 2024'te yürürlüğe girdi. En çok üç değişiklik önemli.

• Düzenleme, middenhuur'a kadar genişletildi. Temmuz 2024'ten önce sadece 143 puana kadar olan evler kira kontrolüne tabiydi; bunun üzerindeki her şey "serbestleştirilmişti" ve piyasanın belirlediği fiyata kiraya verilebiliyordu. Yasa, 144 ile 186 puan arasında düzenlenmiş bir orta piyasa bandı oluşturdu.
• Puan sistemi bağlayıcı hale geldi. Eskiden ev sahibi, belirlenen azami puandan daha fazla kira talep edebilirdi ve kiracı zamanında itiraz etmediği sürece kira bedeli değişmezdi. Şimdi ise azami puan yasal zorunluluktur: Kiracının şikayet edip etmemesine bakılmaksızın, daha fazla kira talep etmek başlı başına yasa dışıdır.
• Puan sistemi modernize edildi. WOZ bileşeni sınırlandırıldı, enerji etiketlerine çok daha fazla ağırlık verildi, açık alanlar daha iyi ödüllendirildi ve yeni inşa edilen ve tescilli binalar için ek ücretler getirildi.

Hükümet o dönemde, yaklaşık 300,000 evin kirasının ortalama olarak ayda yaklaşık 190 € düşeceğini, bunların yaklaşık 157,000'inin ise orta gelirli konutlar için ortalama 240 €'luk bir düşüş anlamına geleceğini tahmin etmişti. Bunlar önceden yapılan tahminlerdi, ölçülmüş sonuçlar değildi.

Konut değerleme sistemi (woningwaarderingsstelsel)

Woningwaarderingsstelsel veya WWS, ölçülebilir özelliklere önem verir ve toplamı maksimum aylık temel kiraya ( hizmet ücretleri hariç kale huur ) dönüştürür. Eklerinde puanlama tablolarıyla birlikte Besluit huurprijzen woonruimte'nin 5. maddesinde yer almaktadır.

Bağımsız evler

Bağımsız bir konut için (kendi giriş kapısı, mutfağı ve banyosu olan bir konut) aşağıdaki kriterlere göre puan verilir:

• Her odanın ve depolama alanının yüzey alanı;
• Mutfak ve sıhhi tesisat armatürleri, tezgah uzunluğu ve ikinci bir tuvalet veya banyo dahil;
• Modernizasyondan bu yana çok daha fazla ağırlık taşıyan enerji etiketi; iyi bir etiket birçok puan kazandırırken, E, F ve G etiketleri puan düşüşüne neden oluyor;
• Bahçe, balkon veya çatı terası gibi açık alanlar; böyle bir alanın olmadığı durumlarda ise indirim uygulanır;
• WOZ değeri (belediye emlak değerlemesi), yüksek değerli bölgelerde konumun puanı domine etmesini engelleyecek şekilde bir üst sınıra tabidir;
• Tarihi eser statüsü, bakım tesisleri ve daha küçük kalemler.

Her bir puan, yayınlanmış bir tablodaki bir miktara karşılık gelir; bu nedenle 143 ve 186 puan, kesin bir euro rakamına çevrilir. Bu rakamlar, Konut Kiraları Yönetmeliği'nin 12. maddesi uyarınca, Konut Kiraları Kanunu'nun 27. maddesindeki yöntem izlenerek her yıl 1 Ocak'ta endekslenir. Bu nedenle okuduğunuz herhangi bir rakam yalnızca belirtilen yıl için geçerlidir.

Odalar ve diğer bağımsız olmayan konaklama birimleri

Odalar ve mutfak veya banyonun paylaşıldığı diğer konaklama birimleri, ayrı bir sistem olan WWSO (Yaşam Alanı Kira Bedeli) kapsamında değerlendirilir; bu sistem de modernize edilerek 1 Temmuz 2024'te bağlayıcı hale getirilmiştir. Öğrenciler ve genç profesyoneller için pratik nokta şudur ki, odalar için serbest bir sektör yoktur : puan ne kadar yüksek olursa olsun, bir odanın azami kira bedeli vardır.

Ek ücretler: yeni yapılar, anıtlar ve enerji

Besluit huurprijzen woonruimte'nin 8a maddesi, azami kirada çeşitli artışlara izin veriyor:

• Yeni inşaat ek ücreti Orta gelirli konutlar için, inşaatına 1 Ocak 2028'den önce başlanmış olan ve ilk oturumdan itibaren yirmi yıl süreyle geçerli olacak %10'luk bir teşvik, orta gelirli konut geliştirme projelerinin sürdürülebilirliğini sağlamak amacıyla uygulanacaktır.
• Ulusal anıt (rijksmonument)%35 oranında ek ücret.
• İl veya belediye anıtı%15 oranında ek ücret.
• Koruma altındaki kent manzarasıKoruma altındaki kentsel alanlarda yer alan ve kendileri tescilli olmayan, 1965'ten önce inşa edilmiş konutlar için %5 oranında ek vergi uygulanmaktadır.

Tarihi binalar da enerji etiketi puan düşüşünden korunmaktadır: Kötü bir etiket nedeniyle puan kaybetmek yerine, bir anıt o madde için sıfır puan alır. Ayrı bir tadilat muafiyeti yoktur; tadilat normal yoldan geçer, bu nedenle bir mülkü gerçekten iyileştiren -özellikle enerji etiketini yükselten- bir ev sahibi, yasal azami kira bedelini artırır.

Üç bölüm

Sınırlar puan cinsinden ifade edilir. Her iki sınır puanı da, hizmet bedelleri hariç, yeni bir kira sözleşmesinin başlangıcındaki temel başlangıç ​​kirası için bir euro azami tutarına dönüştürülür. Bu euro rakamları, Besluit huurprijzen woonruimte'nin 12. maddesi uyarınca her 1 Ocak'ta endekslenir ve Rijksoverheid ve Huurcommissie tarafından yayınlanır ; bu nedenle, kira sözleşmesinin başladığı yıla ait tutarı kullanın.

Puanlama sistemi belirleyici faktördür, istenen kira bedeli değil: 160 puan alan bir ev, 1,600 €'ya ilan edilmiş olsa bile orta sınıf bir ev olarak kabul edilir ve bu puanın üzerindeki fiyat yasa dışıdır.

Mevcut sözleşmeler: geçiş rejimi

Bu Kanun, 1 Temmuz 2024 tarihinden sonra akdedilen tüm kira sözleşmeleri için eksiksiz olarak geçerlidir. Bu tarihten önce imzalanan sözleşmeler için geçiş kuralları puanlama sistemine göre farklılık gösterir:

• Başlangıçta liberalleşme eşiğinin altında kalan 143 puana kadar. Halihazırda düzenlemeye tabi olan modernize edilmiş WWS ve yeni azami sınır, 1 Temmuz 2024'ten itibaren geçerli olacak.
• 143 puana kadar, ancak başlangıçta liberalleşme eşiğinin üzerinde kalmasına izin verilir. — Gerçekte düşük puan alan bir konut için "liberalleştirilmiş" bir sözleşme. Bu yasa, bu tür sözleşmeleri kapsadı. 1 Temmuz 2025Bir yıllık geçiş döneminin ardından, ev sahiplerinin gönüllü olarak ayarlama yapmasına olanak tanınır. Bu tarihten itibaren, mevcut kiracı kira bedelinin puan limitine indirilmesini talep edebilir.
• 144 ila 186 puan. Mevcut sözleşmeler şunlardır: değil Etkilenen durumlar. Orta piyasa maksimumu, yalnızca evin bir sonraki kiraya verilmesi durumunda, yani kiracı değişikliğinde devreye girer.
• 187 puan ve üzeri. Rejim dışında; başlangıç ​​kirası için azami sınır yok.

Bu, Kanunun en yanlış anlaşılan kısmıdır. Birçok kiracı, orta sınıf konut düzenlemelerinin kendileri için hemen geçerli olduğunu varsayar; ancak orta sınıf konut kiracılarının çoğu için durum böyle değildir. Yine de puanların hesaplanmasında fayda var: Orta sınıf gibi görünen bir daire, düşük enerji etiketi ve sınırlı WOZ değeri dikkate alındığında 143'ün altında puan alabilir ve bu daire de kapsam dahilindedir.

Ev sahibinin size vermesi gereken maddeler listesi

Düzenlemeye tabi veya orta segment bir evi kiralayan ev sahibi, kira sözleşmesinin başlangıcında kiracıya WWS veya WWSO kapsamındaki puan sayısını ve buna karşılık gelen azami kira bedelini bildirmek zorundadır. Bu yükümlülük, Uygun Fiyatlı Kira Yasası'nın yürürlüğe girdiği 1 Temmuz 2024 tarihinden itibaren yeni kira sözleşmeleri için geçerlidir; Huurcommissie'nin uygulama yetkileri ve araçları 1 Ocak 2025'ten itibaren tam olarak faaliyete geçmiştir. Bu, Wet goed verhuurderschap'ın 2. maddesindeki iyi ev sahipliğinin genel kuralları arasında yer almaktadır, bu nedenle belediye bunu uygulayabilir. Kiracı için en iyi başlangıç ​​noktası şudur: yazılı olarak isteyin ve eğer gelmezse bu da bildirilmesi gereken bir ihlaldir.

Uygulama: Kiracının girişiminden belediyenin uygulamasına kadar

Yasa öncesinde, aşırı kira bedeli kiracının sorunuydu: Kiracı, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren altı ay içinde Kira Komisyonuna başvurmak zorundaydı ve sözleşmesinin yenilenmemesinden korkan geçici sözleşmeli bir kiracı genellikle hiçbir şey yapmazdı. Yasa, azami kira bedelini iyi ev sahipliğinin genel kurallarına dahil etti ve 1 Ocak 2025'ten itibaren belediyeler, Wet goed verhuurderschap'ın (iyi ev sahipliği yasası) kademeli artış mekanizmasını kullanarak bu kuralları kendi inisiyatifleriyle uygulayabilirler:

• bir uyarı;
• idari baskı altında verilen bir emir (son onder bestuursdwang) veya bir ceza emri (son onder dwangsom);
• idari bir para cezası (bestuurlijke boete), tekrarlandıkça artar;
• Tekrarlanan ihlallerin en ciddi vakalarında, yönetim devralır (beheerovername), mülkü üçüncü taraf yönetimine devretmek.

Azami idari para cezası, Hollanda Ceza Kanunu'nun 23. maddesindeki yasal para cezası kategorilerine göre belirlenir ve aynı ev sahibi, Kanun'un belirlediği süre içinde kuralları tekrar ihlal ederse artar (İyi Kiracılık Kanunu'nun 19. maddesi). Bu kategori miktarları her iki yılda bir güncellenir, bu nedenle geçerli olan tavan, ihlal anında yürürlükte olan tavandır; belediyeler kendi para cezası tablolarını yayınlar. Her belediye ayrıca, kiracıların isterlerse anonim olarak kötü kiralama uygulamalarını bildirebilecekleri bir ihbar noktası ( meldpunt ) işletmek zorundadır.

Belediye yaptırımları, kiracının kendi çözüm yollarının yerini almaz; onlarla birlikte işler.

• Kiracı, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren altı ay içinde, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:249. maddesi uyarınca başlangıç ​​kirasının gözden geçirilmesi için Huurcommissie'ye (Hollanda Kira Komisyonu) başvurabilir. Çok yüksek bulunan kira bedeli, başlangıç ​​tarihinden itibaren geriye dönük olarak düşürülür.
• Bu süre zarfından sonra, düzenlemeye tabi veya orta sınıf bir konutun kiracısı, ev sahibine kira indirimi teklif edebilir ve reddedilmesi durumunda, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:254. maddesi uyarınca konuyu Kira Komisyonuna (Huurcommissie) taşıyabilir. Bu tür bir indirim genellikle yalnızca geleceğe yönelik olarak geçerli olur.
• Huurcommissie kararları, ihtilafın yasal süre içinde alt bölge mahkemesine sevk edilmesi şartıyla, tarafları bağlar.

Kira artışı her yıl ne kadar olabilir?

Kira artışları, başlangıç ​​kirasından ayrı olarak sınırlandırılır ve bu sınırlar her yıl yeniden belirlenir.

• Düzenlemeye tabi evler (143 puana kadar). Her yıl 1 Temmuz'dan itibaren yüzde olarak bir tavan uygulanır; temel kira bedelinin çok düşük olduğu durumlarda ise sabit bir euro maksimumu belirlenir. Aynı tavan, odalar, karavanlar ve kamp alanları için de geçerlidir.
• Orta segment evler (144–186 puan). Ayrı ve biraz daha yüksek bir yüzdelik üst sınır geçerlidir. Sözleşmede daha düşük bir yüzde belirtilmişse, sözleşmedeki rakam geçerlidir; daha yüksek bir rakam belirtilmişse, ev sahibi bunu uygulamayabilir.

Her iki tavan da aynı yasal formülü izler: enflasyon ve toplu sözleşmeyle belirlenen ücret artışının düşük olanı artı bir puan. Bunlar her yıl Konut ve Mekânsal Planlama Bakanı tarafından açıklanır ve yürürlüğe girmeden önce rijksoverheid.nl adresinde yayınlanır, bu nedenle geçen yıl okuduğunuz rakamı değil, artışın gerçekleştiği yılın rakamını dikkate alın. Artışı aşırı bulan bir kiracı, öneriyi Huurcommissie'ye (Konut Komisyonu) sunabilir, ancak yalnızca Huurcommissie'nin o yıl için yayınladığı süre içinde, yani 1 Temmuz'da yürürlüğe girecek bir artış için bir sonraki sonbahara denk gelen süre içinde. Bu süreyi kaçırmak, artışın geçerli kalmasına neden olur. Yıllık kira artışına ilişkin kılavuzumuz adımları açıklamaktadır.

Bu yasanın Hollanda kira hukukunun geri kalanıyla uyumu nasıldır?

İyi Ev Sahipliği Yasası (Wet goed verhuurderschap)

1 Temmuz 2023'ten beri yürürlükte olan Wet goed verhuurderschap, ev sahipleri ve emlak acenteleri için ulusal davranış kuralları belirler: seçimde ayrımcılık yapılmaması, tehdit edilmemesi, temel kiranın iki katından fazla depozito alınmaması, yazılı kira sözleşmesi, kiracıya yazılı bilgi verilmesi, çifte acente ücreti alınmaması ve yalnızca izin verilen hizmet bedellerinin alınması. Uygun Fiyatlı Kira Yasası, bu listeye azami kira ve azami artışı da ekledi, bu nedenle kira anlaşmazlığı artık hem hukuki hem de düzenleyici bir konudur.

Islak Vaste Huurcontracten'den sonraki geçici sözleşmeler

Sabit Kira Sözleşmeleri Yasası, Uygun Fiyatlı Kira Yasası ile aynı gün, 1 Temmuz 2024'te yürürlüğe girdi ve ikisi birlikte okunmalıdır. Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:271. maddesine göre, müstakil bir evin yeni kiracısı artık kural olarak süresiz bir sözleşme almaktadır. Geçici sözleşmeler, yalnızca yetkilendirilmiş mevzuatta belirtilen belirli kategoriler için (bunlar arasında belirli öğrenciler, geçici olarak yurtdışında çalışırken kendi evlerini kiraya verenler, kiracının geçici olarak değiştirilmesi sırasında geçici kiralama ve statü sahipleri ve ikinci şans kiralamaları gibi acil konut ihtiyacı olan kişiler) ve müstakil olmayan konutlar için mümkündür. Bu kategoriler, 1 Temmuz 2024'te yürürlüğe giren Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180)'de belirtilmiştir. Bu, uluslararası öğrenciler için önemlidir: aşırı kiraya itiraz etmeyi riskli hale getiren eski iki yıllık sözleşme artık varsayılan sözleşme değildir.

Servis ücretleri

Hizmet bedelleri, WWS maksimum limitinin dışında kalır ve puan sisteminin izin vermediği kalemleri telafi etmenin sık kullanılan bir yoludur. Sadece izin verilen kalemler devredilebilir ve Huurcommissie bunları değerlendirebilir. Yeni hizmet bedeli kuralları 1 Ocak 2027'den itibaren geçerli olacaktır.

Bu yasanın ev sahipleri için anlamı ve o zamandan beri neler oldu?

Yatırımcı açısından, bu yasa hesaplamaları üç şekilde değiştirdi. Orta segmentteki bir daire için gelir tavanı artık yerel talepten ziyade ölçülebilir bina özelliklerine bağlı olduğundan, iyi konumda ancak enerji verimliliği düşük bir dairenin kiraya verilmesi durumunda değeri belirgin şekilde daha düşük olabilir. Maksimum değerin endekslenmesi sınırlandırıldı, bu nedenle gelir artışı da sınırlandırıldı. Ve çıkış yolu cazip: Daireyi kendi oturacağı bir kişiye satmak, kiraya vermeye devam etmekten genellikle daha karlı oluyor.

Yaygın olarak bildirilen sonuç, özel mülk sahiplerinin düzenlemeye tabi ve yeni düzenlemeye tabi konutları satması, serbest sektör arzının daralması ve buna karşılık kira fiyatlarının yükselmesi ve bazı orta segment geliştirme projelerinin ertelenmesidir. Besluit huurprijzen woonruimte'nin 8a maddesindeki yeni inşaat ek ücreti, bunların sonuncusunu önlemeyi amaçlıyordu. Kadaster, CBS ve bakanlık tarafından yapılan piyasa izleme çalışmaları bu eğilimi doğrulamaktadır: 1 Temmuz 2024'te 186 puana kadar olan orta segment için puan sisteminin bağlayıcı hale gelmesinden bu yana, özel mülk sahipleri tarafından satılan eski kiralık konut sayısı artmış ve serbest sektör arzı daralmıştır.

Yasa yürürlüğe girdiği haliyle yürürlükte kalmaya devam ediyor ve konut fiyatlandırma yönetmeliği (Besluit huurprijzen woonruimte) en son Nisan 2026'da olmak üzere sürekli olarak değiştiriliyor, bu nedenle değerleme kuralları ve eşikleri sürekli değişen bir hedef. Yasa ile ilgili resmi izleme raporları, Konut ve Mekânsal Planlama Bakanlığı (VRO) tarafından yıllık olarak yayınlanmaktadır. Ayrı bir yasa tasarısı olan Konut Komisyonu Yönetmeliği (Wet toekomstbestendige huurcommissie) (parlamento belgesi 36791), Konut Komisyonu ücretlerinin yapısı, hizmet bedeli anlaşmazlıkları ve işlem süreleriyle ilgilenmektedir. Temsilciler Meclisi bunu 21 Nisan 2026'da kabul etti; Senato'da 14 Temmuz 2026'da ikinci bir komite raporu yayınlandı ve yazılı hazırlık çalışmaları hala devam etmektedir.

Pratik rehberlik

Kira bedelinin çok yüksek olduğundan şüphelenen bir kiracıysanız

• Eğer size hiç verilmediyse, ev sahibinden yazılı olarak puan dökümünü isteyin.
• Kat alanlarınız, enerji etiketi, WOZ kararı ve dış mekan alanınız gibi bilgileri kullanarak, Huurcommissie'nin kira fiyat kontrolünü kullanarak puanları kendiniz hesaplayın.
• Sözleşme tarihinizi yukarıdaki geçiş kurallarıyla karşılaştırın; bu, şu anda mı yoksa sadece yenileme sırasında mı hak talebinde bulunabileceğinizi belirler.
• Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren altı aylık süreyi ajandanıza not edin: Bu süre içinde geriye dönük indirim alabilirsiniz, bu sürenin dışında ise genellikle yalnızca ileriye dönük indirim alabilirsiniz.
• Konuyu eş zamanlı olarak belediyenizin ilgili birimine bildirin. Yasal işlem size hiçbir maliyet getirmez ve dava açma isteğinize bağlı değildir.
• Kira ödemesinin bir kısmını aniden kesmeyin. İndirimi yalnızca bir anlaşma veya karar temelinde yapın.

Eğer bir ev sahibiyseniz ve portföyünüzü mevzuata uygun hale getirmeye çalışıyorsanız...

• Geçerli WWS veya WWSO kapsamındaki her bir birimi, bina bazında değil, birim bazında puanlayın ve hesaplamayı kaydedin.
• Yeni yapı, anıt veya koruma altındaki kentsel alan gibi ek ücretlerin uygulanıp uygulanmadığını kontrol edin, çünkü bunlar tavan fiyatını önemli ölçüde değiştirir.
• Enerji etiketine dikkatlice bakın: yalıtımı, camları veya ısıtmayı iyileştirmek, daha yüksek bir azami kira bedeline ulaşmanın en doğrudan ve yasal yoludur.
• Hizmet bedellerini ayrı tutun ve yalnızca izin verilen kalemler için ücretlendirme yapın, bunun için de yıllık bir rapor hazırlayın.
• Her yeni kira sözleşmesiyle birlikte bu madde listesini de düzenleyin ve bunu yaptığınıza dair kanıtı saklayın.
• Standart sözleşmenizdeki kira artışı maddelerini yıllık üst sınırlar ile karşılaştırın; daha fazla artışa izin veren bir madde, bu ölçüde uygulanamaz.
• Birim, belirlenen sınırın altında zarar ediyorsa, yeniden yapılandırmadan önce mutlaka uzman görüşü alın. Uygulama ekipleri, yapay düzenlemeler – sahte hizmet bedelleri, bir dairenin oda olarak yanlış etiketlenmesi, sözde tatil amaçlı kiralama – gibi durumları ararlar.

Law & More Hem kiracılara hem de ev sahiplerine Hollanda kira hukuku konusunda İngilizce olarak danışmanlık hizmeti vermektedir. Eindhoven hem de AmsterdamGenellikle, Uygun Fiyatlı Kira Yasası kapsamındaki kiracılık durumlarında, puan sayımı ve sözleşme tarihinin gözden geçirilmesiyle hızlı bir şekilde çözüm bulunur.