VvE ve Hollanda apartman dairesi hakları yasası: Daire sahipleri için bir rehber Eindhoven hem de Amsterdam

Hollanda'da bir daire satın aldıysanız, bir bina satın almadınız. Bir apartman dairesi hakkı (appartementsrecht ) ve bununla birlikte apartmanın mal sahipleri derneği olan Vereniging van Eigenaars'a (VvE) üyelik satın aldınız. Üyelik zorunludur, evinizle ilgili birçok şeyi belirler ve ayrılamazsınız.

Apartman dairesi hakkının aslında ne olduğu

Hollanda yasalarına göre daireler ayrı birer mülk olarak değerlendirilmez. Her daire hakkı, bölüşüme dahil olan mülkün bir payıdır ve bu pay, bağımsız bir bütün olarak kullanılmak üzere düzenlenmiş binanın belirli bölümlerinin münhasır kullanım hakkını da beraberinde getirir (madde 5:106 BW). Bu pay, bahçe veya otopark gibi arazinin münhasır kullanımını da kapsayabilir.

Dolayısıyla bu hakkın iki yarısı var. Birincisi mülkiyet: tapuda belirtilen oranda tüm kompleksin (çatı, temeller, cephe, merdiven boşluğu, asansör) ortak sahibi oluyorsunuz. Diğeri ise kullanım: ön kapınızın arkasındaki daireyi yalnızca siz kullanabilirsiniz. Bu, bundan sonra gelenlerin çoğunu açıklıyor: bina hakkındaki kararlar topluca alınıyor, topluluğun bölünmesini talep edemezsiniz ve daireyi elinizde tutarken istifa edemezsiniz.

Bölme senedi ve bölme çizimi

Bölme işlemi, Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından tutulan kamu kayıtlarına kaydedilen noter senedi ( akte van splitsing ) ile yapılır . Buna, bölme çizimi ( splitsingstekening ) eşlik etmeli (madde 5:109 BW) ve her bir özel bölümün tanımı ve birliğin tüzüğü de dahil olmak üzere sabit bir unsur listesi içermelidir (madde 5:111 BW).

Bu belgeler birlikte özel ve ortak alanlar arasındaki sınırı çizer; bu da VvE anlaşmazlıklarının en yaygın kaynağıdır, çünkü kimin ödeyeceğine karar verir. Eğer sızdıran bir pencere çerçevesi ortak ise, site yönetimi öder; özel ise, siz ödersiniz.

Bunlar objektif olarak yorumlanır: alıcılar ve kredi verenler kayıtlara güvenmek zorunda olduklarından, önemli olan belgelerin dışarıdan bir okuyucuya ne aktardığıdır, orijinal tarafların niyeti değil. Tapu ve çizim birbirleriyle çelişiyorsa, hiçbiri otomatik olarak geçerli olmaz; mahkeme, ayrıntı düzeyine ve sonucun ne kadar makul olduğuna bakarak hangisinin daha fazla ağırlık taşıdığına karar verir (Hoge Raad 1 Kasım 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

Sınırın genellikle geçtiği yer (her zaman kendi tapu senediniz geçerlidir)

Model düzenlemeler ve bunların nesilleri

Tapu senedi, ortak mal sahiplerine müşterek olarak düşen borç ve masrafları, yıllık hesapları ve katkı paylarını, ortak alanların kullanımını, yönetimini ve bakımını, sigortayı ve derneğin anayasasını kapsayan düzenlemeleri içermelidir (madde 5:112 BW). Bunları yazılı olarak belirtmek yerine, tapu senedi uygulanabilir bir standart düzenleme seti -model düzenleme- belirler ve sapmaları listeler.

Birkaç nesil model dolaşımda: 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 ve küçük dernekler için 2021 modeli, ayrıca hizmet daireleri ve alt bölümler için modeller. Hangisinin geçerli olduğu, tapu senedinizi okuyarak anlaşılır ve bu önemlidir: eski modeller toplantı yeter sayısını şart koşarken, 2006 ve 2017 modelleri olağan çoğunluk kararları için bu şartı kaldırmıştır ve 2017 modeli zaten şarj noktalarını ele almaktadır.

Yönetmeliklerin altında, toplantı tarafından kabul edilen ev kuralları ( huishoudelijk reglement ) yer alır. Bunlar günlük ayrıntıları düzenler ancak tapu veya kanunla çelişemez; böyle bir madde geçersizdir.

VvE'nin tüzel kişilik olarak yapısı ve neden istifa edemeyeceğiniz

Dernek, bölünmeyle birlikte kurulur. Kendi varlıkları, banka hesabı ve yükümlülükleri olan, Ticaret Odası'na kayıtlı bir tüzel kişiliktir. Görevi, ayrı kullanım için ayrılan kısımlar dışında, topluluğu yönetmek ve bir yedek fonu muhafaza etmektir (Madde 5:126 BW). Malikleri mahkeme içinde ve dışında temsil edebilir ve mal sahiplerinin birbirlerine olan borçlarını tahsil edebilir.

Üyelik, daire hakkını otomatik olarak takip eder: üye olmanıza gerek yoktur, istifa edemezsiniz ve satış durumunda hak alıcınıza geçer. Bir şirket veya yatırımcının bloğun bir kısmına sahip olduğu karma bir site yönetiminde, bir üye oyların belirleyici bir kısmına sahip olabilir.

Genel kurul, oylama ve toplantı yeter sayısı

Kat mülkiyeti genel kurulu en üst organdır. Kurul ve karar alma süreci, BW'nin 5:124 ila 5:135. maddeleriyle düzenlenir. Hesaplar, bütçe ve katkılar için yılda en az bir kez toplanması zorunludur ve yönetim kurulu veya başkan tarafından veya kat mülkiyeti sahiplerinin talebi üzerine toplanır (BW'nin 5:127. maddesi).

Oy verme işlemi, sözleşmede aksi belirtilmedikçe tek bir oylama şeklinde değildir. Paylar, sözleşmede farklı bir oran belirtilmedikçe eşittir ve eğer belirtilmişse, bunun dayanağı belirtilmelidir (madde 5:113 BW). Bu oran, yani pay payı , hem oylarınızı hem de masraflardaki payınızı belirler.

Çoğu karar, kullanılan oyların basit çoğunluğuyla alınır. Eski düzenlemeler bir toplantı yeter sayısı şartı getirir: oyların yarısından azı temsil edilirse, geçerli bir karar alınamaz ve ikinci bir toplantı yapılması gerekir; bu toplantıda aynı öneri, katılan mal sahibi sayısı ne kadar az olursa olsun, bazen daha yüksek bir çoğunlukla kabul edilebilir. Toplantı dışında alınan kararlar oy birliği gerektirir; tapu senedinde değişiklik yapılması genellikle toplam oyların beşte dördünün çoğunluğunu, noter tasdikini ve ipotek alacaklılarının işbirliğini gerektirir (madde 5:139 BW).

Tüzel kişilerin dijital genel kurul toplantısına ilişkin Kanun, Temsilciler Meclisi tarafından 16 Aralık 2025 tarihinde kabul edilmiş ve Senato tarafından 2 Haziran 2026 tarihinde tartışmasız olarak onaylanarak Staatsblad 2026, 161 olarak yayımlanmıştır. Henüz yürürlüğe girmemiştir; yürürlüğe giriş tarihi 2026 yılı içinde kraliyet kararnamesiyle belirlenecektir. Bu andan itibaren, seçim kararnamesinde önceden yetkilendirmeye gerek kalmadan tamamen dijital veya hibrit bir genel kurul toplantısı mümkün olacaktır.

Yönetim kurulu ve yönetici

Derneğin, genel kurul tarafından atanan ve görevden alınan bir yönetim kurulu vardır (madde 5:131 BW). Genellikle küçük bir blokta, bu kurulda boş zamanlarında görev yapan bir veya iki mal sahibi bulunur. Yönetim kurulu kararları uygular; politika belirlemez.

Daha büyük dernekler ayrıca profesyonel bir yönetici, yani VvE-beheerder görevlendirirler . Yönetici bir organ değil, bir yüklenicidir: muhasebeyi tutar, katkıları toplar, sigorta ve bakım işlerini düzenler ve toplantıları hazırlar; yetkileri yalnızca toplantı ve yönetim sözleşmesinin kendisine verdiği yetkilerle sınırlıdır. Hizmet yetersizse çözüm sözleşmededir; yönetici size değil, derneğe karşı sorumludur.

Yedek fon, bakım planı ve hizmet bedelleri

Her site yönetimi, olağan yıllık giderler dışındaki masraflar için bir yedek fon bulundurmak zorundadır (madde 5:126 BW). Site yönetimlerinin işleyişini iyileştiren Kanun ( Wet verbetering functioneren VvE ) yürürlüğe girdiğinden beri bu yükümlülük daha da güçlenmiştir. Tamamen veya kısmen konut olarak kullanılan binalar için, yedek fona yıllık katkı payı, uygun bir çok yıllık bakım planından kaynaklanan tutardan en az olmalı veya bu mümkün değilse, bina sigortasından alınan yeniden inşa değerinin %0.5'i olmalıdır. Bu fon, yönetim kurulu büyük çoğunlukla aksi yönde karar vermedikçe veya banka garantisi verilmedikçe, site yönetiminin adına ayrı bir hesapta tutulmalıdır. Kanun, 1 Ocak 2018'de yürürlüğe girmiş olup, 1 Ocak 2021'de sona eren üç yıllık bir geçiş dönemi içermektedir.

Çok yıllık bakım planı, meerjarenonderhoudsplan veya MJOP, en az on yılı kapsamalı, beş yıldan eski olmamalı ve öngörülen bakım, onarım ve yenilemeleri ve bunların maliyetini belirtmelidir. Sağlıklı bir derneğin en iyi tek göstergesidir. Kanun ayrıca, yönetmelikler bunu hariç tutmadığı sürece derneklere borçlanma konusunda açık bir yetki vermiştir (madde 5:126 BW), her mal sahibinin yükümlülüğü ise pay devrine göre belirlenir.

Aidatlar, yıllık olarak toplantıda bütçe esas alınarak belirlenir. Bunlar, isteğe bağlı bir ödeme değil, derneğe ödenmesi gereken bir borçtur: Katılmayan bir mal sahibi, parayı ödemeyi reddetmek yerine karara itiraz etmelidir ve genellikle mahsup mümkün değildir. Ödeme yapılmaması durumunda faiz, tahsilat masrafları ve yasal işlemler başlatılır.

Devir işleminde yeni mal sahibi, satıcıyla birlikte cari ve önceki mali yıla ait aidatlardan sorumlu olur (Madde 5:122 BW). Noter normalde yönetim kurulundan birikmiş borç ve rezerv fonu beyanı ister ve birikmiş borçları satış fiyatından mahsup eder; bu yapılmazsa, borç alıcıya kalır. Derneğin borcu doğduğunda mal sahibi olanlar da, her biri kendi pay oranında, bu borçtan müşterek olarak sorumludur (Madde 5:113 BW).

Değişiklikler: Daireniz, ortak alanlar, katlar ve balkonlar

Dairenizin içinde özgürlüğünüz geniştir ancak sınırsız değildir: yönetmelikler, özel alanların kullanımı, yönetimi ve bakımıyla ilgili kurallar içerebilir (madde 5:112 BW) ve genellikle içerir. Yapıya, cepheye, çatıya veya ortak tesisata temas eden her şey için yönetim kurulunun kararı gereklidir.

• Sert zemin kaplaması. Yapısal zemin ortaktır; kaplama özeldir, ancak gürültü komşunuza ulaşır. Çoğu yönetmelik veya ev kuralı, izin alınmadan sert zemin kaplamalarını yasaklar veya genellikle minimum darbe sesi yalıtım standardı belirler. ico Değer. Kontrol etmeden parke veya fayans döşemek, mahkemeye çıkmanın güvenilir bir yoludur ve genellikle sonuç, işin mahkemeye taşınması yönünde bir emir olur.
• Balkonlar, çatı terasları ve cepheler. Balkon camları, tenteler, klima üniteleri, korkuluklar ve ağır döşemeler, münhasır kullanım hakkına sahip olsanız bile, ortak bir alanı etkiler. Bunlar için genellikle görünüm veya gelecekteki bakım ile ilgili koşullar içeren bir onay gereklidir.

Onayın gerekli olduğu ve makul olmayan bir şekilde reddedildiği durumlarda, alt bölge mahkemesinden ( kantonrechter ) yedek yetkilendirme talep edebilirsiniz (Madde 5:121 BW, Madde 5:129 BW uyarınca toplantı kararlarına uygulanır). Mahkeme, derneğin reddetmek için makul gerekçeleri olup olmadığını sorar; mal sahibi değerlendirme için çok az bilgi verdiğinde derneğin lehine karar verme eğilimindedir, bu nedenle çizimler ve yapısal görüş içeren bir dosya konumunuzu güçlendirir.

Kısa süreli ve tatil amaçlı kiralama

Normal bir konut kiracılığı sözleşmesiyle bir hane halkına kiralama genellikle izinlidir. Yönetmelikler normalde, kiracıyı site yönetimine bildirmenizi ve kiracının sözleşmeyi, yönetmelikleri ve ev kurallarını kabul ettiğine dair bir beyanname imzalamasını gerektirir; böylece bunlar kiracıyı doğrudan bağlar.

Kısa süreli ve tatil amaçlı kiralama farklıdır. Tapu ve yönetmelikler genellikle bir dairenin yalnızca konut amaçlı kullanımını sınırlandırır ve pansiyon, misafirhane veya oda kiralama olarak kullanımını yasaklar. Tekrarlanan ücretli kısa süreli konaklamalar genellikle orada yaşamak yerine ticari sömürü olarak değerlendirilir ve bu nedenle tatil belirtilmemiş olsa bile konut kullanım maddesinin kapsamı dışında kalır. Belediye kuralları da bunun üzerine eklenir ve giderek sıkılaştırılmaktadır. Amsterdam Tatil amaçlı kiralama için izin ve kayıt numarası gereklidir, her kiralama belediyeye bildirilmelidir ve yıllık üst sınır otuz gecedir; 1 Nisan 2026'dan itibaren bu sınır, Centrum bölgesi ve Pijp'deki on bir belirlenmiş mahallede on beş geceye düşmektedir; on beş gecenin yetersiz kalması durumunda geçici bir yasaklama getirilmesini öngören bir politika kuralı da bulunmaktadır. EindhovenOda kiralama ve konutun bölünmesi, çevre planı kapsamında imar izni gerektirir; 1 Ocak 2026'dan beri yürürlükte olan politika kuralları, merkezin dışında mevcut yasal bir oda kiralamasının otuz metre yakınına izin vermeyi reddeder, birim ve oda başına minimum taban alanları belirler ve altı isimli mahalleyi yeni başvurulara tamamen kapatır. Her iki düzenleme de sık sık değişir, bu nedenle bir rakama güvenmek yerine adres için geçerli olan mevcut yönetmeliği veya politika kuralını kontrol edin. Belediye izni tapuyu geçersiz kılmaz.

Güneş panelleri, ısı pompaları, yalıtım ve şarj noktaları

Sürdürülebilirlik önlemlerinin neredeyse tamamı ortak bir alanı etkiler. Paneller ortak bir çatıya, ısı pompası ortak bir cepheye veya tesis odasına, yalıtım ortak bir duvara ve şarj noktası binanın ortak elektrik kapasitesinden yararlanır. Bu nedenle karar genel kurulun yetkisindedir ve gereken çoğunluk, söz konusu harcama türü için ilgili yönetmelik ve model düzenlemelerin öngördüğü çoğunluktur. Eski düzenlemeler, eşik değerin üzerindeki harcamalar veya bakım yerine yenileme olarak sayılan işler için genellikle nitelikli çoğunluk, bazen de toplantı yeter sayısı gerektirir. Kanun değişene kadar izlenecek yol, maliyetlendirilmiş bir teklif ve finansman planı ile konuyu gündeme getirmek ve BW 5:126 maddesi uyarınca borçlanmanın ve mevcut sübvansiyonların neleri karşılayabileceğini kontrol etmektir.

İki gelişme önem taşıyor. Kat mülkiyeti derneklerinde sürdürülebilirlik ve bakım çalışmalarını hızlandırmayı amaçlayan bir yasa tasarısı, 1 Temmuz 2026'da kamuoyu görüşüne sunuldu ve 20 Eylül 2026'ya kadar sürecek; görüşülen haliyle, bu tür kararların oyların basit çoğunluğuyla alınmasına, bakım planının süresinin on yıldan otuz yıla uzatılmasına ve güneş panelleri gibi tesisatlar için tapuda değişiklik yapılmadan kullanım hakkı tanınmasına izin verecek. Ayrı olarak, bir şarj noktası isteyen mal sahibinin izin almak yerine derneğe bildirimde bulunacağı bir düzenleme hazırlanıyor. Tasarı henüz görüşme ve parlamento hazırlık aşamasında olduğundan, henüz yasalaşmış değil.

Bir karara itiraz etmek ve mahkemeden müdahale etmesini istemek.

Hollanda hukuku iki kusuru birbirinden ayırır. Kanuna veya bölüştürme senedine aykırı bir karar hükümsüzdür: hiç var olmamıştır ve zaman sınırlaması uygulanmaz. Usul kuralına aykırı olarak alınan veya makuliyet ve adalet standartlarına göre kabul edilemez bir karar ise iptal edilebilir: bir mahkeme tarafından iptal edilene kadar geçerlidir.

Bir kararın iptal edilmesi için, kararı öğrendiğiniz veya öğrenebileceğiniz günden itibaren bir ay içinde alt bölge mahkemesine başvurmanız gerekir (BW Madde 5:130, BW Madde 2:15'teki tüzel kişilerin kararlarına ilişkin genel kural ile birlikte okunmalıdır). Bu bir ay kısa ve ölümcüldür: Tutanakları bekleyen veya önce yönetim kurulu ile görüşen mal sahipleri genellikle şikayet etme haklarını kaybederler. İptal, alınmış bir karara yönelik bir saldırıdır; yerine geçme yetkisi ise reddedilmiş bir yetkiyi yerine getirir.

Uyku halindeki VvE ve onu nasıl uyandırabilirsiniz?

Özellikle iki veya üç daireye bölünmüş küçük savaş öncesi bloklarda birçok dernek kağıt üzerinde var olsa da hiçbir şey yapmıyor: yönetim kurulu yok, toplantı yok, hesap yok, yedek fon yok, bazen toplu bina sigortası bile yok. Bu, ihmalkar bir durum . Yasal değil ve giderek satışları ve yeniden ipotekleri engelliyor. Yeniden etkinleştirme sırası şöyle:

• Tapu Sicilinden parselleme belgesini ve çizimini temin edin ve hangi örnek yönetmeliklerin geçerli olduğunu belirleyin.
• Yönetmelikte belirtildiği şekilde genel bir toplantı düzenleyin ve tutanaklarını usulüne uygun olarak tutun; yönetim kurulu harekete geçmezse, mal sahipleri genellikle toplantıyı kendileri düzenleyebilirler.
• Bir yönetim kurulu ve gerekirse bir yönetici atayın, her ikisini de Ticaret Odası'na kaydettirin ve derneğin adına bir banka hesabı ile ayrı bir yedek hesap açın.
• Bina sigortasını düzenleyin veya doğrulayın, sigorta bedelini yeniden inşa değeriyle karşılaştırın, bir bakım planı hazırlatın ve buna göre primleri belirleyin.
• Ortaklardan biri işbirliği yapmayı reddederse, bu yükümlülükler mahkeme yoluyla yerine getirilebilir.

Alıcının imzalamadan önce kontrol etmesi gerekenler

• Parselleme ve çizim belgesi ile hangi model yönetmeliklerin geçerli olduğunu inceleyin; teklif vermeden önce özel/ortak alan sınırlarını okuyun.
• Kullanım kısıtlamaları: Sadece konut kullanımı, oda kiralama veya kısa süreli konaklama yasaktır, evcil hayvanlar, zemin döşemesi ve tadilatlarla ilgili kurallar geçerlidir.
• Dernek kuralları ve son üç toplantının tutanakları, derneğin işleyip işlemediğinin en hızlı göstergesidir.
• Hesaplar, bütçe ve yedek fon bakiyesi ve yedek fonun ayrı bir hesapta olup olmadığı.
• MJOP: tarihi, kapsadığı dönem ve katkı paylarının buna uygun olup olmadığı — düşük katkı payı ve yetersiz rezerv, ertelenmiş bir fatura anlamına gelir.
• Büyük çaplı işler veya özel bir vergiyle ilgili herhangi bir karar (tamamlandıktan sonra sizi bağlar) ve herhangi bir borçlanma.
• Borçlara ilişkin yönetim kurulu açıklaması ve noterin bu borçları işlem tamamlandığında tahsil edeceğine dair teyit (madde 5:122 BW).
• Bina sigortası ve yeniden inşa değeri, Ticaret Odası'na kayıt ve, eğer bina bölümlere ayrılmışsa, parselasyon tapusu da gereklidir.

Belgeler zamanında teslim edilmezse, dosyanın sunulandan daha kötü olması durumunda geri çekilebilmenizi sağlayacak bir fesih maddesi satın alma sözleşmesine ekleyin.